原告(反訴被告)：上海徐某某商城股份有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：黃立波，董事長。
　　委托訴訟代理人：徐晶。
　　委托訴訟代理人：楊偉。
　　被告(反訴原告)：上海炯安物業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：沈忠路，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：杜劍峰，上海勤周律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海徐某某商城股份有限公司六百分公司，營業(yè)場所上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：梁中秋，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：袁文怡。
　　原告上海徐某某商城股份有限公司訴被告上海炯安物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月17日立案后，依法適用普通程序，后被告提起反訴，本院于2018年9月21日依法追加上海徐某某商城股份有限公司六百分公司為本案第三人，公開開庭進行了審理，本案當事人的訴訟委托代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海徐某某商城股份有限公司(以下簡稱徐某某商城公司)向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告之間就上海市徐匯區(qū)龍吳路XXX弄XXX號物業(yè)第1、2層房屋(以下簡稱系爭房屋)租賃關(guān)系于2017年10月27日解除；2.判令被告將系爭房屋恢復(fù)原狀，并返還原告；3.判令被告向原告支付自2017年11月1日至實際返還系爭房屋并經(jīng)原告驗收通過之日止的房屋逾期占有使用費，暫計至2018年5月18日為570,830.14元；4.本案訴訟費由被告承擔。審理中，原告撤回第1項訴訟請求，并明確第2項訴訟請求中恢復(fù)原狀為恢復(fù)至毛坯狀態(tài)。
　　事實和理由：原告擁有上海市龍吳路XXX弄XXX號物業(yè)的永久使用權(quán)，并以原告下屬六百分公司的名義對外簽署房屋租賃合同。2015年5月，原、被告簽訂租賃合同，約定，由原告將系爭房屋出租給被告，建筑面積1,210平方米，使用期限為2015年6月1日至2017年9月30日，年租金349,000元，合同同時約定違約責任。2017年9月，原告、被告及案外人簽訂租賃合同補充協(xié)議，約定系爭房屋的租期延至2017年10月31日。租賃期限屆滿，被告一直占有系爭房屋且拒付占有使用費。原告于2017年12月28日、2018年4月17日分別發(fā)出律師函，被告仍不予配合。鑒于此，原告訴至貴院，望判如所請。
　　上海炯安物業(yè)管理有限公司(以下簡稱炯安公司)辯稱，原告并非適格原告。合同相對方是六百分公司，根據(jù)合同相對性，原告主體不適格。原被告一直在續(xù)期，本來是簽訂到2018年5月31日，后原告蓋章時單方篡改了。2017年10月，原告對招租招投標，被告參與并交納定金10萬元。招標參與人中只有被告一家符合招標要求，原告至今沒有和被告簽約，定金也未退還。被告從未拖延過租金、水電費，均有發(fā)票，被告沒有違約。2017年11月開始，原告騷擾被告，導(dǎo)致被告經(jīng)營損失將提起反訴?，F(xiàn)同意支付租金，但不同意原告的其他訴請。
　　炯安公司向本院提出反訴訴訟請求：1.判令原告向被告支付違約金87,250元(以三個月租金為標準)；2.判令原告賠償被告墊付的租賃房屋電梯改造費用30,000元；3.原告就上述訴請的所有款項承擔連帶責任。審理中，炯安公司撤回第2項、第3項訴訟請求，增加訴訟請求，要求判令原告賠償被告的裝修殘值30,000元。事實與理由：雙方于2015年6月1日簽訂房屋租賃合同，約定租賃期限至2018年5月31日。后，原、被告就租賃房屋的電梯改造事宜協(xié)商約定，由被告墊付電梯改造費30,000元，該筆費用被告至今未支付給原告。被告在雙方簽訂補充協(xié)議時，篡改了合同期，將合同期改為2017年9月30日，自2017年11月起，原告發(fā)函通知終止租賃關(guān)系，要求清退，但合同約定租期未到，在此期間，被告按約支付水電費用，但原告并未向被告收取租金，并以各種方式干擾被告的經(jīng)營，造成房屋空置損失，故提起反訴，請求依法判決支持反訴訴訟請求。
　　徐某某商城公司反訴辯稱，被告若沒有證據(jù)證明租賃合同簽署到2018年5月31日的，被告將沒有任何反訴依據(jù)，故駁回反訴訴訟請求。
　　上海徐某某商城股份有限公司六百分公司(以下簡稱六百分公司)述稱，同意原告的全部訴請，并同意由原告承受第三人所有的訴訟權(quán)利和義務(wù)。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：上海市龍吳路XXX弄XXX號房屋的權(quán)利人為上海天南實業(yè)有限公司。
　　2015年5月28日，第三人(甲方)、被告(丙方)、案外人上海信全實業(yè)有限公司(乙方)簽訂補充協(xié)議一，約定，甲方自2015年6月1日至2017年9月30日間上海市龍吳路XXX弄XXX號三樓出租給乙方使用，一樓(不含良友超市)和二樓出租給丙方使用，內(nèi)院場地100多平方米作為該房屋合用部位需按約定使用。
　　當天，第三人(甲方)、被告(丙方)、案外人上海信全實業(yè)有限公司(乙方)簽訂補充協(xié)議二，約定，甲方自2015年6月1日至2017年9月30日將上海市龍吳路XXX弄XXX號三樓出租給乙方使用，一樓(不含良友超市)和二樓出租給丙方使用，對該房屋的貨梯維修、管理、使用等相關(guān)問題進行約定。
　　2015年5月，上海徐某某商城股份有限公司六百分公司(甲方，出租方，即第三人)與上海炯安物業(yè)管理有限公司(乙方，承租方，即被告)租賃合同，約定，一、出租房為上海市龍吳路XXX弄XXX號一、二層(不含良友超市，即系爭房屋)，建筑面積約1210平方米，甲方作為其他權(quán)利人與乙方建立租賃關(guān)系；……；三、租賃期限自2015年6月1日起至2017年9月30日止，租賃期滿，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期返還，乙方需要繼續(xù)承租該房屋，則應(yīng)于租賃期屆滿前三個月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同；四、租金、支付方式和限期，雙方約定，該房屋年租金349,000元，甲方應(yīng)在乙方應(yīng)付租金當月的十日前，開具發(fā)票并交付乙方，乙方在應(yīng)付租金當月的二十日前支付租金，……；五、保證金和其他費用，甲乙雙方約定，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為二個月的租金即58,167元，支付時間為2015年5月31日，甲方收取保證金后應(yīng)向乙方開具收款憑證，乙方若發(fā)生違約行為而應(yīng)當向甲方支付違約金，或者乙方的行為給甲方造成經(jīng)濟損失應(yīng)當承擔賠償責任時，甲方有權(quán)直接從該保證金扣除相應(yīng)款項；合同期滿或者合同解除時，乙方按雙方約定遷空房屋并經(jīng)甲方驗收通過，乙方提供營業(yè)執(zhí)照注銷證明文件，甲方在收到乙方保證金收據(jù)后10個工作日內(nèi)，在扣除未付租金、物業(yè)管理費、水電煤等費用以及違約金、賠償金等乙方應(yīng)付費用后，將余款無息返還乙方。合同簽訂后，雙方各自履行合同的義務(wù)。被告向原告支付保證金58,167元。2017年，第三人與被告簽訂租賃合同補充協(xié)議，約定，甲乙雙方于2015年5月簽訂租賃合同，主合同約定房屋租賃期限為2015年6月1日至2017年9月30日止，因雙方仍在進行續(xù)約協(xié)商，雙方同意將主合同的終止期限由2017年9月30日延長至2017年10月31日。
　　2017年10月，徐某某商城公司發(fā)出關(guān)于招租項目競價說明，項目名稱為徐匯區(qū)龍吳路XXX弄XXX號物業(yè)出租，租賃方式，一次性租賃上述全部物業(yè)，可以在經(jīng)出租人同意后繼續(xù)轉(zhuǎn)租，租賃期限5-10年，投標保證金，競價人應(yīng)當于2017年10月23日16時前支付100,000元，未按時支付視為棄權(quán)，簽約人的保證金不予退還，作為已付合同金額，原承租方不再續(xù)約的，保證金于清場完成后3個工作日無息返還，其他競價人的保證金于出租人通知不予簽約后3個工作日無息返還。
　　2017年10月23日，炯安公司出具招租項目競價文件、承租后的經(jīng)營方案及聲明，并支付保證金100,000元。2017年10月17日，徐某某商城公司出具關(guān)于加快推進續(xù)約洽談相關(guān)事項的函給炯安公司，并明確續(xù)約洽談期間，貴我雙方以補充協(xié)議形式維持當前租賃狀態(tài)。之后，炯安公司繼續(xù)使用系爭房屋，支付了相關(guān)的水電等費用，未支付租金或使用費，徐某某商城公司或六百分公司也未開具租金發(fā)票給炯安公司。
　　2017年11月6日，六百分公司向炯安公司發(fā)出關(guān)于租賃關(guān)系到期終止并及時交還房屋的函，內(nèi)容為，延長期內(nèi)，貴司參與我司對租賃房屋的招租競價，招租競價結(jié)束后，我司亦于補充協(xié)議到期前明確告知將不再就租賃房屋與貴司續(xù)約，租賃協(xié)議約定的有效期至2017年10月31日結(jié)束，租賃合同同時終止，請貴司將租賃房屋按合同約定按時交付我司；截止2017年11月5日，貴司仍未如約交還租賃房屋，如確實無法及時完成清場的，貴司應(yīng)書面告知我司，鑒于貴我雙方租賃期內(nèi)良好的合作關(guān)系，我司現(xiàn)酌情給予貴司15日的寬限期(自2017年11月1日起至2017年11月15日止)，即貴司應(yīng)當最遲于2017年11月15日按協(xié)議約定完成所有清場及租賃房屋交付等相關(guān)事項，于此寬限期內(nèi)租金按照租賃合同約定標準支付，若貴司到期未完成清場并交還租賃房屋的，應(yīng)當按照租賃合同第七條第(一)款約定，按日租金三倍支付逾期占有使用費，同時承擔由此造成的我司其他損失；我司將在對交還房屋驗收確認后的3個工作日內(nèi)，將貴司交付的競價保證金扣除寬限期內(nèi)發(fā)生的租金和逾期占用使用費(如有)后無息退還，…。2017年12月28日、2018年4月17日，第三人分別委托律師向被告發(fā)出律師函。
　　另查明，1997年10月7日，上海市徐匯區(qū)商業(yè)網(wǎng)點管理辦公室與上海六百實業(yè)有限公司簽訂上海市財貿(mào)直管商業(yè)網(wǎng)點用房租賃合同，自1997年10月15日起將上海市龍吳路XXX弄XXX號房屋出租給上海六百實業(yè)有限公司，合同期為長期。2008年2月15日，上海天南實業(yè)有限公司(甲方)與上海徐某某商城股份有限公司(乙方)簽訂補充協(xié)議，約定，上海六百實業(yè)有限公司根據(jù)2002年1月4日上海市工商行政管理局的企業(yè)名稱變更核準通知書已變更名稱為上海徐某某商城股份有限公司，自2007年7月1日起，原合同中的甲方網(wǎng)點辦變更為本補充協(xié)議的甲方，承繼原合同中網(wǎng)點辦享有的權(quán)利和承擔義務(wù)，原合同中的乙方上海六百實業(yè)有限公司變更為本補充協(xié)議的乙方，承繼原合同中上海六百實業(yè)有限公司享有的權(quán)利和承擔義務(wù)，原合同中的其他條款不變，繼續(xù)對本補充協(xié)議的甲方和乙方有效，持續(xù)至原合同期滿終止。
　　2017年10月10日，徐某某商城公司與案外人上海天南實業(yè)有限公司簽訂上海市公有非居住房屋租賃合同，由徐某某商城公司繼續(xù)承租上海市龍吳路XXX弄XXX號房屋，租賃期限至2019年10月15日。
　　2017年10月23日，案外人上海嘉啟實業(yè)有限公司出具承租后的經(jīng)營方案及聲明，擬將系爭房屋作為精品人才公寓，
　　以上事實，除雙方庭審陳述外，另有上海市財貿(mào)直管商業(yè)網(wǎng)點用房租賃合同、補充協(xié)議及房地產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、租賃合同補充協(xié)議、關(guān)于租賃關(guān)系到期終止并及時交換房屋的函及送達方式憑證、律師函及送達方式憑證、律師函及送達方式憑證、補充協(xié)議一、補充協(xié)議二、招租競價文件、關(guān)于招租項目的競價說明、關(guān)于加快推進續(xù)約洽淡相關(guān)事項的函、收款收據(jù)、發(fā)票3張、水電費付款憑證等證據(jù)證實，并經(jīng)當庭質(zhì)證無疑，本院依法予以確認并在卷佐證。被告出示的房屋租賃合同文本，擬證明原來寫的到期時間是2018年5月31日，經(jīng)質(zhì)證，合同無原告蓋章，故不予認可，本院認為，該材料無合同訂立方簽章，故本院不予認定。被告出示補充協(xié)議一、補充協(xié)議二，擬證明合同到2017年9月30日系被涂改，擬定至2018年5月31日，經(jīng)質(zhì)證，原告表示，對該材料三性存疑，原告持有的協(xié)議無涂改，本院認為，被告持有的協(xié)議經(jīng)涂改簽訂合同期為2017年9月30日，與原告出示的協(xié)議約定租賃期至2017年9月30日(無涂改)是一致的，被告就其擬證明的內(nèi)容無相關(guān)書證予以佐證，故對被告擬證明的內(nèi)容不予認定。
　　被告提出，參與競價的案外人事后因故退出競價，只有被告一家競價；對此，原告提出，招租競價有兩家，被告報價租金合計1,295萬元，案外人上海嘉啟實業(yè)有限公司報價租金合計1,352萬元，根據(jù)價高優(yōu)先的評定結(jié)果，擬將系爭房屋出租給案外人，故原告于2017年11月6日向被告送達關(guān)于租賃關(guān)系到期終止并及時交還房屋的函，要求11月15日前完成物業(yè)返還。
　　審理中，就被告是否對系爭房屋的裝修殘值進行審價，要求被告在2018年9月12日庭審后5個工作日內(nèi)書面申請，并釋明，訟爭租賃合同已到期，申請審價可能存在訴訟風險。2018年9月25日，被告提交書面反訴狀，未申請審價。2018年9月30日庭審中，被告口頭申請審價，并增加訴訟請求，要求賠償裝修殘值暫估3萬元，但未提供裝修證據(jù)，經(jīng)法官釋明希望其另案起訴主張權(quán)利，被告仍堅持表示在庭審后提交審價申請，并提出，接受系爭房屋時，系爭房屋為毛坯，所以裝修由被告添加，對此，原告表示，要求被告將系爭房屋恢復(fù)至毛坯狀態(tài)交還原告。
　　本院認為，六百分公司與炯安公司簽訂的房屋租賃合同系簽約方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。由于被告至今未提供其與原告或第三人間租賃合同期限至2018年5月31日的充分證據(jù)，至于被告提供的租賃合同文本，因無合同簽章，不具有法律效力。六百分公司明確表示，其在本案中訴訟權(quán)利義務(wù)由徐某某商城公司承受，鑒于炯安公司與六百分公司將租賃合同及補充協(xié)議約定的租賃期限至2017年10月31日截止，自2017年11月1日起，被告未向原告支付租金或房屋占用費，故雙方間租賃關(guān)系至2017年10月31日屆滿，故原告要求被告在恢復(fù)至毛坯狀態(tài)后交還系爭房屋之訴訟請求，理由正當，本院予以支持。由于被告至今使用系爭房屋，未按約將系爭房屋交還原告，至于被告提出，原告對系爭房屋進行招租，被告參與招租競價，只有被告一家參加競價，而根據(jù)原告出示的相關(guān)材料，原告進行招租，有包括被告在內(nèi)兩家企業(yè)參與競價，現(xiàn)被告未提供充分證據(jù)證明其已競價成功，且原告已于2017年11月6日向被告發(fā)出明確不再續(xù)約的函，故被告的行為構(gòu)成違約，對此應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任。鑒于原告向被告發(fā)出的關(guān)于租賃關(guān)系終止并及時交還房屋的函內(nèi)明確給予被告15日的寬限期，故原告要求被告按日租金三倍支付2017年11月1日至11月15日間占有使用費之訴訟請求，本院不予支持，被告應(yīng)按租金標準向原告支付2017年11月1日至11月15日間的占有使用費，原告要求被告自2017年11月16日至被告遷出系爭房屋期間按日租金三倍的標準支付占有使用費，理由正當，本院予以支持。被告反訴要求原告支付違約金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。鑒于被告未在法律規(guī)定的舉證期限內(nèi)提出裝修審價申請，且雙方間租賃合同至2017年10月31日屆滿，被告未按約交還系爭房屋構(gòu)成違約，經(jīng)法官釋明后，被告堅持反訴訴訟請求，故被告反訴要求被告賠償裝修損失之訴訟請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。原告撤回部分訴訟請求，被告撤回部分反訴訴訟請求，并無不當，本院予以準許。鑒于雙方間租賃期限屆滿，避免累訟，被告已付保證金在本案中處理，由原告返還給被告。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十八條、第二百一十二條、第二百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：
　　一、上海炯安物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起二十日內(nèi)將上海市龍吳路XXX弄XXX號一層(不含良友超市)、二層房屋恢復(fù)至毛坯狀態(tài)返還給上海徐某某商城股份有限公司；
　　二、上海炯安物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日向上海徐某某商城股份有限公司支付2017年11月1日至2017年11月15日按年租金349,000元標準計算的占有使用費計14,541.70元，并按年租金349,000元三倍即按年租金1,047,000元標準支付自2017年11月16日起至實際交還系爭房屋之日止的占有使用費；
　　三、駁回上海炯安物業(yè)管理有限公司的全部反訴訴訟請求；
　　四、上海徐某某商城股份有限公司于本判決生效之日起十日返還上海炯安物業(yè)管理有限公司已付保證金158,167元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費9,508元，由上海炯安物業(yè)管理有限公司負擔。反訴受理費1,322.50元，由上海炯安物業(yè)管理有限公司負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：車立文

書記員：汪儉蓉