原告：上海強生置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陳放，董事長。
　　委托訴訟代理人：袁濤，上海德美律師事務所律師。
　　被告：上海信某貿易有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：金丹，總經理。(未到庭)
　　委托訴訟代理人：李元燦，湖北晨豐律師事務所律師。
　　原告上海強生置業(yè)有限公司(以下簡稱強生公司)與被告上海信某貿易有限公司(以下簡稱信某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月12日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。本案于2019年4月18日公開開庭進行審理，原告強生公司委托訴訟代理人袁濤、被告信某公司委托訴訟代理人李元燦到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告強生公司向本院提出訴訟請求：1、確認《房屋租賃合同(商業(yè))》自2017年10月18日解除；2、判令被告信某公司支付2017年7月1日至2017年10月15日期間的房屋租金人民幣(以下幣種均為人民幣)315,234.50元(按月租金90,067元為標準)；3、判令被告信某公司支付從起租日起至合同解除日2017年10月15日期間的水電費897元、2017年8月16日至2017年10月15日期間的物業(yè)費24,235元(按每月11元/平方米*1,074.06平方米計算)；4、判令被告信某公司支付解約違約金90,067元；5、判令被告信某公司已付租賃保證金180,134元不再返還，用于抵扣未付的2017年5月1日至2017年6月30日期間的租金180,134元；6、本案訴訟費用由被告信某公司承擔。事實與理由：
　　2017年2月25日,原被告雙方經協商,就上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯民路XXX號一、二層及地下一、二層房屋租賃事宜達成一致,簽訂《房屋租賃合同(商業(yè))》,約定由被告承租上述房屋,租賃期限自2017年2月1日起,至2022年1月31日止,前三年月租金為90,067元。簽約后,被告按約向原告支付了首期房屋租金270,201元和租賃保證金180,134元，原告亦按約向被告交付了上述房屋。但此后被告因自身經營問題,在裝修進場后一直未能向原告支付第二期房屋租金,也未能支付承租期間發(fā)生的水費、電費、物業(yè)費等各項費用。為此,原告曾多次向被告進行催告,直至于2017年10月16日委托律師向被告發(fā)出律師函,并自該律師函送達被告時解除《房屋租賃合同(商業(yè))》。該律師函已經于2017年10月18日送達。原告認為,被告遲延拖欠支付房屋租金的行為,已經構成嚴重違約,為維護合法權益，原告訴至法院作如上訴請。
　　被告信某公司辯稱：1、解除合同的時間應是2017年8月11日，當日被告收到原告委托律師發(fā)送的解除合同的相關函件。此律師函可以認定為解除合同的依據。2、根據原被告2017年2月25日簽訂的租賃合同之約定，原告應當扣除給予被告免租裝修的兩個月時間，即應扣除2個月租金，物業(yè)管理費由被告自行承擔。3、該房屋因被告的原因并未實際使用，其租賃行為嚴重虧損導致企業(yè)經營嚴重虧損，請求原告給予寬容。4、已交的租賃保證金應該在本案中扣除。綜上，請求原告予以寬容。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下：
　　上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯民路XXX-XXX號房地產登記權利人為強生公司。
　　2017年2月25日，強生公司(甲方)與信某公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同(商業(yè))》，約定：甲方出租給乙方的房屋座落在上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯民路XXX號一、二層;地下一、二層(以下簡稱“該房屋”)；該房屋建筑面積為一層526.95平方米;二層547.11平方米;地下(一、二層)共計1,022.02平方米；房屋用途為商業(yè),結構為框架。房屋租賃期自2017年2月1日至2022年1月31日止。甲、乙雙方約定,該房屋一、二層自2017年2月1日至2020年1月31日止每日每平方米建筑面積租金為2.5元，月租金總計為81,673.31元；(地下一、二層自2017年2月1日至2020年1月31日止每日每平方米建筑面積租金為0.27元，月租金總計8,393.34元，上述合計月租金為90,067元；自2020年2月1日起至本合同終止日,該房屋租金按原租金5%遞增,月租金總計為94,570元。乙方應于每季1日前向甲方支付當季租金，逾期支付的,逾期一日,則乙方需按日租金的0.5%支付違約金。本合同的房屋租賃保證金相當于2個月的租金,即180,134元，用以保證乙方履行其在本合同項下的所有義務，甲方有權從上述保證金中抵扣乙方應付而未付的任何費用；租賃關系終止時,甲方收取的房屋租賃保證金用以抵充合同約定由乙方承擔的費用后,剩余部分無息歸還乙方。租賃期間,使用該房屋所發(fā)生的水、電、通訊、設備、物業(yè)管理等費用由乙方承擔。并由乙方直接向物業(yè)公司支付。甲、乙雙方同意,有下列情形之一的,一方可書面通知另一方解除本合同；違反合同的一方,應向另一方按月租金的1倍支付違約金;給對方造成損失的,支付的違約金不足抵付一方損失的,還應賠償造成的損失與違約金的差額部分：乙方逾期不支付租金累計超過10日的,或逾期不支付保證金超過7日或乙方未按合同約定按時、足額補足保證金的。租賃期間,非本合同規(guī)定的情況,而乙方中途擅自退租的,乙方應按月租金的1倍向甲方支付違約金；若違約金不足抵付甲方損失的,乙方還應負責賠償；甲方可從租賃保證金中抵扣。保證金不足抵扣的,不足部分則由乙方另行支付。鑒于乙方裝修所需的工期,甲方同意自該房屋交付之日起至2017年3月31日止為裝修期,根據實際情況,該段裝修期,甲方免去乙方租金,物業(yè)管理費由乙方自行承擔。合同另對其他內容進行了約定。
　　合同簽訂后，信某公司共向強生公司支付了第一期三個月(2017年4月-6月)租金270,201元及租賃保證金180,134元,并實際接收房屋開始裝修。強生公司收訖租金后依法開具了相應的發(fā)票。
　　2017年5月23日，強生公司(甲方)、信某公司(乙方)與案外人綠城物業(yè)服務集團有限公司上海分公司(以下簡稱綠城物業(yè)，丙方)簽訂《協議書》，主要約定乙方承租系爭房屋，物業(yè)費由甲方代收付，即乙方支付給甲方，甲方再支付給丙方。
　　2017年8月11日，強生公司向信某公司致送德美律函字(2017)第71號《律師函》，表示：信某公司未嚴格按照該合同的約定履行承租人的義務,上期租金已存在遲延支付的情況,且本季租金拖欠時間已超過30天；上述做法已經嚴重侵害強生公司的合法權益,已符合合同第九條中約定的出租方有權單方解除該合同的情形,為避免信某公司誤判情勢,貫徹企業(yè)風險防控措施,維護合同的法律效力,強生公司授權本律師做最后催告：如信某公司未能在本律師函送達后10日內繳清應付租金及相關費用,則強生公司有權解除該合同并追究貴司的嚴重違約責任；屆時,信某公司或將承擔被強制清退、裝修損失不予補償、敗訴等不利后果。信某公司于次日收到該律師函。
　　2017年10月16日，強生公司向信某公司致送德美律函字(2017)第79號《律師函》，表示：
　　信某公司未嚴格按照該合同的約定履行承租人的義務,多次存在遲延支付租金的情況,且本季租金拖欠時間已達數月之久；強生公司曾為催收租金,數次與信某公司聯系溝通,但信某公司迄今未能支付房屋租金等費用；鑒于上述做法違反該合同第九條等有關約定,且嚴重損害強生公司的合法權益,強生公司授權本律師向貴司告知如下：自本律師函送達之日起,信某公司與強生公司所簽訂的合同予以單方解除；望信某公司能在本律師函送達后7日內,主動做好清退工作,將存放在該房屋現場的有關物品及時清運,自行妥善處理其他與租賃有關的事宜；同時自本律師函送達之日起,在退場交還房屋前,貴司還應承擔相應占用房屋期間的房屋占用費(后附結算清單)。信某公司于2017年10月18日收到該律師函。
　　庭審中，信某公司表示：信某公司承租房屋進行了裝修打算進行珠寶展示，但因自身原因未能實際經營。裝修工程未能完畢，2017年4月底時信某公司已經清空了裝修工人，尚余一些生活用品，此后信某公司未再去過系爭房屋進行管理，強生公司實際于2017年5月已經實際控制了系爭房屋，但強生公司也未實際使用。2017年8月11日收到律師函后，即電話聯系強生公司負責人表示同意解除合同，強生公司負責人也同意解除合同，因此雙方的租賃合同已在2017年8月11日解除。雙方之間沒有辦理過任何交接手續(xù)。2017年8月11日之后的租金和物業(yè)管理費不應該再由信某公司承擔。
　　強生公司則表示：系爭房屋面積較大，信某公司未能完成裝修(連門禁都未完成)、經營人員未進駐，也未實際開展經營活動。2017年8月信某公司收到律師函后，雙方確實有過溝通，但信某公司沒有明確表示要退租，直至2017年9月房屋內還遺留了裝修物品，為此強生公司還發(fā)函要求裝修方顧某清場。2017年10月18日強生公司發(fā)送解除合同的律師函表明解除合同，并自動收回了房屋。
　　根據庭審查明的事實，本院認為，依法成立的合同，對當事人均有約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，違反合同約定的當事人一方，應當按照合同約定或法律規(guī)定向另一方承擔違約責任。強生公司與信某公司簽訂的《房屋租賃合同(商業(yè))》系雙方當事人真實意思的表示，內容未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按合同約定全面履行自己的義務。
　　信某公司在使用房屋過程中，因自身原因未能按約按時支付租金，且在強生公司書面催告合理期限內仍未能支付，顯屬違約，強生公司有權依法依約解除案涉房屋租賃合同，本院確定合同解除的時間為2017年10月18日。合同解除后，信某公司仍應支付合同解除之前產生的租金、物業(yè)、水電等費用，并承擔因違約行為導致的違約責任。關于違約金問題，本院綜合租賃合同約定、合同履行情況、違約給守約方造成的實際損失、雙方過錯程度、違約方主觀惡意程度，本院酌情確定信某公司償付強生公司違約金45,033元。關于免租裝修期問題，強生公司要求信某公司支付免租期內兩個月的租金，雖然合同中未約定因承租人違約致使合同被解除時，免租期租金如何承擔，但強生公司給予信某公司免租期的前提是基于信某公司全面履行5年租期的合同及其可收取長期租金的可期待利益，系附條件的讓利，現因信某公司的違約致使合同被解除，讓利條件已不存在，故綜合考慮免租期的時限、合同實際履行的時間以及對出租人租金收入損失的影響程度，本院酌情確定信某公司應承擔強生公司的該部分損失。信某公司已付的租賃保證金不再予以返還，用以抵沖支付上述應承擔的費用。據此，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海強生置業(yè)有限公司與被告上海信某貿易有限公司于2017年2月25日簽訂的《房屋租賃合同(商業(yè))》于2017年10月18日解除；
　　二、被告上海信某貿易有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海強生置業(yè)有限公司2017年7月1日至2017年10月15日期間租金人民幣315,234.50元(以已付租賃保證金人民幣180,134元部分抵沖支付)；
　　三、被告上海信某貿易有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海強生置業(yè)有限公司水電費人民幣897元；
　　四、被告上海信某貿易有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海強生置業(yè)有限公司物業(yè)費人民幣24,235元；
　　五、被告上海信某貿易有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海強生置業(yè)有限公司解約違約金人民幣45,033元；
　　六、被告上海信某貿易有限公司應于本判決生效之日起十日內償付原告上海強生置業(yè)有限公司免租損失人民幣90,067元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費人民幣7,756.50元，減半收取計人民幣3,878.30元，由原告強生公司負擔人民幣1,013.30元，由被告信某公司負擔人民幣2,865元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　

審判員：徐冬梅

書記員：朱??靜