原告：上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司，住所地中國(上海)自由貿易試驗區(qū)盛夏路５６０號２層Ｍ０１室。
　　法定代表人：蘇紅雷，董事長兼總經理。
　　委托訴訟代理人：汪瀅，北京市中倫文德律師事務所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：馬文夷，北京市中倫文德律師事務所上海分所律師。
　　被告：張海洋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河南省。
　　被告：上海坤米餐飲服務有限公司，住所地中國(上海)自由貿易試驗區(qū)榮科路XXX號XXX單元。
　　法定代表人：陳奕，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：鄒敏捷，男。
　　原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱張某萬科公司)訴被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司(以下簡稱坤米公司)租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告張某萬科公司的委托訴訟代理人汪瀅，被告坤米公司的法定代表人陳奕及委托訴訟代理人鄒敏捷到庭參加訴訟。被告張海洋經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告張某萬科公司向本院提出訴訟請求：1、確認原告與被告張海洋之間的《上海市房屋租賃合同》于2018年5月14日解除；2、判令兩被告支付2018年5月1日至2018年5月14日的租金人民幣(幣種下同)11,861.92元，以及自2018年4月11日起至實際支付之日止每日按應付租金的0.3%計算的逾期付款違約金；3、判令兩被告支付2018年5月1日至2018年5月14日的物業(yè)管理費6,685.48元，以及自2018年4月11日起至實際支付之日止每日按應付物業(yè)管理費的0.1%計算的逾期付款違約金；4、判令兩被告支付2018年5月1日至2018年5月14日的推廣宣傳費780.16元；5、判令兩被告支付補償金103,084元；6、判令兩被告支付提前解除租賃合同的違約金120,022.35元；7、判令兩被告按照每日1,936.64元支付自2018年5月15日起至2018年7月9日止的房屋占有使用費106,515.20元；8、判令兩被告支付自2018年5月15日起至2018年7月9日止的物業(yè)管理費26,264.15元；9、判令兩被告按照每日968.32元支付逾期工商注銷違約金，自2018年6月14日起計算至實際注銷之日止；10、判令兩被告支付房屋恢復原狀費用40,169.16元；11、本案訴訟費由兩被告承擔。事實及理由：2017年7月18日，原告與張海洋簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定由張海洋承租坐落于上海市浦東新區(qū)榮科路XXX號“翡翠公園”商場4層401號單元(以下簡稱系爭房屋)，租期自2017年7月10日至2021年10月9日。簽訂合同后，原告按約履行義務。然張海洋卻自2018年4月起拖欠租金、物業(yè)管理費、推廣宣傳費等。2018年5月4日，原告發(fā)函要求張海洋支付拖欠款項并繼續(xù)履行合同，以及告知拒不履行的法律后果，但張海洋仍未履行。遂原告于2018年5月11日以律師函形式通知張海洋于2018年5月14日解除租賃合同，并要求其支付欠款及承擔違約責任。根據合同約定，若合同解除，承租人應將房屋恢復原狀并返還，但被告未履行相關義務，故原告主動收回房屋，并交由案外人將系爭房屋恢復原狀。另外，坤米公司于2017年11月15日在系爭房屋內注冊、成立并經營。原告認為，租賃合同系雙方真實意思表示、合法有效、雙方均應恪守。被告拖欠租金、物業(yè)管理費及推廣宣傳費等款項的行為已經構成了嚴重違約。為維護原告合法權益，故訴如所請。
　　被告張海洋未進行答辯，也未提供證據。
　　被告坤米公司辯稱，坤米公司非本案適格被告。系爭租賃合同系原告與張海洋簽訂，與坤米公司無涉。張海洋于2017年10月即在系爭房屋內經營錢富餐飲(上海)有限公司，然坤米公司系于2017年11月中旬成立。雖然坤米公司注冊在系爭房屋內，但所注冊的地址是上海自由貿易區(qū)范圍，系虛擬地址，并不要求經營地與注冊地相一致。另外，關于保證金，原告應抵扣相關損失或予以返還；逾期付款違約金每日0.3%的標準過高；關于房屋使用費和物業(yè)管理費，應作為違約損失中的一部分，原告不應再行主張；關于補償金與違約金存在重復計算，有失公允；關于逾期工商注銷違約金，坤米公司知曉系爭租賃情況后，由于無法聯(lián)系張海洋，故第一時間對公司公章等申報遺失，鑒于行政流程原因，無法立即注銷公司；關于房屋恢復原狀費用，坤米公司認為該費用明顯高于市場價格；且坤米公司未參與系爭租賃合同簽訂事宜，若與張海洋共同承擔違約責任，顯失公平。綜上，請求駁回原告對坤米公司的所有訴訟請求。
　　經審理查明，2017年7月，原告張某萬科公司(甲方)與被告張海洋(乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》一份，約定由乙方承租坐落于上海市榮科路XXX號“翡翠公園”商場4層401號單元，面積為242.08平方米。合同第三條租賃用途約定，供乙方經營kunmae品牌的餐飲用途的商業(yè)經營使用。合同第四條交付日期和租賃期約定，4-1甲方應于2017年7月10日(約定交付日)前將系爭房屋交付乙方。4-8租賃期共計51個月，自交付日起算，即自2017年7月10日起至2021年10月9日。合同第五條租金、支付方式和期限約定，5-1甲方同意給予乙方自系爭房屋約定交付日起91日的裝修期，即2017年7月10日至2017年10月9日。5-2雙方特別明確，乙方妥善履行本合同是甲方給予乙方裝修期的前提。如乙方實際租賃不滿本合同規(guī)定的租賃期和/或違反本合同的任何條款及規(guī)定導致本合同提前解除的，乙方除需承擔違約責任外，還應向甲方支付相當于第一期保底租金4倍的金額作為補償金。5-3自交付日(即計租日)起，系爭房屋的租金收取方式為：第一期租金按照該期間保底租金總額或2017年11月10日至2017年12月9日期間累計營業(yè)額提成租金兩者取高方式，由乙方向甲方支付；自第二期開始，系爭房屋的租金按照月保底租金或月營業(yè)額提成租金兩者取高。(1)月保底租金按租賃面積計算：第一期自2017年7月10日起至2017年12月9日止，日租金為0.7元/日/平方米(不含稅的日租金為0.67元/日/平方米)即月租金5,154元，該期間保底租金總額為25,771元；第二期自2017年12月10日起至2019年10月9日止，日租金為3.50元/日/平方米(不含稅的日租金為3.33元/日/平方米)，即月租金為25,771元，該期間保底租金總額為566,962元。5-5乙方應最遲于裝修期屆滿20日前向甲方預付第一期(首期)的租金25,771元。5-6此后，租金每1個日歷月為一個支付期，先支付后使用。5-10乙方逾期支付租金的，每逾期一日，則乙方需按未付租金日千分之三支付違約金。若逾期累計超過30日的，則按第14-2(6)條處理。合同第六條保證金和其他費用約定，6-1甲乙雙方約定，乙方應于本合同簽署之日，向甲方支付房屋租賃保證金：乙方需繳納相當于第二期3個月之保底租金及3個月物業(yè)管理費之和的金額作為房屋租賃保證金，保證金為120,888元。6-3如乙方違反本合同之規(guī)定，則甲方有權(但并無義務)以保證金抵付乙方應付款項，和/或作為甲方因此遭受損失之賠償。6-6乙方應當在本合同簽署之日按人民幣60元/平方米的標準向甲方支付公用事業(yè)押金14,525元。6-7乙方應按本合同約定向甲方或者甲方委托的管理公司支付系爭房屋的物業(yè)管理費?！?1)裝修期物業(yè)管理費：每平方米租賃面積每月30元，每月合計7262元，收取時間從2017年7月10日至2017年10月9日；(2)經營期物業(yè)管理費：每平方米租賃面積每月60元，每月合計14,525元，收取時間從2017年10月10日至2021年10月9日。6-8乙方應在每個月的第10日前向甲方交付租金時一并向甲方或管理公司支付下個月的物業(yè)費。6-13租賃期間，乙方需承擔并向甲方交納該商場的推廣宣傳費，推廣宣傳費自2017年10月10日至2021年10月9日止，計費標準為人民幣7元/月/平方米，每月合計為1,695元；乙方應在每個月向甲方支付租金時一并向甲方支付下個月的推廣宣傳費。合同第九條房屋的交還約定，9-1乙方應最遲于租賃期滿日或本合同提前終止之日的17：00時之前向甲方和管理公司交還系爭房屋。乙方如未經甲方書面同意而逾期不交還系爭房屋，乙方除應按最后一個租賃年日平均租金的2倍向甲方支付占用使用費外，還應承擔系爭房屋在占用期間的物業(yè)管理費、水、電等一切其他費用。9-2……乙方如對系爭房屋進行了裝修、增建、增設或改建，則應根據甲方的要求在租賃期滿或本合同提前終止前將系爭房屋恢復原狀，由此發(fā)生的費用由乙方承擔。如乙方逾期未將系爭房屋恢復原狀，甲方可以代為處理或聘請第三方代為處理，由此發(fā)生的一切費用由乙方承擔，此外乙方還應當按照第9-1條承擔代為處理期間的占用使用費，甲方有權向乙方追索或于保證金中扣除該費用。合同第十四條解除本合同的條件約定，14-2甲方雙方同意，有下列情形之一的，非違約方可選擇或合并行使書面通知違約方解除本合同或/和向違約方追索違約金的權利：…….(6)乙方逾期不支付租金或其他應付費用，逾期付款累計超過30日的；……非違約方在依據本條14-2約定單獨或解除合同同時向違約方追索違約金時，違約金標準為整個租賃期間內3個月平均保底租金與3個月物業(yè)管理費之和，若該違約金不足以彌補甲方全部損失的，乙方還應補足甲方全部損失與簽署違約金的差額部分。合同第十五條違約責任約定，15-4乙方應于本合同租賃期滿，或本合同解除、撤銷或確認無效后的30日內辦妥以系爭房屋為注冊地址或營業(yè)地址的工商注銷或變更手續(xù)并且不再使用系爭房屋地址。否則，每逾期一天，應向甲方支付相當于最后一個租賃年系爭房屋平均租金作為違約金。合同第十八條通知約定，18-1本合同當事人之間根據本合同或與本合同相關發(fā)出的任何通知或聯(lián)絡應以書面形式按下述地址或傳真號碼或電子郵件地址發(fā)出……乙方張海洋，通訊地址為上海市靜安區(qū)長樂路XXX號。18-2對于任何通知或聯(lián)絡，……如以快遞交付，應于交予快遞服務發(fā)送后三天視為收訖。合同第二十條其他約定，20-7承租人如需成立新的公司(或其他經濟組織)在該單元進行經營，則承租人應在正式開業(yè)前完成新公司(或其他經濟組織)的設立。新公司(或其他經濟組織)成立后3日內，乙方應書面通知甲方；新公司(或其他經濟組織)即自動代替乙方成為本合同的承租人，乙方對新成立公司(或其他經濟組織)履行本合同承擔連帶保證責任。之后，原告按約將系爭房屋交付被告使用。被告張海洋付清了截止2018年4月底的房屋租金，并支付了租賃保證金120,888元及公用事業(yè)押金14,525元。
　　2017年11月15日，坤米公司核準成立；營業(yè)期限至2037年11月14日；住所地為中國(上海)自由貿易試驗區(qū)榮科路XXX號XXX單元；法定代表人為陳奕；股東為張海洋、鄒敏捷，各出資50%。
　　2017年11月1日，被告坤米公司提交了《建設項目環(huán)境影響登記表》一份，聯(lián)系人為陳奕。2018年3月28日，被告坤米公司向原告提交了《品牌更名申請書》一份，由于其在萬科2049翡翠公園運營已有半年時間，特要求更名，根據市場調查由原泰國菜改成廣東菜品，以拉升公司的營業(yè)額。
　　2018年5月4日，原告委托律師通過郵政特快專遞向被告張海洋、坤米公司發(fā)送《律師函》，要求其于2018年5月9日之前支付拖欠的2018年5月租金、物業(yè)管理費、推廣費宣傳費合計41,991元。否則，原告將按約解除合同并要求被告承擔相應的違約責任。同月11日，原告委托律師通過郵政特快專遞向被告張海洋、坤米公司發(fā)送《律師函》，要求于2018年5月12日起正式解除租賃合同，并要求被告支付拖欠租金、其他費用41,991元和相應逾期違約金、滯納金等違約責任。
　　2018年6月，甲方上海萬科物業(yè)服務有限公司與乙方上海晨藍電子科技有限公司簽訂《工程施工合同》，工程名稱為商鋪拆除；施工地點為401商鋪；施工面積約為250平米；開工日期為2018年6月24日；竣工日期為2018年7月4日；工程造價總計(包干價)40,169.16元。2018年8月4日，上海晨藍電子科技有限公司開具發(fā)票，名稱為其他電子設備，金額為40,169.16元。
　　2018年8月1日，坤米公司在《上海科技報》上聲明：坤米公司遺失營業(yè)執(zhí)照正副本、公章、合同章、法人章、財務章、發(fā)票章，聲明作廢。
　　2018年11月7日，上海萬科物業(yè)服務有限公司出具《情況說明》，“甲方上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司于2018年6月29日委托乙方上海萬科物業(yè)服務有限公司對上海市榮科路XXX號(2049翡翠公園)4層401室商鋪進行恢復原狀施工，于2018年7月10日完成商場恢復原狀施工，產生恢復原狀費40,169.16元，上述費用由乙方進行先行墊付。后續(xù)甲方將支付上述費用給乙方?！?br/>　　審理中，被告坤米公司提供大眾點評網上Kunmae坤米泰國餐廳信息、上海市食品藥品監(jiān)督管理局公示信息等以證明系爭房屋系張海洋在經營餐飲，注冊公司為錢富餐飲(上海)有限公司，主張原告與張海洋之間的租賃糾紛與坤米公司無涉。原告則主張，該信息系坤米公司自行上載，錢富餐飲(上海)有限公司并未注冊在系爭房屋內。
　　以上事實，由上海市房屋租賃合同、企業(yè)信用信息公示報告、建設項目環(huán)境影響登記表、品牌更名申請書、律師函、郵政特快專遞、工程施工合同、發(fā)票、情況說明等證據及當事人的當庭陳述在案佐證。
　　本院認為，原告與被告張海洋簽署的《上海市房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守。關于坤米公司的訴訟主體問題，其一，根據《上海市房屋租合同》之約定，張海洋承租系爭房屋系為了經營kunmae品牌的餐飲；其二，坤米公司注冊在系爭房屋內；其三，張海洋系坤米公司股東之一；其四，2018年3月28日，被告坤米公司要求品牌更名改成廣東菜品。據此，本院認為，坤米公司是系爭房屋的實際使用人，根據上述租賃合同的約定，應作為承租人承擔該合同的權利義務。被告坤米公司辯稱未實際使用房屋，與事實不符，本院不予采信。根據雙方合同之約定，被告張海洋應承擔連帶保證責任。
　　支付租金是承租人的主要義務，被告坤米公司未按合同約定支付租金，原告主張解除合同的理由成立，《上海市房屋租賃合同》于原告的解除通知到達被告之日(2018年5月14日)解除。
　　合同解除后，雙方應結清各項費用，承租人還負有將租賃物返還出租人的義務，未及時返還的，還應承擔合同解除后的房屋占用費?；诒桓鎻埡Ｑ髴獙Ρ桓胬っ坠镜暮贤男谐袚B帶保證責任，原告要求兩被告共同承擔支付義務，于法不悖，本院予以支持。兩被告應承擔合同解除之前即2018年5月1日至同月14日之間的租金11,861.92元、物業(yè)管理費6,559.58元、推廣費765.28元及合同解除之后至實際返還房屋之日的使用費、物業(yè)管理費。原告委托上海萬科物業(yè)服務有限公司交由上海晨藍電子科技有限公司對系爭房屋恢復原狀，并要求由被告承擔完成之前的房屋使用費，符合雙方租賃合同之約定，故本院確認被告應承擔使用費、物業(yè)管理費至2018年7月4日。
　　租賃合同因被告違約解除，原告要求被告承擔解除合同違約金120,022.35元，符合合同約定，本院予以支持。
　　原告要求被告支付逾期支付租金、物業(yè)費的違約金，因原告另行追究被告逾期支付租金導致合同解除的違約金，而根據雙方合同約定，被告逾期不支付租金累計超過30日的，原告有權解除合同并要求被告支付整個租賃期間內3個月平均保底租金與3個月物業(yè)管理費之和，故在上述合同解除條件滿足之后逾期支付租金等費用的違約金與解約違約金并存，此顯然加重了被告的負擔，故對原告主張解除合同條件滿足之前的逾期支付租金及物業(yè)管理費等的違約金本院予以支持。被告抗辯違約金標準過高、存在重復適用，本院認為日千分之三、日千分之一的滯納金標準確實過分高于所造成的損失，本院以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌情調整。
　　原告要求被告賠償免租期損失，符合合同約定，本院予以支持。
　　原告要求被告支付逾期注銷工商登記違約金，符合合同約定，本院予以支持。坤米公司抗辯公章在張海洋處，無法立即注銷公司，此系被告內部糾葛，與原告無涉。坤米公司抗辯該違約金標準過高，本院認為該標準確實過分高于所造成的損失，本院以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌情調整為每天100元。
　　原告要求被告支付房屋恢復原狀費用，符合合同約定，本院予以支持。被告抗辯該筆費用高于市場價，然其未提供證據予以證明，本院無法采納。
　　鑒于租賃合同解除，本院雙方之間各項費用已處理完畢，故原告已收取的租賃保證金、公用事業(yè)押金應予返還。
　　被告張海洋經本院合法傳喚，無正當理由未到庭應訴，視為對自身權利的放棄，本院依法缺席判決。
　　據此，根據《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百一十四條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司與被告張海洋就坐落于上海市浦東新區(qū)榮科路XXX號“翡翠公園”商場4層401號單元簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年5月14日解除；
　　二、被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司自2018年5月1日至同月14日的租金11,861.92元；
　　三、被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司自2018年5月15日起至2018年7月4日止的使用費84,728元；
　　四、被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司自2018年5月1日至2018年7月4日的物業(yè)管理費30,767.78元；
　　五、被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司自2018年5月1日至同月14日的推廣宣傳費765.28元；
　　六、被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司解除合同違約金120,022.35元；
　　七、被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司逾期支付租金、物業(yè)管理費的滯納金250元；
　　八、被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司免租期損失103,084元；
　　九、被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司逾期工商注銷違約金(自2018年6月14日起計算至實際注銷之日止，按每日100元計算)；
　　十、被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司應于本判決生效之日起十日內給付原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司房屋恢復原狀費40,169.16元；
　　十一、原告上海張某萬科房地產開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內返還被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司租賃保證金120,888元及公用事業(yè)押金14,525元。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費8,762元，公告費560元，由被告張海洋、上海坤米餐飲服務有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：楊曉云

書記員：嚴偉國