原告：上海常得物業(yè)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：欒江，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：熊倩如，上海偉創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張小潭，上海偉創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
　　被告：葛某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市浦東新區(qū)。
　　原告上海常得物業(yè)管理有限公司與被告葛某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年7月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年7月17日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海常得物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人熊倩如、被告葛某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海常得物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告支付自2010年1月起至2018年6月止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣26,591.40元；2.判令被告支付違約金7,977.40元。事實(shí)和理由：2006年6月29日，原告與建設(shè)單位上海意得實(shí)業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商)簽訂期限為2006年6月30日至2008年6月30日的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定在業(yè)委會(huì)成立前由原告負(fù)責(zé)上海意得商城一期前期的物業(yè)管理，提供物業(yè)管理服務(wù)。合同第七條約定住宅：高層1.435元/月/平方米，多層1.015元/月/平方米，別墅：2.40元/月/平方米，辦公樓：2.8元/月/平方米，商業(yè)用房：4.00元/月/平方米。合同第十條約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季交納，季前30日內(nèi)交付，逾期違約金按日0.2%收取。在上述合同履行期內(nèi)，因業(yè)主大會(huì)尚未成立，原告與開(kāi)發(fā)商兩次達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，將合同期限延長(zhǎng)至2011年6月30日。2011年7月1日，原告與上?！耙獾蒙坛且黄凇毙^(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，合同期限為2011年7月1日至2014年6月30日。履行期滿后，原告與上?！耙獾蒙坛且黄凇毙^(qū)業(yè)主大會(huì)兩次簽訂續(xù)簽合同，將合同期限延長(zhǎng)至2018年6月30日。合同履行過(guò)程中，原告讓利給業(yè)主，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整為住宅：高層1.35元/月/平方米，多層0.95元/月/平方米，別墅：2.30元/月/平方米，商業(yè)用房：2.80元/月/平方米。被告系上海市浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)匯盟路XXX號(hào)XXX層房屋(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)業(yè)主，房屋建筑面積93.10平方米。被告拖欠原告2010年1月至2018年6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原告催討未果，故訴來(lái)法院要求判如所請(qǐng)。
　　被告葛某辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求.理由如下：1.原告主張的欠費(fèi)期間的起始點(diǎn)不正確。2018年10月23日，原告就涉案房屋的欠費(fèi)事宜訴至法院，故原告的部分訴請(qǐng)已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效，應(yīng)從2015年10月開(kāi)始計(jì)算欠費(fèi)期間，但鑒于被告于2017年11月1日完成涉案房屋的驗(yàn)收，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在此之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，故被告應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)自2017年11月1日起開(kāi)始計(jì)算。2.被告購(gòu)買涉案房屋時(shí)，原告與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》已經(jīng)到期，但開(kāi)發(fā)商從未告知被告涉案房屋是由原告承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。3.涉案房屋門框及北面房間的西墻整個(gè)墻面存在滲水，房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，被告向原告反映后，原告未予修繕。4.被告從未收到原告方的催繳材料；原告提供的服務(wù)與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在差距。5.被告所有的同小區(qū)另一套房屋的產(chǎn)權(quán)證顯示為普通住宅，但原告以別墅標(biāo)準(zhǔn)向被告主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)，要求原告予以解釋。綜上，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。
　　根據(jù)原、被告的當(dāng)庭陳述及舉證、質(zhì)證情況，本院確認(rèn)如下事實(shí)：2006年6月29日，原告與開(kāi)發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同期限自2006年6月30日起至2008年6月30日止，約定由原告對(duì)浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)上海意得商城一期小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，合同第七條約定原告按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為住宅：高層1.435元/月/平方米，多層1.015元/月/平方米，別墅：2.40元/月/平方米，辦公樓：2.80元/月/平方米，商業(yè)用房：4.00元/月/平方米。合同第十條約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季交納，業(yè)主應(yīng)在季前30日內(nèi)履行交納義務(wù)，逾期交納的，違約金按每日0.2%收取。合同期滿后，雙方先后簽訂兩份《前期物業(yè)服務(wù)補(bǔ)償協(xié)議》，延長(zhǎng)合同期限至2011年6月30日，其余條款未作變更。2011年7月1日，原告與上海意得商城一期小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂為期三年的《上海意得商城一期物業(yè)服務(wù)合同》，合同對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、違約金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未作變更。合同期滿后，雙方先后簽訂兩份《上海意得商城一期物業(yè)管理服務(wù)續(xù)簽合同》，延長(zhǎng)合同期限至2018年6月30日，另約定雙方除合同約定的解除條款以外，還可以提前3個(gè)月以書(shū)面形式終止本物業(yè)服務(wù)合同，其余條款未作變更。原告實(shí)際收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為住宅：高層1.35元/月/平方米，多層0.95元/月/平方米，別墅2.30元/月/平方米，商業(yè)用房2.80元/月/平方米。被告系上海市浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)匯盟路XXX號(hào)XXX層房屋的業(yè)主，房屋建筑面積為93.10平方米。2009年12月28日，涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記至被告及案外人名下。被告未支付2010年1月至2018年6月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)26,589.36元。
　　另查明，2018年10月23日，原告曾訴至本院請(qǐng)求解決。
　　2019年7月1日，原告訴至本院要求判如所請(qǐng)。
　　上述事實(shí)，由原、被告的當(dāng)庭陳述及原告提供的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)補(bǔ)償協(xié)議》、《上海意得商城一期物業(yè)服務(wù)合同》、《上海意得商城一期物業(yè)管理服務(wù)續(xù)簽合同》、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿、本院加蓋印章的情況表等證據(jù)所證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。原告作為物業(yè)管理單位，為包括被告在內(nèi)的全體業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，被告接受了原告的物業(yè)管理服務(wù)后，理應(yīng)支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)。現(xiàn)原告要求被告按照每月每平方米2.80元的標(biāo)準(zhǔn)支付欠費(fèi)，符合約定，本院予以支持。審理中，被告認(rèn)為原告未向其進(jìn)行過(guò)催繳，原告的部分訴訟請(qǐng)求已過(guò)時(shí)效。本院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。本案中，原告提供了2018年10月23日向本院提起訴訟的證據(jù)，但并未提供其他證據(jù)證明其向被告進(jìn)行過(guò)催討，原告的部分訴訟請(qǐng)求確實(shí)已超過(guò)向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間，故對(duì)部分訴訟請(qǐng)求本院不予支持。經(jīng)審理查明，被告已于2009年12月28日獲得涉案房屋產(chǎn)權(quán)，證明房屋早已交付，故對(duì)于被告辯稱其欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)自其實(shí)際交房日即2017年11月1日起開(kāi)始計(jì)算的意見(jiàn)，本院不予采信。綜上，對(duì)于原告要求被告支付自2015年10月起至2018年6月止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)8,602.44元的請(qǐng)求，本院予以支持。對(duì)于原告要求被告支付違約金的請(qǐng)求，考慮到被告未按約支付系不滿原告的服務(wù)質(zhì)量，并非惡意拖欠，故對(duì)違約金不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第(五)項(xiàng)、《最高人民法院<關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>》第一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告葛某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海常得物業(yè)管理有限公司自2015年10月起至2018年6月止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)8,602.44元；
　　二、駁回原告上海常得物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)464元，減半收取計(jì)232元(原告上海常得物業(yè)管理有限公司已預(yù)交)，由原告上海常得物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)207元，由被告葛某負(fù)擔(dān)25元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：龔燕敏

書(shū)記員：邱??嬌