原告(反訴被告)：上海市青浦區(qū)工人文化宮，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：馬美君，主任。
　　委托訴訟代理人：李輝，上海衡茂律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：姜逸菲，上海衡茂律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海友賓實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：鄒彬，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張曉輝，上海博和律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：馬健，上海博和律師事務(wù)所律師。
　　原告上海市青浦區(qū)工人文化宮(以下簡稱“青浦工人文化宮”)訴被告上海友賓實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“友賓公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭審理。審理中，被告向本院提起反訴，本院予以受理。本案分別于2020年1月8日、2020年2月26日兩次公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人李輝、被告委托訴訟代理人張曉輝均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告青浦工人文化宮向本院提出訴訟請求：1、要求確認(rèn)原、被告于2012年12月22日簽訂的《租賃合同》于2019年7月22日解除；2、要求被告友賓公司立即搬離騰退青浦區(qū)青松路XXX號工人文化宮老活動大樓一樓處房屋并交還原告青浦工人文化宮；3、要求被告友賓公司支付2018年4月16日至2019年4月15日的房屋租金人民幣322,275.56元(合同約定租金為每年329,600元租金，2019年4月8日拆除380平米違法建筑，故2019年4月8日到2019年4月15日800平米租金7,324.44元應(yīng)予扣除)及支付自2019年4月16日起至實際騰退之日止的租金和房屋使用費(按照每年178,237.20元的標(biāo)準(zhǔn)計算)。事實與理由：2012年12月22日，被告友賓公司向原告青浦工人文化宮租賃其位于青浦區(qū)青松路XXX號工人文化宮老活動大樓一樓的房屋(約800平方米)，并簽訂《租賃合同》，租賃期為10年，自2013年4月16日起至2023年4月15日止。應(yīng)《中華全國總工會關(guān)于加強和規(guī)范工人文化宮管理的意見(試行)》(總工發(fā)[2016]21號)和《關(guān)于報送工人文化宮、工人療休養(yǎng)院清理整改工作進(jìn)展情況的通知》(工資發(fā)[2018]34號)的文件要求,原告青浦工人文化宮需清理出租行為，提前收回對外出租承包場地。故原告青浦工人文化宮于2019年7月6日向被告友賓公司發(fā)函告知相關(guān)事由，并提出解除《租賃合同》，要求被告友賓公司于2019年7月30日前騰退。被告友賓公司收函后于2019年7月22日復(fù)函，回復(fù)中明確同意解除原、被告雙方于2012年12月22日簽訂的《租賃合同》。但被告友賓公司遲遲未予騰退系爭房屋，拖欠支付租金及使用費，故原告青浦工人文化宮訴至法院，要求判如所請。
　　被告友賓公司辯稱，同意第1、2項訴請，但第2項訴請涉及騰退，需要次承租人配合。不同意第3項訴請，理由如下：1、被告友賓公司自2013年4月16日就將系爭房屋部分轉(zhuǎn)租給次承租人林太文，其用于開設(shè)網(wǎng)吧，租期與本案系爭租賃合同租期一致。但在2018年4月，原告青浦工人文化宮通知被告友賓公司在進(jìn)博會期間網(wǎng)吧不能正常營業(yè)，被告友賓公司無需支付租金了。2、系爭房屋有420平方米為有證建筑，其余面積為違法建筑。2019年4月，上述違法建筑遭大規(guī)模拆除致使被告友賓公司無法正常使用系爭房屋，故被告友賓公司無需再支付租金，且原告青浦工人文化宮也曾告知過被告友賓公司不用再支付租金。3、即使法院判決要支付租金，因為系爭房屋將近一半為無證建筑，且進(jìn)博會和新冠肺炎疫情期間不能營業(yè)，租金和使用費的標(biāo)準(zhǔn)不能依據(jù)合同約定計算，應(yīng)予減免。此外，依據(jù)合同約定，合同解除后，原告青浦工人文化宮要支付被告友賓公司違約賠償金，故被告友賓公司向本院提起反訴，要求判令：反訴被告支付反訴原告違約賠償金2,000,000元。
　　反訴被告青浦工人文化宮針對反訴請求辯稱：不同意被告友賓公司提出的反訴訴請。1、被告友賓公司欠付租金，存在違約，依據(jù)合同原告青浦工人文化宮有權(quán)解除合同；2、根據(jù)總工會的文件要求，原告青浦工人文化宮解除合同行為屬不可抗力，不需要承擔(dān)賠償責(zé)任；3、若法院認(rèn)定原告青浦工人文化宮最終需承擔(dān)賠償責(zé)任，原告青浦工人文化宮認(rèn)為違約金金額太高，具體金額由法院進(jìn)行調(diào)整。
　　經(jīng)開庭審理查明：2012年12月22日，原告青浦工人文化宮(作為甲方)與被告友賓公司(作為乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將座落于青浦區(qū)青松路37工人文化宮老活動大樓一樓約800平方米的房屋出租給乙方，租賃期限為10年，自2013年4月16日起至2023年4月15日止。租金標(biāo)準(zhǔn)為：1、自2013年4月16日至2016年4月15日每年租金320,000元；2、自2016年4月16日至2019年4月15日每年租金329,600元；3、自2019年4月16日至2023年4月15日每年租金339,488元。付款方式為先付后用，每一個月支付一次。租金滯納：乙方如逾期交付租金，甲方按日加收滯納金，日滯納金按一個月租金額的1‰計算，逾期交付期限最長不得超過三十五天，否則甲方有權(quán)終止本合同，并收回房屋使用權(quán)等。合同第十一條違約責(zé)任約定：……2.如甲方在10年租賃期未滿提前要求乙方終止合同，需要提前三個月向乙方提出書面申請，并支付給乙方違約賠償金，賠償金以乙方總投資額伍佰萬，每年遞減10%作為賠償，并退回乙方前期所付25,000元押金等。合同第十四條其它約定：……3、因不可抗力致使合同終止，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。合同另對其他事項作出約定。
　　后應(yīng)《中華全國總工會關(guān)于加強和規(guī)范工人文化宮管理的意見(試行)》(總工發(fā)[2016]21號)和《關(guān)于報送工人文化宮、工人療休養(yǎng)院清理整改工作進(jìn)展情況的通知》(工資發(fā)[2018]34號)的文件要求，原告青浦工人文化宮需清理出租行為，提前收回對外出租承包場地。故原告青浦工人文化宮于2019年7月6日，向被告友賓公司發(fā)函告知相關(guān)事由，并提出解除《租賃合同》，要求被告友賓公司于2019年7月30日前騰退。被告友賓公司收函后于2019年7月22日復(fù)函，明確同意解除原、被告雙方于2012年12月22日簽訂的《租賃合同》并提出違約賠償及返還押金的要求。
　　另查明：青浦區(qū)青松路XXX號房屋產(chǎn)權(quán)登記在原告青浦工人文化宮名下，本案租賃合同約定的800平方米，其中有證部分420平方米，其余380平方米為無證面積，無證部分已于2019年4月被相關(guān)部門拆除。目前系爭房屋已經(jīng)停止經(jīng)營。
　　以上查明的事實，由以下證據(jù)證明：原、被告的陳述，原告青浦工人文化宮提供的租賃合同、產(chǎn)證、律師函、律師函復(fù)函、文件等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，雙方一致確認(rèn)押金事宜不要求在本案中處理。經(jīng)本院釋明，原告青浦工人文化宮不申請追加實際承租人作為共同被告配合騰退。
　　審理中，原告青浦工人文化宮稱，1、系爭房屋的違法建筑很早之前就存在，原告青浦工人文化宮也不知是誰搭建的。原告青浦工人文化宮的工作人員曾向被告友賓公司口頭催討過租金。2、因違法建筑造成合同無法履行，雙方均存在過錯，具體責(zé)任承擔(dān)由法院依法裁判。
　　被告友賓公司認(rèn)為：1、原告青浦工人文化宮從未向被告友賓公司催討過租金，且在2018年4月左右，原告青浦工人文化宮有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已口頭通知被告友賓公司，網(wǎng)吧不能經(jīng)營，租金也無需被告友賓公司支付。2、原告青浦工人文化宮解除合同的理由在于總工會要求原告青浦工人文化宮清理資產(chǎn)，是原告青浦工人文化宮上級部門的要求，不應(yīng)屬于不可抗力，不影響原、被告友賓公司之間的合同效力。依據(jù)合同約定，原告青浦工人文化宮提前解除合同，應(yīng)支付被告友賓公司違約賠償金。3、總投資5,000,000元是雙方約定的違約金的計算方式。被告友賓公司的實際損失主要包括：被告友賓公司轉(zhuǎn)租的收益，次承租人林太文的裝修損失，被告友賓公司將違法建筑部分出租給其他次承租人經(jīng)營大餅攤和麻辣燙，拆除后被告友賓公司應(yīng)賠償其他次承租人的違約金和損失等。為此，被告友賓公司提供：1、次承租人林太文兒子提供的情況說明一份，證明林太文轉(zhuǎn)租部分房屋用于經(jīng)營網(wǎng)咖，但因其中一部分系違法建筑于2019年4月被拆除，故該次承租人向被告友賓公司主張裝修損失、違章拆除損失、員工賠償金等共計700,000元；2、收據(jù)一份，證明次承租人劉錦杰租賃系爭房屋部分面積用于開設(shè)飲食店，后因違章拆除，被告友賓公司向其補償300,000元要求其限期搬離，收據(jù)中寫“拆遷款”是表述錯誤，政府拆除違法建筑并未給予補償；3、房屋租賃協(xié)議書、房屋續(xù)租合同、擔(dān)保協(xié)議、房屋租賃合同，系被告友賓公司與其他次承租人簽訂，通過計算可知被告友賓公司每年的轉(zhuǎn)租收益有264,872元。原、被告友賓公司之間租期尚余4年，被告友賓公司損失的轉(zhuǎn)租收益高達(dá)1,059,488元。
　　原告青浦工人文化宮發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1，系證人證言，證人應(yīng)出庭作證，對其三性均不予認(rèn)可，且原告青浦工人文化宮無法確定次承租人拆違后的停業(yè)損失，被告友賓公司實際并未向次承租人賠償損失；對證據(jù)2的三性均不予確認(rèn)，無法確認(rèn)證人真實身份，所涉拆遷款與本案無關(guān)，并不知曉被告友賓公司有無支付；對證據(jù)3，真實性不予確認(rèn)，原告青浦工人文化宮非合同當(dāng)事人，不清楚實際情況。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認(rèn)為：原、被告所簽《租賃合同》系雙方真實意思表示，但在該份租賃合同中所涉800平方米的系爭房屋中有380平方米為違法建筑已被相關(guān)部門拆除，故上述《租賃合同》中涉違法建筑部分無效，合法建筑部分有效。合同無效部分則自始無效，部分無效的合同，不影響其他有效部分的法律效力。本院將圍繞雙方爭議事項對本、反訴部分一并作如下評判：
　　一、關(guān)于合同有效部分的解除及責(zé)任歸屬問題
　　根據(jù)庭審查明事實，原告青浦工人文化宮根據(jù)相關(guān)文件精神發(fā)函要求與被告友賓公司解除合同，被告友賓公司于2019年7月22日復(fù)函表示愿意解除合同，故雙方合同有效部分已于2019年7月22日解除。關(guān)于合同解除的責(zé)任歸屬，原告認(rèn)為系上級文件規(guī)定，屬于不可抗力。本院認(rèn)為所謂不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。首先，原告依據(jù)的上級部門相關(guān)文件并非法律、法規(guī)，對外并不具有強制力。其次，原告青浦工人文化宮為公益性事業(yè)單位，卻出租房屋用于營利，上級相關(guān)部門對文化宮房屋的出租行為進(jìn)行清理整頓，原告青浦工人文化宮對此應(yīng)有所預(yù)見，且雙方在2012年簽訂租賃合同時就對提前終止合同的情形作了約定。故原告青浦工人文化宮上級部門發(fā)布文件要求整頓清理出租行為，不屬于不可抗力情形。被告友賓公司未按約支付租金，對此被告友賓公司辯稱其曾接到原告青浦工人文化宮口頭通知無需支付租金，但被告友賓公司并未舉證證明，原告青浦工人文化宮對此予以否認(rèn)，故本院對原告青浦工人文化宮免除被告友賓公司支付租金的說法不予采納。但是原告青浦工人文化宮在解除函中并未以被告友賓公司延遲支付租金為由，而是以清理整頓為由，提前解除合同并收回系爭房屋，故合同無法繼續(xù)履行的責(zé)任在于原告。因此原告青浦工人文化宮送達(dá)被告友賓公司的解除合同通知不發(fā)生法律效力，而被告友賓公司對原告青浦工人文化宮提前解除合同的要求予以同意，系在行使合同解除權(quán)。
　　二、關(guān)于合同解除后果及合同無效后果的問題
　　1、合同解除后，380平方米違法建筑已被拆除，被告友賓公司應(yīng)將剩余合法面積騰退并返還原告青浦工人文化宮。
　　2、關(guān)于原告青浦工人文化宮主張的租金和使用費問題，380平方米違法建筑在2019年4月8日拆除，雖然房屋部分面積為違法建筑，但在2019年4月8日之前并不影響被告友賓公司使用，被告友賓公司應(yīng)支付原告青浦工人文化宮自2018年4月16日至2019年4月7日的租金和房屋使用費。因2019年4月8日至2019年4月15日期間拆除違法建筑，原告青浦工人文化宮自愿扣減在此期間的全部租金及使用費，系原告青浦工人文化宮處分自身權(quán)利，于法無悖，本院予以照準(zhǔn)。至于原告青浦工人文化宮主張自2019年4月16日起至實際騰退之日的租金和房屋使用費，因違法建筑拆除后，剩余合法建筑面積經(jīng)營必然受到影響，本院根據(jù)房屋實際狀況、市場行情等因素，酌情確定為每年120,000元。
　　3、關(guān)于被告友賓公司主張的違約金。原告青浦工人文化宮提前解除合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約金。至于金額，本院綜合考慮原、被告雙方的主觀過錯、合同對違約責(zé)任的約定以及違約行為對被告友賓公司造成的實際損失等情況予以調(diào)整。原告青浦工人文化宮作為出租方，將有證建筑與大面積的違法建筑作為整體租賃物對外出租，顯屬不當(dāng)。而被告友賓公司作為承租方，首先未審核租賃物是否擁有合法產(chǎn)權(quán)，后又存在拖延支付租金行為，亦存在過錯。故本院酌情確認(rèn)青浦工人文化宮應(yīng)支付友賓公司違約金1,200,000元。　　
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百二十條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海市青浦區(qū)工人文化宮與被告上海友賓實業(yè)發(fā)展有限公司于2012年12月22日簽訂的《租賃合同》于2019年7月22日解除；
　　二、被告上海友賓實業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)騰退位于上海市青浦區(qū)青松路XXX號工人文化宮老年活動大樓一樓處房屋并返還原告上海市青浦區(qū)工人文化宮；
　　三、被告上海友賓實業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海市青浦區(qū)工人文化宮租金和使用費(自2018年4月16日起至2019年4月15日止計322,275.56元，自2019年4月16日起按每年120,000元的標(biāo)準(zhǔn)計算至實際騰退之日止)；
　　四、反訴被告上海市青浦區(qū)工人文化宮應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海友賓實業(yè)發(fā)展有限公司違約金1,200,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件本訴受理費6,214元，減半收取計3,107元，由被告上海友賓實業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)；反訴受理費22,800元，減半收取計11,400元，由反訴原告上海友賓實業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)4,560元，由反訴被告上海市青浦區(qū)工人文化宮負(fù)擔(dān)6,840元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：陳菊芳

書記員：朱程飛