原告：上海市閘北區(qū)彭某貿易商行，住所地上海市。
　　法定代表人：王正平，職務經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：施勵生，上海市天目律師事務所律師。
　　被告：上海索美達實業(yè)公司，住所地上海市。
　　法定代表人：劉淑梅，職務董事長。
　　委托訴訟代理人：唐逸敏，上海市益昌律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：金自平。
　　原告上海市閘北區(qū)彭某貿易商行與被告上海索美達實業(yè)公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告上海市閘北區(qū)彭某貿易商行委托訴訟代理人施勵生、被告上海索美達實業(yè)公司委托訴訟代理人唐逸敏、金自平到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海市閘北區(qū)彭某貿易商行訴稱，1993年3月1日，上海市彭浦中學(以下簡稱彭浦中學)與被告訂立的一份租賃合同約定，彭浦中學將原校內的一幢宿舍樓(臨汾路XXX號，包括門面房)出租給被告經(jīng)營餐旅、娛樂業(yè)務的使用；1993年7月1日至1994年2月28日不收租金，1994年3月1日至1996年2月29日租金為10萬元，1996年3月1日起年租金為30萬元；租期為10年，從1994年3月1日至2004年3月1日止；被告承擔改建、裝修等全部費用；合同到期，被告將房屋及房內全部設施完好無償轉讓給彭浦中學，等等。
　　2000年7月，因教育體制改革，彭浦中學立分為彭浦高中和彭浦初中兩個獨立的學校，原彭浦中學的校址由彭浦初中使用，2000年7月1日起，由彭浦初中繼續(xù)履行原彭浦中學與被告訂立的租賃合同，雙方于2000年12月20日修訂的《租賃合同》部分條款協(xié)議約定，2000年7月至12月半年租金一次性改為10萬元，2001年1月至2004年2月年租金為23萬元。2004年3月1日，租賃合同期滿，彭浦初中的三產即原告與被告續(xù)簽訂一份《房屋租賃合同》，合同約定，年租金20萬元，租期為5年，2004年3月1日至2009年2月28日止；被告須確保房屋結構安全進行改建、裝修、搭建，費用由被告承擔，搭建增加的房屋產權歸原告所有；被告未經(jīng)原告同意，不得以任何形式轉讓或轉包、轉租，等等。2009年2月27日，原告與被告又續(xù)訂《房屋租賃合同》，合同約定，被告將臨汾路XXX號1-5房屋1498平方米(包括859號原4層宿舍樓，1-5的門牌號自編)出租給被告，租期為5年，2009年3月1日至2014年2月28日；年租金33萬元，按先付后用的原則，被告須于每年5月15日與11月15日付當年租金(半年一付)；合同終止或被告違約提前解除合同時，裝潢無償歸原告所有；被告不得擅自改建、擴建或違章搭建房屋，一旦發(fā)現(xiàn)，原告有權責令被告立即拆除，被告拒不拆除的，原告可安排施工隊強行拆除，由此造成的一切損失和拆除費用均由被告承擔；被告在租賃期滿或合同解除后的3日內立即歸還房屋，若被告逾期不搬遷，每逾期一日，被告應按原告租金標準的三倍向原告支付實際占用該房屋的使用費，等等。
　　上述幾份合同簽訂后，彭浦中學、彭浦初中和原告均按約定履行全部合同義務，被告在原4層宿舍樓開設了迎賓樓旅館，擅自搭建了一個二層房屋及廚房，被告還違約轉租，特別是在2014年2月28日合同期滿前、后，原告均已告知被告，根據(jù)市、區(qū)政府關于退租還教的精神，不再與被告續(xù)租，要求被告按合同約定期滿后還房，但被告卻違約拒不還房。2014年3月至2017年近4年來，原告多次口頭和書面催告被告，要求被告搬離，將全部房屋歸還原告，但被告均置之不理。原告認為，被告違約行為已嚴重侵害了原告和學校的合法權益，嚴重妨害了學校教育計劃的實施，為維護原告及學校的合法權利，現(xiàn)原告要求：1、判令被告遷出上海市臨汾路XXX號整個4層、859號-1、859號-2、859號-3、859號-4、859號-5門面房和859號-5搭建的一幢二層房屋及廚房；2、判令被告支付從2014年3月4日起至遷出日止占房使用費(按原租金的三倍計算，原租金年租金33萬)；3、訴訟費由被告承擔。
　　被告上海索美達實業(yè)公司辯稱，閘北和靜安兩區(qū)合并后采取“退租還教”，故被告理解原告提起此次訴訟，但被告不同意原告訴訟請求，1、原告將主樓面積和擴建部分與被告實際使用門面混為一談，侵害被告權利，被告認為，被告承租原告部位只有上海市臨汾路XXX號4層宿舍樓，原告訴訟請求中提及的部位都是被告擴建部分；2、不同意原告提出的占房使用費數(shù)額，但被告同意支付實際使用的132萬元使用費并承擔相應利息，被告從2014年3月1日開始確實沒有付費，未支付原因是因為原告拒收，被告理解原告目前情況，也愿意搬遷，但客觀上存在難以克服的困難，故難以搬遷。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　上海市臨汾路XXX號房屋權利人為原上海市閘北區(qū)教育局(現(xiàn)更名為上海市靜安區(qū)教育局)，原告系彭浦初級中學三產。
　　1993年，彭浦中學將臨汾路XXX號宿舍樓出租給被告經(jīng)營餐旅、娛樂業(yè)務用房，合同載明，1993年7月1日至1994年2月28日不收租金，1994年3月1日至1996年2月29日年租金為10萬元，1996年3月1日起年租金為30萬元，租期為1994年3月1日至2004年3月1日，被告承擔改建、裝修等全部費用，合同到期，被告將房屋及房內全部設施完好無償轉讓給彭浦中學。
　　2000年12月20日，彭浦初級中學與被告簽訂《修訂<租賃合同>部分條款協(xié)議》，涉及合同主體和租金調整的有兩條，1、原彭浦中學(甲方)(地址：上海市臨汾路XXX號)與上海索美達實業(yè)公司(乙方)于1993年5月5日簽訂的《租賃合同》，由于教育體制改革的需要，原彭浦中學高中與初中分為兩個獨立的學校，彭浦中學(高中)和彭浦初級中學，現(xiàn)經(jīng)兩校領導商定，自2000年7月1日起由上海市彭浦初級中學任甲方法人，全權處理繼續(xù)執(zhí)行合同過程中的有關事宜；2、甲乙雙方于本月中旬就繼續(xù)執(zhí)行合同的有關問題進行了認真商談，乙方充分陳述了目前經(jīng)營中的困難，要求適當降低租金，甲方本著互利互惠、共同發(fā)展的精神，考慮到乙方的實際困難，同意對合同第二條第一款作如下修改，2000年7月至12月半年租金一次性改為10萬元整，已付5萬元整，乙方在2001年1月10日前付清，2001年1月至2004年2月年租金23萬元，按季度付清，取消年6%遞增。
　　2004年2月18日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，合同首部載明，原告系彭浦初級中學校辦三產，在與被告十年合作的基礎上，同意將原來臨汾路XXX號門面及宿舍樓全部繼續(xù)出租給被告作經(jīng)營之用。合同主要內容包括：租期為5年，2004年3月1日起至2009年2月28日止，年租金20萬元，合同到期，被告將房屋及室內全部設施完好交給甲方，如雙方有意繼續(xù)合作，到期再議，繼續(xù)簽訂合同；被告須確保房屋結構安全進行改建、裝修、搭建，費用由被告承擔，搭建增加的房屋產權歸原告所有；被告未經(jīng)原告同意，不得以任何形式轉讓或轉包、轉租。
　　2009年2月27日，原告與被告續(xù)簽《房屋租賃合同》，合同約定，被告將臨汾路XXX號-1至859-5房屋(1498平方米)出租給被告經(jīng)營，租期為5年，2009年3月1日起至2014年2月28日止，年租金33萬元，按先付后用的原則，被告須于每年5月15日與11月15日各支付半年租金16.5萬元；合同終止或被告違約提前解除合同時，裝潢無償歸原告所有；被告不得擅自改建、擴建或違章搭建房屋，一旦發(fā)現(xiàn)，原告有權責令被告立即拆除，被告拒不拆除的，原告可安排施工隊強行拆除，由此造成的一切損失和拆除費用均由被告承擔；被告在租賃期滿或合同解除后的3日內立即歸還房屋，若被告逾期不搬遷，每逾期一日，被告應按原告租金標準的三倍向原告支付實際占用該房屋的使用費。
　　上述幾份合同簽訂后，被告在房屋內經(jīng)營，并在原房屋基礎上進行了部分搭建。另查明，被告最后一筆租金16.5萬元于2013年11月14日支付，支付時間段為2013年9月15日至2014年2月28日，2014年3月1日始，被告未再支付系爭房屋租金或使用費。
　　2015年4月10日，原告及彭浦初級中學共同向被告發(fā)出《通知》，告知雙方租賃合同于2014年2月28日到期，學校為貫徹閘北區(qū)教育局關于退租還教精神和學校在臨汾路開校門需要，終止與被告租賃關系，不再續(xù)簽租賃合同，《通知》并載明，彭浦初中中學于2014年10月30日曾以書面形式通知被告于2014年12月將房屋歸還，但被告未落實，為此再次書面通知被告，要求被告于2015年6月30日之前將所租學校房屋歸還。被告法定代表人劉淑梅于2015年5月21日簽收《通知》，但之后被告仍未返還房屋，繼續(xù)在租賃場地經(jīng)營。
　　審理中，原告上海市閘北區(qū)彭某貿易商行認為，1、合約期滿被告應當無條件歸還，因原、被告未再續(xù)簽合同，被告占房沒有合同依據(jù)；2、被告逾期不還房屋，應當根據(jù)原租金三倍支付使用費，現(xiàn)經(jīng)合議庭做工作，愿意按最后一份合同約定年租金主張欠繳使用費；3、裝修補償沒有合同約定，雙方簽署的數(shù)份租賃合同約定，合同到期后被告要無條件還房，所以期滿后房屋內所有裝修都應當歸原告；4、根據(jù)合同約定，被告應承擔改建及搭建費用，產權則歸學校所有，最后一份合同再次證明雙方不存在收益和補償問題，該合同已經(jīng)概括了全部房屋的租賃費，前兩份合同被告無償使用搭建部分，且原告開始租賃給被告時本身就包括門面房，否則不可能是擴建，擴建表示本身房屋是有的，所以被告所述完全是被告所建是沒有根據(jù)的，即便有擴建部分，雙方也不存在今后的收益和補償糾紛。被告上海索美達實業(yè)公司則稱，根據(jù)現(xiàn)有材料，本案雙方承租關系有別于一般的糾紛，有特殊性，第一，雙方租賃關系存在有25年之久，雙方都有誠信；第二，被告投資巨大，系爭房屋原來是危房，被告通過擴建搭建投資巨大，有7次裝修，當初彭浦中學教育資金緊缺的情況下，被告投資，雙方合作關系融洽，現(xiàn)在原被告對簿公堂雙方都是被迫無奈，對于現(xiàn)在原告因為退租還教要求被告搬出，被告也理解。原告提供四份有效租賃合同，但是沒有提供1998年8月8日雙方簽署的補充協(xié)議，為此被告作出了投資的決定，之后被告以索美達迎賓樓名義提出許可證申請，并進行了投資，只是當時被告沒有去辦理產權，即便當初協(xié)議約定被告僅享有使用權，但使用權也是有價值的，原告所謂的一部分門面搭建，當時也是非常簡陋的；第三，原告訴狀所述被告擅自搭建門面不屬實，被告有執(zhí)照，原告也有簽字同意，有了補充協(xié)議后，被告才敢全部內部承包，并非原告訴狀所述擅自轉租，被告只是少了辦所有權證照的過程，2009年2月27日租賃合同第5條，裝潢無償歸甲方，該條是針對本案所約定部位，對于雙方無約定或者約定不明的門面房不是此條約定范圍，第四，租賃合同雖然期滿，但是被告根據(jù)原告長期合作的承諾，被告多次要求續(xù)簽合同，但是原告方領導沒有同意，學校領導曾多次表示學校拿不出錢只好讓被告多租賃，雙方有太多事宜未能達成一致，故被告不能遷出。
　　本院認為，依法成立的合同，受法律保護，當事人應當按照約定履行自己的義務。1993年，被告與原彭浦中學就上海市臨汾路XXX號房屋簽署租賃合同，之后的2000年、2004年、2009年，被告又分別與彭浦初級中學、原告簽署合同，后幾份租賃合同均為第一份租賃合同的延續(xù)，租賃基礎部位并未變化，被告長時間的租賃期間，在原租賃房屋基礎上進行了搭建，但根據(jù)數(shù)份租賃合同的約定，搭建部分的處分權仍屬出租方所有，現(xiàn)租賃期滿，原告依約要求被告遷出于法有據(jù)，被告應遷出承租房屋及搭建部位，并支付占用期間的房屋使用費，原告主張被告按合同約定年租金支付使用費，本院予以采納。茲依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海索美達實業(yè)公司應于本判決生效之日起10日內遷出上海市臨汾路XXX號主樓及搭建部位；
　　二、被告上海索美達實業(yè)公司應按年租金33萬元標準支付原告上海市閘北區(qū)彭某貿易商行2014年3月4日至遷出之日期間的房屋使用費。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　案件受理費36,500元由被告上海索美達實業(yè)公司承擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：單國珍

書記員：谷曉燕