原告(反訴被告)：上海市浦東新區(qū)花木街道羅某工房飾品店，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　經(jīng)營者：吳沁沁。
　　委托訴訟代理人：陳志偉，北京市中咨律師事務所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：沈丹，北京市中咨律師事務所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：上海瑞明置業(yè)有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)浦東大道1號2401室。
　　法定代表人：董強，董事長。
　　委托訴訟代理人：魏來，上海市建緯律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：邵萬權(quán),上海市建緯律師事務所律師。
　　原告上海市浦東新區(qū)花木街道羅某工房飾品店(以下簡稱羅某工房飾品店)訴被告上海瑞明置業(yè)有限公司(以下簡稱瑞明公司)以及反訴原告瑞明公司訴反訴被告羅某工房飾品店房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年10月24日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)羅某工房飾品店的經(jīng)營者吳沁沁、委托訴訟代理人陳志偉、沈丹，被告(反訴原告)瑞明公司的委托訴訟代理人魏來到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告羅某工房飾品店向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》；2、被告退還原告保證金人民幣(幣種下同)25,229.70元、租金及管理費11,877.90元，賠償原告裝修損失165,260元、人工工資191,309.20元、營業(yè)損失300,000元。2017年12月17日，原告變更訴訟請求為：1、撤銷原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》，如不能撤銷則請求解除《上海市房屋租賃合同》；2、判令被告立即收回上海市浦東新區(qū)浦東南路111、139號地下101單元房屋；3、被告返還原告已付款項26,703.60元(保證金20,027.70元、租金及推廣費6,675.90元)，賠償原告損失666,973.20元(物業(yè)費11,404元、裝修損失165,260元、人工損失196,253.80元、律師費47,945元、可得利潤損失246,110.40元)。庭審中，原告明確其訴請1為要求撤銷合同，不再主張解除合同。事實和理由：2014年9月，被告以浦東文華東方酒店的名義及其品牌LOGO，通過電話、郵件、宣傳冊等多種方式向原告等商戶推薦地下商鋪，承諾地下商鋪隸屬于東方文華酒店，定位于向文華東方酒店顧客提供體驗式購物，被告可以為原告入駐文華東方酒店提供幫助，還將在文華東方酒店各區(qū)域進行推廣，以導入文華東方酒店的客流。2014年9月25日，原告與被告簽訂租賃合同，該合同系被告提供的格式條款文本。涉案地下商鋪兩端通道一側(cè)為銀行車庫，另一側(cè)為文華東方酒店的餐飲區(qū)域，與文華東方酒店相連處有玻璃門，文華東方酒店與地下商鋪屬于相對獨立和隔絕的。2014年交房至今，地下商鋪公共區(qū)域空調(diào)一直存在問題，冬冷夏熱。因為餐飲等利益沖突和溫差問題，文華東方酒店2016年3月起關(guān)閉玻璃門，隔絕了客流和溫度流。被告在合同履行過程中，雖有向原告征集開業(yè)宣傳和推廣資料，但后續(xù)并未實施。鑒于被告未履行推廣義務、未解決公共區(qū)域空調(diào)問題、通向銀行車庫的通道處于封閉狀態(tài)、文華東方酒店關(guān)閉了玻璃門等原因，被告承諾會后續(xù)解決問題，故雙方簽訂了扶持補充協(xié)議，該協(xié)議的簽訂并不免除被告的相關(guān)義務。2017年1月，文華東方酒店明確回復其不管理地下商鋪。原告認為，被告以文華東方酒店的名義及品牌對外招商，故意告知地下商鋪隸屬于文華東方酒店，隱瞞地下商鋪與文華東方酒店是獨立和隔絕的真實情況，宣稱依托文華東方酒店的客流，承諾在文華東方酒店內(nèi)推廣，誘使原告做出錯誤的意思表示，應屬欺詐，故要求撤銷合同。即便合同不能撤銷，被告也存在違約行為，原告可以解除合同。
　　被告瑞明公司辯稱：招商過程中，被告一方發(fā)出的郵件、資料均不是以文華東方酒店的名義發(fā)出；在相關(guān)郵件中，被告提及了文華東方酒店，明確地下商鋪是文華東方酒店的配套商業(yè)設施，但從未承諾地下商鋪隸屬于東方文華酒店。文華東方酒店餐飲區(qū)域與案涉地下商鋪之間確實有玻璃門相連，該玻璃門有時打開，有時合上，但均不影響通行，也不存在被告阻止通行，地下商鋪并不是隔絕的，簽約時原告對地下商鋪的環(huán)境也是確認的。依托酒店為商鋪爭取客源是雙方的愿望，雙方合同中約定了推廣費，但沒有約定具體的推廣內(nèi)容。事實上，被告做了大量的推廣工作，推廣效果不佳，不是被告的主觀愿望。地下商鋪公共區(qū)域空調(diào)與文華東方酒店的空調(diào)相連，通過了竣工驗收，是合格的，被告不存在欺詐或違約。綜上，租賃合同是雙方的真實意思表示，不存在被告欺詐的事實。而且，原告請求撤銷合同已經(jīng)超過了時效。
　　反訴原告瑞明公司向本院提出訴訟請求：1、請求確認原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》及相關(guān)的補充協(xié)議于2017年12月4日解除；2、反訴被告立即自上海市浦東新區(qū)浦東南路111、139號地下101單元搬離并將房屋返還反訴原告；3、反訴被告給付反訴原告2015年10月至2017年12月4日止的租金97,046.20元(要求計算至法院確認的合同解除之日止)；4反訴被告支付反訴原告滯納金74,715.03元(以拖欠的租金為基數(shù)，自欠付之日起，按每日3‰的標準，暫計至2017年11月30日，要求計算至實際返還之日)；5、反訴被告支付反訴原告占有使用費4,161.10元(暫從2017年12月5日計算至2017年12月15日，每天按2017年度日租金標準的2倍，即每天416.11元計算，要求從法院確認的合同解除次日計算至反訴被告交還房屋之日)；6、反訴被告補償反訴原告律師費損失55,620元。事實和理由：雙方簽訂《上海市房屋租賃合同》后，反訴原告依約將房屋交于反訴被告。反訴被告自2015年10月起拒絕繳納租金，自2016年12月起拒絕繳納物業(yè)管理費。經(jīng)反訴原告多次催討，反訴被告仍拒絕履行付款義務。2017年9月，反訴被告起訴要求解除雙方之間的租賃合同，反訴原告雖不同意其解除合同的理由，但基于反訴被告已經(jīng)根本違約的事實，反訴原告發(fā)送通知解除了合同。
　　反訴被告羅某工房飾品店辯稱：1、反訴被告以文華東方酒店的名義和品牌招商，欺詐反訴被告等商戶。在合同履行過程中又未履行推廣義務，也未解決空調(diào)問題，因此反訴被告依法行使不安抗辯權(quán)，終止支付租金和推廣費等。因此，反訴原告是過錯方，無權(quán)單方面解除合同，也無權(quán)主張租金、物業(yè)管理費、滯納金、使用費和律師費，而且滯納金標準過高。2、反訴被告已經(jīng)積極處理房屋交還事宜，但反訴原告未在解除通知上留下房屋交接人員信息，在反訴被告要求交還鑰匙時也沒人負責交接，因此反訴原告應承擔拒不配合交接產(chǎn)生的損失。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：上海市浦東新區(qū)浦東南路111，139號全幢房屋的權(quán)利人為被告瑞明公司，其中地下101單元建筑面積34.68平方米。
　　2014年9月25日，原、被告簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定甲方(瑞明公司)將浦東南路111，139號地下101單元建筑面積34.68平方米的房屋出租給乙方(羅某工房飾品店)。甲方于交付30天前向乙方發(fā)出書面通知，裝修期自交付日起1個月，起租日即為交付日，租賃期限共計3年，自起租日起至2017年10月31日，免租期為上述裝修期，但裝修期內(nèi)乙方仍應承擔管理費和推廣費(如有)，租金起算日為裝修期到期后的第一天。第一年租金為6元/平方米/日，即月租金6,329.10元(一個月以30.42天計算，此定義適用于合同所有相關(guān)條款)；第二年租金為7元/平方米/日，即月租金7,383.95元；第三年租金為8元/平方米/日，即月租金8,438.80元。管理費的標準為每月每平方米50元，即每月1,734元。乙方應每月向甲方/服務企業(yè)支付推廣費346.80元，乙方應于每個歷月的首日向甲方或根據(jù)甲方指示向物業(yè)企業(yè)提前支付該月的推廣費，且不得以任何方式進行扣除和抵消。除第一個歷月外，乙方須于每個歷月的首日(如遇雙休日或法定節(jié)假日則該期日需提前至上個歷月的最后一個工作日)向甲方預先繳付當月的租金和推廣費(如有)，及向服務企業(yè)預先繳付當月的管理費。在不影響甲方其他權(quán)利或補救的前提下，倘若乙方拖欠支付本合同規(guī)定的任何款項，包括但不限于租金、管理費、推廣費(若有)、其他費用等各項費用超過十四日的，自前述款項應付之日起，每逾期一日，甲方及/或服務企業(yè)有權(quán)向乙方要求加收應付金額的3‰的滯納金，滯納金計算期自上述各項費用應付之日開始計算，直至乙方付清所有前述費用的本金、滯納金和其他相關(guān)費用之日止。乙方租金保證金相當于該房屋3個月的租金及推廣費……在本合同簽訂時租金保證金為20,027.70元；管理費保證金相當于該房屋3個月的管理費……在本合同簽訂時管理費保證金為5,202.00元。在不影響甲方其他權(quán)利或補救的前提下，甲方及/或服務企業(yè)須于本合同終止或提前終止且乙方按本合同規(guī)定將該房屋返還予甲方，結(jié)清本合同項下所有款項及提交所有保證金收據(jù)后的三十天內(nèi)，把保證金(裝修保證金除外)或其余款(如有)無息退還給乙方，保證金不足以抵扣的，甲方及/或服務企業(yè)有權(quán)向乙方追討。乙方應于本合同終止當日內(nèi)返還房屋，若乙方未按約定將房屋返還甲方，應自逾期返還該房屋之日起每日向甲方支付金額為租賃期結(jié)束或提前結(jié)束之日所在年度的日租金2倍的占用使用費。除甲方書面同意外，乙方返還該房屋時不得以任何理由要求甲方購買乙方自置的任何裝修或設施。12-16條約定，甲方有權(quán)在下列任何事件發(fā)生后的任何時間提前終止本合同并提前收回房屋或任何部分，且無需承擔任何責任：(1)乙方未能按照本合同規(guī)定，在應付租金、管理費、推廣費(若有)、其他費用的日期后的三十天內(nèi)支付該等費用(無論甲方及/或服務企業(yè)是否向乙方作出任何形式的催討)……若乙方未經(jīng)甲方事先書面認可擅自提前終止本合同的，或若甲方因第12-16條所述情形而終止本合同的，則乙方必須向甲方支付其實際使用該房屋期間應付而未付的所有款項，并補償甲方因此而遭致的一切損失(包括但不限于律師費、訴訟費用及房屋空置期間甲方根據(jù)本合同的規(guī)定本可收取的租金、滯納金等)；甲方除可通過沒收全部保證金及乙方根據(jù)本合同向甲方預付的租金以抵充上述款項及損失外，還可就不足部分向乙方追討。乙方聲明其在簽署本合同前已經(jīng)現(xiàn)場視察過該房屋，對該房屋及其現(xiàn)有裝修及設施狀況表示滿意并同意接受。
　　合同簽訂后，原告向瑞明公司支付了26,703.60元(相當于三個月租金的保證金18,987.30元、相當于三個月推廣費的保證金1,040元、首期租金6,329.10元、首期推廣費346.80元)，向中信泰富(上海)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱中信泰富物業(yè)公司)支付了6,936元(相當于三個月管理費的保證金5,202元、首期管理費1,734元)。2014年12月5日，原告向中信泰富物業(yè)公司支付2014年12月管理費和電費押金2,734元。2015年1月7日，原告向中信泰富物業(yè)公司支付2015年1月管理費1,734元。
　　上述合同簽訂前或履行過程中，瑞明公司及相關(guān)協(xié)助招商公司、物業(yè)管理公司就本案租賃標的所涉的項目名稱使用了“浦東文華東方酒店精品街”、“GalaBay尚悅灣”、“浦東文華東方酒店地下商鋪”、“酒店地下一層商鋪”、“浦東文華東方酒店地下商業(yè)”等。瑞明公司及相關(guān)協(xié)助招商公司發(fā)送給原告等承租戶的郵件等材料中提及：“本項目整體命名為GalaBay尚悅灣”，“浦東文華東方酒店精品街商鋪主入口位于酒店及公寓共同商業(yè)的核心位置B1層，該樓層擁有酒店及公寓共同使用的自助餐餐廳、米其林二星廚師管理的中餐廳……”，“希望能對你們進駐文華酒店助一臂之力”，“由于酒店2013年5月已經(jīng)開業(yè)，酒店地下商鋪屬于配套功能，基本客流來自于酒店”等。
　　2014年11月至12月期間，瑞明公司為推廣宣傳涉案地下商鋪項目，向各承租戶征集品牌宣傳文字、宣傳頁面等素材，并表示將在文華東方酒店客房內(nèi)派送、在酒店前臺擺放廣告推廣資料，在酒店配套商鋪入口處LED屏播放商家宣傳資料等。
　　原、被告曾簽訂《上海市房屋租賃合同補充協(xié)議》，約定出租方?jīng)Q定于2014年12月1日至2016年2月28日期間(“支持期間”)給予承租方關(guān)于租金、管理費及推廣費的商業(yè)支持，原租賃合同租賃期相應順延15個月，即自交付之日起至2019年1月31日止；支持期間乙方應繳納的房屋租金具體金額為原租賃合同約定的當年租金金額的10%，即每月632.91元；支持期間乙方無需支付推廣費和管理費。
　　合同履行期間，原告等承租戶曾通過各種形式與被告就宣傳推廣問題、公共區(qū)域空調(diào)問題、與酒店餐飲區(qū)之間玻璃門問題交涉。2017年4月，原告委托律師致函文華東方管理服務有限公司，詢問是否知曉瑞明公司以該公司名義向承租人推薦地下商鋪、進行招商？
　　2017年9月，原告訴至本院。本院進行訴前調(diào)解未成，于2017年10月24日立案審理。
　　2017年12月4日，瑞明公司通過特快專遞向原告發(fā)送《關(guān)于解除上海市房屋租賃合同的通知》，明確即日起解除上海市房屋租賃合同和補充協(xié)議，要求原告在2017年11月30日前搬離并付清相關(guān)費用。2017年12月11日，原告就搬離及返還房屋問題與中信泰富物業(yè)公司人員蔣利棟微信溝通，蔣利棟表示鑰匙移交需等業(yè)主方書面告知后才可進行。當日，原告填寫物品出門單，物品為“包裝盒二箱”。
　　2018年1月11日，原、被告簽署收條，確認被告收到原告返還的房屋鑰匙，雙方完成系爭房屋的交接。鑒于此，原告撤回了要求被告收回房屋的訴請，被告撤回了要求原告搬離并返還房屋的訴請。但被告主張房屋使用費計算至2018年4月9日(鑒定單位勘查現(xiàn)場之日)。
　　經(jīng)原告申請，本院委托上海滬港建設咨詢有限公司對原告投入的裝修價值進行鑒定，鑒定單位2018年4月9日進行了現(xiàn)場勘測，于2018年6月27日出具鑒定意見書，結(jié)論為工程造價57,858元，其中裝修工程47,347元、安裝10,511元。原告對鑒定結(jié)論無異議，但認為價格比實際發(fā)生的低，堅持按原訴請金額主張。被告認為，1、鑒定方法錯誤，應按資產(chǎn)評估的方法鑒定裝修殘值；2、實際裝修時間是2014年底，即使存在殘值，最多也僅存20%；3、堅持對初稿向?qū)弮r部門提出的5點意見；4、正面柜、收銀臺、L型展柜屬可移動物品。
　　另據(jù)雙方陳述及相關(guān)證據(jù)，原告承租房屋所在的地下商鋪項目位于大樓地下一層，一側(cè)為地下停車庫，另一側(cè)為文華東方酒店餐飲區(qū)，地下商鋪與餐飲區(qū)之間有一扇可開合的玻璃門，餐飲區(qū)可通往一樓酒店大堂，酒店電梯及大堂相應部位有“精品店”等指引。
　　本院認為，原、被告之間的《上海市房屋租賃合同》及補充協(xié)議均系雙方真實意思表示，合法有效。雖然，被告在招商過程中多次提及文華東方酒店，以及地下商鋪是酒店配套等內(nèi)容，但該些內(nèi)容基本是基于地下商鋪與文華東方酒店之間特殊位置關(guān)系而所作的客觀描述，并無原告所稱故意告知地下商鋪隸屬于文華東方酒店的內(nèi)容。況且，本案房屋出租主體是瑞明公司，原告應當知道文華東方酒店并非瑞明公司直接經(jīng)營，在此問題上原告不會存在錯誤認知。原告簽約前查看過現(xiàn)場，應當知道地下商鋪與酒店之間的位置關(guān)系，而且目前情況看地下商鋪與文華東方酒店也不是“獨立”和“隔絕”的。據(jù)此，原告要求撤銷合同，并以此為由要求被告退還租金、管理費、推廣費，賠償物業(yè)費(含物業(yè)費押金和電費押金)、人工工資損失、律師費、可得利潤損失的訴訟請求，本院不予支持。
　　根據(jù)合同約定，原告未按照約定支付租金等費用超過30天的，被告有權(quán)解除合同?，F(xiàn)原告長期拖欠租金，被告依法享有解除權(quán)，故被告要求確認2017年12月4日解除的訴訟請求，本院予以支持。原告主張被告未履行推廣義務、公共區(qū)域空調(diào)不正常以及與餐飲區(qū)之間玻璃門合上影響客流等構(gòu)成違約。本院認為雙方之間對推廣的具體內(nèi)容未約定，被告實際上進行過推廣工作，無法認定被告存在違約行為；目前沒有證據(jù)證明公共區(qū)域空調(diào)不合格，也不能認定被告存在違約行為；與餐飲區(qū)之間的玻璃門是常開還是常閉，不阻礙行人通行，沒有證據(jù)證明因玻璃門常閉而影響地下商鋪的客流。
　　合同解除后，雙方應結(jié)清各項費用。被告要求原告支付2015年10月1日至2017年12月4日期間的租金97,046.20元(2015年10月1日至2016年9月期間每月632.91元，2016年10月1日至2017年12月4日期間每月6,329.10元)，本院予以支持。被告要求原告支付逾期給付租金的滯納金，符合合同約定，但雙方約定的滯納金標準過高，原告請求調(diào)整的意見本院予以采納，本院根據(jù)本案實際，調(diào)整為7,500元。
　　關(guān)于原告的裝修費用，鑒定單位的鑒定結(jié)論程序合法，結(jié)果客觀，雙方有關(guān)異議均由鑒定單位做出合理解釋，故鑒定結(jié)論可以作為定案依據(jù)。雖然本案合同因原告違約而最終解除，但本院考慮到雙方糾紛一定程度上是被告在招商過程中的宣傳較多突出了文華東方酒店因素，且雙方對推廣義務等未在合同中明確約定而導致，故本院從公平合理的角度出發(fā)，結(jié)合裝修投入金額、租賃期限、裝修已使用時間等實際情況，酌情判決被告補償原告7,200元。
　　合同解除后，原告應及時返還房屋，但合同解除后雙方就房屋返還問題溝通不暢，故被告要求按照合同約定的租金2倍計算使用費，本院難以認同。同時，本院考慮到由于原告要求被告賠償裝修損失，故房屋未能及時交接的責任不能簡單歸責于任何一方，且2018年1月11日交接完畢后，因尚需審價鑒定而被告無法實際使用房屋，在鑒定單位完成現(xiàn)場勘查前確實存在空置損失。綜合各因素，本院酌定原告支付被告使用費12,000元。
　　被告主張律師費，但其僅提供發(fā)票，不能反映與本案存在關(guān)聯(lián)，故該請求不予支持。
　　原告已付的租金保證金和推廣費保證金，被告應予退還。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海市浦東新區(qū)花木街道羅某工房飾品店與被告(反訴原告)上海瑞明置業(yè)有限公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》及補充協(xié)議于2017年12月4日解除；
　　二、原告(反訴被告)上海市浦東新區(qū)花木街道羅某工房飾品店應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告(反訴原告)上海瑞明置業(yè)有限公司租金97,046.20元；
　　三、原告(反訴被告)上海市浦東新區(qū)花木街道羅某工房飾品店應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告(反訴原告)上海瑞明置業(yè)有限公司逾期支付租金的滯納金7,500元；
　　四、原告(反訴被告)上海市浦東新區(qū)花木街道羅某工房飾品店應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告(反訴原告)上海瑞明置業(yè)有限公司房屋使用費12,000元；
　　五、被告(反訴原告)上海瑞明置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告(反訴被告)上海市浦東新區(qū)花木街道羅某工房飾品店裝修補償費7,200元；
　　六、被告(反訴原告)上海瑞明置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海市浦東新區(qū)花木街道羅某工房飾品店租金保證金18,987.30元、推廣費保證金1,040元；
　　七、駁回原告(反訴被告)上海市浦東新區(qū)花木街道羅某工房飾品店、被告(反訴原告)上海瑞明置業(yè)有限公司其余訴訟請求。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費10,736元，減半收取5,368元，反訴案件受理費2,608元(已減半收取)，鑒定費4,958元，合計12,934元，由原告(反訴被告)上海市浦東新區(qū)花木街道羅某工房飾品店負擔10,162元，被告(反訴原告)上海瑞明置業(yè)有限公司負擔2,772元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　?br/>　　

審判員：張卓郁

書記員：陳倩茹