原告：上海市浦東新區(qū)祝某某游人雜貨商行，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　經(jīng)營者：鄭哲奎。
　　委托訴訟代理人：陳燕萍，上海高達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：范章余，上海高達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙偉華，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：閆峰，男。
　　委托訴訟代理人：王國明，上海市申中律師事務(wù)所律師。
　　原告上海市浦東新區(qū)祝某某游人雜貨商行與被告上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法適用簡易程序，后因案件審理需要，轉(zhuǎn)為普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告經(jīng)營者鄭哲奎及委托訴訟代理人陳燕萍、被告委托訴訟代理人閆峰、王國明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海市浦東新區(qū)祝某某游人雜貨商行向本院提出訴訟請求：1、判令解除原被告之間簽訂的房屋租賃協(xié)議；2、判令被告支付違約金人民幣(以下幣種相同)370,980元；3、判令被告賠償原告裝修損失911,864.35元；4、判令被告退還原告租金8萬元；5、判令被告退還原告租房保證金3萬元；6、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實及理由：為經(jīng)營之需，原告租用被告所有的上海市浦東新區(qū)華洲南路XXX號XXX區(qū)038、048共2棟房屋(以下簡稱系爭房屋)。2016年4月25日，雙方簽訂了《租賃協(xié)議》。協(xié)議簽訂后，原告即按約繳納押金3萬元及首期租金，并投入大量資金對系爭房屋進(jìn)行了裝修。2018年7月9日，原告向被告支付了2018年8月至2019年1月的租金12萬元。2018年9月18日，被告向原告發(fā)出“告知書”，告知原告因觀賞魚中心土地規(guī)劃調(diào)整列入2018年度調(diào)整及整治范圍，租賃協(xié)議不能繼續(xù)履行，于2018年9月30日前辦理相關(guān)手續(xù)并清空承租區(qū)域?，F(xiàn)因被告突然解約，致使原告前期投資成本無法收回，無法順利搬遷過渡，造成原告重大經(jīng)濟(jì)損失。故原告訴至法院，訴請如前。庭審中，原告陳述，被告于2018年9月30日要求其搬離，故其訴請4主張的是2018年10月1日至2019年1月31日的租金，其實際于2018年11月底搬離。
　　被告上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司辯稱，對原告訴請1無異議；對訴請2不同意承擔(dān)；對訴請3，裝修經(jīng)過評估，但原始價格使用后有折舊，鑒定報告上沒有折舊；另外原告拿走的設(shè)備都計算在內(nèi)，應(yīng)予扣除，應(yīng)按殘值再根據(jù)雙方責(zé)任來計算裝修損失；對訴請4不同意，原告并沒有將系爭房屋交還被告，房屋還在原告掌控中，故租金還應(yīng)計算；訴請5，保證金是支付過，但在最后結(jié)算后處理。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：包括系爭房屋在內(nèi)的上海市浦東新區(qū)華洲南路XXX號上海浦東觀賞魚中心由上海浦東陸基水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司(以下簡稱陸基公司)投資建造，2010年12月，陸基公司填報了上址房屋《浦東新區(qū)農(nóng)村建設(shè)有關(guān)設(shè)施用地申請表》，獲批同意在上址建造生產(chǎn)輔助設(shè)施建設(shè)用地12120平方米。2011年，陸基公司將上址房屋委托上海浦東臨空農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱臨空公司)經(jīng)營。2011年8月，被告與臨空公司簽訂《租賃合同》一份，約定臨空公司將包括系爭房屋在內(nèi)的固定資產(chǎn)及土地出租給被告使用，租期自2011年8月18日起至2021年8月17日止。
　　2016年4月25日，原告作為承租方(乙方)、被告作為出租方(甲方)，雙方就系爭房屋簽訂《租賃協(xié)議》一份，協(xié)議約定租賃用途為農(nóng)業(yè)旅游、農(nóng)產(chǎn)品展示，租賃期限自2016年5月1日起至2021年7月31日止。租金為前三年每棟12萬元/年，第四年開始在上年基礎(chǔ)上遞增5%。2016年5月1日至2016年7月31日為裝修免租期，支付方式和時間為：付費(fèi)方式為半年，先付后用。乙方在首次支付租金的同時，向甲方一次性支付總額3萬元的保證金，作為履行租賃協(xié)議的押金，保證金待租賃期滿后無息全額退還給乙方。合同第九條“違約責(zé)任”約定：1、甲方違反本合同約定，提前收回租賃物的，應(yīng)按照合同總租金的30%向乙方支付違約金，若支付的違約金不足彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任……。
　　合同簽訂后，原告向被告支付了租賃保證金3萬元。之后，雙方各自履行。原告于2018年7月向被告支付了2018年8月至2019年1月底的房屋租金12萬元。
　　2018年9月18日，被告向原告發(fā)送《告知書》，內(nèi)容為：接土地出租方通知，觀賞魚中心因土地規(guī)劃調(diào)整列入2018年度調(diào)整及整治范圍，要求我公司于2018年9月30日前搬離相關(guān)設(shè)備及產(chǎn)品、拆除地面建筑并辦理合同終止手續(xù)。鑒于上述原因，本公司與貴公司簽訂的租賃協(xié)議不能繼續(xù)履行，故告知你單位，請于2018年9月30日前與我司辦理相關(guān)手續(xù)并清空承租區(qū)域，避免逾期產(chǎn)生損失。
　　2018年12月17日，原告訴至法院，同日，原告向被告發(fā)出了《通知書》，內(nèi)容為：鑒于貴司于2018年9月18日告知不能繼續(xù)履行租賃協(xié)議，并要求原告于2018年9月30日清空，原、被告未能就損失賠償事宜達(dá)成一致，原告于2018年11月對系爭房屋內(nèi)有關(guān)物品進(jìn)行了搬遷，雙方的訴訟案件正在法院處理中，故原告通知被告立即派人對系爭房屋進(jìn)行接收，并妥善保存、保管房屋內(nèi)的裝飾裝修，以便法院查明原告損失，有關(guān)費(fèi)用的結(jié)算由法院裁判。
　　2018年12月20日，被告向原告發(fā)送《回復(fù)函》，內(nèi)容為：原告的《通知》已收悉，因雙方租賃案件已由法院審理，凡涉及雙方房屋租賃的具體事宜，應(yīng)由法院主持，包括房屋裝修的評估和房屋交接，如原告決定放棄一切賠償，僅僅是退還租賃的房屋，則原告要書面表達(dá)清楚。
　　本案審理過程中，原告向本院申請對系爭房屋內(nèi)的裝修工程造價進(jìn)行鑒定。經(jīng)上海市高級人民法院委托，上海市建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司于2019年3月19日出具《工程造價鑒定意見書》，意見書載明，經(jīng)鑒定人2019年1月22日現(xiàn)場勘驗，本案所涉系爭房屋裝修工程總造價為911,864.35元，其中裝飾部分的造價為615,965.05元，安裝部分的造價為295,899.30元。其中，鑒定意見書中被告異議為：1、本案所涉室內(nèi)裝飾工程評估系索賠項目，應(yīng)體現(xiàn)評估項目的現(xiàn)值(殘值)，應(yīng)將原造價進(jìn)行折舊，將折舊后的價值評估出來才能為判案所用。鑒定人答復(fù)：系根據(jù)法院委托要求鑒定。2、工程造價未剔除可拆卸及可繼續(xù)使用的設(shè)備(空調(diào)、監(jiān)控等)的價值，本案原、被告曾交流過，可拆除的設(shè)備原告同意拿走，所以評估中不應(yīng)將該部分價值計算在內(nèi)。鑒定人答復(fù)：空調(diào)安裝和監(jiān)控系統(tǒng)屬于裝修工程的一部分，現(xiàn)場勘驗時均能看到，且原、被告雙方均未提供雙方達(dá)成一致對上述事宜的確認(rèn)文件給鑒定人。3、該裝修工程未提供相關(guān)的施工建設(shè)資料，說明本裝修項目并非由有資質(zhì)的單位施工，所以施工中管理費(fèi)用、規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)不應(yīng)評估在內(nèi)；評估中所計算的工藝、材料等定價過高；評估采用的定額及取費(fèi)過高，應(yīng)采按一定正常比例向下浮動。鑒定人答復(fù)：本次鑒定按照上海市房屋建筑與裝飾工程預(yù)算定額(2000)版、上海市安裝工程預(yù)算定額(2000)版的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合滬建管(2016)42號、43號文的費(fèi)率文件折中取費(fèi)，并計算本工程的造價。實際施工人是否有資質(zhì)不屬鑒定人的鑒定范圍。4、預(yù)算書內(nèi)部分項目數(shù)量不對，部分項目的安裝費(fèi)遠(yuǎn)超市場價格(如空調(diào)購買單價為10,500元，而安裝費(fèi)為高達(dá)10,666.59元，市場同類商品基本包安裝或少量付費(fèi))。鑒定人答復(fù)：預(yù)算書中所列空調(diào)安裝費(fèi)10,666.59元包括空調(diào)主材和空調(diào)安裝兩部分的費(fèi)用。庭審中，原告對鑒定結(jié)論表示無異議，被告未提出新的異議。鑒定人還補(bǔ)充：本案系工程造價鑒定，如折舊的話，按通常規(guī)范，在租賃期限內(nèi)攤銷；房屋出租屬經(jīng)營類，公共場合的裝修是從裝修完畢開始使用之后5-8年攤銷完畢，5-8年的時間根據(jù)實際情況酌定；系爭房屋中38號和48號都是彩鋼板房屋，一棟內(nèi)有廚房、餐廳、辦公，另一棟為展廳，現(xiàn)場勘查時房屋內(nèi)除了硬裝，軟裝基本沒有了，家具也沒有；辦公、餐飲的折舊計算方式一致，另一棟展廳也作為公共場所，按5-8年折舊。原告預(yù)繳了鑒定費(fèi)42,500元。
　　第一次庭審中，原告陳述，雙方簽訂合同時被告沒有給其看過房屋建造的審批手續(xù)，因為被告是國企，其相信被告，故沒有提出過建造手續(xù)。原告還陳述，系爭房屋內(nèi)的可移動物品其在鑒定前已經(jīng)都搬離了，其要求對方接收房屋，但被告不同意，系爭房屋的門衛(wèi)都是被告的，不存在原告掌控房屋。被告則陳述，其租賃系爭房屋時知曉是臨時建筑，但不知案外人五年后沒有辦理臨時建筑重新審批手續(xù)；雙方合同無效的情況下，要求法院根據(jù)責(zé)任分擔(dān)損失，要求原告返還房屋。
　　第二次庭審中，原告陳述，2018年12月原告已提出要求交還系爭房屋，但被告沒有同意接收；原告于2018年11月把除空調(diào)外的物品都搬離了，搬離時鑰匙在房屋上，被告可以自行進(jìn)入；2019年9月被告通知原告去拿東西，故原告將空調(diào)搬離。被告則陳述，原告于2019年9月才將東西全部搬走，但沒有辦理房屋交接，房屋鑰匙也沒有返還；2018年12月原告提出要交還房屋，但東西還在里面，還要評估，故無法交房；評估之后，原告也沒有提出要求交還房屋；被告還陳述，原告租金支付至2019年1月底，之后的房租其未提出反訴，有可能會另案訴訟，保證金同意抵扣。庭審中，本院向雙方釋明是否同意交接房屋，原告當(dāng)庭表示系爭房屋內(nèi)沒有其物品，即使有也不要了，當(dāng)庭表示同意被告接收系爭房屋；被告則陳述同意接收，但雙方要辦理交接手續(xù)。
　　本院認(rèn)為，系爭房屋建造時雖辦理了農(nóng)村建設(shè)有關(guān)設(shè)施用地的審批手續(xù)，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，于原、被告雙方簽訂《租賃協(xié)議》時，系爭房屋已超過了臨時性農(nóng)村設(shè)施的期限，且被告亦未提供建設(shè)單位重新辦理審批的手續(xù)，故雙方就系爭房屋簽訂的《租賃協(xié)議》應(yīng)屬無效，被告作為出租人，未能保證租賃物的合法性，應(yīng)對合同無效負(fù)主要責(zé)任。原告作為承租人，未積極審查租賃物的合法性，亦應(yīng)對合同無效負(fù)次要責(zé)任。
　　因《租賃協(xié)議》無效，原告主張解除合同及要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，本院不予支持。但被告已收取的租賃保證金應(yīng)予返還。至于原告要求被告退還已付租金的訴請，雖雙方租賃協(xié)議無效，但原告已占有使用系爭房屋期間，仍應(yīng)支付相應(yīng)房屋使用費(fèi)，使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可參考雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，故原告該訴請實為主張返還相應(yīng)期間的房屋占有使用費(fèi)?，F(xiàn)原告提出因被告要求其2018年9月30日搬離，故要求返還的期間為2018年10月1日至2019年1月底，對此，本院認(rèn)為，鑒于被告于2018年9月向原告送達(dá)了搬離通知，并限期原告9月底前搬離，在此情況下，原告2018年12月17日發(fā)函告知被告其已搬離并要求被告接收房屋，具有一定合理性,且鑒定人亦陳述現(xiàn)場勘驗日即2019年1月22日系爭房屋內(nèi)已無軟裝、家具，側(cè)面印證了原告已搬離了房屋，但原告主張其已于2018年11月底搬離房屋無相應(yīng)依據(jù)；而被告作為主動發(fā)函要求原告搬離的一方，在原告已發(fā)函通知其已搬離并要求被告接收的情況下，被告并未積極接收房屋，而以雙方訴訟為由消極等待，即使房屋涉及裝修評估，但至少在鑒定人員完成現(xiàn)場勘查后其應(yīng)主動表態(tài)同意接收房屋，而非放任房屋空置損失擴(kuò)大，故由于被告未履行減損義務(wù)而造成的擴(kuò)大損失，應(yīng)由被告承擔(dān)。綜上，現(xiàn)原告要求被告返還2018年10月1日至2019年1月底的使用費(fèi)，根據(jù)上述分析，同時考慮到原告收到被告搬離通知后，著手準(zhǔn)備搬離工作必將影響原告正常使用系爭房屋，本院酌定原告應(yīng)承擔(dān)使用費(fèi)4萬元，被告應(yīng)予返還4萬元?，F(xiàn)雙方庭審中均表示同意交接系爭房屋，原告亦當(dāng)庭表示房屋內(nèi)所有物品已搬空，同意交還房屋，本院予以準(zhǔn)許，被告可自行對系爭房屋進(jìn)行收回，本院對該事實予以確認(rèn)，無須再對房屋返還予以判決。
　　至于原告主張的裝修損失，根據(jù)最高院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，已形成附合的裝飾裝修物，由雙方各自按照合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失，現(xiàn)原告申請的系裝修工程造價鑒定，并非工程現(xiàn)值損失鑒定，故由本院參照鑒定意見書及鑒定人的當(dāng)庭陳述，根據(jù)雙方的過錯程度、合同履行情況、空調(diào)等已由原告取回等因素綜合考慮，酌定由被告承擔(dān)原告裝修損失38萬元。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第九條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海市浦東新區(qū)祝某某游人雜貨商行與被告上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的《租賃協(xié)議》無效；
　　二、被告上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海市浦東新區(qū)祝某某游人雜貨商行租賃保證金3萬元；
　　三、被告上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海市浦東新區(qū)祝某某游人雜貨商行房屋占有使用費(fèi)4萬元；
　　四、被告上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海市浦東新區(qū)祝某某游人雜貨商行裝修損失38萬元；
　　五、駁回原告上海市浦東新區(qū)祝某某游人雜貨商行的其余訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)17,335元，由原告上海市浦東新區(qū)祝某某游人雜貨商行負(fù)擔(dān)11,735元，被告上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)5,600元；司法鑒定費(fèi)42,500元，由原告上海市浦東新區(qū)祝某某游人雜貨商行負(fù)擔(dān)12,750元，被告上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)29,750元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：梅麗華

書記員：周??箐