原告(反訴被告)：上海市浦東新區(qū)房地產(集團)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：劉樸，董事長。
　　委托訴訟代理人：孫建中，上海宇玨律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：孫小芳，上海宇玨律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：呂某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：郭波，上海眾華律師事務所律師。
　　被告：上海谷某服裝有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：姜思遠，董事長。
　　委托訴訟代理人：郭波，上海眾華律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)上海市浦東新區(qū)房地產(集團)有限公司(以下簡稱浦東新區(qū)房地產公司)訴被告(反訴原告)呂某、被告上海谷某服裝有限公司(以下簡稱谷某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。浦東新區(qū)房地產公司委托訴訟代理人孫建中、呂某及兩被告的委托訴訟代理人郭波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　浦東新區(qū)房地產公司向本院提出訴訟請求：1.被告呂某支付原告從2017年7月16日至2018年3月21日房屋占有使用費(按照每日2.6元/平方米計算，計算公式為：2.6元×86.78平方米×249天)，租賃保證金6863元、安全保證金6863元用于抵扣占有使用費；2.被告呂某支付原告從2017年7月16日至2018年3月21日房屋占有使用費滯納金(按照日租金的50%計算，計算公式為：228.7元×50%×249天)；3.被告呂某支付原告從2018年3月22日至營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證實際遷移或注銷日止違約金(按照日228.7元計算)；4.被告呂某支付原告水費710.20元、電費16325.70元、物業(yè)管理費721.50元；5.被告谷某公司對上述訴請1、2、3、4項承擔連帶責任。事實和理由：原告與呂某于2016年7月11日簽訂《上海市房屋租賃合同》(以下簡稱《租賃合同》)，約定將位于上海市浦東新區(qū)御橋路XXX弄XXX號XXX層商鋪(以下簡稱系爭房屋)租賃給呂某使用，租期為2016年7月16日至2017年7月15日，谷某公司作為擔保人自愿對呂某在本租賃合同約定的義務、責任承擔無限連帶責任。合同到期后呂某遲遲不肯搬離，經(jīng)發(fā)催告函、律師函后，被告于2018年3月22日搬離。但拖欠水費、電費及物業(yè)管理費，在租賃房屋內的工商登記、稅務登記一直未遷出或注銷。呂某的行為已違反合同約定，故訴至法院，望依法裁決。
　　呂某辯稱，不同意原告的訴請1，租金計算天數(shù)有誤，被告于2018年3月15日搬離，應計算至該日。不同意訴請2，合同約定的租期滿后，雙方在協(xié)商續(xù)租問題，后雙方協(xié)商不成，原告要求被告三日內搬離，被告確在三日內搬離，不存在被告違約。不同意訴請3，被告是個體戶，不存在稅務登記，營業(yè)執(zhí)照在2018年7月16日已經(jīng)遷走。不同意訴請4，原告的計算存在錯誤。物業(yè)管理費應該按照一個半月來計算，電費應該是14968.88元，不同意支付三個月的基本電費，對水費無異議。不同意訴請5。
　　被告谷某公司辯稱，被告擔保的《租賃合同》已到期終止，原告與呂某并未續(xù)簽合同，故被告不承擔連帶責任。
　　呂某向本院提出反訴請求：1.被反訴人賠償反訴人裝修及設備損失135500元(按總價271000原的50%折價計算);2.被反訴人返還反訴人多收取的各項費用7458.40元(其中房租1805元、基本電費5653.40元)。事實和理由：反訴人與被反訴人于2009年9月1日建立租賃關系，在系爭房屋內開設了一家為小寶寶服務的商店。鑒于反訴人屬于享受廉租房補貼的居住困難戶，故在簽約前，反訴人即提出需要搭建一個閣樓放置一些物品順便作為睡覺的地方，被反訴人為此也提供了許多方便，特別在新搭建的閣樓不通風需要開窗的情況下，被反訴人還特地批準反訴人在后墻上新開了兩扇窗。從2009年9月1日至2018年3月14日實際搬離的八年半時間里，反訴人始終合法經(jīng)營。2017年7月最后一期合同到期，被反訴人未按流程向反訴人提供新的租賃合同，反而以要求反訴人配合區(qū)里的消防大檢查為由要求反訴人將閣樓內的床鋪拆除。2018年2月上旬，被反訴人送來一份合同要求反訴人在20分鐘內閱看簽字確認，由于新合同多達32頁，反訴人根本不可能在那么短的時間里決定，遂雙方同意春節(jié)后再議。3月初協(xié)商時，鑒于被反訴人在合同里將房租進行了大幅度的漲價，但又不明確同意反訴人將正在經(jīng)營中的商店轉讓，在反訴人正在要求與被反訴人的領導協(xié)商過程中，2018年3月13日，反訴人突然收到被反訴人的律師函，被要求在接函后3日內予以搬離清空。反訴人又去找被反訴人領導見面協(xié)商，但雙方最終不能達成一致，使得反訴人無法進行實體的經(jīng)營權的轉讓。反訴人為了避免違約，不得不在3月15日搬離。其間，反訴人多次催告被反訴人前來辦理收房，但被反訴人一直拖到3月22日才來辦理收房手續(xù)，收回了房屋鑰匙。但雙方并未就屋內的閣樓及室外的大型設備如何處理達成一致。此外，由于反訴人被迫突然停止營業(yè)，使得原來計劃轉讓的安排被迫停止，包括反訴人本可以消化轉讓的存放在反訴人處的寶寶卡金共計2萬元也不得不退還給客戶。反訴人認為，合同到期后，被反訴人遲遲不與反訴人續(xù)簽合同，使雙方的租賃關系始終處在一個不確定的狀態(tài)，導致反訴人在經(jīng)營上處于無法安排的窘境，造成了反訴人預期經(jīng)濟利益的損失。為此，懇請法院依法判如所請。
　　浦東新區(qū)房地產公司對呂某的反訴辯稱，訴請1沒有合同依據(jù)也沒有法律依據(jù)。根據(jù)雙方合同約定反訴人在租賃期限內對租賃房屋裝修、增設的不可移動的財產權屬歸被反訴人所有，同時根據(jù)最高院司法解釋第12條規(guī)定，反訴人要求補償不予支持。反訴人多支付了房租1805元屬實，沖抵占用使用費。反訴人要求被反訴人返還基本電費主體錯誤，應向物業(yè)公司主張。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：對于雙方無爭議的事實，本院予以確認。浦東新區(qū)房地產公司(甲方)與呂某(乙方)于2016年7月11日簽訂的《〈租賃合同〉》補充條款約定，甲方、物業(yè)有權對乙方所租賃的房屋裝修或改造時的方案進行監(jiān)督和審查并提出意見，租賃期滿，雙方不再續(xù)約的情況下，乙方負責恢復商鋪原狀，甲方不承擔乙方任何裝修補償費。租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內的全部無損壞設備、設施在適宜使用的清潔、良好狀況下(自然折舊除外)交給甲方。且乙方在租賃期內對租賃房屋裝修、增設的不可移動的財產權屬歸甲方所有，乙方自行承擔裝修、增設財產的損失費用，甲方不承擔任何乙方租賃房屋有關財產損失責任和費用。租賃合同期滿或合同解除后30天內，乙方必須將租賃房屋門號內注冊之營業(yè)執(zhí)照等各類相關證照辦理注銷；水、電、煤、物業(yè)等費用結清后，憑相關證明或發(fā)票辦理押金退款手續(xù)。乙方如有任一項未結清的，甲方有權不予退還押金。《租賃合同》簽訂當日，谷某公司向浦東新區(qū)房地產公司出具《擔保函》：“……擔保方上海谷某服飾有限公司承諾對承租人在該租賃合同內約定的義務和責任承擔無限連帶責任，包括但不限于：(1)按期依約應付的租金，(2)水電煤公用事業(yè)費，(3)因逾期未付上述費用而產生的違約金，(4)安全責任事故的賠付(若有)，(5)終止租賃合同時需注銷相關注冊登記的費用，(6)其他應由承租人支付的費用。擔保期限包含合同約定的租賃期內和租賃續(xù)展期內及上述期限(以后者為準)屆滿二年內(含二年)。若因其它原因導致租賃合同終止的，則擔保期限為合同終止后二年內(含二年)?！?017年6月1日，呂某向浦東新區(qū)房地產公司書面申請續(xù)租9個月?！蹲赓U合同》到期后，雙方協(xié)商續(xù)租問題，但未果。2018年3月12日，浦東新區(qū)房地產公司向呂某、谷某公司寄送《律師函》，要求呂某函后三日內騰空并搬離租賃房屋，支付從2017年7月15日至房屋實際返還之日占有使用費(日人民幣2.6元/平方米)及房屋返還前所產生的水、電、煤氣、通訊、設備、物業(yè)管理等費用，注銷工商登記信息。呂某于次日收悉該《律師函》，并于3月14日晚通知浦東新區(qū)房地產公司工作人員“明天可以交房，還有些設備處理一下。”3月15日，在工作人員詢問呂某“房內還有你的東西嗎”時，呂某表示“有一個空氣能熱泵在屋頂上”“想要賣掉”，“還沒聯(lián)系好下家”，“假如你們同意的話，取系好來拆一下”“在你這套房子有人租下來之前”，“設備是在戶外的”“控制器在室內”，工作人員表示“東西只能你自己拆，而且必須是在交房前”，“如果要辦理交房手續(xù)，租賃物內外承租人的物品必須全部移走，否則無法辦理交房手續(xù)(除非寫承諾書承諾放棄所屬承租人物品)”。2018年3月22日，呂某簽署承諾書，“本人于2018年3月22日將我司租賃房屋：御橋路XXX弄XXX號XXX層交還給貴司即產權所有人，并向貴司交付了該房屋鑰匙。房屋內的遺留物品我司視為放棄處理，貴司有權自行處置，并無需賠償我司任何損失”，雙方簽署《租賃物交接確認書》，確認交房日期為2018年3月22日，水、電繳納至2017年12月31日、物業(yè)管理費繳納至2018年1月31日、房屋租金繳納至2017年7月15日。
　　另查明，雙方爭議的基本電費系電力公司向浦東新區(qū)房地產公司收取，浦東新區(qū)房地產公司再分攤給各承租戶。呂某已支付2016年7月15日至2017年12月14日的基本電費5653.40元。2018年7月18日，呂某將變更了工商登記注冊地址。
　　本院認為，浦東新區(qū)房地產公司與呂某簽訂的《租賃合同》到期后，因雙方尚在協(xié)商續(xù)簽事宜，浦東新區(qū)房地產公司對呂某繼續(xù)使用租賃物并沒有提出異議，依法應當認定該《租賃合同》繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。后因續(xù)簽未果，浦東新區(qū)房地產公司限期要求呂某搬離，對于不定期租賃，出租人可隨時解除合同，但應予合理期限前通知，給予承租人必要的騰退時間。根據(jù)呂某與浦東新區(qū)房地產公司工作人員的溝通記錄，呂某雖于3月15日搬離，但尚有添置的設備未拆除，且當時呂某并不打算放棄該物品的所有權，浦東新區(qū)房地產公司以不完全具備房屋交接條件為由不予辦理交接手續(xù)，并無不當，呂某以3月15日為退房日及租金計算截止日，本院難以采納。嗣后，在呂某承諾放棄留置物品所有權的情況下，于2018年3月22日雙方辦理了退房手續(xù)，故本院確認訟爭《租賃合同》于該日解除，呂某應按合同約定的租金標準即每月6863元支付2017年7月16日至2018年3月21日租金，及2018年1月1日起至3月21日的物業(yè)管理費。浦東新區(qū)房地產公司要求支付房屋占有使用費滯納金及營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證實際遷移或注銷違約金，缺乏合同和法律依據(jù)，本院難以支持。按呂某提供的證據(jù)，其對系爭房屋的裝修等發(fā)生于2009年，且之后續(xù)簽的租賃合同所約定的租賃期限也已全部履行完畢，呂某為滿足自身經(jīng)營、居住需要進行裝修并添置設備，現(xiàn)租賃關系終止后又要求出租人賠償裝修等費用，不但與合同約定有悖，也無法律可循，故本院不予支持?；倦娰M系電力公司收取，并非浦東新區(qū)房地產公司巧立名目擅自增收，浦東新區(qū)房地產公司將之分攤給實際使用電力的各承租戶，符合公平合理的原則，現(xiàn)呂某要求退還已支付的基本電費并拒付2018年1月之后的基本電費，本院難以支持。谷某公司的擔保期限為合同約定的租賃期內和租賃續(xù)展期內及上述期限(以后者為準)屆滿二年內，其以沒有續(xù)約為由拒絕承擔連帶保證責任的抗辯意見，本院難以采納。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百三十六條，《中華人民共和國擔保法》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、呂某應支付上海市浦東新區(qū)房地產(集團)有限公司自2017年7月16日起至2018年3月21日止的房屋租金56276.60元，扣除呂某已支付的保證金13726元，余款42550.60元于本判決生效之日起十五日內支付；
　　二、呂某于本判決生效之日起十五日內支付上海市浦東新區(qū)房地產(集團)有限公司截止2018年3月21日的水費710.20元、電費16325.70元、物業(yè)管理費708.05元；
　　三、上海谷某服裝有限公司對呂某的上述第一、二項給付義務承擔連帶責任；
　　三、上海市浦東新區(qū)房地產(集團)有限公司于本判決生效之日起十五日內返還呂某租金1805元；
　　四、駁回上海市浦東新區(qū)房地產(集團)有限公司的其余訴訟請求；
　　五、駁回呂某的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費2724元，減半收取計1362元，由上海市浦東新區(qū)房地產(集團)有限公司負擔409元,呂某負擔953元；反訴案件受理費1579.50元，由呂某負擔1554.50元，上海市浦東新區(qū)房地產(集團)有限公司負擔25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院提出上訴，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：全煒琦

書記員：唐??璐