原告上海市普陀五金交電總公司，住所上海市。
　　法定代表人許耀華。
　　委托代理人馮駿，上海勁力律師事務所律師。
　　被告許朵，女，1991年10月7日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人魏武鴻，男，1959年3月14日出生，漢族，住上海市。
　　原告上海市普陀五金交電總公司與被告許朵房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，由審判員張瑩獨任審判，公開開庭進行了審理。原告上海市普陀五金交電總公司的委托代理人馮駿、被告許朵的委托代理人魏武鴻到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海市普陀五金交電總公司訴稱：經(jīng)生效的上海市普陀區(qū)人民法院(2016)滬0107民初24522號民事判決，上海市普陀五金交電總公司(以下稱五金交電公司)與許朵之父徐宏本于2012年12月18日簽訂的《房屋租賃合同》，在徐宏本去世后，由許朵繼續(xù)履行至2019年2月28日。但是許朵未能按照合同約定支付2018年2月、5月應當支付的2期租金約82501元，且逾期支付超過30天以上至今未付。經(jīng)催討未果后，五金交電公司按合同約定委托律師于2018年5月23日向許朵發(fā)出提前解除合同函，并要求許朵交還房屋，但許朵至今未交還。現(xiàn)五金交電公司向法院提起訴訟，請求判令：1.五金交電公司與許朵之間的房屋租賃合同于2018年5月23日提前解除，許朵將房屋交還給五金交電公司；2.許朵支付合同解除之前拖欠的租金人民幣37521元(以下幣種均為人民幣)；3.許朵支付自2018年5月23日起至房屋實際交還之日的使用費；4.許朵承擔違約責任，支付相當于三個月租金的違約金41250.50元；5.本案受理費由許朵承擔。
　　被告許朵辯稱：許朵承租房屋是用于經(jīng)營，雙方約定的租金是6年。2017年12月，街道相關部門告知許朵稱系爭房屋內(nèi)有部分違章建筑，需拆除。許朵表示不知情，并立即將此情況函告五金交電公司，并表示如相關部門拆除，租金應相應降低，且拆除后必須恢復到能夠經(jīng)營的狀況。但五金交電公司無任何回應。許朵再次發(fā)函，五金交電公司仍不回復。許朵只能采取不支付租金的方式促使對方與自己商談。故許朵未支付租金是有理由的，并非違約。不同意五金交電公司的訴訟請求。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交證據(jù)，本院組織當事人進行證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明事實如下：
　　2017年3月14日，我院就原告上海市普陀五金交電總公司與被告許朵、第三人陳國金、鄭建軍、張偉房屋租賃合同糾紛一案作出(2016)滬0107民初24522號判決，該判決書載明：上海市普陀區(qū)鎮(zhèn)坪路XXX號底層房屋(以下簡稱系爭房屋)系國家直管公房，由五金交電公司與案外人上海西部企業(yè)(集團)有限公司租借而來。2012年12月18日，五金交電公司作為出租方、許宏本作為承租方簽訂《房屋租賃合同》，約定五金交電公司將系爭房屋出租給徐宏本，該房屋建筑面積約133.52平方米；房屋性質(zhì)為企業(yè)使用權房；租賃期限為六年，自2013年3月1日起至2019年2月28日止；年度租金為151000元，該房屋租金前三年不變，第四年起年租賃費遞增3%；支付方式為先付后租，按先付后用原則每三個月支付一次，即在每年2月、5月、8月和11月的中旬內(nèi)一次付清下三個月租金。徐宏本將相應款項匯入五金交電公司指定的銀行賬戶，五金交電公司出具等額的合法憑證給徐宏本；徐宏本在租賃期內(nèi)不得擅自改變房屋使用性質(zhì)，不得擅自轉租轉借他人經(jīng)營，如有發(fā)生上述情況之一者，五金交電公司有權終止合同并收回全部出租房屋；五金交電公司對徐宏本承租房屋的安全、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等有監(jiān)督權和檢查權；租賃期內(nèi)，任何一方均不得無故提前解除或終止合同，否則視作違約；違約方應向守約方支付不少于月租金額三倍的違約金，給對方造成損失的，還須承擔賠償責任；徐宏本承諾，租賃期內(nèi)即使不改變經(jīng)營范圍，在未征得五金交電公司書面同意的情況下，不得擅自變更經(jīng)營者或?qū)で笃渌顿Y人合伙經(jīng)營。同日，五金交電公司、許宏本簽訂《補充協(xié)議》，其中約定，“二、在雙方簽訂的《房屋租賃合同》確立的租賃期內(nèi)，原由徐宏本承擔的五金交電公司派出的五金交電公司編制人員(包括徐宏本本人)勞動工資關系轉回五金交電公司，由五金交電公司負責安置和工資及生活費，國家個人的社保統(tǒng)籌各基金的發(fā)放解繳。考慮到徐宏本在雙方2012年12月所訂的《房屋租賃合同》的租賃期內(nèi)，仍承擔對所租賃網(wǎng)點的管理工作責任，五金交電公司同意對徐宏本以上崗職工的待遇發(fā)放月工資薪酬。……在合同租賃期內(nèi)，五金交電公司上崗人員增資，則按五金交電公司《增資方案》確定增資比例同步按比例增加徐宏本月應得薪酬；國家調(diào)整企業(yè)職工社保統(tǒng)籌各金、公積金基數(shù)時，五金交電公司對徐宏本的個人應繳基數(shù)同步調(diào)整。三、在充分考慮1992年至2000年間企業(yè)未支付徐宏本薪金生活費、獨生子女費、社保金緩繳以及2000年起徐宏本在承包經(jīng)營期內(nèi)為企業(yè)安置承擔多名職工所承受的經(jīng)濟負擔、辛苦努力等基本實情，五金交電公司現(xiàn)以低于現(xiàn)行租賃市場行情的優(yōu)惠價格，自2013年3月1日起，為期三年，將五金交電公司鎮(zhèn)坪路XXX號網(wǎng)點出租給徐宏本，以讓利方式作為五金交電公司對徐宏本上述歷史遺留問題的一次性終了的經(jīng)濟補償辦法。徐宏本同意和接受五金交電公司作出的對其個人1992年以來至今為止歷史遺留問題造成的經(jīng)濟損失補償采取以每年151000元租賃價格租賃鎮(zhèn)坪路XXX號作為一次性終了補償?shù)慕鉀Q辦法，并不再提出新的異議和要求。2016年，五金交電公司訴至法院，請求法院判令許朵及第三人攜其可移動物品立即搬離系爭房屋并支付自2016年6月1日起至實際交還房屋之日止的房屋使用費。法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。本案的爭議焦點在于五金交電公司能否單方解除與許朵之間的房屋租賃關系。首先，五金交電公司與許朵之父許宏本于2012年12月18日同一日簽訂了《房屋租賃合同》、《補充協(xié)議》，其目的系五金交電公司對許宏本曾為企業(yè)多年貢獻而作出的補償，雙方對租賃條件、雙方權利義務等約定均是建立在許宏本曾幫助企業(yè)安置職工、解困分流等辛苦努力的基礎之上，且在該合同租期開始到許宏本過世之前，許宏本仍承擔了五金交電公司部分員工的薪資發(fā)放。另外，從《補充協(xié)議》中對許宏本在合同租賃期內(nèi)工資待遇的約定以及第四年起的年租金遠低于市場價分析。鑒此，本院認為，五金交電公司與許宏本約定的優(yōu)惠租期為整個合同期間，即6年。第二，因五金交電公司與許宏本簽訂的租賃合同具有特殊的補償性質(zhì)，許宏本過世之后，許朵基于繼續(xù)以同等條件承租系爭房屋直至2019年2月28日的信賴繼續(xù)承租系爭商鋪，并與第三人達成合作經(jīng)營協(xié)議，且五金交電公司默認許朵以同等條件承租系爭房屋，收取許朵按照原有約定支付的租金直至2016年5月，故雙方之間的租賃合同不可簡單地視為沒有書面形式或?qū)ψ赓U期限約定不明的不定期租賃，五金交電公司不享有合同任意解除權。第三，關于五金交電公司認為許朵存在擅自轉租的情況，因許宏本病重遂與第三人簽訂轉租合同將系爭房屋交由第三人經(jīng)營，后許朵又與第三人達成合作協(xié)議，結合第三人在系爭房屋中從打工、承租、經(jīng)營多年的過程，以及五金交電公司經(jīng)常到系爭房屋處查看等事實，其應當知曉許宏本曾存在轉租行為卻未提出異議，再結合許朵、第三人簽訂的合作經(jīng)營協(xié)議以及對利潤分紅的意見，對五金交電公司認為許朵存在擅自轉租行為要求解除合同的意見，缺乏依據(jù)，本院難以支持。由于五金交電公司要求解除與許朵的租賃合同關系缺乏依據(jù)，故本院對五金交電公司要求許朵及第三人攜物品搬離系爭房屋并支付房屋使用費的訴請，不予支持。因在租賃合同期間，許朵有支付租金的義務，現(xiàn)許朵亦同意支付，故本院一并予以判明。2017年3月14日，本院判決對五金交電公司的全部訴訟請求不予支持，在2012年12月18日簽訂的《房屋租賃合同》履行期間，許朵應向五金交電公司支付租金。對已發(fā)生的租金，許朵應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付，對未發(fā)生的租金，許朵應按該《房屋租賃合同》約定的時間支付。
　　上述判決生效后，五金交電公司與許朵即按法院上述判決內(nèi)容履行。2017年12月，街道相關部門告知許朵，需拆除系爭房屋存在的違章建筑，并在當月拆除了系爭房屋天井處的違章搭建。為此，許朵將該情況轉告五金交電公司，并要求減免租金。因未獲同意，2018年2月，許朵未再支付2018年3月1日之后的租金。
　　2018年5月23日，五金交電公司致函許朵，表示其應于2018年2月支付租金41250.5元租金，現(xiàn)已逾期30天以上，故五金交電公司根據(jù)合同約定提前解除雙方的租賃合同，許朵應在解除合同后的7天內(nèi)清空搬離系爭房屋。
　　2018年6月，雙方曾進行協(xié)商。五金交電公司表示違章搭建是系爭房屋天井中搭建的頂棚(有可能是之前的承租人所為)，并不包含在雙方合同核定的面積之內(nèi)。頂棚拆除后，許朵仍可使用天井部分。故許朵應按約支付租金。許朵表示，其承租系爭房屋時，天井與房屋是連為一整間的房屋。拆除頂棚后才知道該部分屬于天井。之前，拆違的位置其是用作廚房使用，曾進行過裝修(貼瓷磚、開挖下水道和隔油池等)?，F(xiàn)頂棚被拆除，不能再用作廚房，原有裝修也已毀損。故認為五金交電公司應減免租金用以補償許朵的損失。為此，雙方未能達成一致。
　　2018年7月，五金交電公司就本案提起訴訟，請求法院判決如其訴請。
　　審理中，許朵表示合同應繼續(xù)履行，并于開庭后的第三天即2018年11月4日，將2018年3月1日起至同年11月30日期間的租金123751.5元轉賬至五金交電公司賬戶。就裝修和停業(yè)損失，許朵愿意與五金交電公司另行協(xié)商或訴訟解決。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。雖然許朵的確存在逾期支付租金之事實，但根據(jù)本院查明的事實，當時由于系爭房屋發(fā)生拆違，雙方就補償事宜存在爭議。現(xiàn)針對五金交電公司的訴請，許朵已在本案審理過程中繳納了欠付的租金?？紤]到許朵欠付租金并非惡意違約，其目的是督促五金交電公司與其協(xié)商補償損失。加之雙方合同于2019年2月28日即將到期，故為維護合同的穩(wěn)定，五金交電公司要求解除雙方租賃合同之訴請依法無據(jù)，本院不予支持。另，雙方簽訂租賃合同時，五金交電公司向許朵一方交付的是包含違章搭建部分的房屋，本案中，五金交電公司也未向法院舉證證明當時其已向承租方說明系爭房屋存在違章搭建之情況。許朵按五金交電公司所交付房屋的狀況進行裝修、使用，相關部門進行拆違，勢必影響許朵對系爭房屋的正常使用。故許朵在未得到五金交電公司給予補償承諾的情況下欠付租金系其履行不按抗辯權。本案中，許朵為表示繼續(xù)履行租賃合同之誠意已向五金交電公司支付了欠付租金，五金交電公司要求許朵支付租金、使用費及違約金之訴請，缺乏事實和法律上的依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第三條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條和第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：
　　對原告上海市普陀五金交電總公司的全部訴訟請求，不予支持。
　　本案受理費人民幣2175元，減半收取，計人民幣1087.50元，由原、被告各半負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張??瑩

書記員：漢??靜