原告(反訴被告)：上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會(huì)，住所地上海市寶山區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：陸彤鋼，業(yè)主委員會(huì)主任。
　　委托訴訟代理人：錢德來(lái)。
　　委托訴訟代理人：周志宏，北京市隆安律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：潘文瑤，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：劉炘，上海市君悅律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王金，上海市君悅律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會(huì)(以下簡(jiǎn)稱康泰新城業(yè)主大會(huì))與被告(反訴原告)大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱大華物業(yè))物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年9月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理?？堤┬鲁菢I(yè)主大會(huì)的負(fù)責(zé)人陸彤鋼及其委托訴訟代理人錢德來(lái)、周志宏和大華物業(yè)的委托訴訟代理人劉炘、王金到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　康泰新城業(yè)主大會(huì)向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求確認(rèn)康泰新城業(yè)主大會(huì)與大華物業(yè)簽訂的《臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同》無(wú)效，大華物業(yè)返還公共收益人民幣876,252.65元(以下幣種均為人民幣)，并向康泰新城業(yè)主大會(huì)移交物業(yè)管理資料、客戶檔案管理資料、財(cái)務(wù)管理資料。事實(shí)和理由：2015年9月28日，雙方簽訂《臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同》，約定康泰新城業(yè)主大會(huì)委托大華物業(yè)對(duì)康泰新城小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)小區(qū))進(jìn)行臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)。2015年7月1日至2016年1月15日，大華物業(yè)實(shí)際對(duì)系爭(zhēng)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)?？堤┬鲁菢I(yè)主大會(huì)認(rèn)為，雙方簽訂的《臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同》未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，侵犯了系爭(zhēng)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，損害社會(huì)公共利益，該合同應(yīng)為無(wú)效。另外，大華物業(yè)收取的公共收益未返還給康泰新城業(yè)主大會(huì)，也未移交物業(yè)管理資料、客戶檔案管理資料、財(cái)務(wù)管理資料，故康泰新城業(yè)主大會(huì)起訴至本院并提起上述請(qǐng)求。
　　大華物業(yè)辯稱并反訴稱，康泰新城業(yè)主大會(huì)之前委托的物業(yè)管理公司因長(zhǎng)期虧損撤離系爭(zhēng)小區(qū)，康泰新城業(yè)主委員會(huì)向?qū)毶絽^(qū)住房保障管理局及大場(chǎng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)臨時(shí)代管，大華物業(yè)根據(jù)政府部門指定下與康泰新城業(yè)主大會(huì)簽訂了臨時(shí)物業(yè)合同，為系爭(zhēng)小區(qū)提供臨時(shí)物業(yè)服務(wù)，這不同于平時(shí)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，該臨時(shí)物業(yè)合同應(yīng)為有效合同。同意移交相交資料。根據(jù)合同第九條的約定，大華物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)虧損部分自小區(qū)公共收益結(jié)余中按實(shí)際發(fā)生金額彌補(bǔ)給大華物業(yè)。根據(jù)司法審計(jì)的結(jié)果，將公共收益補(bǔ)貼虧損后，大華物業(yè)還存在虧損，故不同意返還公共收益，并反訴要求康泰新城業(yè)主大會(huì)支付經(jīng)營(yíng)虧損補(bǔ)貼1,151,441元。
　　康泰新城業(yè)主大會(huì)針對(duì)反訴辯稱，臨時(shí)物業(yè)合同無(wú)效，故不同意按照該合同約定的酬金制進(jìn)行結(jié)算，而應(yīng)參照前物業(yè)合同的包干制計(jì)價(jià)，所以不同意大華物業(yè)的反訴請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年6月27日，康泰新城業(yè)主委員會(huì)向?qū)毶絽^(qū)住房保障管理局、大場(chǎng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)，內(nèi)容為，因風(fēng)華物業(yè)公司將于本月30日撤離系爭(zhēng)小區(qū)，業(yè)主大會(huì)無(wú)法及時(shí)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故申請(qǐng)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)代管。2015年6月29日，大場(chǎng)鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理協(xié)調(diào)辦公室回復(fù)康泰新城業(yè)主委員會(huì)，指定大華物業(yè)對(duì)系爭(zhēng)小區(qū)進(jìn)行臨時(shí)代管。2015年7月1日，大華物業(yè)進(jìn)駐系爭(zhēng)小區(qū)并提供物業(yè)管理服務(wù)。2015年9月28日，康泰新城業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為甲方，大華物業(yè)作為乙方，雙方簽訂《臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同》，約定大華物業(yè)對(duì)系爭(zhēng)小區(qū)提供臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)位置為寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)真金路1039弄，華靈路1885弄、1895弄。合同第七、八條約定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。合同第九條約定，鑒于小區(qū)處于托管期的現(xiàn)實(shí)緊急特殊情況及目前收費(fèi)狀況，為了保證小區(qū)正常運(yùn)行；對(duì)于小區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況雙方按以下方式結(jié)算：托管期間所有的收入以實(shí)際收到到賬為準(zhǔn)，所有成本支出均由業(yè)委會(huì)簽字進(jìn)行確認(rèn)；乙方將部分專業(yè)項(xiàng)目委托第三方提供服務(wù)的，由甲方、乙方及第三方共同簽訂三方協(xié)議；乙方按當(dāng)期應(yīng)收物業(yè)費(fèi)收入的8%提取間接管理成本；實(shí)際經(jīng)營(yíng)虧損部分自小區(qū)公共收益結(jié)余中按實(shí)際發(fā)生金額彌補(bǔ)給乙方；待甲方正式選聘物業(yè)企業(yè)并簽訂物業(yè)合同后，上述結(jié)算方式終止。合同第十一條約定，甲方委托乙方代為收取地面停車費(fèi)，乙方從地面停車費(fèi)中按稅后35%標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)，其余部分納入小區(qū)公共收益。合同第三十四條約定，本臨時(shí)合同終止時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)。2016年1月15日，大華物業(yè)退出系爭(zhēng)小區(qū)。
　　審理中，本院根據(jù)大華物業(yè)的申請(qǐng)，委托上海滬中會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司對(duì)大華物業(yè)為系爭(zhēng)小區(qū)提供臨時(shí)物業(yè)服務(wù)期間所收取的物業(yè)費(fèi)、公共收益及全部支出的金額進(jìn)行鑒定。鑒定意見(jiàn)如下：1、大華物業(yè)收到物業(yè)管理收入2,442,515.91元，其中屬于鑒定期間之前的收入713,251元，屬于鑒定期間的收入1,454,537.22元，屬于鑒定期間之后的收入274,726.89元；2、康泰新城小區(qū)共發(fā)生物業(yè)管理支出2,735,270.97元，其中可確認(rèn)的物業(yè)管理支出2,711,658.19元，根據(jù)現(xiàn)有資料暫不能確認(rèn)的物業(yè)管理支出23,612.78元；3、大華物業(yè)公司共收取地面停車費(fèi)收入1,449,628.50元，其中屬于鑒定期間之前的收入2,850元，屬于鑒定期間的收入811,493.22元，屬于鑒定期間之后的收入635,285.28元；4、康泰新城小區(qū)共發(fā)生公共收益成本565,837.45元，本屆業(yè)委會(huì)不認(rèn)可對(duì)外支付中的215,653.51元，認(rèn)為不應(yīng)由小區(qū)公共收益支出；5、大華物業(yè)代墊康泰新城小區(qū)發(fā)生維修基金支出39,418.01元。大華物業(yè)表示，合同第九條約定應(yīng)收物業(yè)費(fèi)收入的8%應(yīng)作為間接管理成本計(jì)入，對(duì)鑒定意見(jiàn)其余部分均認(rèn)可。康泰新城業(yè)主大會(huì)表示，對(duì)物業(yè)管理支出中的保安服務(wù)費(fèi)、保潔服務(wù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、弱電系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)、電梯保養(yǎng)費(fèi)、水箱清洗費(fèi)，因外包合同沒(méi)有業(yè)委會(huì)簽章，對(duì)相關(guān)費(fèi)用不予認(rèn)可；公共收益成本中的215,653.51元不應(yīng)計(jì)入。鑒定單位表示，8%的間接管理成本不是本案實(shí)際收支，所以沒(méi)有列入審計(jì)范圍；保安服務(wù)費(fèi)等6項(xiàng)費(fèi)用，外包合同是真實(shí)的，并已實(shí)際支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入；公共收益支出是實(shí)際支出，均由上屆業(yè)委會(huì)簽字確認(rèn)。
　　審理中，大華物業(yè)明確反訴請(qǐng)求的計(jì)算方式：根據(jù)鑒定意見(jiàn)，大華物業(yè)收取物業(yè)費(fèi)1,454,537.22元、公共收益811,493.22元，合計(jì)收入2,266,030.44元；支出為物業(yè)管理支出2,735,270.97元、公共收益支出565,837.45元、維修基金支出39,418.01元、增加維修費(fèi)用131,568元、按應(yīng)收物業(yè)費(fèi)收入的8%提取間接管理成本116,363元；以上收支相抵，大華物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)虧損1,151,441元?？堤┬鲁菢I(yè)主大會(huì)對(duì)此不予認(rèn)可。
　　審理中，康泰新城業(yè)主大會(huì)與大華物業(yè)均確認(rèn)，大華物業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)中非托管期間的部分，由大華物業(yè)與相關(guān)物業(yè)公司自行結(jié)算。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　雙方當(dāng)事人有爭(zhēng)議的事實(shí)和證據(jù)：康泰新城業(yè)主大會(huì)向本院提供《上海市寶山區(qū)康泰新城小區(qū)關(guān)于停止臨時(shí)托管期間按實(shí)結(jié)算等事宜的表決程序的決定》等證據(jù)，證明大華物業(yè)損害全體業(yè)主的合法權(quán)益，損害了公共利益，應(yīng)確認(rèn)臨時(shí)物業(yè)合同無(wú)效。大華物業(yè)對(duì)上述證據(jù)均不予認(rèn)可。
　　大華物業(yè)向本院提供(2018)滬0113民初21405號(hào)民事判決書，證明大華物業(yè)委托上海定邦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司對(duì)系爭(zhēng)小區(qū)滲漏水維修工程進(jìn)行施工，因康泰新城業(yè)委會(huì)未付該款，法院判決由大華物業(yè)支付工程款130,117元，并負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi)1,451元，共計(jì)131,568元，構(gòu)成上述計(jì)算方式中的增加維修費(fèi)用。康泰新城業(yè)主大會(huì)表示，當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)要求大華物業(yè)提供報(bào)修單、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等材料，需經(jīng)2/3以上業(yè)主同意后，可以使用維修基金支付，但大華物業(yè)未能提供相關(guān)材料。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，大華物業(yè)是由康泰新城業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，由政府部門指定對(duì)系爭(zhēng)小區(qū)進(jìn)行臨時(shí)代管，因前物業(yè)企業(yè)突然退出系爭(zhēng)小區(qū)，大華物業(yè)對(duì)系爭(zhēng)小區(qū)提供臨時(shí)物業(yè)管理，符合小區(qū)業(yè)主的共同利益。因此，康泰新城業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與大華物業(yè)簽訂的《臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同》未侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，也未損害公共利益，合法有效?？堤┬鲁菢I(yè)主大會(huì)要求確認(rèn)該合同無(wú)效的請(qǐng)求，本院不予支持。大華物業(yè)已退出系爭(zhēng)小區(qū)，康泰新城業(yè)主大會(huì)要求其移交物業(yè)管理相關(guān)資料的請(qǐng)求，大華物業(yè)表示同意，本院予以支持。
　　關(guān)于康泰新城業(yè)主大會(huì)要求返還公共收益的本訴請(qǐng)求，以及大華物業(yè)要求支付經(jīng)營(yíng)虧損補(bǔ)貼的反訴請(qǐng)求。根據(jù)司法鑒定意見(jiàn)，大華物業(yè)的物業(yè)管理收入為1,454,537.22元，公共收益收入(均為停車費(fèi)收入)為811,493.22元，物業(yè)管理支出為2,711,658.19元，公共收益成本為565,837.45元。根據(jù)合同約定，乙方按當(dāng)期應(yīng)收物業(yè)費(fèi)收入的8%提取間接管理成本；乙方從地面停車費(fèi)中按稅后35%標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)，其余部分納入小區(qū)公共收益。因此，在提取間接管理成本并扣除納入小區(qū)公共收益的停車費(fèi)收入后，大華物業(yè)在托管期間的經(jīng)營(yíng)已存在實(shí)際虧損。根據(jù)合同約定，實(shí)際經(jīng)營(yíng)虧損部分自小區(qū)公共收益結(jié)余中按實(shí)際發(fā)生金額彌補(bǔ)給乙方，該條款中的公共收益結(jié)余應(yīng)界定在大華物業(yè)托管期間，納入小區(qū)公共收益的停車費(fèi)收入應(yīng)按該約定彌補(bǔ)給大華物業(yè)。但根據(jù)鑒定意見(jiàn)，納入小區(qū)公共收益的停車費(fèi)收入仍不足以彌補(bǔ)大華物業(yè)的經(jīng)營(yíng)虧損，合同對(duì)此也沒(méi)有約定，不足部分應(yīng)由大華物業(yè)自行承擔(dān)。此外，大華物業(yè)收取的托管期間以外的停車費(fèi)638,135.28元，應(yīng)返還給康泰新城業(yè)主大會(huì)。綜上，康泰新城業(yè)主大會(huì)要求大華物業(yè)返還公共收益的請(qǐng)求，本院支持其中的638,135.28元。大華物業(yè)要求康泰新城業(yè)主大會(huì)支付經(jīng)營(yíng)虧損補(bǔ)貼的請(qǐng)求，本院不予支持。
　　根據(jù)鑒定意見(jiàn)，大華物業(yè)代墊維修基金支出39,418.01元，應(yīng)由系爭(zhēng)小區(qū)維修基金支出。根據(jù)生效判決認(rèn)定，大華物業(yè)向上海定邦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司支付的工程款130,117元，屬于系爭(zhēng)小區(qū)滲漏水維修工程的工程款，也應(yīng)由系爭(zhēng)小區(qū)維修基金支出。上述兩筆費(fèi)用，應(yīng)由康泰新城業(yè)主大會(huì)支付給大華物業(yè)，并在系爭(zhēng)小區(qū)維修基金中列支。因大華物業(yè)已在反訴中計(jì)算經(jīng)營(yíng)虧損時(shí)將兩筆費(fèi)用計(jì)入，故在本案中一并處理。前案系大華物業(yè)欠付工程款引發(fā)，案件受理費(fèi)1,451元應(yīng)由大華物業(yè)自行承擔(dān)。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會(huì)移交物業(yè)管理資料、客戶檔案管理資料、財(cái)務(wù)管理資料；
　　二、被告(反訴原告)大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會(huì)返還公共收益638,135.28元；
　　三、原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會(huì)于本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告(反訴原告)大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司支付維修基金支出169,535.01元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會(huì)的其余訴訟請(qǐng)求；
　　五、駁回被告(反訴原告)大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司的其余反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取6,281元，由原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會(huì)負(fù)擔(dān)1,190.50，被告(反訴原告)大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)5,090.50元；反訴案件受理費(fèi)減半收取7,581元，由原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會(huì)負(fù)擔(dān)1,845.50元，被告(反訴原告)大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)5,735.50元；鑒定費(fèi)13萬(wàn)元，由原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會(huì)與被告(反訴原告)大華集團(tuán)上海物業(yè)管理有限公司各負(fù)擔(dān)65,000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：陳亮亮

書記員：陳霞君