上訴人(原審被告、反訴原告)：上海崇明豫商置業(yè)有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：張國藝，董事長。
　　委托訴訟代理人：凌秀峰，北京金誠同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：申屠向宇，北京金誠同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：許玥，女，1984年1月2日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：熊志新，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人：上海市公積金管理中心，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：浦建華，主任。
　　委托訴訟代理人：鄭錚，上海瀛泰律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人：中國銀行股份有限公司上海市寶山支行，住所地上海市寶山區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：梁洪，行長。
　　上訴人上海崇明豫商置業(yè)有限公司(以下簡稱“豫商公司”)因與被上訴人許玥、原審第三人上海市公積金管理中心(以下簡稱“公積金管理中心”)、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行(以下簡稱“中行寶山支行”)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市崇明區(qū)人民法院(2019)滬0151民初1175號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月3日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　豫商公司上訴請求：撤銷一審判決第五、七、九項(xiàng)，改判：一、豫商公司向許玥返還上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號1—3層房屋(以下簡稱“系爭房屋”)款人民幣(以下幣種均為人民幣)2,655,206元及許玥已向公積金管理中心、中行寶山支行歸還的貸款本金及剩余的貸款本金，許玥已支付的貸款利息及剩余的貸款利息由許玥自行承擔(dān)；二、公積金管理中心、中行寶山支行在收到上述款項(xiàng)之日起十日內(nèi)辦理系爭房屋上抵押登記的滌除手續(xù)；三、支持其一審反訴請求。即：1.許玥承擔(dān)逾期支付房款的違約金2,960元；2.許玥支付逾期辦理房屋預(yù)抵押登記注銷手續(xù)導(dǎo)致豫商公司的損失(自合同解除之日起至判決生效之日止，按照每日總房價款的萬分之二計算)。事實(shí)和理由：一、一審法院在判決豫商公司承擔(dān)總房價款10%的違約金之外，還認(rèn)定豫商公司須承擔(dān)許玥已向公積金管理中心、中行寶山支行支付的貸款利息、剩余未支付的貸款利息及補(bǔ)償金，缺乏事實(shí)依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條及《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(二)》第二十七條、第二十九條之規(guī)定，合同雙方約定的違約金不宜超過實(shí)際損失的30%。而許玥的實(shí)際損失，除了貸款利息及賠償金之外，并無其他。故一審法院有關(guān)于此的判決顯屬不當(dāng)。二、事實(shí)已查明，許玥未在合同約定期限內(nèi)支付足額房款，而合同解除并不免除違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。三、豫商公司已多次聯(lián)系許玥配合辦理系爭房屋的注銷登記手續(xù)，但許玥至今仍未配合辦理，故應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。綜上，豫商公司請求二審法院支持其上訴請求。
　　被上訴人許玥辯稱，一審判決事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　原審第三人公積金管理中心述稱，其同意一審判決。
　　原審第三人中行寶山支行未到庭答辯。
　　許玥向一審法院起訴請求：1.判令確認(rèn)許玥與豫商公司之間的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年9月30日解除；2.判令豫商公司于判決生效之日起三日內(nèi)向許玥返還房款2,655,206元及自2018年2月20日起至判決生效之日止許玥已向中行寶山支行歸還的貸款本金及已向公積金管理中心歸還的貸款本金；3.判令豫商公司于判決生效之日起三日內(nèi)向許玥賠償自2018年2月20日起至判決生效之日止許玥已向中行寶山支行支付的貸款利息和已向公積金管理中心支付的貸款利息；4.判令豫商公司按照許玥全部已付房價款的10%向許玥支付違約金；5.判令豫商公司每日按照總房價款的萬分之二支付自2018年10月11日起至實(shí)際注銷登記之日止的違約金。
　　豫商公司提起反訴請求：1.許玥承擔(dān)逾期支付房款的違約金2,960元；2.許玥支付逾期辦理房屋預(yù)抵押登記注銷手續(xù)導(dǎo)致豫商公司的損失(自合同解除之日起至判決生效之日止，按照每日總房價款的萬分之二計算)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：豫商公司系上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路1568弄《崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)0007街坊(村)P1宗地商品住宅》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并已取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證。
　　2017年8月29日，許玥(乙方、買方)與豫商公司(甲方、賣方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定：乙方向甲方購買陳家鎮(zhèn)北陳公路1568弄《崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)0007街坊(村)P1宗地商品住宅》279號1層1—3層室房屋，房屋暫測建筑面積為109.11平方米，每平方米建筑面積單價34,600元，乙方購買該房屋的總房價款(不包含房屋全裝修價格)暫定為3,775,206元。甲方定于2018年6月30日前將房屋交付給乙方，除不可抗力外。甲方承諾在2018年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。
　　該合同第七條約定：乙方若未按本合同約定的時間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之二計算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過90天后，甲方有權(quán)選擇下列第貳種方案追究乙方責(zé)任：貳、逾期超過90日，甲方有權(quán)單方面解除本合同。甲方單方面解除本合同的，乙方應(yīng)當(dāng)按照總房價款的10%向甲方支付違約金。乙方希望繼續(xù)履行本合同的，經(jīng)甲方書面同意后，本合同繼續(xù)履行，但乙方應(yīng)自約定的應(yīng)付款期限屆滿次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，按日向甲方支付總房價款萬分之貳的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款當(dāng)日向出賣人支付該等違約金。
　　合同第十一條約定：甲方定于2018年6月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十二條約定：甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之二計算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過90天，乙方有權(quán)選擇下列第貳種方案追究甲方責(zé)任：貳、逾期超過90日，乙方有權(quán)退房。乙方退房的，甲方應(yīng)當(dāng)按照乙方全部已付房價款的10%向乙方支付違約金。乙方不退房的，本合同繼續(xù)履行，自本合同約定的交房期限屆滿之日起至實(shí)際交房之日止，甲方按日向乙方支付全部房價款萬分之貳的違約金，并于實(shí)際交房當(dāng)日向乙方支付該等違約金。
　　合同第十九條約定：乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起30天內(nèi)將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利息計算)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的0%，在退還房價款時一并支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款，是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價款。第二十條約定：按本合同約定，甲、乙雙方單方解除合同的，在單方解除合同以前，對方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應(yīng)在按本合同約定的賠償金額中扣除。第二十七條約定：本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其任何聯(lián)系，必須用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以掛號郵寄的方式，在投郵后(以寄出的郵戳為準(zhǔn))第7日將被視為已送達(dá)另一方，如以直接送達(dá)的方式送達(dá)，則于另一方簽收時視為送達(dá)。
　　合同附件一的付款方式和付款期限，約定乙方于2017年5月30日與甲方簽約，并付首付房款386,936元，于2017年9月30日前應(yīng)支付房款2,268,270元，于2017年12月30日前應(yīng)支付房款1,120,000。補(bǔ)充條款合同的解除第9.2條約定：除本補(bǔ)充條款另有特別約定外，若發(fā)生乙方有權(quán)解除合同的情況，乙方需在送達(dá)解除合同通知后10日內(nèi)至甲方售樓處辦理退房解約手續(xù)(包括簽署退房協(xié)議、注銷授權(quán)書、騰退房屋等)，并共同或委托甲方辦理合同注銷登記手續(xù)。未按期完成上述手續(xù)的，則甲方有權(quán)延遲向乙方返還房價款及違約金(如有)直至上述手續(xù)辦理完畢后30日而無須承擔(dān)任何責(zé)任。第9.3條約定：合同解除或視為解除后，違約方應(yīng)承擔(dān)另一方因此而受到的稅費(fèi)損失。同時，如任何一方未能在收到對方發(fā)出的解除通知書后10日內(nèi)(主合同和本補(bǔ)充條款另行約定的除外)辦理注銷登記手續(xù)，拒絕辦理注銷登記手續(xù)的一方還需按逾期辦理的天數(shù)，每日向?qū)Ψ街Ц犊偡靠钊f分之貳的違約金。
　　合同簽訂后，許玥分別于2017年5月6日、同年5月28日分兩次向豫商公司支付房款386,936元，于2017年9月26日分三次向豫商公司支付房款2,268,270元，上述合計2,655,206元。2017年9月26日，許玥為借款人與中行寶山支行(貸款銀行)、豫商公司(保證人)簽訂《個人一手住房貸款合同》，約定：貸款金額為720,000元，貸款總月數(shù)180個月(期限從2017年9月26日—2032年9月26日)，貸款用途為購置位于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號1—3層房產(chǎn)；還款方式為每月等額本息；提前還款補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)為自貸款發(fā)放日起已滿一年但不滿兩年(含兩年)的收取提前還款額的2%補(bǔ)償金，自貸款發(fā)放日起已滿兩年但不滿三年(含三年)的收取提前還款額的1%補(bǔ)償金，但最高不超過六個月貸款利息；用所購房產(chǎn)抵押，開發(fā)商提供階段性擔(dān)保。同日，許玥為借款人與公積金管理中心(抵押權(quán)人)、中行寶山支行(貸款銀行)、豫商公司(保證人)簽訂《住房公積金個人住房抵押借款合同》，約定：貸款金額為400,000元，貸款期限為15年(180月)，預(yù)計自2017年9月26日起至2032年9月26日止；借款人許玥借款所購買并作為抵押物的住房位于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號1—3層；貸款銀行中行寶山支行按照借款人許玥的委托將貸款資金劃入豫商公司名下賬戶；貸款以等額還款方式償還；借款人許玥因同時申請住房公積金貸款和住房商業(yè)性貸款，將上述所購住房同時抵押給公積金管理中心和中行寶山支行；豫商公司為本合同項(xiàng)下貸款提供階段性連帶責(zé)任保證。2017年12月14日，許玥取得了系爭房屋的預(yù)告登記。2017年12月28日，公積金管理中心、中行寶山支行取得系爭房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。2018年1月8日、1月17日中行寶山支行分別向豫商公司劃入貸款720,000元、400,000元。許玥自2018年2月20日起每月向中行寶山支行歸還上述貸款本息至今。
　　因豫商公司未能于2018年6月30日前交房，許玥遂于2018年9月30日向豫商公司通過順豐快遞方式寄送退房通知書，之后又多次與豫商公司就退房事宜進(jìn)行溝通協(xié)商，但雙方未能達(dá)成一致意見，許玥遂以訟稱事由訴至法院。2019年3月14日，豫商公司取得了系爭房屋的房地產(chǎn)初始登記(大產(chǎn)證)。
　　一審法院認(rèn)為，本訴爭議焦點(diǎn)為：1.豫商公司在履約過程中是否存在違約行為，若存在，許玥是否可以行使單方解除權(quán)予以解除商品房預(yù)售合同；2.若商品房預(yù)售合同應(yīng)予解除，則解約日期如何確定，同時許玥主張豫商公司退還購房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判決生效之日止豫商公司已向公積金管理中心、中行寶山支行歸還的貸款本金的訴請應(yīng)否支持；3.若商品房預(yù)售合同解除，豫商公司是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)總房價款10%的違約金；4.豫商公司是否存在涉案商品房預(yù)售合同補(bǔ)充條款9.3條約定的行為，是否需要另行向許玥支付逾期違約金；5.若商品房預(yù)售合同解除，許玥、豫商公司與公積金管理中心、中行寶山支行分別簽訂的兩份抵押借款合同是否可以解除，若解除，許玥主張豫商公司返還已向公積金管理中心、中行寶山支行歸還的貸款利息，并由豫商公司直接向公積金管理中心、中行寶山支行歸還剩余貸款本金、利息及提前還款違約金的訴請應(yīng)否支持。
　　針對第一個爭議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為，許玥與豫商公司簽訂的商品房預(yù)售合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，與法不悖，屬合法有效。雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù)。豫商公司作為涉案房產(chǎn)的開發(fā)商，按約交房系其基本的合同義務(wù)，根據(jù)合同約定，豫商公司應(yīng)當(dāng)在2018年6月30日前向許玥交付房屋，逾期超過90天，許玥有權(quán)單方面解除本合同?，F(xiàn)豫商公司逾期交房已超過90天，顯屬違約，故許玥據(jù)此行使合同解除權(quán)，符合合同約定，法院予以支持。
　　針對第二個爭議焦點(diǎn)，關(guān)于解約時間，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時解除。本案中，許玥于2018年9月30日通過順豐快遞向豫商公司的售樓中心地址以及涉案商品房預(yù)售合同上注明的郵寄地址分別寄送了退房通知書，且于當(dāng)日均顯示簽收。根據(jù)雙方之間商品房預(yù)售合同約定，合同一方向另一方送達(dá)任何文件，必須采用書面形式，且采用掛號郵寄或直接送達(dá)方式，送達(dá)合同所列另一方的地址。因此，許玥主張該商品房預(yù)售合同于2018年9月30日解除，于法有據(jù)，法院予以支持。
　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于許玥主張退還購房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判決生效之日止許玥已向公積金管理中心、中行寶山支行歸還的貸款本金的訴訟請求，法院認(rèn)為，涉案商品房預(yù)售合同解除后，因該合同取得財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，故許玥的該項(xiàng)訴請，于法有據(jù)，法院予以支持。
　　針對第三個爭議焦點(diǎn)，根據(jù)商品房預(yù)售合同第十二條約定，豫商公司應(yīng)當(dāng)按照許玥全部已付房價款的10%支付違約金?，F(xiàn)因豫商公司逾期交房已超過90天，故許玥依據(jù)合同約定主張豫商公司支付總房價款10%的違約金的訴訟請求，可予支持。關(guān)于豫商公司提出違約金過高要求調(diào)整的辯解意見，法院亦認(rèn)為，涉案商品房預(yù)售合同中的違約金條款是由豫商公司制作并向業(yè)主提供，具有格式條款的屬性，其作為房地產(chǎn)企業(yè)，在制定違約標(biāo)準(zhǔn)時對違約后果及責(zé)任承擔(dān)已有充分預(yù)期，且該條款經(jīng)雙方合意約定，應(yīng)尊重合同雙方的意思自治權(quán)利，以維護(hù)誠實(shí)信用原則，同時結(jié)合本案中許玥的實(shí)際損失，亦不存在約定違約金過分高于造成的損失的情況，故豫商公司要求調(diào)整違約金的辯解意見，法院不予采信。
　　針對第四個爭議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為，系爭房屋上本身存在個人借款抵押預(yù)告登記，也就是說豫商公司收到許玥發(fā)出的解除通知后，僅豫商公司一方無法完成系爭房屋的相應(yīng)注銷登記手續(xù)，而需要許玥與豫商公司相互配合才能順利完成，故許玥認(rèn)為豫商公司存在單方違約行為的主張，不符合本案實(shí)際，法院難以采信。同時，一審?fù)徶性S玥、豫商公司一致確認(rèn)雙方在涉訟之前未能就解除涉案商品房預(yù)售合同及解除合同后產(chǎn)生的相應(yīng)法律后果等協(xié)商達(dá)成一致意見。故許玥要求豫商公司支付逾期違約金的訴訟請求，法院不予支持。
　　針對第五個爭議焦點(diǎn)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。據(jù)此，許玥要求解除其與豫商公司、中行寶山支行、公積金管理中心分別簽訂的《個人一手住房貸款合同》和《住房公積金個人住房抵押借款合同》，法院亦予以支持。
　　關(guān)于許玥主張豫商公司返還已歸還貸款本息，并由豫商公司直接向中行寶山支行、公積金管理中心歸還剩余貸款本息及提前還款違約金的訴請。法院認(rèn)為，抵押借款合同不同于典型的繼續(xù)性合同，其解除溯及于合同成立時即消滅效力，因此，抵押借款合同解除后即對雙方不再具有約束力，原則上應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，即購房人應(yīng)當(dāng)返還所貸全部款項(xiàng)，銀行應(yīng)當(dāng)返還購房人已經(jīng)償還的本金及利息。對于銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除時，購房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終亦應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。為減少不必要的重復(fù)和當(dāng)事人的訴累，在本案中可由貸款的實(shí)際收取方即豫商公司直接將剩余購房貸款本息(含提前還款違約金)歸還中行寶山支行、公積金管理中心，并返還許玥已向中行寶山支行、公積金管理中心歸還的貸款本息。關(guān)于豫商公司提出解約違約金已經(jīng)足以彌補(bǔ)許玥的實(shí)際損失，故豫商公司不應(yīng)該承擔(dān)貸款利息部分的辯解意見，法院認(rèn)為，約定違約金的主要目的雖在于填補(bǔ)守約方的損失，但也可兼具一定的懲罰性。首先，結(jié)合本案實(shí)際情況，約定違約金并不足以彌補(bǔ)許玥的全部實(shí)際損失，故許玥要求豫商公司承擔(dān)貸款利息及提前還款違約金的主張，具有合理性。其次，解除涉案商品房預(yù)售合同的原因在于豫商公司存在逾期交房的嚴(yán)重違約行為，如前所述，豫商公司對違約后果及責(zé)任承擔(dān)有充分預(yù)期。因此，豫商公司要求對承擔(dān)的貸款利息及提前還款違約金在解約違約金中予以扣除的辯解意見，法亦不予采信。豫商公司清償剩余貸款本息等債務(wù)后，中行寶山支行、公積金管理中心應(yīng)及時滌除系爭房屋上的抵押登記。
　　此外，反訴的爭議焦點(diǎn)為：1.許玥是否存在逾期付款的行為，若存在，是否應(yīng)當(dāng)向豫商公司支付違約金2,960元；2.許玥是否存在涉案商品房預(yù)售合同補(bǔ)充條款9.3條約定的情形，是否需要向豫商公司支付逾期違約金。
　　針對第一個爭議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為，首先，本案中許玥、豫商公司之間的商品房預(yù)售合同已經(jīng)解除，并且合同解除系豫商公司的嚴(yán)重違約行為造成。根據(jù)法律規(guī)定，涉案商品房預(yù)售合同解除應(yīng)產(chǎn)生溯及既往的效力，即許玥可要求豫商公司恢復(fù)原狀即返還已付購房款，故在涉案商品房預(yù)售合同解除的前提下，豫商公司主張逾期付款違約金不具有合理性。其次，根據(jù)許玥提交的房款支付憑證可以看出，許玥根據(jù)合同約定時間及時向豫商公司支付了首付房款；對于貸款部分房款的支付，從許玥與中行寶山支行、公積金管理中心簽訂兩份抵押借款合同的時間來看，許玥已經(jīng)及時辦理了抵押貸款手續(xù)，不存在逾期辦理的情況，雖然銀行放款的時間略晚于該商品房預(yù)售合同約定的最后一筆款項(xiàng)付款時間，但豫商公司未舉證證明銀行沒有在許玥、豫商公司約定的付款期限內(nèi)放款是許玥原因所致，并且豫商公司已對上述貸款予以受領(lǐng)，亦無證據(jù)證明豫商公司在受領(lǐng)時曾對此提出過異議。故豫商公司主張逾期付款違約金的反訴請求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院難以支持。
　　針對第二個爭議焦點(diǎn)，如前文所述，因辦理系爭房屋的相應(yīng)注銷登記手續(xù)需要許玥與豫商公司相互配合才能順利完成，而豫商公司亦未及時與許玥辦理相應(yīng)退房手續(xù)，且雙方就退房事宜也未能達(dá)成一致意見，故豫商公司認(rèn)為許玥存在單方違約行為的主張，不符合本案實(shí)際，法院難以采信。因此，豫商公司要求許玥支付逾期違約金的訴訟請求，法院亦不予支持。
　　一審法院作出判決：一、許玥與上海崇明豫商置業(yè)有限公司就上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路1568弄《崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)0007街坊(村)P1宗地商品住宅》279號1層1—3層室房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年9月30日解除；二、解除許玥與上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行、上海崇明豫商置業(yè)有限公司簽訂的《住房公積金個人住房抵押借款合同》；三、解除許玥與中國銀行股份有限公司上海市寶山支行、上海崇明豫商置業(yè)有限公司簽訂的《個人一手住房貸款合同》；四、上海崇明豫商置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向許玥返還房款2,655,206元以及自2018年2月20日起至判決生效之日止許玥已分別向上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行歸還的貸款本金(以上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行于判決生效當(dāng)月出具的還款明細(xì)清單為準(zhǔn))；五、上海崇明豫商置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向許玥返還自2018年2月20日起至判決生效之日止，已由許玥向上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行支付的貸款利息(以上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行于判決生效當(dāng)日出具的還款對賬單為準(zhǔn))；六、上海崇明豫商置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向許玥支付違約金377,520.6元；七、上海崇明豫商置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行歸還許玥自判決生效之日起分別就《住房公積金個人住房抵押借款合同》和《個人一手住房貸款合同》剩余的貸款本息及補(bǔ)償金，自上海崇明豫商置業(yè)有限公司清償上述兩筆貸款之日起十日內(nèi)，上海市公積金管理中心、中國銀行股份有限公司上海市寶山支行辦理上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號1—3層室房屋上抵押登記的滌除手續(xù)；八、許玥的其余訴訟請求不予支持；九、駁回上海崇明豫商置業(yè)有限公司的全部反訴訴訟請求。
　　二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)，本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。因此，豫商公司將許玥已支付的貸款利息返還給許玥，系法律明文所規(guī)定。豫商公司上訴的主要理由為總房價款10%的違約金已足以涵蓋許玥所受的實(shí)際損失，故無需再支付相關(guān)的利息。本院認(rèn)為，預(yù)售合同既已約定違約金數(shù)額，當(dāng)事人則應(yīng)遵守契約精神履行。更何況，預(yù)售合同中有關(guān)違約金數(shù)額是由豫商公司事先確定，法院在認(rèn)定違約金及實(shí)際損失方面應(yīng)當(dāng)考量上述因素。豫商公司違約之事實(shí)毫無爭議，故法院在作具體評判時，應(yīng)當(dāng)更加側(cè)重于保護(hù)守約當(dāng)事人的合法權(quán)益。從現(xiàn)實(shí)而言，購房者購買房屋除了付出金錢之外，還有精力、時間等無形成本，確實(shí)難以通過量化的形式列出。若僅以貸款利息衡量其實(shí)際損失，難謂公平。最后，在本案中，即使總房價款10%的違約金數(shù)額確已涵蓋許玥的實(shí)際損失，但違約金本身就兼具填平損失及懲罰性之復(fù)合功能，豫商公司因其違約而受到相應(yīng)懲罰，亦是法律規(guī)定的應(yīng)有之意。關(guān)于豫商公司的一審反訴請求應(yīng)否支持的上訴主張，本院認(rèn)為一審法院所作論述并無不當(dāng)，豫商公司的上訴理由，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上所述，豫商公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果并無明顯不當(dāng)之處，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣2,000元，由上訴人上海崇明豫商置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：姚??躍

書記員：成??皿