原告：上海崇明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：盛云飛，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：施永嘉，上海敬筑律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海百乘肥料有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：姚波，董事長。
　　委托訴訟代理人：尚驥，上海太茂律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鄭曉華，上海太茂律師事務(wù)所律師。
　　原告上海崇明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司訴被告上海百乘肥料有限公司土地租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員樊家棟獨(dú)任審判，并于2018年11月2日公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人施永嘉，被告上海百乘肥料有限公司委托訴訟代理人尚驥、鄭曉華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告訴稱，一、依法判令原、被告于2012年12月25日簽訂的《土地租賃協(xié)議》于2018年7月3日解除；二、要求被告騰退租賃的土地；三、依法判令被告向原告支付土地租金人民幣287275元；四、依法判令被告支付2018年8月1日至騰退日期間的租金,并結(jié)清水電費(fèi)用等，截止開庭之日止水電費(fèi)總計(jì)36851元。事實(shí)和理由：2012年12月25日,原、被告簽訂《土地租賃協(xié)議》壹份，協(xié)議約定：由被告承租崇明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)位于崇明北八滧南區(qū)19號地塊67畝,北八滧南區(qū)18號地塊北側(cè)土地11畝,合計(jì)租賃土地78畝,租期自2013年1月1日至2029年12月30日止；租金,由被告付清前承租方遺留的欠款165758元外,2013年起按政府指導(dǎo)價(jià)結(jié)算土地租金,每年度1月底之前付清當(dāng)年度租金，若拖欠時(shí)間滿六個(gè)月,協(xié)議自行解除,原告不承擔(dān)任何損失。之后原告向被告交付土地,被告也已實(shí)際從事經(jīng)營。但被告自2014年1月以來,未按協(xié)議約定及時(shí)足額付清當(dāng)年度租金。累積到2017年12月底,被告共欠付租金人民幣287275元；2017年2月23日,原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》,寄往被告注冊地“查無幢,無此人”。寄往被告法定代表人戶籍所在地,“原寫地址查無此門牌”。2017年5月初,與被告財(cái)務(wù)通上話,被告答應(yīng)前來協(xié)商并付款,卻至今未來。為此,特向貴院起訴,望判如訴請。
　　被告上海百乘肥料有限公司辯稱，第一，不同意原告方解除租賃協(xié)議以及騰退土地的訴訟請求，我們認(rèn)為被告方并未發(fā)生違約使用，原告方要求解除雙方的租賃協(xié)議，沒有法律與事實(shí)依據(jù)，故雙方的協(xié)議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)。第二，根據(jù)雙方間的租賃協(xié)議，原告租賃給被告的土地可能是屬于無墾型用地，應(yīng)進(jìn)一步詢問土地的使用權(quán)，該土地應(yīng)該是屬于農(nóng)委的，如果一切屬實(shí)，根據(jù)國務(wù)院2015年城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓的暫行規(guī)定，本案所爭議的基礎(chǔ)法律關(guān)系可能存在效力瑕疵，因?yàn)樵桓嬖诰喗Y(jié)土地租賃協(xié)議時(shí)，被告未看到過，原告也未出示過相應(yīng)的使用權(quán)可以出租的相關(guān)記錄及其他的材料，所以如果土地劃撥給了國家機(jī)關(guān)，由國家機(jī)關(guān)根據(jù)45條規(guī)定，原告作為企業(yè)法人能夠出租的前置性條件，如果本案的租賃協(xié)議發(fā)生了效力瑕疵，原告所依據(jù)的基礎(chǔ)法律和基礎(chǔ)事實(shí)均發(fā)生了改變，要求原告能出具這塊土地的性質(zhì)以及具有對外出租合法性的依據(jù)，第三，假設(shè)原被告雙方簽署的土地租賃協(xié)議是有效的，那么原告方基于這份協(xié)議違約在先，被告拒付租金是因?yàn)樵鏇]有代為履行義務(wù)，導(dǎo)致租賃土地根本無法用于租賃用途，被告根本無法在這塊污置物堆積的土地上，進(jìn)行任何生產(chǎn)，所以正是因?yàn)樵娴牟蛔鳛榈倪`約行為，導(dǎo)致租賃物無法滿足被告用途。第四，原告方所主張的租金當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)包含有其他租客所遺留的租金，雙方通過協(xié)議的形式轉(zhuǎn)嫁給了被告，2012年由第三方所遺留的租金問題這一條款存在效力瑕疵，依照民法通則與合同法的規(guī)定，債務(wù)轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)是由債務(wù)人向債權(quán)人發(fā)出意思表示，并經(jīng)債權(quán)人許可后，同時(shí)征得第三人同意，才發(fā)生債務(wù)轉(zhuǎn)移，在本案當(dāng)中未見過債務(wù)人由任何的意思表示，根據(jù)合同相對性，該條對于遺留租金的處理問題，存在效力瑕疵，且原告的訴訟請求已超過了訴訟時(shí)效，故無論是對于未支付部分的租金還是歷史遺留的部分，原告請求已超過了訴訟時(shí)效的期限，其勝訴權(quán)已然消失，至于水電費(fèi)，我們認(rèn)為相關(guān)的水電費(fèi)，原告要求被告支付，原告首先應(yīng)當(dāng)拿出支付依據(jù)，原告方也無權(quán)加收滯納金。
　　原告為證明其訴稱的事實(shí)，向本院提供如下證據(jù)材料：
　　土地租賃協(xié)議一份，按照合同約定，被告違約拖欠租金，所以要求解除協(xié)議，提供四份關(guān)于土地收取租金的指導(dǎo)價(jià)依據(jù)，百乘有機(jī)肥廠租金情況一份證明被告欠付租金，上海百乘肥料有限公司拖欠租金匯總表一份。
　　被告對原告提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：1、對該協(xié)議的真實(shí)性沒有異議，但協(xié)議的第二條土地租用年限以及付款方式，這里面有遺留租金，因涉及到第三方，所以這條約定的效力請求法庭依法裁判；協(xié)議的第三條，雙方的權(quán)利，責(zé)任與義務(wù)，在這個(gè)當(dāng)中本案的原告有義務(wù)配合乙方在建設(shè)和發(fā)展中做好協(xié)調(diào)工作，也有義務(wù)對園區(qū)周邊及內(nèi)部的管理，同時(shí)租金的支付原告方應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)票據(jù)，租金的數(shù)額按照崇明區(qū)的指導(dǎo)價(jià)相應(yīng)規(guī)定予以裁判，2、匯總表，對于其中數(shù)據(jù)，僅是數(shù)字，對于被告已經(jīng)支付這一塊，沒有異議，至于應(yīng)付金額，請法院結(jié)合崇明區(qū)的指導(dǎo)價(jià)相應(yīng)規(guī)定予以裁判，原告計(jì)算租金的周期不對，2013年雙方具有一定的爭議，所以2013年租金沒付，2014年有支付，所以我們只有2014年2月初晚了幾天，其他都是按照規(guī)定支付了，所以說如果雙方有租金爭議，應(yīng)當(dāng)是2012年的歷史遺留問題，少了10萬元，2013年是沒有支付，還有2016年，剩余的我們都已經(jīng)支付了。
　　被告上海百乘肥料有限公司為證明其辯稱意見向本院提交如下證據(jù)：
　　1、租賃協(xié)議，為了證明原告方應(yīng)當(dāng)給付票據(jù)，協(xié)助管理幫助被告方發(fā)展的責(zé)任，原告方起訴的部分租金超時(shí)無效；2、一組照片，被告方的經(jīng)營現(xiàn)狀，為了證明原告確實(shí)堆放過大量牛糞，原告方也積極組織人員把牛糞清理掉了，被告用于生產(chǎn)經(jīng)營的設(shè)施設(shè)備都被這些污濁包圍，無法正常生產(chǎn)經(jīng)營，還有視頻拍攝，證明現(xiàn)場有大量堆積的牛糞，影響被告正常經(jīng)營，已刻制光盤向法庭提交，還有最后一份證據(jù)是一份錄音，是我方與原告方聘請人員的對話，證明不是原告的行為，我方能正常經(jīng)營，且原告方組織了鏟車等工具對場地進(jìn)行清理，而且原告方已把土地租賃給了第三方。
　　原告上海崇明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司對被告提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：
　　對于超過訴訟時(shí)效不認(rèn)可，債務(wù)是延續(xù)的，原告一直在追討；對于協(xié)議本身認(rèn)可；對于照片、視頻、錄音，被告看中的就是牛糞，因被告要開肥料加工廠，沒有牛糞是不可能生產(chǎn)的，被告請過科技人員把牛糞轉(zhuǎn)為有機(jī)肥，且在簽合約之前牛糞已經(jīng)存在。
　　經(jīng)開庭審理，雙方當(dāng)事人舉證、質(zhì)證，本院確認(rèn)事實(shí)如下：
　　2012年12月25日,原、被告簽訂《土地租賃協(xié)議》一份，協(xié)議約定：由被告承租原告崇明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司位于崇明北八滧南區(qū)19號地塊67畝(四址位置,東至排水泯溝、南至生態(tài)林北側(cè)、西至排水泯溝、北至渠道南側(cè))，北八滧南區(qū)18號地塊北側(cè)土地11畝(東至奶牛場圍墻西側(cè)、南至八滧奶牛場排污便道北側(cè)、西至排水泯溝、北至渠道南側(cè)),合計(jì)租賃土地78畝,租期自2013年1月1日至2029年12月30日止；租金以當(dāng)年縣(區(qū))政府發(fā)布的農(nóng)用地土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)，原租賃方遺留租金(2010年度—2012年度)總計(jì)165758元由乙方(被告方)承擔(dān)，乙方在簽訂協(xié)議之日起一個(gè)月內(nèi)先支付遺留租金65758元,余下100000元于2013年9月30日之前一次性結(jié)清；自2013年起按政府指導(dǎo)價(jià)結(jié)算土地租金,每年度1月底之前付清當(dāng)年度租金……。在協(xié)議期間如乙方不能按本協(xié)議要求及時(shí)付清土地租金，不及時(shí)結(jié)清當(dāng)年度水電等費(fèi)用，拖欠時(shí)間滿六個(gè)月,協(xié)議自行解除,甲方(原告)不承擔(dān)任何損失。協(xié)議還對其他的相關(guān)事項(xiàng)作了規(guī)定。之后原告向被告交付土地,被告也已實(shí)際從事經(jīng)營。但被告自2014年1月以來,未按協(xié)議約定及時(shí)足額付清當(dāng)年度租金。累積到2018年7月底,被告共欠付租金人民幣287275元；2017年2月23日,原告向被告發(fā)出《律師函》,寄往被告注冊地“查無幢,無此人”。寄往被告法定代表人戶籍所在地,“原寫地址查無此門牌”。2017年5月初,與被告財(cái)務(wù)通上話,被告答應(yīng)前來協(xié)商并付款,卻至今未付，故涉訟。
　　另查明，根據(jù)區(qū)政府發(fā)布的農(nóng)用地土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)，2013年的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)為900元，2014年至2018年的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)為930元。按照上述標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合被告已付租金，至2018年7月31日被告實(shí)際結(jié)欠原告租金287275元；被告在租用原告的場地上，翻建了新的廠房并添加了機(jī)器設(shè)備，因技術(shù)原因現(xiàn)仍處于空置狀態(tài)。
　　本院認(rèn)為，原、被告于2012年12月25日簽訂的《土地租賃協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。被告作為承租方理應(yīng)依約按時(shí)繳納土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，現(xiàn)被告未按約定的期限支付流轉(zhuǎn)費(fèi)，顯屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。故原告要求解除與被告的合同關(guān)系、及要求被告給付欠付的租金及水電費(fèi)的訴請，本院依法予以支持。鑒于被告在租賃地建有廠房及相應(yīng)的機(jī)器設(shè)備，故應(yīng)給予合理的騰退期限。被告認(rèn)為原告的訴請已超過訴訟時(shí)效以及租賃地上有污物影響被告經(jīng)營，因原、被告雙方債務(wù)有連續(xù)性，租賃地上的污物，被告原本系用于生產(chǎn)經(jīng)營的原材料，故被告的主張本院難以支持，據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第一款第三項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海崇明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司與被告上海百乘肥料有限公司于2012年12月25日簽訂的《土地租賃協(xié)議》予以解除；
　　二、被告上海百乘肥料有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海崇明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司土地流轉(zhuǎn)費(fèi)計(jì)人民幣287275元及水電費(fèi)人民幣36851元共計(jì)人民幣324126元；
　　三、被告上海百乘肥料有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將坐落于崇明北八滧南區(qū)19號地塊67畝(四址位置,東至排水泯溝、南至生態(tài)林北側(cè)、西至排水泯溝、北至渠道南側(cè))，北八滧南區(qū)18號地塊北側(cè)土地11畝(東至奶牛場圍墻西側(cè)、南至八滧奶牛場排污便道北側(cè)、西至排水泯溝、北至渠道南側(cè)),合計(jì)租賃土地78畝返還原告上海崇明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司；被告上海百乘肥料有限公司自2018年8月1日起應(yīng)按每日人民幣198.74元標(biāo)準(zhǔn)給付原告上海崇明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司土地使用費(fèi)至實(shí)際騰退土地之日止；
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案案件受理費(fèi)人民幣6162元，減半收取計(jì)人民幣3081元，由被告上海百乘肥料有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：樊家棟

書記員：杜凌豪