原告(反訴被告)：上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：林建瑞(KennethLimKianSwee)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：汪瀅，北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：馬文夷，北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：上海苒蓓餐飲管理有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：楊年鋒，總經(jīng)理。
　　被告：上海洋春餐飲管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：漆春華，總經(jīng)理。
　　上列兩被告的共同委托訴訟代理人：廖軍，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　上列兩被告的共同委托訴訟代理人：牛青波，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱岳某置業(yè)公司)訴被告上海苒蓓餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱苒蓓餐飲公司)、上海洋春餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱洋春餐飲公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月7日立案后，被告苒蓓餐飲公司對(duì)原告岳某置業(yè)公司以相同案由提起反訴，本院受理后，依法合并審理，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告岳某置業(yè)公司的委托訴訟代理人汪瀅，被告苒蓓餐飲公司、洋春餐飲公司的共同委托訴訟代理人廖軍、牛青波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告岳某置業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：確認(rèn)原告與被告苒蓓餐飲公司之間的《凱德龍之夢(mèng)虹口房屋租賃合同》于2018年2月27日解除；被告苒蓓餐飲公司支付2018年1月1日至2018年2月27日的租金206,132.14元，以及自應(yīng)當(dāng)支付之日次日起至實(shí)際支付之日止，每日按照當(dāng)月應(yīng)付租金的0.1%計(jì)算的逾期付款違約金；被告苒蓓餐飲公司支付2018年1月1日至2018年2月27日的物業(yè)管理費(fèi)37,478.57元，以及自應(yīng)當(dāng)支付之日次日起至實(shí)際支付之日止，每日按照當(dāng)月應(yīng)付物業(yè)管理費(fèi)的0.1%計(jì)算的逾期付款違約金；被告苒蓓餐飲公司支付2017年11月28日至2018年1月22日的電費(fèi)2,784元，以及自2018年2月28日起至實(shí)際支付之日止每日按照拖欠電費(fèi)的0.1%計(jì)算的逾期付款違約金；被告苒蓓餐飲公司支付2017年11月23日至2017年12月22日的水費(fèi)295元，以及自2018年2月28日起至實(shí)際支付之日止每日按照拖欠水費(fèi)的0.1%計(jì)算的逾期付款違約金；被告苒蓓餐飲公司支付裝修期內(nèi)的租金及物業(yè)管理費(fèi)308,049.68元；被告苒蓓餐飲公司已經(jīng)支付的房屋租賃保證金393,525元不予返還；被告苒蓓餐飲公司支付提前解除租賃合同的違約金744,120元；被告苒蓓餐飲公司按照每日3,450元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2018年2月28日起至2018年4月23日止的房屋占用費(fèi)189,750元；被告苒蓓餐飲公司支付逾期注銷工商登記的違約金50,000元；被告洋春餐飲公司就上述被告苒蓓餐飲公司的付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。事實(shí)與理由：原告與洋春餐飲公司于2016年9月21日簽訂了《凱德龍之夢(mèng)虹口房屋租賃合同》(以下簡(jiǎn)稱《租賃合同》),約定被告洋春餐飲公司承租“凱德龍之夢(mèng)虹口”B1層18號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋),租賃期限截止至2019年12月24日。2016年11月16日,原告與苒蓓餐飲公司、洋春餐飲公司簽署了《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,約定由苒蓓餐飲公司作為承租人,承擔(dān)《租賃合同》項(xiàng)下的所有義務(wù)并享受權(quán)利,洋春餐飲公司則對(duì)苒蓓餐飲公司履行該《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以及《租賃合同》承擔(dān)連帶保證責(zé)任。上述協(xié)議及合同簽署后,原告依約履行自身各項(xiàng)義務(wù)。但是,苒蓓餐飲公司自2018年1月起拖欠該房屋的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等款項(xiàng),并于2017年12月29日擅自停止?fàn)I業(yè)。為此,原告于2018年1月3日以律師函形式要求苒蓓餐飲公司恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)、支付拖欠款項(xiàng)以及繼續(xù)履行《租賃合同》,并告知了拒不履行的法律后果,但苒蓓餐飲公司仍未履行。因此,原告于2018年2月26日以律師函形式通知苒蓓餐飲公司于2018年2月27日解除《租賃合同》,并要求苒蓓餐飲公司支付拖欠的款項(xiàng)及承擔(dān)違約責(zé)任。因苒蓓餐飲公司未返還房屋，原告于2018年4月自行收回房屋。原告認(rèn)為,苒蓓餐飲公司拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)等款項(xiàng)的行為已經(jīng)構(gòu)成了嚴(yán)重違約,并且給原告造成了重大經(jīng)濟(jì)損失,而被告洋春餐飲公司對(duì)此依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?，F(xiàn)原告為避免自身權(quán)益受進(jìn)一步侵害，故起訴法院要求判如所請(qǐng)。
　　被告苒蓓餐飲公司、洋春餐飲公司共同辯稱：同意解除雙方租賃合同，但應(yīng)于2017年12月31日解除。被告苒蓓餐飲公司于2017年12月下旬向原告提出退場(chǎng)申請(qǐng)，但原告拒絕，并始終拒絕配合辦理解除合同的手續(xù)。苒蓓餐飲公司在經(jīng)營(yíng)過程中處于虧損狀態(tài)，為改善經(jīng)營(yíng)狀況，于2017年9月向原告提出變更經(jīng)營(yíng)品牌的請(qǐng)求，但原告至2017年12月始終沒有通過苒蓓餐飲公司的請(qǐng)求。根據(jù)租賃合同的約定，原告不能干擾苒蓓餐飲公司的經(jīng)營(yíng)，原告無(wú)正當(dāng)理由拒絕苒蓓餐飲公司變更品牌的請(qǐng)求，為重大違約。因合同已于2017年12月31日解除，故不同意原告要求苒蓓餐飲公司支付2018年1月起的租金及物業(yè)管理費(fèi)的訴請(qǐng)。苒蓓餐飲公司同意支付2017年12月31日前的水、電費(fèi)，確認(rèn)電費(fèi)2,784元，水費(fèi)295元。原告主張裝修期內(nèi)的租金和物業(yè)管理費(fèi)、沒收保證金、支付解除合同違約金均屬于要求苒蓓餐飲公司承擔(dān)的違約責(zé)任，因原告違約，苒蓓餐飲公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定的逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)和其他違約金均過高。2017年12月30日苒蓓餐飲公司將鑰匙交給原告方的工作人員時(shí)，對(duì)方拒絕接受鑰匙，苒蓓餐飲公司當(dāng)日已將物品搬離，并已告知原告可收回房屋，但無(wú)書面依據(jù)。至開庭時(shí)苒蓓餐飲公司的工商登記確實(shí)還在租賃房屋內(nèi)，系因原告不配合辦理解除合同事宜，導(dǎo)致苒蓓餐飲公司無(wú)法辦理注銷手續(xù)。
　　被告苒蓓餐飲公司向本院提出反訴請(qǐng)求：確認(rèn)原告與苒蓓餐飲公司之間簽訂的《租賃合同》于2018年1月1日解除；原告返還苒蓓餐飲公司租賃保證金393,525元、公共事業(yè)保證金38,160元、場(chǎng)地保證金4,000元。事實(shí)與理由：原告于2016年9月與本訴被告洋春餐飲公司簽訂了《租賃合同》。2016年11月16日,苒蓓餐飲公司與原告、洋春餐飲公司共同簽訂了《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,約定由苒蓓餐飲公司作為《租賃合同》承租人,享有租賃合同項(xiàng)下的權(quán)利并按約承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。由于苒蓓餐飲公司所經(jīng)營(yíng)的品牌菜系缺乏一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,在《租賃合同》及《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的履行過程中，苒蓓餐飲公司長(zhǎng)期處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，為扭轉(zhuǎn)這一被動(dòng)局面，苒蓓餐飲公司進(jìn)行了多次改進(jìn)，但收效甚微。迫于經(jīng)營(yíng)壓力，2017年9月，苒蓓餐飲公司決定變更品牌經(jīng)營(yíng)，并積極向原告提出了申報(bào)，同時(shí)應(yīng)原告的要求提供了新的品牌“京貝勒北京烤鴨店”的商業(yè)推薦書及其改進(jìn)版、開店計(jì)劃、門店效果圖等一系列資料。但原告非但不予支持,反而以資料不全、需要優(yōu)化、有待審查作為各種借口,拒絕苒蓓餐飲公司變更品牌經(jīng)營(yíng)的申請(qǐng)。自苒蓓餐飲公司于2017年9月提出變更經(jīng)營(yíng)起,直至2017年12月下旬,原告無(wú)正當(dāng)理由一直未對(duì)苒蓓餐飲公司請(qǐng)求給予審查通過,致苒蓓餐飲公司繼續(xù)虧損經(jīng)營(yíng)達(dá)四個(gè)月之久。無(wú)奈之下,苒蓓餐飲公司向原告提出了退場(chǎng)申請(qǐng)。2017年12月底,苒蓓餐飲公司要求與原告辦理退場(chǎng)交接手續(xù),遭拒絕后苒蓓餐飲公司只能先行離場(chǎng),并繼續(xù)請(qǐng)求原告配合辦理場(chǎng)地交接手續(xù)。苒蓓餐飲公司認(rèn)為,雖然租賃合同規(guī)定了未經(jīng)出租方同意,承租方不得擅自變更租賃用途,但《租賃合同》第7.1.4條也同時(shí)規(guī)定了出租方不得對(duì)承租方正常合理使用該房屋進(jìn)行干擾和妨礙。由于自實(shí)際經(jīng)營(yíng)之日起,苒蓓餐飲公司始終處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài),如果不作出經(jīng)營(yíng)策略上的調(diào)整,苒蓓餐飲公司必然走向破產(chǎn)；另一方面,苒蓓餐飲公司作出經(jīng)營(yíng)上的調(diào)整,并未增加原告任何的合同義務(wù)。據(jù)此,原告針對(duì)苒蓓餐飲公司變更品牌經(jīng)營(yíng)的申請(qǐng)拖延四個(gè)月之久未予審查通過，顯然屬于違約,本案導(dǎo)致租賃合同解除的過錯(cuò)在原告。故向法院提出反訴要求判如所請(qǐng)。
　　原告岳某置業(yè)公司針對(duì)反訴辯稱，同意返還公共事業(yè)保證金38,160元、場(chǎng)地保證金4,000元。不同意苒蓓餐飲公司的其他反訴請(qǐng)求。苒蓓餐飲公司逾期支付租金，原告行使相應(yīng)解約權(quán)，苒蓓餐飲公司稱原告對(duì)其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了妨礙，實(shí)際上苒蓓餐飲公司一直正常經(jīng)營(yíng)，其陳述的事實(shí)不存在，苒蓓餐飲公司的反訴請(qǐng)求沒有法律和事實(shí)依據(jù)。關(guān)于變更品牌經(jīng)營(yíng)，租賃合同明確約定需經(jīng)原告同意。苒蓓餐飲公司要求變更經(jīng)營(yíng)品牌整個(gè)申請(qǐng)過程是從2017年10月20日至2017年11月21日，每次原告的工作人員都是當(dāng)日給予回復(fù)，不存在原告予以拖延的情況。2017年11月20日，原告并沒拒絕苒蓓餐飲公司的申請(qǐng)，而是因苒蓓餐飲公司無(wú)法提供商標(biāo)注冊(cè)文件需要召開會(huì)議確認(rèn)，苒蓓餐飲公司稱需要大股東從國(guó)外回來(lái)確定，后不了了之。
　　被告洋春餐飲公司針對(duì)反訴述稱，同意苒蓓餐飲公司的反訴請(qǐng)求。
　　經(jīng)審理查明，岳某置業(yè)公司(甲方)和洋春餐飲公司(乙方)于2016年9月21日簽訂《租賃合同》一份，約定甲方出租給乙方的系爭(zhēng)房屋類型為商業(yè)，該房屋用于計(jì)算租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用的租用面積為238.50平方米；乙方承諾租賃該房屋作為經(jīng)營(yíng)“西點(diǎn)軍蟹-餐廳及飯店/茶館”之用途，并保證未征得甲方書面同意不擅自改變上述用途(包括但不限于改變商號(hào)名稱、商品/服務(wù)品牌及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容)；該房屋的租賃期自甲方同意的裝修期屆滿次日起3年的時(shí)間,即2016年12月25日至2019年12月24日；甲方同意給予乙方自該房屋交付之日起76天的裝修期,即2016年10月10日至2016年12月24日，乙方無(wú)須承擔(dān)該裝修期內(nèi)的租金、物業(yè)管理費(fèi)及宣傳推廣費(fèi)，但在裝修期內(nèi)乙方應(yīng)承擔(dān)除上述三項(xiàng)費(fèi)用外本合同約定的其他費(fèi)用;若乙方不論任何原因?qū)嶋H租賃不滿規(guī)定的租賃期或違反本合同的條款及規(guī)定，甲方有權(quán)向乙方索取裝修期內(nèi)所免去的所有租金、物業(yè)管理費(fèi)和宣傳推廣費(fèi)；雙方暫約定該房屋交付日為2016年10月10日，甲方可以提前交付該房屋,甲方通知的交付日為該房屋的交付日期；第一個(gè)至第二個(gè)租金計(jì)收年度的含稅月保底租金額為每平方米440元，含稅月保底租金為104,940元;第三個(gè)租金計(jì)收年度的含稅月保底租金額為每平方米470元,含稅月保底租金為112,095元；各月預(yù)付的租金,應(yīng)由乙方于每月第一個(gè)工作日或之前向甲方付清;乙方應(yīng)于本合同簽訂之前或房屋交付時(shí)(以日期在先者為準(zhǔn))向甲方支付房屋租賃保證金393,525元；該房屋的含稅物業(yè)管理費(fèi)暫時(shí)按每月19,080元計(jì)算；各月預(yù)付的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由乙方于每月第一個(gè)工作日或之前向甲方或管理公司付清;乙方應(yīng)于交付日或之前向甲方和或管理公司支付公共事業(yè)保證金38,160元；乙方逾期支付租金或各項(xiàng)費(fèi)用(包括未補(bǔ)足租賃保證金不足部分)的，每逾期一日，則應(yīng)按逾期之款項(xiàng)的0.1%向甲方支付違約金；甲、乙雙方同意，乙方逾期支付租金或其他任何應(yīng)付款項(xiàng)超過一個(gè)月的，甲方可書面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租賃保證金和其他費(fèi)用均不予退還，同時(shí)，乙方還須支付給甲方相當(dāng)于當(dāng)年六個(gè)月的租金和六個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)之和的金額作為違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)因此給甲方造成的損失的,乙方應(yīng)補(bǔ)足甲方損失額與違約金之間的差額；乙方應(yīng)于租賃期屆滿之日或本合同提前解除之日向甲方交還該房屋，乙方應(yīng)將其添置的可移動(dòng)物品在屆滿日前或解除日前搬離該房屋，并將其添置的與房屋不可分離的裝修、設(shè)備、設(shè)施以及增建和改建物品拆除,以使該房屋恢復(fù)原狀，由此發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)；甲方有權(quán)在乙方未依約交還房屋逾期滿7日后自行開啟該房屋的門鎖并更換門鎖，將可移動(dòng)物品搬出該房屋，將該房屋騰空收回，甲方對(duì)因此而引起的損壞及乙方之損失概不負(fù)責(zé)，對(duì)于可移動(dòng)的物品，甲方在搬出后有權(quán)就該等物品向乙方收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用，該等物品被搬出后,視為乙方放棄該等物品的所有權(quán)，則甲方有權(quán)按照甲方認(rèn)為適當(dāng)?shù)姆绞匠鍪?、轉(zhuǎn)讓、丟棄或以任何其他方式處分該等物品；乙方逾期不交還房屋的,甲方除按照本合同約定執(zhí)行外，甲方還有權(quán)要求乙方按每日每平方米54.25元的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期期間的房屋占用費(fèi)；乙方應(yīng)當(dāng)于本合同租賃期滿或本合同解除、撤銷或確認(rèn)無(wú)效后的三十日內(nèi)辦妥以該房屋為注冊(cè)地址或營(yíng)業(yè)地址的工商注銷或變更手續(xù)，否則,每逾期一天,應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于每平方米54.25元的違約金；對(duì)于任何通知或聯(lián)絡(luò)，如果通過國(guó)內(nèi)或國(guó)際快遞方式郵寄，則在寄出后第三天被視作已收訖，如用掛號(hào)信郵寄,在寄出五天后視為收訖；對(duì)于發(fā)送給乙方的任何通知或聯(lián)絡(luò)，甲方可以向本合同第二十二條所述的地址發(fā)送；一方若指定其他地址或者地址變更，須及時(shí)以書面形式通知另一方，怠于通知的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)其不利的法律后果。簽訂合同后，洋春餐飲公司向岳某置業(yè)公司支付了租賃保證金393,524.43元、裝修押金124,020.17元，公用事業(yè)保證金38,160元。岳某置業(yè)公司向洋春餐飲公司交付了系爭(zhēng)房屋。
　　2016年11月16日，岳某置業(yè)公司(甲方)、洋春餐飲公司(乙方)、苒蓓餐飲公司(丙方)簽訂《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定甲方同意乙方將其在《租賃合同》中的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給丙方，即自轉(zhuǎn)讓日起丙方作為《租賃合同》的承租人，承擔(dān)租賃合同項(xiàng)下的所有義務(wù)并享有權(quán)利，而乙方則不再承擔(dān)租賃合同項(xiàng)下的任何義務(wù),亦不享有任何權(quán)利；甲方同意丙方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)原來(lái)乙方經(jīng)營(yíng)的品牌，即經(jīng)營(yíng)西點(diǎn)軍蟹-餐廳及飯店/茶館之用途,丙方保證未征得甲方書面同意不擅自改變上述用途(包括但不限于改變商號(hào)名稱、商品服務(wù)品牌及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容)；甲、乙雙方同意,將乙方根據(jù)《租賃合同》已經(jīng)支付的租賃保證金393,524.43元、裝修押金124,020.17元及公共事業(yè)費(fèi)保證金38,160元轉(zhuǎn)為丙方名下，乙方不再要求甲方退回,《租賃合同》終止時(shí)，甲方將按照《租賃合同》和本協(xié)議的約定直接退還給丙方；乙方在《租賃合同》中的權(quán)利義務(wù)自2016年12月25日起轉(zhuǎn)讓給丙方，同時(shí)該日期之前的租金及其他費(fèi)用由乙方承擔(dān)；乙方愿意作為丙方的保證人，為丙方履行“本協(xié)議”及《租賃合同》承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證期限從本協(xié)議簽署之日起至《租賃合同》履行完畢后的一年止；甲方在本協(xié)議及《租賃合同》項(xiàng)下對(duì)于丙方的任何通知或聯(lián)絡(luò)應(yīng)以書面形式按上海市虹口區(qū)汶水東路XXX號(hào)A307的地址發(fā)出。該協(xié)議簽訂后，由苒蓓餐飲公司繼續(xù)履行洋春餐飲公司在《租賃合同》中的權(quán)利義務(wù)，并在系爭(zhēng)房屋地址注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2017年2月23日，苒蓓餐飲公司向岳某置業(yè)公司支付場(chǎng)地保證金4,000元。
　　2017年10月，苒蓓餐飲公司向岳某置業(yè)公司工作人員提出要求變更經(jīng)營(yíng)品牌并提交了相應(yīng)書面材料，同年10月到11月期間，岳某置業(yè)公司工作人員多次要求苒蓓餐飲公司對(duì)材料進(jìn)行調(diào)整補(bǔ)充。
　　2017年12月27日，苒蓓餐飲公司向岳某置業(yè)公司發(fā)出《解除租賃合同通知書》，表示由于店鋪所處位置偏僻，過往客流非常有限，店鋪收入與支出嚴(yán)重失衡，月月大幅虧損，門店早已無(wú)法經(jīng)營(yíng)；此期間,曾與岳某置業(yè)公司接洽,要求更換品牌，岳某置業(yè)公司也未能同意，綜合各方面因素，苒蓓餐飲公司迫于無(wú)奈慎重決定，為了不影響岳某置業(yè)公司商場(chǎng)整體的業(yè)績(jī)及招商效果，苒蓓餐飲公司將于2018年1月1日起提前退出商場(chǎng)；提出以下要求：1、解除與岳某置業(yè)公司關(guān)于“虹口龍之夢(mèng)”B1層18號(hào)商鋪?zhàn)赓U合同，2、退還苒蓓餐飲公司租賃、物業(yè)管理、公共事業(yè)三項(xiàng)保證金共計(jì)431,684.43元，3、補(bǔ)償苒蓓餐飲公司關(guān)于本租賃商鋪的裝修金，合計(jì)100萬(wàn)。同年底，苒蓓餐飲公司停止在系爭(zhēng)房屋內(nèi)的經(jīng)營(yíng)。
　　2018年1月3日，岳某置業(yè)公司按《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上所載地址向苒蓓餐飲公司發(fā)函表示因苒蓓餐飲公司自2018年1月開始欠付租金及物業(yè)管理費(fèi)，并于2017年12月29日擅自停止經(jīng)營(yíng)，要求苒蓓餐飲公司于2018年1月6日前恢復(fù)營(yíng)業(yè)，支付拖欠的費(fèi)用。2018年2月26日，岳某置業(yè)公司按《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上所載地址向苒蓓餐飲公司發(fā)函表示于2018年2月27日起解除雙方的《租賃合同》，并催討欠付的費(fèi)用，其中水電費(fèi)為2,791元。
　　審理中，苒蓓餐飲公司提供了致岳某置業(yè)公司的申請(qǐng)函一份，該函中苒蓓餐飲公司表示餐廳虧損嚴(yán)重，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行調(diào)整菜品及管理模式后經(jīng)營(yíng)仍未見起色，綜合各方面因素，苒蓓餐飲公司迫于無(wú)奈慎重決定，為了不影響商場(chǎng)整體的業(yè)績(jī)及整體的招商效果，申請(qǐng)從2018年1月1日起提前退出商場(chǎng)；希望岳某置業(yè)公司退還保證金，并補(bǔ)償裝修金100萬(wàn)元。岳某置業(yè)公司表示未收到該函，苒蓓餐飲公司未提供送達(dá)憑證。
　　審理中，苒蓓餐飲公司將其住所地變更至本市汶水東路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX室。
　　上述事實(shí)由《租賃合同》、《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、工商登記信息、律師函及郵寄憑證、水電費(fèi)讀數(shù)、《解除租賃合同通知書》、微信聊天記錄、申請(qǐng)函、押金收據(jù)等證據(jù)佐證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：岳某置業(yè)公司、苒蓓餐飲公司、洋春餐飲公司簽訂的《租賃合同》及《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系合同當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)合同當(dāng)事人具有拘束力。租賃期間，苒蓓餐飲公司作為承租人欠付租金及物業(yè)管理費(fèi)，按合同約定，已構(gòu)成違約，岳某置業(yè)公司具有合同解除權(quán)，岳某置業(yè)公司于2018年2月26日按協(xié)議所載地址通知苒蓓餐飲公司解除雙方租賃關(guān)系，符合合同約定，現(xiàn)岳某置業(yè)公司要求確認(rèn)其與苒蓓餐飲公司之間的《租賃合同》于2018年2月27日解除，依法應(yīng)予支持。關(guān)于苒蓓餐飲公司認(rèn)為岳某置業(yè)公司未及時(shí)同意其提出變更經(jīng)營(yíng)品牌的申請(qǐng)屬于重大違約的辯稱意見，因雙方合同明確約定未征得岳某置業(yè)公司書面同意不擅自改變商號(hào)名稱、服務(wù)品牌及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，該約定系雙方真實(shí)意思表示，對(duì)雙方具有拘束力，且2018年10月至11月期間，岳某置業(yè)公司針對(duì)苒蓓餐飲公司提交的申請(qǐng)和材料均作出回應(yīng)要求其補(bǔ)充相關(guān)材料，同年12月，苒蓓餐飲公司即提出因經(jīng)營(yíng)狀況不佳要求解除合同，故對(duì)苒蓓餐飲公司的該辯稱意見不予采信，苒蓓餐飲公司因此亦不具有合同解除權(quán)，苒蓓餐飲公司反訴要求確認(rèn)于2018年1月1日解除雙方的租賃合同，本院不予支持。
　　關(guān)于岳某置業(yè)公司主張的2018年1月1日至2018年2月27日的租金、物業(yè)管理費(fèi)，2017年11月28日至2018年1月22日的電費(fèi)，2017年11月23日至2017年12月22日的水費(fèi)，上述費(fèi)用系苒蓓餐飲公司承租期間發(fā)生，苒蓓餐飲公司對(duì)水費(fèi)、電費(fèi)無(wú)異議，本院依法予以支持。關(guān)于岳某置業(yè)公司主張的租金、物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)的逾期付款違約金，苒蓓餐飲公司拖欠上述費(fèi)用構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。水電費(fèi)的違約金分段計(jì)算，應(yīng)分別以岳某置業(yè)公司發(fā)函催討的水電費(fèi)金額以及起訴狀中主張的增加部分的水電費(fèi)金額為依據(jù)。苒蓓餐飲公司認(rèn)為違約金過高，本院將依據(jù)合同履行情況及岳某置業(yè)公司的實(shí)際損失酌情確定違約金支付標(biāo)準(zhǔn)。
　　關(guān)于岳某置業(yè)公司主張的免租期的租金及物業(yè)管理費(fèi)308,049.68元，根據(jù)雙方合同約定，苒蓓餐飲公司不論任何原因?qū)嶋H租賃不滿合同約定的租賃期或違反租賃合同約定條款，岳某置業(yè)公司有權(quán)追索裝修期內(nèi)所免去的所有租金、物業(yè)管理費(fèi)。故對(duì)岳某置業(yè)公司的該項(xiàng)請(qǐng)求，依法應(yīng)予支持。
　　關(guān)于岳某置業(yè)公司主張的房屋占用費(fèi)，根據(jù)雙方合同約定，苒蓓餐飲公司應(yīng)于租賃期屆滿之日或合同提前解除之日交還該房屋，苒蓓餐飲公司逾期未交還房屋的，應(yīng)按每日每平方米54.25元的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交還房屋期間的房屋占用費(fèi)。岳某置業(yè)公司與苒蓓餐飲公司的租賃合同已于2018年2月27日解除，苒蓓餐飲公司應(yīng)于該日將租賃房屋交還岳某置業(yè)公司，苒蓓餐飲公司主張2017年12月底搬離，但未提供證據(jù)證明，故應(yīng)當(dāng)支付占用房屋期間的使用費(fèi)。租賃合同另約定，岳某置業(yè)公司有權(quán)在苒蓓餐飲公司未按約交還房屋逾期滿7日后自行開啟、更換租賃房屋門鎖，并將租賃房屋騰空收回。根據(jù)該約定，岳某置業(yè)公司在苒蓓餐飲公司逾期交還房屋滿7日后應(yīng)及時(shí)收回房屋，否則由此造成的損失應(yīng)由岳某置業(yè)公司自行承擔(dān)。岳某置業(yè)公司主張苒蓓餐飲公司按照每日3,450元的標(biāo)準(zhǔn)支付2018年2月28日至同年3月7日的房屋占用費(fèi)，予以支持，之后的房屋占用費(fèi)，依法不予支持。
　　關(guān)于岳某置業(yè)公司主張的提前解除租賃合同的違約金744,120元及逾期注銷工商登記的違約金50,000元，租賃保證金不予返還。因苒蓓餐飲公司未按約支付租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用致岳某置業(yè)公司行使合同解除權(quán)，并逾期注銷或變更工商登記的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所地址，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。鑒于合同約定苒蓓餐飲公司逾期支付租金或其他費(fèi)用，租賃保證金不予退還，同時(shí)，苒蓓餐飲公司還須支付給岳某置業(yè)公司相當(dāng)于六個(gè)月租金和六個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的違約金，該違約金金額顯然過高，被告關(guān)于違約金過高的意見，本院予以采納，本院依據(jù)合同履行情況及岳某置業(yè)公司的實(shí)際損失酌情確定上述違約行為的違約金金額共計(jì)為當(dāng)年四個(gè)月租金及四個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)之和。對(duì)岳某置業(yè)公司不予退還保證金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持，對(duì)于苒蓓餐飲公司反訴要求退還租賃保證金，本院予以支持，金額以付款憑證為準(zhǔn)。
　　公共事業(yè)保證金38,160元、場(chǎng)地保證金4,000元，岳某置業(yè)公司同意返還苒蓓餐飲公司，苒蓓餐飲公司的該反訴請(qǐng)求，應(yīng)予支持。
　　根據(jù)《三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定，洋春餐飲公司愿意作為苒蓓餐飲公司的保證人，為其履行該協(xié)議及《租賃合同》承擔(dān)連帶保證責(zé)任，岳某置業(yè)公司要求洋春餐飲公司就本案中苒蓓餐飲公司的付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，于法有據(jù)，本院予以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司與被告上海苒蓓餐飲管理有限公司之間的《凱德龍之夢(mèng)虹口房屋租賃合同》于2018年2月27日解除；
　　二、被告上海苒蓓餐飲管理有限公司支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司2018年1月1日至2018年2月27日的租金206,132.14元，并按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期貸款利率支付逾期付款違約金(分別以當(dāng)期應(yīng)付租金為本金，自合同約定的當(dāng)期租金應(yīng)付之日次日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；
　　三、被告上海苒蓓餐飲管理有限公司支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司2018年1月1日至2018年2月27日的物業(yè)管理費(fèi)37,478.57元，并按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期貸款利率支付逾期付款違約金(分別以當(dāng)期應(yīng)付物業(yè)管理費(fèi)為本金，自合同約定的當(dāng)期物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)付之日次日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；
　　四、被告上海苒蓓餐飲管理有限公司支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司2017年11月28日至2018年1月22日的電費(fèi)2,784元及2017年11月23日至2017年12月22日的水費(fèi)295元，并按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期貸款利率支付逾期付款違約金(分別以2,791元為本金，自2018年2月28日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止，以288元為本金，自2018年7月2日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；
　　五、被告上海苒蓓餐飲管理有限公司支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司裝修期間的租金及物業(yè)管理費(fèi)308,049.68元；
　　六、被告上海苒蓓餐飲管理有限公司支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司2018年2月28日至2018年3月7日的房屋占用費(fèi)27,600元；
　　七、被告上海苒蓓餐飲管理有限公司支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司違約金496,080元；
　　八、原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司返還被告上海苒蓓餐飲管理有限公司租賃保證金393,524.43元，公共事業(yè)保證金38,160元，場(chǎng)地保證金4,000元，共計(jì)435,684.43元；
　　上述第二項(xiàng)至第八項(xiàng)，均自本判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢；
　　九、被告上海洋春餐飲管理有限公司就上述第二項(xiàng)至第七項(xiàng)判決中被告上海苒蓓餐飲管理有限公司應(yīng)當(dāng)支付的款項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任；
　　十、原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求，不予支持；
　　十一、被告上海苒蓓餐飲管理有限公司的其他反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)22,552.78元，減半收取11,276.39元，由被告上海苒蓓餐飲管理有限公司、被告上海洋春餐飲管理有限公司共同負(fù)擔(dān);反訴受理費(fèi)3,917.64元，由原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：賴維娜

書記員：周??梅