上訴人(原審原告、反訴被告)：上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：徐峰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：顧小龍。
　　委托訴訟代理人：呂朝松，上海滬泰律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告、反訴原告)：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地安徽省。
　　委托訴訟代理人：王水玲，上海明庭律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱巖廉公司)因與被上訴人孫某某房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2018)滬0118民初10071號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　巖廉公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，支持上訴人的一審訴請(qǐng)，并駁回孫某某全部反訴請(qǐng)求。事實(shí)與理由：被上訴人提供的2016年7月11日的錄音內(nèi)容系關(guān)于青浦區(qū)青松路XXX號(hào)一期拆違承租戶的溝通事項(xiàng)，與被上訴人二期動(dòng)遷承租戶無(wú)關(guān)。孫某某在收到街道征收辦補(bǔ)償款之后，一直拒絕騰退涉案房屋場(chǎng)地，其實(shí)際于2017年12月底，在政府相關(guān)部門強(qiáng)制措施下騰退。且孫某某于2016年7月停止經(jīng)營(yíng)是由于其未經(jīng)許可從事食品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故被上訴人在既未解除房屋租賃合同，又未騰退系爭(zhēng)房屋的情況下，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的租金及違約金。
　　孫某某辯稱，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求，租賃標(biāo)的房屋未取得合法的建設(shè)規(guī)劃許可證，因此雙方簽訂的租賃協(xié)議為無(wú)效合同。巖廉公司根據(jù)房屋租賃合同主張的租金及違約金并無(wú)依據(jù)。且被上訴人無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照是由于巖廉公司出租予其的房屋系違法建筑，非被上訴人的過(guò)錯(cuò)。被上訴人在2016年9月評(píng)估后即搬離涉案房屋場(chǎng)地，在搬離后，街道征收辦才于2017年1月26日向其支付補(bǔ)償款，否則不可能得到補(bǔ)償。上訴人并無(wú)證據(jù)證明錄音僅針對(duì)一期承租戶，因此該錄音內(nèi)容應(yīng)覆蓋被上訴人等二期承租戶。故請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令孫某某支付2017年1月1日至2017年12月31日期間的租金24萬(wàn)元；2、判令孫某某支付巖廉公司遲延支付租金的違約金57,600元；3、判令訴訟費(fèi)由孫某某承擔(dān)。
　　同時(shí)，孫某某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1、判令巖廉公司返還履約保證金8萬(wàn)元；2、判令巖廉公司返還已支付的2016年7月至2016年12月的房屋租金12萬(wàn)元；3、判令巖廉公司承擔(dān)本案受理費(fèi)。
　　鑒于案件爭(zhēng)議明確，且一審判決書(shū)已送達(dá)各方當(dāng)事人，故對(duì)于一審判決書(shū)中“法院查明”及“法院認(rèn)為”部分，本院不再重復(fù)表述。
　　一審法院判決：一、駁回上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司的訴訟請(qǐng)求；二、上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還孫某某押金80,000元；三、上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還孫某某租金113,333元。
　　本院經(jīng)審理查明，2015年12月1日，案外人上海木森服飾有限公司與上訴人巖廉公司簽訂《房屋租賃及土地使用合同》，將青浦區(qū)青松路XXX號(hào)房地產(chǎn)出租給巖廉公司使用，租期自2016年1月1日至2026年12月31日。以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人在本院審理中的一致陳述予以證實(shí)。一審法院查明的其余事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院另查明，本案當(dāng)事人在內(nèi)的商戶于2016年7月11日停止經(jīng)營(yíng)，等待相關(guān)單位就裝潢等問(wèn)題的補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商，以上事實(shí)有雙方當(dāng)事人在本院審理中的一致陳述予以證實(shí)。
　　本院審理過(guò)程中，被上訴人另提供一份青浦夏陽(yáng)街道辦事處動(dòng)遷領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具的情況說(shuō)明，載明：“2016年7月7日青浦區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)位于青松路XXX號(hào)內(nèi)無(wú)證經(jīng)營(yíng)夜排檔的業(yè)主下發(fā)了停業(yè)告知書(shū)，責(zé)令3天內(nèi)停止經(jīng)營(yíng)。因該地塊列入環(huán)城水系項(xiàng)目動(dòng)遷范圍，2016年8月30日夏陽(yáng)街道發(fā)放告知書(shū)啟動(dòng)協(xié)議動(dòng)遷工作，該地塊的夜排檔經(jīng)營(yíng)戶已處于停業(yè)狀態(tài)，2016年9月至10月對(duì)青松路XXX號(hào)范圍的房屋、土地及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)主(劉國(guó)春、吳歡林、朱瓊、孫某某、黃誠(chéng)等)開(kāi)始搬離，因房東暫時(shí)未與街道達(dá)成動(dòng)遷協(xié)議，由上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司承諾并經(jīng)夏陽(yáng)街道同意，2017年1月26日由夏陽(yáng)街道墊付了的動(dòng)遷補(bǔ)償款?！?
　　本院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，被上訴人在承租房屋后于2016年7月11日停止了經(jīng)營(yíng)，停業(yè)后即等待與相關(guān)單位就裝潢等補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，對(duì)此雙方當(dāng)事人均無(wú)異議。關(guān)于被上訴人何時(shí)實(shí)際遷出的問(wèn)題，被上訴人已提供了街道辦事處的情況說(shuō)明，證實(shí)了包括被上訴人在內(nèi)的商戶自2016年9月至10月對(duì)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)后開(kāi)始撤離。關(guān)于在停業(yè)后至搬離前的期間，被上訴人是否應(yīng)當(dāng)支付租金的問(wèn)題，根據(jù)承租人在一審中提供的錄音證據(jù)，巖廉公司已承諾停業(yè)后不再收取房租，等事情解決好后收的房租全額退還。現(xiàn)巖廉公司對(duì)上述錄音證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為上述承諾是針對(duì)承租一期房屋的商戶，并非是針對(duì)本案承租二期房屋當(dāng)事人，對(duì)此巖廉公司沒(méi)有提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實(shí)，上述錄音中亦無(wú)相應(yīng)的表述，且上述錄音中亦出現(xiàn)了二期承租商戶的發(fā)言，故一審法院未采納巖廉公司的意見(jiàn)，并無(wú)不當(dāng)。同時(shí)，考慮到被上訴人承租系爭(zhēng)房屋用于經(jīng)營(yíng)，但自2016年7月11日后已實(shí)際停業(yè)，以及被上訴人實(shí)際取得的補(bǔ)償金額，一審法院對(duì)本案的處理并無(wú)不當(dāng)。上訴人的上訴請(qǐng)求缺乏依據(jù)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)5,764元，由上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：鄔??梅

書(shū)記員：張志煜