上訴人(原審被告)：上海嵐彥實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：陸陳春，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：葉燦銘，上海嘉富誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：張新富，男，1971年5月9日出生，漢族，住河南省。
　　委托訴訟代理人：朱璇瑋，上海情維律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海嵐彥實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嵐彥公司”)因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2018)滬0114民初7562號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院經(jīng)審理查明，位于上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)曹新公路XXX號(hào)廠房的涉訴房屋登記為上海新亞電力開(kāi)關(guān)成套有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新亞公司”)所有，建筑面積為5706.76平方米。2016年1月4日，張新富與新亞公司簽訂《房屋租賃合同》，由張新富向新亞公司承租涉訴房屋，總計(jì)6400平方米，租期自2016年5月1日至2026年4月30日。
　　2016年4月13日，張新富(出租方、甲方)與嵐彥公司(承租方、乙方)簽訂《廠房租賃合同》，其中約定：甲方將涉訴房屋(部分)出租給乙方使用，面積1050平方米；租期自2016年4月13日至2021年4月30日，前17天為免租期，自2016年5月1日起正式收取租金；租金為人民幣(以下幣種均為人民幣)0.63元/平方米/天，6個(gè)月支付一次，提前15天支付；簽約時(shí)，乙方支付保證金20,000元及6個(gè)月租金，合同期滿乙方付清租金和一切費(fèi)用后，甲方將保證金全額退還；乙方逾期15天未付租金，甲方有權(quán)終止合同；任何一方違約，對(duì)方都有權(quán)提出解除合同，由此造成的損失由違約方負(fù)責(zé)賠償，賠償金額為年租金的30%。該合同附件條款約定：1、甲方另收取乙方門(mén)衛(wèi)費(fèi)300元/月，每6個(gè)月同廠房租金一起支付；2、甲方另出租宿舍147平方米給乙方，租金為0.55元/平方米/天，同廠房租金一起支付；3、合同期內(nèi)，廠房、宿舍租金每?jī)赡赀f增5%；4、如遇國(guó)家拆遷，拆遷補(bǔ)償歸甲方，搬遷補(bǔ)償歸乙方。合同簽訂后，嵐彥公司支付保證金20,000元。2017年11月1日至2018年4月30日的租金，嵐彥公司共計(jì)拖欠38,473.85元。2018年5月起，嵐彥公司未再向張新富支付過(guò)租金。
　　2017年10月27日，張新富(甲方)與嵐彥公司法定代表人(乙方)簽訂《合同補(bǔ)充協(xié)議》，其中約定：原租賃期限不變，自2017年11月1日起，租金按0.8元/平方米/天執(zhí)行至合同到期日止，合同期內(nèi)不得再漲租金；如甲方不能保證合同執(zhí)行，要賠償乙方廠房租金、搬廠、經(jīng)營(yíng)等相關(guān)損失；租金如不按約支付，甲方有權(quán)停水停電，造成的損失甲方一概不承擔(dān)。
　　現(xiàn)張新富涉訟，請(qǐng)求判令解除雙方之間的《廠房租賃合同》，嵐彥公司支付其自2016年4月13日至2018年4月30日拖欠的租金計(jì)58,473.85元和至實(shí)際搬離之日止的租金，以及違約金72,435.6元等。
　　原審法院審理中，嵐彥公司因未收到張新富支付的搬遷補(bǔ)償，故不同意返還涉訴房屋。經(jīng)法院多次釋明，雙方亦未辦理交接手續(xù)。2018年8月9日，張新富(甲方)與嵐彥公司法定代表人(乙方)簽訂《房屋租賃合同終止協(xié)議》，載明：1、經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，一致同意終止涉訴房屋簽署的《廠房租賃合同》。2、乙方承諾于2018年8月15日前停止一切經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并及時(shí)搬離和清空屋內(nèi)所有物品，交還甲方租賃房屋，否則視為乙方自動(dòng)放棄屋內(nèi)物品，甲方有權(quán)另行處置，乙方交房時(shí)應(yīng)結(jié)清水、電、衛(wèi)生等相關(guān)費(fèi)用。3、甲方一次性給予乙方終止合同等補(bǔ)償款30,000元，支付時(shí)間為2018年8月13日前。乙方對(duì)房屋和附屬設(shè)施、設(shè)備的增添、改造、裝修等保留給甲方，甲方不再做另外補(bǔ)償，乙方返還的房屋要保持能夠繼續(xù)使用的狀況。4、甲、乙雙方對(duì)以上條款清楚明白并承諾相互遵守。本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各持一份，經(jīng)雙方簽字或蓋章即生效。該終止協(xié)議簽訂后，張新富已按約補(bǔ)償嵐彥公司30,000元，嵐彥公司亦于2018年8月15日將租賃房屋交還給張新富。
　　雙方一致表示保證金在本案中一并處理。張新富表示：其于2017年12月接到新亞公司關(guān)于出售涉訴房屋的通知，因該公司提前解約，故其自2018年5月起無(wú)需支付租金。又因嵐彥公司拒不交房，導(dǎo)致新亞公司補(bǔ)償給其的搬遷費(fèi)用減少了100,000元。現(xiàn)明確訴請(qǐng)為：1、判令嵐彥公司支付2017年11月1日至2018年4月30日期間的租金36,673.85元，2018年5月1日至2018年8月15日期間的租金98,530.95元，共計(jì)135,204.8元；2、判令嵐彥公司支付違約金72,435.6元。
　　原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張新富與嵐彥公司就涉訴房屋之部分建立的租賃關(guān)系，已經(jīng)雙方協(xié)商一致終止，且嵐彥公司已于2018年8月15日向張新富交還了租賃房屋?，F(xiàn)雙方的爭(zhēng)議在于嵐彥公司是否拖欠租金，是否應(yīng)承擔(dān)違約金。雙方于2018年8月15日簽訂的《房屋租賃合同終止協(xié)議》，僅涉及終止合同、交房、對(duì)房屋及設(shè)施添附之補(bǔ)償，未提及租金、違約金，也未有一次性解決雙方租賃所涉糾紛之意思表示，故張新富仍可主張租金、違約金。2017年11月1日至2018年4月30日的租金，嵐彥公司認(rèn)可拖欠38,473.85元，現(xiàn)張新富自愿按照36,673.85元主張，系其對(duì)自己權(quán)利的處分，法院予以確認(rèn)。2018年5月1日后，嵐彥公司因搬遷補(bǔ)償問(wèn)題拒絕交還租賃房屋，經(jīng)法院釋明后仍不交房，故應(yīng)當(dāng)支付租金。其中宿舍租金，張新富仍按調(diào)整前的標(biāo)準(zhǔn)主張，系其對(duì)自己權(quán)利的處分，法院予以確認(rèn)，故對(duì)張新富主張2018年5月1日至2018年8月15日的租金98,530.95元的請(qǐng)求予以支持。綜上，扣除保證金20,000元，嵐彥公司仍應(yīng)支付租金115,204.8元。
　　嵐彥公司至今拖欠2017年11月1日至2018年4月30日的部分租金，確實(shí)違反合同約定。張新富主張違約金的依據(jù)在于，雙方關(guān)于違約方負(fù)責(zé)賠償因違約造成的損失的約定，而張新富提及的搬遷補(bǔ)償損失100,000元未提供相應(yīng)證據(jù)，結(jié)合張新富關(guān)于2018年5月起無(wú)租金支出的陳述以及本院前述對(duì)租金的處理，張新富未有損失，故對(duì)違約金的請(qǐng)求不予支持。
　　原審法院據(jù)此作出判決：一、上海嵐彥實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付張新富2017年11月1日至2018年8月15日期間的租金115,204.8元(已扣除保證金20,000元)；二、駁回張新富的其他訴訟請(qǐng)求。
　　原審判決后，上訴人嵐彥公司不服，向本院提起上訴稱(chēng)：由于被上訴人張新富與新亞公司的租賃合同解除，故上訴人無(wú)法繼續(xù)實(shí)現(xiàn)其與被上訴人簽訂的租賃合同的合同目的，對(duì)此，被上訴人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故上訴人未足額支付2017年11月1日至2018年4月30日的費(fèi)用及2018年5月1日后僅未騰退宿舍，系事出有因。新亞公司愿意對(duì)被上訴人進(jìn)行補(bǔ)償，但被上訴人拒絕對(duì)上訴人進(jìn)行補(bǔ)償，卻惡意提起本案訴訟。由于上訴人多支付對(duì)方相關(guān)租金，以及保證金亦在被上訴人處，故未足額支付相應(yīng)期間的使用費(fèi)。鑒于被上訴人違約的前提下，以及至2018年5月1日起，對(duì)方即停水停電，故上訴人無(wú)需支付2018年5月1日之后的使用費(fèi)。2018年8月9日，雙方當(dāng)事人達(dá)成《房屋租賃合同終止協(xié)議》時(shí)，明確再無(wú)其他爭(zhēng)議，被上訴人應(yīng)向原審法院撤回本案訴訟，對(duì)此有涉訴房屋新房東等可予以證明，上訴人亦曾通過(guò)微信方式詢問(wèn)被上訴人為何不撤回本案訴訟，否則，上訴人不可能與被上訴人達(dá)成上述終止協(xié)議。而且被上訴人亦未按照上述終止協(xié)議的約定按期支付相關(guān)的費(fèi)用。原審法院對(duì)于上訴人騰退涉訴房屋、停水停電、被上訴人自認(rèn)不再收取租金、新亞公司與被上訴人的租賃合同解除時(shí)間、被上訴人向新亞公司支付租金的截止時(shí)間等事實(shí)均未查明，違背了合同法精神，判決明顯不公。因被上訴人與新亞公司的租賃合同解除，故被上訴人之后要求上訴人支付租金的基礎(chǔ)已經(jīng)喪失。據(jù)此，上訴人認(rèn)為原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，請(qǐng)求本院依法判決撤銷(xiāo)第一項(xiàng)，發(fā)回重審或改判駁回被上訴人的全部原審訴請(qǐng)。
　　被上訴人張新富辯稱(chēng)：雙方于2018年8月9日簽署的《房屋租賃合同終止協(xié)議》，只是要求上訴人嵐彥公司搬離涉訴房屋，并由被上訴人給予對(duì)方一定的補(bǔ)償，并未涉及其他事項(xiàng)。上訴人的上訴主張，被上訴人均不予認(rèn)可。據(jù)此，被上訴人認(rèn)為原審判決正確，請(qǐng)求本院依法維持。
　　本院經(jīng)審理查明，原審查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。鑒于上訴人嵐彥公司與被上訴人張新富、被上訴人張新富與案外人新亞公司之間的租賃合同，系分別不同的相對(duì)合同方，各方均應(yīng)按照各自簽署的合同履行。鑒于本案雙方當(dāng)事人于2018年8月15日簽訂的《房屋租賃合同終止協(xié)議》中，未提及租金、違約金，也未有一次性解決雙方租賃所涉糾紛等意思表示，故原審法院關(guān)于被上訴人張新富仍可主張相應(yīng)的租金、違約金等，于法有據(jù)。原審法院經(jīng)依法質(zhì)證、釋明，查明的相關(guān)事實(shí)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以認(rèn)同。上訴人認(rèn)為對(duì)方未按照上述《房屋租賃合同終止協(xié)議》全面履行等，要求被上訴人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因其在原審法院中未依法提起反訴，本院不予處理，可另行主張。上訴人的其他上訴主張，因無(wú)足夠的證據(jù)印證，且被上訴人均不予認(rèn)可，故本院難以采信。綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，判決并無(wú)不當(dāng)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)2,604元，由上訴人上海嵐彥實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　薛鳳來(lái)

審判員：徐??慶

書(shū)記員：吳??俊