原告：上海展鋆物業(yè)管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：溫彬，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李祥美，上海一凡律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：茍麗琦，上海一凡律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海鑫標(biāo)物流有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：廖作標(biāo)，總經(jīng)理。
　　被告：廖作標(biāo)，男，1971年11月13日出生，漢族，住江西省宜春市。
　　原告上海展鋆物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“展鋆物業(yè)公司”)與被告上海鑫標(biāo)物流有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鑫標(biāo)物流公司”)、廖作標(biāo)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月8日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。后因案情復(fù)雜，轉(zhuǎn)為適用普通程序。本案分別于2019年3月14日、2019年5月7日公開開庭進(jìn)行了審理。原告展鋆物業(yè)公司的委托訴訟代理人李祥美、茍麗琦，被告廖作標(biāo)同時(shí)作為被告鑫標(biāo)物流公司的法定代表人到庭參加了兩次訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告展鋆物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告鑫標(biāo)物流公司支付原告房屋租金317,940元(租金計(jì)算截止到2017年8月31日，被告尚欠原告的租金)；2、判令被告鑫標(biāo)物流公司支付原告違約金80,910元；3、判令被告鑫標(biāo)物流公司支付原告律師費(fèi)18,000元；4、判令被告廖作標(biāo)就以上訴訟請(qǐng)求與被告鑫標(biāo)物流公司承擔(dān)連帶責(zé)任。事實(shí)與理由：2017年1月2日,被告鑫標(biāo)物流公司與原告簽訂《物流倉(cāng)庫(kù)租賃合同》,向原告租賃松江區(qū)泖港鎮(zhèn)工業(yè)園中強(qiáng)路XXX號(hào)內(nèi)倉(cāng)庫(kù),面積2,660平方米(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”),第一年的租金為970,900元。2017年10月18日,兩被告與原告簽訂《還款協(xié)議書》,于同年8月31日解除雙方的倉(cāng)庫(kù)租賃合同,確認(rèn)被告鑫標(biāo)物流公司截至解除日尚有317,940元租金未支付。約定若被告鑫標(biāo)物流公司在2018年還款3萬(wàn)元、2019年還款7萬(wàn)元、余款在2020年底前還清,則原告同意以22萬(wàn)元結(jié)算,否則被告鑫標(biāo)物流公司應(yīng)以317,9940元結(jié)算租金欠款,同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任。被告廖作標(biāo)愿意承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。至今,兩被告分文未還?，F(xiàn)原告起訴至法院,請(qǐng)求法院依法判決。
　　被告鑫標(biāo)物流公司辯稱：《還款協(xié)議書》簽訂的金額是220,000元，租金應(yīng)當(dāng)以此金額為準(zhǔn)，故只愿意承擔(dān)220,000元。由于原告的物流園倒閉，導(dǎo)致被告鑫標(biāo)物流公司無(wú)法經(jīng)營(yíng)，且配套設(shè)施不完善，才解除合同，并非是被告違約。《還款協(xié)議書》中約定的尚欠房屋租金317,940元包括了租金和違約金，《還款協(xié)議書》中所述的220,000元也是籠統(tǒng)算出來(lái)的，也包括了違約金?，F(xiàn)不同意支付違約金，如果被告鑫標(biāo)物流公司確實(shí)應(yīng)承擔(dān)違約金的，則認(rèn)為違約金過(guò)高，要求法院予以調(diào)整。不同意支付律師費(fèi)。
　　被告廖作標(biāo)辯稱：對(duì)被告鑫標(biāo)物流公司應(yīng)當(dāng)支付的款項(xiàng)，愿意承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年1月2日，原告展鋆物業(yè)公司(出租方、甲方)與被告鑫標(biāo)物流公司(承租方、乙方)簽訂《物流倉(cāng)庫(kù)租賃合同》一份，合同第一條“租賃物、租賃期限及交付時(shí)間”約定：1/1、甲方將位于上海市松江區(qū)泖港鎮(zhèn)工業(yè)園中強(qiáng)路XXX號(hào)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)按現(xiàn)狀租賃給乙方使用。面積經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)為2,430平方米，合計(jì)2,430平方米，使用區(qū)域?yàn)锳1-A13左右，公攤面積經(jīng)雙方確認(rèn)面積的10%為240平方米計(jì)算，租金面積為2,660平方米，出租給乙方為：物流、辦公、倉(cāng)庫(kù)性質(zhì)使用。雨棚公攤按50%合同外另行計(jì)算。(辦公室2萬(wàn)元補(bǔ)給坤杰物流公司)1/2、租賃期限從2017年3月1日至2020年2月29日止，乙方在租賃期限內(nèi)有部分閑置倉(cāng)庫(kù)可有權(quán)轉(zhuǎn)租或出租給另一方經(jīng)營(yíng)(杜絕整體轉(zhuǎn)租)。1/3、租賃物交付時(shí)間為2017年1月1日。(如交付時(shí)間早于起租時(shí)間，乙方不必承擔(dān)租賃費(fèi)用，但仍須承擔(dān)交付后所產(chǎn)生的水電等能耗費(fèi)用)。合同第二條“租金、保證金的支付方式和期限”約定：2/1、租金第一年為每天每平方米1元(即2017年3月1日至2018年2月31日)為人民幣970,900元(大寫玖拾柒萬(wàn)零玖佰元整)。第二、三年為每天每平方米1.15元(即2018年3月1日至2020年2月29日)為人民幣1,116,535元(大寫壹佰壹拾壹萬(wàn)陸仟伍佰叁拾伍元整)每年。2/2、租金每3個(gè)月為一期由乙方支付，每次租金為年租金的四分之一，每次支付租金須提前15天，乙方第一期租金為人民幣242,725元(大寫貳拾肆萬(wàn)貳仟柒佰貳拾伍元整)，于2017年3月1日付至甲方賬戶。2/3、租賃協(xié)議生效后的十日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方支付人民幣80,910元(大寫捌萬(wàn)零玖佰壹拾元整)作為租賃保證金，租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的租賃保證金在甲乙雙方租賃關(guān)系終止且將各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)算完畢后的5個(gè)工作日內(nèi)，扣除沖抵合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外(包括但不限于租金、水電費(fèi)及其他因乙方或向乙方承租的第三方使用不善導(dǎo)致的房屋損害賠償?shù)?，剩余部分無(wú)息退還乙方。合同第七條“提前合同終止”約定：7/1、乙方逾期支付租金或水電費(fèi)未滿15日的，須按每日租金的3%向甲方交付滯納金；乙方逾期支付租金超過(guò)15日的，則甲方有權(quán)采取停電等必要措施，并沒收乙方保證金，同時(shí)有權(quán)單方終止合同收回出租廠房，甲方亦有權(quán)扣留乙方設(shè)備、產(chǎn)品直至乙方將上述費(fèi)用付清，由此造成的損失由乙方承擔(dān)。協(xié)議另對(duì)其他相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
　　2017年10月18日，原告(出租方、甲方)與被告鑫標(biāo)物流公司(承租方、乙方)、被告廖作標(biāo)(作為擔(dān)保人)簽訂《還款協(xié)議書》一份，言明：2017年3月1日，乙方租賃甲方位于松江區(qū)泖港鎮(zhèn)中強(qiáng)路XXX號(hào)A庫(kù)1-13房屋,同年8月31日雙方解除合同(目前仍有450平方房屋沒有歸還)。截止合同解除之日,乙方尚欠甲方房屋租金為人民幣：叁拾壹萬(wàn)柒仟玖佰肆拾元整?，F(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商,達(dá)成以下協(xié)議：1、如果乙方能夠按照本協(xié)議第2條規(guī)定的時(shí)間向甲方支付租金,甲方同意以人民幣貳拾貳萬(wàn)元整作為結(jié)算標(biāo)準(zhǔn);否則甲方仍有權(quán)要求乙方支付全部租金,并按照原租賃協(xié)議要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任；2、乙方承諾還款時(shí)間為：2018年還款叁萬(wàn)元整,2019年還款柒萬(wàn)元整,剩余的欠款在2020年底全部還清;3、若乙方遲延支付任何一筆租金,甲方有權(quán)要求乙方支付剩余全部租金;4、本擔(dān)保人廖作標(biāo)同意為乙方履行本協(xié)議義務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任,擔(dān)保范圍包括但不限于本金、利息、違約金、甲方因訴訟產(chǎn)生的全部費(fèi)用等。擔(dān)保期限為叁年。5、此協(xié)議簽訂后乙方按計(jì)劃還款,甲方不能因此協(xié)議,而干擾乙方公司正常運(yùn)行。6、因該協(xié)議產(chǎn)生糾紛均由甲方所在地上海市松江區(qū)人民法院管轄。
　　上述《還款協(xié)議書》簽訂后，兩被告未交付原告《還款協(xié)議書》中的款項(xiàng)，故原告訴訟至本院。
　　另查明：原告為本案訴訟，與上海一凡律師事務(wù)所簽訂《委托律師收費(fèi)協(xié)議》，約定上海一凡律師事務(wù)所提供法律服務(wù)，律師代理費(fèi)為18,000元。2019年3月13日，上海一凡律師事務(wù)所開具了律師費(fèi)金額為18,000元的發(fā)票聯(lián)。
　　審理中，雙方當(dāng)事人一致確認(rèn)：《還款協(xié)議書》中未歸還的450平方米房屋現(xiàn)已經(jīng)歸還，原告對(duì)這450平方米房屋不再主張權(quán)利。被告鑫標(biāo)物流公司并未支付押金給原告。涉案房屋是有產(chǎn)權(quán)證的。
　　審理中，被告提供原告方人員出具的收條三張，以證明在履行《物流倉(cāng)庫(kù)租賃合同》過(guò)程中，其一共支付了302,500元租金：1、2017年7月7日收條一張，載明“今收到上海鑫標(biāo)物流有限公司交來(lái)租金人民幣壹拾柒萬(wàn)元整”。2、2017年5月20日收條一張，載明“今收到鑫標(biāo)房租款柒萬(wàn)伍仟元整(75,000元)”。3、2017年7月31的收條一張，載明“今收到鑫標(biāo)物流交來(lái)租金人民幣伍萬(wàn)柒仟伍佰元整”。原告認(rèn)可上述收條的真實(shí)性，但是認(rèn)為這些款項(xiàng)除了支付系爭(zhēng)房屋的租金外，還包括支付原告出租給被告的宿舍、辦公室的租金，金額上無(wú)法區(qū)分。
　　以上事實(shí)，有物流倉(cāng)庫(kù)租賃合同、還款協(xié)議書、聘請(qǐng)律師收費(fèi)協(xié)議、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、收條及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。原告展鋆物業(yè)公司與被告鑫標(biāo)物流公司、廖作標(biāo)簽訂《還款協(xié)議書》系對(duì)《物流倉(cāng)庫(kù)租賃合同》協(xié)商解除的確認(rèn)。《還款協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。被告鑫標(biāo)物流公司未按照承諾的還款時(shí)間支付租金，應(yīng)當(dāng)按照約定的金額317,940元支付租金。故原告要求被告鑫標(biāo)物流公司支付原告房屋租金317,940元的請(qǐng)求，本院予以支持。
　　關(guān)于原告主張的違約金問(wèn)題。原告與被告鑫標(biāo)物流公司在《物流倉(cāng)庫(kù)租賃合同》第七條7/1中約定，被告鑫標(biāo)物流公司逾期支付租金超過(guò)15日的，則原告有權(quán)采取停電等必要措施，并沒收被告鑫標(biāo)物流公司保證金。即關(guān)于沒收保證金前提是被告鑫標(biāo)物流公司向原告支付保證金，現(xiàn)被告鑫標(biāo)物流公司并未向原告支付過(guò)保證金，故原告主張違約金無(wú)依據(jù)。而且該條款關(guān)于沒收保證金的約定，系被告鑫標(biāo)物流公司因違約致使合同解除情況下違約責(zé)任的承擔(dān)方式，但本案《物流倉(cāng)庫(kù)租賃合同》解除系原告與被告鑫標(biāo)物流公司協(xié)議解除。故對(duì)于原告要求被告鑫標(biāo)物流公司承擔(dān)違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。
　　關(guān)于原告主張的律師費(fèi)問(wèn)題。本院認(rèn)為，原告與兩被告在《還款協(xié)議書》中未對(duì)律師費(fèi)的承擔(dān)作出明確約定，本院對(duì)原告關(guān)于律師費(fèi)的主張不予支持。
　　關(guān)于原告要求被告廖作標(biāo)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的問(wèn)題。被告廖作標(biāo)表示愿意承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，于法不悖，本院予以確認(rèn)。
　　綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第一款、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海鑫標(biāo)物流有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海展鋆物業(yè)管理有限公司租金317,940元；
　　二、被告廖作標(biāo)對(duì)上述第一項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
　　三、駁回原告上海展鋆物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)7,553元，由原告上海展鋆物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)1,484元(已付)，被告上海鑫標(biāo)物流有限公司、廖作標(biāo)負(fù)擔(dān)6,069元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：高麗萍

書記員：張??利