原告：上海小馬過河投資管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙承霞，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：羅麗。
　　委托訴訟代理人：閆德鴻。
　　被告：彭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：高韻翔，上海捷勛律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：陶靜靜，上海捷勛律師事務所律師。
　　第三人：上海新城創(chuàng)域房地產有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)澄瀏中路XXX號XXX室。
　　法定代表人：丁明芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張成剛。
　　委托訴訟代理人：劉永輝。
　　原告上海小馬過河投資管理有限公司(以下稱“小馬公司”)與被告彭某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序進行審理。審理中，本院依法追加上海新城創(chuàng)域房地產有限公司(以下稱“新城創(chuàng)域公司”)作為本案第三人參加訴訟。原告委托訴訟代理人羅麗、閆德鴻、被告委托訴訟代理人陶靜靜、第三人委托訴訟代理人張成剛、劉永輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　小馬公司向本院提出訴訟請求：1、確認小馬公司與彭某某簽訂的《商鋪租賃合同》于2017年5月15日解除；2、判令彭某某向小馬公司支付2017年4月1日至2017年5月15日期間的租金人民幣(以下幣種同)15,053.35元；3、判令彭某某向小馬公司支付逾期交納租金違約金1,987.04元(違約金每日按照未付款項千分之三即45.16元計算，自2017年4月1日起計算至2017年5月14日止)；4、判令彭某某向小馬公司支付解除合同違約金20,168.84元；5、判令彭某某依約補足免租期期間租金14,914.8元(按照每日331.44元計算，自2016年11月17日起計算至2016年12月31日止)；6、判令彭某某支付2017年5月16日至2017年11月17日的占用費121,969.92元(每日按照日租金的兩倍計算)；7、要求彭某某注銷登記在系爭房屋的工商登記信息。事實與理由：小馬公司與彭某某于2016年11月23日簽訂《租賃合同》，合同約定彭某某承租小馬公司擁有經營管理權的位于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號，位于第一層的商鋪(以下稱“系爭房屋”)，租期為2017年1月1日至2019年12月31日。彭某某將該商鋪用于經營。彭某某應于2017年3月15日前繳納租金，因其未如期繳納租金，經小馬公司多次向其催繳無果，小馬公司依照合同約定與彭某某于2017年5月15日解除合同。因彭某某的行為已經構成嚴重違約，且給小馬公司造成嚴重經濟損失，故小馬公司涉訴。庭審中，小馬公司撤回了第七項要求彭某某注銷工商登記信息的訴訟請求。
　　彭某某辯稱，認可租賃合同于2017年5月15日解除，但不同意小馬公司的其余訴訟請求。一、彭某某已繳納了2017年1月1日至2017年3月31日的租金30,244元及履約保證金30,244元，小馬公司曾承諾彭某某可以用保證金抵扣三個月租金，即房租可抵扣至2017年6月30日，故彭某某不存在違約行為，無需承擔違約責任。且小馬公司主張的違約金標準過高，若法院支持違約金，請求酌情調整；二、合同簽訂前，小馬公司在對系爭房屋所在商業(yè)街進行推廣宣傳時曾向彭某某承諾日后將會有世界五百強企業(yè)入駐商業(yè)樓，此處人流量巨大，經營前景利好，能夠獲得巨大經營收益，彭某某基于上述宣傳內容與小馬公司簽訂了租賃合同，但彭某某入駐商鋪后發(fā)現(xiàn)商業(yè)街內其他商鋪基本處于空置狀態(tài)，商業(yè)街無標識牌，經營狀況慘淡，且物業(yè)管理不善、公共環(huán)境惡劣，小馬公司運行不作為，嚴重影響彭某某的日常經營，故違約方為小馬公司；三、小馬公司于2017年5月10日向彭某某發(fā)出解除合同通知，通知彭某某自2017年5月10日起退場，彭某某收到通知后無奈于5月10日搬離系爭房屋。由于小馬公司管理人員混亂，導致搬離時無法交接，剩余未搬走的物品均默示由小馬公司清場處置。
　　新城創(chuàng)域公司述稱，一、直至本案庭審之日，新城創(chuàng)域公司作為合同一方當事人才首次知悉小馬公司曾向租戶發(fā)送解約通知函，此前從未收悉過?，F(xiàn)因三方無法達成一致，故同意解除合同，合同解除時間請求法院在保證第三人權益的基礎上酌定。二、根據(jù)租賃合同約定，合同解除后，履約保證金應予優(yōu)先抵扣違約金、租金、房屋占用費及相關賠償費用，故請求法院予以優(yōu)先抵扣。
　　小馬公司圍繞訴訟請求依法提交了以下證據(jù)：商鋪租賃合同、上海市房地產權證、商業(yè)運營委托管理合同及補充協(xié)議、委托經營管理協(xié)議、2017年5月10日租金繳納通知書、2017年5月15日解除合同通知書、2017年5月20日清場通知書、2017年9月1日清場通知書。經質證，彭某某對商鋪租賃合同、上海市房地產權證、商業(yè)運營委托管理合同及補充協(xié)議、委托經營管理協(xié)議、2017年5月10日及5月15日的通知書均予以認可，其余兩份通知書均未收到過。新城創(chuàng)域公司對上述證據(jù)均認可。
　　彭某某圍繞訴訟請求依法提交了以下證據(jù)：繳費憑證及保證金收據(jù)。經質證，小馬公司及新城創(chuàng)域公司對上述證據(jù)均認可。
　　根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2016年11月23日，小馬公司(甲方)、彭某某(乙方)及新城創(chuàng)域公司(丙方)簽訂《商鋪租賃合同》一份，約定甲方負責租賃房屋的招商代理及運營服務(含物業(yè)、商業(yè)管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有權在上述期限內，以自己名義自主經營、對外招租、與租戶簽訂租約、收取租金、進行管理和解除租約、租賃物返還交接等事項；系爭房屋位于第1層，共1間，建筑面積約70.52平方米；乙方承諾租賃該房屋之用途僅作為配套，經營晨光文具；乙方應于2016年11月17日進場裝修，并于2016年12月31日裝修結束；租賃期限為36個月，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，上述租賃期限起始日期即為裝修期屆滿之日；系爭房屋的租金標準為自2017年1月1日起至2017年12月31日的日租金為4.7元/㎡/天，年租金為120,977元，自2018年1月1日起至2018年12月31日的日租金為4.7元/㎡/天，年租金為120,977元，自2019年1月1日起至2019年12月31日的日租金為4.982元/㎡/天，年租金為128,236元；首期(即2017年1月1日至2017年3月31日)的租金30,244元于簽約當日內支付，此后每期租金為3個月，提前15日支付，先付后用，即2017年4月1日至2017年6月30日租金30,244元的繳納時間為2017年3月16日；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方賬戶，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方賬戶；履約保證金為30,244元，簽訂合同時乙方當場予以支付，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃履約保證金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金，以及乙方應當承擔的違約賠償責任外，剩余部分應無息返還給乙方，履約保證金支付至丙方賬戶；除本合同第七條第二款約定外，在合同期內乙方如有以下行為的，甲方有權解除本合同，并要求乙方支付數(shù)額為二個月租金的違約金(以最后一年月租金為準)、收回該房屋、不予退還履約保證金，并有權要求乙方支付裝修免租期(若有)之間租金及物業(yè)管理費：(1)擅自改變物業(yè)用途的，(2)逾期支付租金或其他應付費用達30日及以上……；無論任何原因，交還期滿后乙方仍未能將該房屋按約定條件交還甲方的，則自交還期屆滿次日起，乙方應當按照合同終止時該房屋租金標準的200%向甲方支付占用費，直至乙方按照合同要求交還該房屋為止；在不影響本合同項下甲方其他權利的前提下，在合同期內若乙方違反本合同項下任何付款責任且經甲方催告后仍未予支付的，……在不影響甲方權利或補救的前提下，每逾期一日，則乙方需按未付款項千分之三的標準向甲方支付違約金，違約金自上述各項費用應付之日起開始計算，直至乙方付清所有前述的費用。合同附件一裝修及設施、設備情況中甲、乙方共同確認甲方已向乙方交房，交房時間為2016年11月17日。后因彭某某欠付租金，小馬公司于2017年5月10日向彭某某發(fā)出租金繳納通知書，要求彭某某于2017年5月10日17時前支付拖欠的租金30,244元。同年5月15日，小馬公司向彭某某發(fā)出解除合同通知書，通知彭某某因其逾期交納租金已超過30日，雙方租賃合同于2017年5月15日解除。之后，小馬公司以彭某某違約為由，訴至法院。
　　另查，系爭房屋的權利人為案外人秦某1、秦某2、王某某。秦某1、秦某2、王某某與案外人上海新城萬嘉房地產有限公司(以下稱“新城萬嘉公司”)簽訂《委托經營管理協(xié)議》，將系爭房屋委托給新城萬嘉公司經營管理。2016年1月1日，新城萬嘉公司(甲方)、上海置天投資管理有限公司(乙方，系小馬公司的前身)及新城創(chuàng)域公司(丙方)共同簽訂《商業(yè)運營委托管理合同》一份，約定甲方將位于上海市嘉定區(qū)新城香溢璟庭1期項目委托乙方提供招商代理及運營服務(含物業(yè)管理)；乙方對本項目的運營管理服務期限為10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；運營管理范圍及內容包括對項目的整體招商、項目開業(yè)后的運營管理工作等；租戶的租賃保證金數(shù)額由甲方確定，由丙方負責收取，丙方向承租人出具保證金收據(jù)；該項目物業(yè)由乙方物業(yè)公司統(tǒng)一運營管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托經營管理協(xié)議》簽訂補充協(xié)議一份，明確部分商鋪乙方不進行招商，乙方實際招商面積為18336平方米(包括本案系爭房屋)等。
　　審理中，1、小馬公司與彭某某一致確認彭某某已付租金為30,244元，租金已付至2017年3月31日。三方一致確認彭某某已向新城創(chuàng)域公司支付租賃保證金30,244元。2、彭某某表示其已于2017年5月15日搬離系爭房屋，并口頭告知過小馬公司，未與小馬公司辦理房屋交接手續(xù)，但未就實際搬離時間進行舉證；小馬公司不認可彭某某已于2017年5月搬離，并表示從未收到過彭某某的搬離通知，直至2017年11月17日，其發(fā)現(xiàn)系爭房屋無人經營，故自行收回了房屋。3、在系爭房屋所在商業(yè)街有小馬公司工作人員常駐辦公，負責維護客戶關系、配合辦理工商登記、衛(wèi)生檢查、定期收取租金等相關事宜。4、三方一致同意若法院未能對小馬公司及彭某某主張的合同解除日期予以支持的，同意由法院判決解除，并將租賃保證金在彭某某的應付款中一并予以扣除。
　　本院認為，彭某某與小馬公司、新城創(chuàng)域公司簽訂的《商鋪租賃合同》是當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，當屬合法有效，各方均應按約履行。合同簽訂后，小馬公司已按約交付房屋，彭某某理應按約支付租金?，F(xiàn)彭某某僅支付了部分租金，仍拖欠剩余租金未付，且逾期支付租金已超過30日，根據(jù)合同約定，小馬公司有權行使合同解除權，但因本案所涉合同為三方合同，小馬公司在本案訴訟前發(fā)出的解除合同通知未送達新城創(chuàng)域公司，尚未發(fā)生合同解除的法律效果，故本院對小馬公司及彭某某認可的合同解除日無法確認。鑒于彭某某已實際搬離系爭房屋，小馬公司亦已實際收回房屋，合同已無法繼續(xù)履行，且三方當庭均表示同意由法院判決解除合同，對此本院予以照準?，F(xiàn)小馬公司主張至其實際收回系爭房屋即2017年11月17日的租金及占有使用費，因本案租賃合同解除在后，尚不存在占有使用費問題。雖然彭某某辯稱其已于2017年5月15日搬離系爭房屋，但小馬公司對此不予認可，且彭某某并未就其抗辯的搬離日期以及搬離后是否已告知小馬公司收房進行舉證，亦未與小馬公司辦理過房屋交接手續(xù)，本院對該辯稱意見無法采信，彭某某應當承擔相應的舉證不能的不利后果，故租金截止日期可依小馬公司主張的2017年11月17日計算。關于租金的支付標準，因小馬公司負有涉案商場的招商運營及管理義務，且自認有工作人員常駐現(xiàn)場辦公，但其在2017年5月向彭某某發(fā)出解除合同通知后，彭某某亦未再支付后續(xù)租金的情況下，疏于對系爭房屋狀況進行跟蹤了解，未能及時收回房屋以防止損失擴大，存在過錯，故本院酌情扣減20%的租金。經本院核算，彭某某需支付小馬公司租金61,250.11元，彭某某已付的租賃保證金30,244元可予以先行抵扣。故對于小馬公司主張的逾期付款違約金，本院不予支持。關于解約違約金，本院兼顧雙方當事人的過錯程度，酌情確定解約違約金為16,130.27元。關于小馬公司主張的免租期租金14,914.8元，因符合雙方合同約定，可予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告上海小馬過河投資管理有限公司、被告彭某某以及第三人上海新城創(chuàng)域房地產有限公司簽訂的關于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號房屋的《商鋪租賃合同》；
　　二、被告彭某某應于本判決生效之日起十日內給付原告上海小馬過河投資管理有限公司房屋租金61,250.11元(被告彭某某已支付的履約保證金30,244元可予抵扣)；
　　三、被告彭某某應于本判決生效之日起十日內償付原告上海小馬過河投資管理有限公司解除合同違約金16,130.27元；
　　四、被告彭某某應于本判決生效之日起十日內支付原告上海小馬過河投資管理有限公司自2016年11月17日起至2016年12月31日止的免租期期間租金14,914.8元；
　　五、原告上海小馬過河投資管理有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按本判決履行金錢給付義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費3,782元，減半收取1,891元，由原告上海小馬過河投資管理有限公司負擔888元，由被告彭某某負擔1,003元(被告負擔之款應于本判決生效后七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：史建穎

書記員：韓??坤