原告：上海小馬過河投資管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙承霞，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：羅麗。
　　委托訴訟代理人：閆德鴻。
　　被告：宋某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地遼寧省大連市。
　　委托訴訟代理人：高韻翔，上海捷勛律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陶靜靜，上海捷勛律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)澄瀏中路XXX號(hào)XXX室。
　　法定代表人：丁明芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張成剛。
　　委托訴訟代理人：劉永輝。
　　原告上海小馬過河投資管理有限公司(以下稱“小馬公司”)與被告宋某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，并于2018年11月15日公開開庭進(jìn)行審理，原告委托訴訟代理人羅麗、閆德鴻、被告委托訴訟代理人高韻翔、陶靜靜到庭參加訴訟。審理中，本院依法追加上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司(以下稱“新城創(chuàng)域公司”)作為本案第三人參加訴訟，本院于2018年12月6日再次組織開庭，原告委托訴訟代理人羅麗、閆德鴻、被告委托訴訟代理人陶靜靜、第三人委托訴訟代理人張成剛、劉永輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　小馬公司向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)小馬公司與宋某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年11月17日解除；2、判令宋某向小馬公司支付2017年4月1日至2017年11月17日期間的租金人民幣(以下幣種同)29,636.13元；3、判令宋某向小馬公司支付逾期交納租金違約金21,958.3元(違約金每日按照未付款項(xiàng)千分之三即88.9元計(jì)算，自2017年3月16日起計(jì)算至2017年11月17日止)；4、判令宋某向小馬公司支付解除合同違約金9,813.64元；5、判令宋某依約補(bǔ)足免租期期間租金4,839.6元(按照每日161.32元計(jì)算，自2016年12月15日起計(jì)算至2017年1月14日止)；6、判令宋某支付2017年11月18日至2017年12月31日的占用費(fèi)14,196.16元(每日按照日租金的兩倍計(jì)算)。事實(shí)與理由：小馬公司與宋某于2016年12月23日簽訂《租賃合同》，合同約定宋某承租小馬公司擁有經(jīng)營管理權(quán)的位于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號(hào)XXX室的商鋪(以下稱“系爭房屋”)，租期為2017年1月15日至2022年1月14日。宋某將該商鋪用于經(jīng)營。宋某應(yīng)于2017年3月15日前繳納租金，因其未如期繳納租金，經(jīng)小馬公司多次向其催繳無果，小馬公司依照合同約定與宋某于2017年7月15日解除合同。因宋某的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，且給小馬公司造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，故小馬公司涉訴。訴訟中，小馬公司以其于2017年11月17日向宋某發(fā)送《解除合同通知書》為由，主張雙方的租賃合同于2017年11月17日解除。
　　宋某辯稱，不同意小馬公司的全部訴訟請求。一、小馬公司于2017年5月10日向宋某發(fā)出解除合同通知，并于2017年5月15日發(fā)出清場、騰退通知書，宋某收到通知后已于5月20日搬離系爭房屋，故認(rèn)為雙方的租賃合同已于2017年5月10日解除，宋某已付清房租，不存在違約行為，無需承擔(dān)違約責(zé)任。且小馬公司主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，若法院支持違約金，請求酌情調(diào)整。二、宋某已繳納履約保證金14,720元，根據(jù)合同約定，該保證金可用于沖抵房租，但小馬公司不但未作相應(yīng)沖抵，而且在宋某繳納的租金未到期前就強(qiáng)制要求宋某撤場，給宋某造成巨大損失。三、合同簽訂前，小馬公司在對系爭房屋所在商業(yè)街進(jìn)行推廣宣傳時(shí)曾向宋某承諾日后將會(huì)有世界五百強(qiáng)企業(yè)入駐商業(yè)樓，此處人流量巨大，經(jīng)營前景利好，能夠獲得巨大經(jīng)營收益，宋某基于上述宣傳內(nèi)容與小馬公司簽訂了租賃合同，但宋某入駐商鋪后發(fā)現(xiàn)商業(yè)街內(nèi)其他商鋪基本處于空置狀態(tài)，商業(yè)街無標(biāo)識(shí)牌，經(jīng)營狀況慘淡，且物業(yè)管理不善、公共環(huán)境惡劣，小馬公司運(yùn)行不作為導(dǎo)致宋某無法辦出辦學(xué)許可證，嚴(yán)重影響宋某的日常經(jīng)營。宋某就上述問題多次與小馬公司溝通，小馬公司承諾降低房租或以保證金抵扣租金等事宜，但因小馬公司人員數(shù)次變更，導(dǎo)致雙方未能協(xié)商成功。
　　新城創(chuàng)域公司述稱，一、直至本案庭審之日，新城創(chuàng)域公司作為合同一方當(dāng)事人才首次知悉小馬公司曾向租戶發(fā)送解約通知函，此前從未收悉過。現(xiàn)因三方無法達(dá)成一致，故同意解除合同，合同解除時(shí)間請求法院在保證第三人權(quán)益的基礎(chǔ)上酌定。二、根據(jù)租賃合同約定，合同解除后，履約保證金應(yīng)予優(yōu)先抵扣違約金、租金、房屋占用費(fèi)及相關(guān)賠償費(fèi)用，故請求法院予以優(yōu)先抵扣。
　　小馬公司圍繞訴訟請求依法提交了以下證據(jù)：商鋪?zhàn)赓U合同、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、商業(yè)運(yùn)營委托管理合同及補(bǔ)充協(xié)議、委托經(jīng)營管理協(xié)議、2017年11月14日租金繳納通知書、2017年11月17日解除合同通知書、2017年11月19日清場通知書。經(jīng)質(zhì)證，宋某對商鋪?zhàn)赓U合同認(rèn)可，上海市房地產(chǎn)權(quán)證、商業(yè)運(yùn)營委托管理合同及補(bǔ)充協(xié)議、委托經(jīng)營管理協(xié)議的真實(shí)性由法院核實(shí)，但認(rèn)可小馬公司有合法出租權(quán)，對三份通知書均不予認(rèn)可，因其已于2017年5月搬離，故未看到過上述通知。新城創(chuàng)域公司對三份通知書的真實(shí)性請求法院核實(shí)，其余證據(jù)均認(rèn)可。
　　宋某圍繞訴訟請求依法提交了以下證據(jù)：租金發(fā)票兩張及保證金收據(jù)、2017年5月10日解除合同通知書及2017年5月15日清場通知書、物業(yè)費(fèi)發(fā)票。經(jīng)質(zhì)證，小馬公司及新城創(chuàng)域公司對上述證據(jù)均認(rèn)可。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2016年12月23日，小馬公司(甲方)、宋某(乙方)及新城創(chuàng)域公司(丙方)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份，約定甲方負(fù)責(zé)租賃房屋的招商代理及運(yùn)營服務(wù)(含物業(yè)、商業(yè)管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有權(quán)在上述期限內(nèi)，以自己名義自主經(jīng)營、對外招租、與租戶簽訂租約、收取租金、進(jìn)行管理和解除租約、租賃物返還交接等事項(xiàng)；系爭房屋位于第2層，共1間，建筑面積約80.66平方米；乙方承諾租賃該房屋之用途僅作為培訓(xùn)，經(jīng)營凝萃書院；乙方應(yīng)于2016年12月15日進(jìn)場裝修，并于2017年1月14日裝修結(jié)束；租賃期限為60個(gè)月，自2017年1月15日起至2022年1月14日止，上述租賃期限起始日期即為裝修期屆滿之日；系爭房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)為自2017年1月15日起至2018年1月14日的日租金為2元/㎡/天，年租金為58,882元，自2018年1月15日起至2019年1月14日的日租金為2元/㎡/天，年租金為58,882元……自2021年1月15日起至2022年1月14日的日租金為2.3820元/㎡/天，年租金為70,129元；首期(即2017年1月15日至2017年3月31日)的租金12,556元于簽約當(dāng)日內(nèi)支付，此后每期租金為3個(gè)月，提前15日支付，先付后用，即2017年4月1日至2017年6月30日租金14,720元的繳納時(shí)間為2017年3月14日；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方賬戶，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方賬戶；履約保證金為14,720元，簽訂合同時(shí)乙方當(dāng)場予以支付，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃履約保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金，以及乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)無息返還給乙方，履約保證金支付至丙方賬戶；除本合同第七條第二款約定外，在合同期內(nèi)乙方如有以下行為的，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方支付數(shù)額為二個(gè)月租金的違約金(以最后一年月租金為準(zhǔn))、收回該房屋、不予退還履約保證金，并有權(quán)要求乙方支付裝修免租期(若有)之間租金及物業(yè)管理費(fèi)：(1)擅自改變物業(yè)用途的，(2)逾期支付租金或其他應(yīng)付費(fèi)用達(dá)30日及以上……；無論任何原因，交還期滿后乙方仍未能將該房屋按約定條件交還甲方的，則自交還期屆滿次日起，乙方應(yīng)當(dāng)按照合同終止時(shí)該房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的200%向甲方支付占用費(fèi)，直至乙方按照合同要求交還該房屋為止；在不影響本合同項(xiàng)下甲方其他權(quán)利的前提下，在合同期內(nèi)若乙方違反本合同項(xiàng)下任何付款責(zé)任且經(jīng)甲方催告后仍未予支付的，……在不影響甲方權(quán)利或補(bǔ)救的前提下，每逾期一日，則乙方需按未付款項(xiàng)千分之三的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金，違約金自上述各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)付之日起開始計(jì)算，直至乙方付清所有前述的費(fèi)用。合同附件一裝修及設(shè)施、設(shè)備情況中甲、乙方共同確認(rèn)甲方已向乙方交房，交房時(shí)間為2016年12月15日。后因宋某欠付租金，小馬公司于2017年5月10日向宋某發(fā)出解除合同通知書，通知宋某因其逾期交納租金已超過30日，雙方租賃合同于2017年5月10日解除。同年5月15日，小馬公司向宋某發(fā)出清場通知書，要求宋某于該日17時(shí)30分前騰空并返還商鋪，辦理退租手續(xù)。之后，小馬公司以宋某違約為由，訴至法院。
　　另查，系爭房屋的權(quán)利人為案外人魯某某。魯某某與案外人上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司(以下稱“新城萬嘉公司”)簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，將系爭房屋委托給新城萬嘉公司經(jīng)營管理。2016年1月1日，新城萬嘉公司(甲方)、上海置天投資管理有限公司(乙方，系小馬公司的前身)及新城創(chuàng)域公司(丙方)共同簽訂《商業(yè)運(yùn)營委托管理合同》一份，約定甲方將位于上海市嘉定區(qū)新城香溢璟庭1期項(xiàng)目委托乙方提供招商代理及運(yùn)營服務(wù)(含物業(yè)管理)；乙方對本項(xiàng)目的運(yùn)營管理服務(wù)期限為10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；運(yùn)營管理范圍及內(nèi)容包括對項(xiàng)目的整體招商、項(xiàng)目開業(yè)后的運(yùn)營管理工作等；租戶的租賃保證金數(shù)額由甲方確定，由丙方負(fù)責(zé)收取，丙方向承租人出具保證金收據(jù)；該項(xiàng)目物業(yè)由乙方物業(yè)公司統(tǒng)一運(yùn)營管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托經(jīng)營管理協(xié)議》簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，明確部分商鋪乙方不進(jìn)行招商，乙方實(shí)際招商面積為18336平方米(包括本案系爭房屋)等。
　　審理中，1、小馬公司與宋某一致確認(rèn)宋某已付租金為19,916元，租金已付至2017年5月15日。三方一致確認(rèn)宋某已向新城創(chuàng)域公司支付租賃保證金14,720元。2、宋某表示其已于2017年5月20日搬離系爭房屋，并口頭告知過小馬公司，未與小馬公司辦理房屋交接手續(xù)，但未就實(shí)際搬離時(shí)間進(jìn)行舉證；小馬公司不認(rèn)可宋某已于2017年5月搬離，并表示從未收到過宋某的搬離通知，直至2017年12月31日，其發(fā)現(xiàn)系爭房屋無人經(jīng)營，故自行收回了房屋。3、在系爭房屋所在商業(yè)街有小馬公司工作人員常駐辦公，負(fù)責(zé)維護(hù)客戶關(guān)系、配合辦理工商登記、衛(wèi)生檢查、定期收取租金等相關(guān)事宜。4、三方一致同意若法院未能對小馬公司及宋某主張的合同解除日期予以支持的，同意由法院判決解除，并將租賃保證金在宋某的應(yīng)付款中一并予以扣除。
　　本院認(rèn)為，宋某與小馬公司、新城創(chuàng)域公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，各方均應(yīng)按約履行。合同簽訂后，小馬公司已按約交付房屋，宋某理應(yīng)按約支付租金。現(xiàn)宋某僅支付了部分租金，仍拖欠剩余租金未付，且逾期支付租金已超過30日，根據(jù)合同約定，小馬公司有權(quán)行使合同解除權(quán)，但因本案所涉合同為三方合同，小馬公司在本案訴訟前發(fā)出的解除合同通知未送達(dá)新城創(chuàng)域公司，尚未發(fā)生合同解除的法律效果，故對小馬公司及宋某各自認(rèn)可的合同解除日，本院均無法確認(rèn)。鑒于宋某已實(shí)際搬離系爭房屋，小馬公司亦已實(shí)際收回房屋，合同已無法繼續(xù)履行，且三方當(dāng)庭均表示同意由法院判決解除合同，對此本院予以照準(zhǔn)?，F(xiàn)小馬公司主張至其實(shí)際收回系爭房屋即2017年12月31日的租金及占有使用費(fèi)，因本案租賃合同解除在后，尚不存在占有使用費(fèi)問題。雖然宋某辯稱其已于2017年5月20日搬離系爭房屋，但小馬公司對此不予認(rèn)可，且宋某并未就其抗辯的搬離日期以及搬離后是否已告知小馬公司收房進(jìn)行舉證，亦未與小馬公司辦理過房屋交接手續(xù)，本院對該辯稱意見無法采信，宋某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證不能的不利后果。故租金截止日期可依小馬公司主張的2017年12月31日計(jì)算。關(guān)于租金的支付標(biāo)準(zhǔn)，因小馬公司負(fù)有涉案商場的招商運(yùn)營及管理義務(wù)，且自認(rèn)有工作人員常駐現(xiàn)場辦公，但其在2017年5月向宋某發(fā)出解除合同通知及清場通知后，宋某亦未再支付后續(xù)租金的情況下，疏于對系爭房屋狀況進(jìn)行跟蹤了解，未能及時(shí)收回房屋以防止損失擴(kuò)大，存在過錯(cuò)，故本院酌情扣減20%的租金。經(jīng)本院核算，宋某需支付小馬公司租金29,682.88元，宋某已付的租賃保證金14,720元可予以先行抵扣。故對于小馬公司主張的逾期付款違約金，本院不予支持。關(guān)于解約違約金，本院兼顧雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度，酌情確定解約違約金為7,851元。關(guān)于小馬公司主張的免租期租金4,839.6元，因符合雙方合同約定，可予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告上海小馬過河投資管理有限公司、被告宋某以及第三人上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司簽訂的關(guān)于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號(hào)XXX室房屋的《商鋪?zhàn)赓U合同》；
　　二、被告宋某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海小馬過河投資管理有限公司房屋租金29,682.88元(被告宋某已支付的履約保證金14,720元可予抵扣)；
　　三、被告宋某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告上海小馬過河投資管理有限公司解除合同違約金7,851元；
　　四、被告宋某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海小馬過河投資管理有限公司自2016年12月15日起至2017年1月14日止的免租期期間租金4,839.6元；
　　五、原告上海小馬過河投資管理有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)1,811元，減半收取905.5元，由原告上海小馬過河投資管理有限公司負(fù)擔(dān)428.5元，由被告宋某負(fù)擔(dān)477元(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：史建穎

書記員：韓??坤