原告(反訴被告)：上海小馬過河投資管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙承霞，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊志偉。
　　委托訴訟代理人：李婷。
　　被告(反訴原告)：馮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地河南省。
　　委托訴訟代理人：楊和龍，上海遠(yuǎn)同律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)澄瀏中路XXX號XXX室。
　　法定代表人：丁明芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張成剛。
　　委托訴訟代理人：劉永輝。
　　原告(反訴被告)上海小馬過河投資管理有限公司(以下稱“小馬公司”)與被告(反訴原告)馮某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行審理。審理中，本院依法追加上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司(以下稱“新城創(chuàng)域公司”)作為本案第三人參加訴訟。小馬公司委托訴訟代理人楊志偉、李婷，馮某某及其委托訴訟代理人楊和龍，新城創(chuàng)域公司委托訴訟代理人劉永輝、張成剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　小馬公司向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)小馬公司與馮某某簽訂的《商鋪租賃合同》于2016年12月22日解除；2、判令馮某某向小馬公司支付2016年12月1日至2016年12月22日期間的租金人民幣(以下幣種同)5,248.01元；3、判令馮某某向小馬公司支付逾期交納租金違約金582.38元(違約金每日按照未付款項千分之三即15.74元計算)；4、判令馮某某向小馬公司支付解除合同違約金14,242.3元；5、判令馮某某依約補(bǔ)足免租期期間租金7,257.72元(按照每日234.12元計算，自2016年8月10日起計算至2016年9月9日止)；6、判令馮某某注銷登記在系爭房屋的工商登記信息。7、判令馮某某支付2016年12月23日至2017年8月31日的占用費117,996.48元(每日按照日租金的兩倍計算)。事實與理由：小馬公司與馮某某于2016年8月16日簽訂《租賃合同》，合同約定馮某某承租小馬公司擁有經(jīng)營管理權(quán)的位于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX弄XXX號(17號樓)位于第1層共1間的商鋪(以下稱“系爭房屋”)，租期為2016年9月10日至2019年9月9日。馮某某將該商鋪用于經(jīng)營。馮某某應(yīng)于2016年11月15日前繳納租金，因其未如期繳納租金，經(jīng)小馬公司多次向其催繳無果，小馬公司依照合同約定與馮某某于2016年12月22日解除合同。因馮某某的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，且給小馬公司造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，故小馬公司涉訴。
　　馮某某辯稱，同意注銷工商登記信息的訴訟請求，但不同意小馬公司的其余訴訟請求。合同簽訂前，小馬公司在對系爭房屋所在商業(yè)街進(jìn)行推廣宣傳時曾向馮某某承諾日后將會有知名企業(yè)入駐商業(yè)樓，此處人流量巨大，招商基本完成，經(jīng)營前景利好，小馬公司將會負(fù)責(zé)商業(yè)街的運營，對商業(yè)街進(jìn)行宣傳，馮某某基于上述宣傳內(nèi)容與小馬公司簽訂了租賃合同。合同簽訂后，馮某某按約支付了保證金及租金，但小馬公司及新城創(chuàng)域公司對商業(yè)街運營管理不善，且因系爭房屋不符合開設(shè)餐飲店的條件，導(dǎo)致馮某某無法辦出衛(wèi)生許可證等相關(guān)經(jīng)營證照，馮某某租賃房屋的目的無法實現(xiàn)，故違約方為小馬公司，即便馮某某構(gòu)成違約，雙方簽訂的是格式合同，小馬公司主張的違約金過高，請求法院依法予以調(diào)整。此外，上述情況發(fā)生后，馮某某多次與小馬公司、新城創(chuàng)域公司交涉，兩公司向馮某某表示可解除租賃合同，但至今未對馮某某的經(jīng)濟(jì)損失予以賠償，亦未退還履約保證金等款項。據(jù)此，馮某某向本院提出反訴訴訟請求：1、判令小馬公司退還馮某某房屋租金19,159元；2、判令小馬公司退還馮某某履約保證金21,363元；3、判令小馬公司退還馮某某物業(yè)費3,512元；4、判令小馬公司賠償馮某某系爭房屋裝修費用32,000元。
　　針對馮某某的反訴訴訟請求，小馬公司辯稱，租賃保證金同意依約處理，優(yōu)先抵扣應(yīng)付租金等款項，不同意馮某某的其余反訴訴訟請求。一、馮某某未按約支付租金，違約在先，小馬公司無需賠償其損失。二、小馬公司已經(jīng)提供了相關(guān)辦證材料，馮某某無法辦理出相關(guān)證照的原因在其自身。
　　新城創(chuàng)域公司述稱，一、直至本案庭審之日，新城創(chuàng)域公司作為合同一方當(dāng)事人才首次知悉小馬公司曾向租戶發(fā)送解約通知函，此前從未收悉過。現(xiàn)因三方無法達(dá)成一致，故同意解除合同，合同解除時間請求法院在保證第三人權(quán)益的基礎(chǔ)上酌定。二、根據(jù)租賃合同約定，合同解除后，履約保證金應(yīng)予優(yōu)先抵扣違約金、租金、房屋占用費及相關(guān)賠償費用，故請求法院予以優(yōu)先抵扣。三、新城創(chuàng)域公司不存在馮某某所稱的違約行為，與新城創(chuàng)域公司無關(guān)。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　2016年8月16日，小馬公司(甲方)、馮某某(乙方)及新城創(chuàng)域公司(丙方)簽訂《商鋪租賃合同》一份，約定甲方負(fù)責(zé)租賃房屋的招商代理及運營服務(wù)(含物業(yè)、商業(yè)管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有權(quán)在上述期限內(nèi)，以自己名義自主經(jīng)營、對外招租、與租戶簽訂租約、收取租金、進(jìn)行管理和解除租約、租賃物返還交接等事項；系爭房屋位于第1層，共1間，建筑面積約58.53平方米；乙方承諾租賃該房屋之用途僅作為餐飲，品牌為蜀川冒菜；乙方應(yīng)于2016年8月10日進(jìn)場裝修，并于2016年9月9日裝修結(jié)束；租賃期限為36個月，自2016年9月10日起至2019年9月9日止，上述租賃期限起始日期即為裝修期屆滿之日；系爭房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)為自2016年9月10日起至2017年9月9日的日租金為4元/㎡/天，年租金為85,454元，自2017年9月10日起至2018年9月9日的日租金為4元/㎡/天，年租金為85,454元，自2018年9月10日起至2019年9月9日的日租金為4.28元/㎡/天，年租金為91,436元；首期(即2016年9月10日至2016年11月30日)的租金19,159元于簽約當(dāng)日內(nèi)支付，此后每期租金為3個月，提前15日支付，先付后用，即2016年12月1日至2017年2月28日租金21,363元的繳納時間為2016年11月5日；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方賬戶，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方賬戶；履約保證金為21,363元，簽訂合同時乙方當(dāng)場予以支付，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃履約保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費用、租金，以及乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)無息返還給乙方，履約保證金支付至丙方賬戶；乙方應(yīng)于2016年8月10日前向甲方一次性支付2016年8月10日至2016年12月31日的綜合物業(yè)管理費即3,512元；除本合同第七條第二款約定外，在合同期內(nèi)乙方如有以下行為的，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方支付數(shù)額為二個月租金的違約金(以最后一年月租金為準(zhǔn))、收回該房屋、不予退還履約保證金，并有權(quán)要求乙方支付裝修免租期(若有)之間租金及物業(yè)管理費：(1)擅自改變物業(yè)用途的，(2)逾期支付租金或其他應(yīng)付費用達(dá)30日及以上……；無論任何原因，交還期滿后乙方仍未能將該房屋按約定條件交還甲方的，則自交還期屆滿次日起，乙方應(yīng)當(dāng)按照合同終止時該房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的200%向甲方支付占用費，直至乙方按照合同要求交還該房屋為止；在不影響本合同項下甲方其他權(quán)利的前提下，在合同期內(nèi)若乙方違反本合同項下任何付款責(zé)任且經(jīng)甲方催告后仍未予支付的，……在不影響甲方權(quán)利或補(bǔ)救的前提下，每逾期一日，則乙方需按未付款項千分之三的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金，違約金自上述各項費用應(yīng)付之日起開始計算，直至乙方付清所有前述的費用。合同附件一裝修及設(shè)施、設(shè)備情況中甲、乙方共同確認(rèn)甲方已向乙方交房，交房時間為2016年8月10日。后因馮某某欠付租金，小馬公司以馮某某違約為由，訴至法院。
　　另查，系爭房屋的權(quán)利人為案外人金某某。金某某與案外人上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司(以下稱“新城萬嘉公司”)簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，將系爭房屋委托給新城萬嘉公司經(jīng)營管理。2016年1月1日，新城萬嘉公司(甲方)、上海置天投資管理有限公司(乙方，系小馬公司的前身)及新城創(chuàng)域公司(丙方)共同簽訂《商業(yè)運營委托管理合同》一份，約定甲方將位于上海市嘉定區(qū)新城香溢璟庭1期項目委托乙方提供招商代理及運營服務(wù)(含物業(yè)管理)；乙方對本項目的運營管理服務(wù)期限為10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；運營管理范圍及內(nèi)容包括對項目的整體招商、項目開業(yè)后的運營管理工作等；租戶的租賃保證金數(shù)額由甲方確定，由丙方負(fù)責(zé)收取，丙方向承租人出具保證金收據(jù)；該項目物業(yè)由乙方物業(yè)公司統(tǒng)一運營管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托經(jīng)營管理協(xié)議》簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，明確部分商鋪乙方不進(jìn)行招商，乙方實際招商面積為18336平方米(包括本案系爭房屋)等。
　　庭審中，馮某某為證明系爭房屋不符合開辦餐飲店條件，無法辦出相關(guān)證照提交了《企業(yè)登記代理協(xié)議書》、錄音、《上海市嘉定區(qū)環(huán)保局審批意見》各一份，小馬公司認(rèn)為《企業(yè)登記代理協(xié)議書》是案外人所某，與本案無關(guān)，對錄音的真實性不予認(rèn)可，對《上海市嘉定區(qū)環(huán)保局審批意見》真實性無異議，是小馬公司提供給馮某某的，此后涉案商場亦取得正式的項目竣工環(huán)境保護(hù)驗收合格材料，小馬公司已盡到相關(guān)配合義務(wù)?！　?br/>　　審理中，1、小馬公司與馮某某一致確認(rèn)馮某某已付租金19,159元及物業(yè)費3,512元，租金已付至2016年11月30日。新城創(chuàng)域公司確認(rèn)已收取本案的租賃保證金21,363元。2、馮某某表示其已于2017年1月底2月初搬離系爭房屋，并將系爭房屋的鑰匙交給小馬公司工作人員，未辦理書面的房屋交接手續(xù)，但未就實際搬離時間進(jìn)行舉證；小馬公司不認(rèn)可馮某某已于2017年1月搬離并將鑰匙交付其工作人員，并表示從未收到過馮某某的搬離通知，直至2017年8月31日，其發(fā)現(xiàn)系爭房屋無人經(jīng)營，故自行收回了房屋。3、在系爭房屋所在商業(yè)街有小馬公司工作人員常駐辦公，負(fù)責(zé)維護(hù)客戶關(guān)系、配合辦理工商登記、衛(wèi)生檢查、定期收取租金等相關(guān)事宜。4、小馬公司表示若法院未能對其主張的合同解除日期予以支持的，要求由法院判決解除。三方一致同意將租賃保證金在馮某某的應(yīng)付款中一并予以扣除。5、馮某某已于2018年11月30日將注冊在系爭房屋的工商登記信息予以注銷。
　　本院認(rèn)為，馮某某與小馬公司、新城創(chuàng)域公司簽訂的《商鋪租賃合同》是當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，各方均應(yīng)按約履行。關(guān)于本訴部分，合同簽訂后，小馬公司已按約交付房屋，馮某某理應(yīng)按約支付租金?，F(xiàn)馮某某僅支付了部分租金，仍拖欠剩余租金未付，且逾期支付租金已超過30日，根據(jù)合同約定，小馬公司有權(quán)行使合同解除權(quán)，但因本案所涉合同為三方合同，小馬公司在本案訴訟前發(fā)出的解除合同通知未送達(dá)新城創(chuàng)域公司，尚未發(fā)生合同解除的法律效果，故對小馬公司及馮某某各自認(rèn)可的合同解除日，本院均無法確認(rèn)。鑒于馮某某已實際搬離系爭房屋，小馬公司亦已實際收回房屋，合同已無法繼續(xù)履行，現(xiàn)小馬公司主張由本院判決解除合同，本院予以照準(zhǔn)?，F(xiàn)小馬公司主張至其實際收回系爭房屋即2017年8月31日的租金及占有使用費，因本案租賃合同解除在后，尚不存在占有使用費問題。雖然馮某某辯稱其已于2017年1月底2月初搬離系爭房屋，但小馬公司對此不予認(rèn)可，且馮某某并未就其抗辯的搬離日期以及搬離后是否已告知小馬公司收房并將房屋鑰匙交還小馬公司進(jìn)行舉證，亦未與小馬公司辦理過房屋交接手續(xù)，本院對該辯稱意見無法采信，馮某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證不能的不利后果。故租金截止日期可依小馬公司主張的2017年8月31日計算。關(guān)于租金的支付標(biāo)準(zhǔn)，因小馬公司負(fù)有涉案商場的招商運營及管理義務(wù)，且自認(rèn)有工作人員常駐現(xiàn)場辦公，定期上門收取租金，但其在馮某某未按約支付后續(xù)租金的情況下，疏于對系爭房屋狀況進(jìn)行跟蹤了解，未能及時收回房屋以防止損失擴(kuò)大，存在過錯，故本院酌情扣減20%的租金。經(jīng)本院核算，馮某某需支付小馬公司租金51,319.1元，馮某某已付的租賃保證金21,363元可予以先行抵扣。故對于小馬公司主張的逾期付款違約金，本院不予支持。關(guān)于解約違約金，本院兼顧雙方當(dāng)事人的過錯程度，酌情確定解約違約金為11,393.87元。關(guān)于小馬公司主張的免租期租金7,257.72元，因符合雙方合同約定，可予支持。關(guān)于小馬公司要求馮某某注銷工商登記信息的訴請，因馮某某已于本案審理中將登記在系爭房屋的工商信息予以注銷，故本院不再另行判明。關(guān)于反訴部分，馮某某認(rèn)為因系爭房屋無法辦理相關(guān)證照致使其租賃目的無法實現(xiàn)，故要求小馬公司返還租金、物業(yè)費，因系爭房屋已實際交付馮某某經(jīng)營使用，且小馬公司對此亦不予認(rèn)可，故本院不予支持。關(guān)于租賃保證金，因已在本訴中一并處理，故不再另行判明。關(guān)于馮某某主張的裝修損失，因馮某某違約導(dǎo)致涉案租賃合同解除，其主張出租人賠償裝飾裝修損失的，本院對此不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第二項之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告上海小馬過河投資管理有限公司、被告馮某某以及第三人上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司簽訂的關(guān)于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX弄XXX號房屋的《商鋪租賃合同》；
　　二、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海小馬過河投資管理有限公司房屋租金51,319.1元(被告馮某某已支付的履約保證金21,363元可予抵扣)；
　　三、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告上海小馬過河投資管理有限公司解除合同違約金11,393.87元；
　　四、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海小馬過河投資管理有限公司自2016年8月10日起至2016年9月9日止的免租期期間租金7,257.72元；
　　五、原告上海小馬過河投資管理有限公司的其余本訴訴訟請求不予支持。
　　六、駁回被告馮某某的全部反訴訴訟請求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費3,206元，減半收取1,603元，由原告上海小馬過河投資管理有限公司負(fù)擔(dān)772元，由被告馮某某負(fù)擔(dān)831元，反訴受理費850元，由被告馮某某負(fù)擔(dān)。(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：史建穎

書記員：韓??坤