原告(反訴被告)：上海小馬過河企業(yè)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙成文，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊志偉。
　　委托訴訟代理人：羅麗。
　　被告(反訴原告)：張家麗，女，1986年2月17日出生，漢族，戶籍所在地福建省。
　　委托訴訟代理人：高韻翔，上海捷勛律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陶靜靜，上海捷勛律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)澄瀏中路XXX號(hào)XXX室。
　　法定代表人：丁明芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張成剛。
　　委托訴訟代理人：劉永輝。
　　原告(反訴被告)上海小馬過河企業(yè)管理有限公司(以下稱“小馬公司”)與被告(反訴原告)張家麗房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行審理。審理中，本院依法追加上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司(以下稱“新城創(chuàng)域公司”)作為本案第三人參加訴訟。小馬公司委托訴訟代理人楊志偉、羅麗，張家麗委托訴訟代理人陶靜靜，新城創(chuàng)域公司委托訴訟代理人劉永輝、張成剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　小馬公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)小馬公司與張家麗簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年5月10日解除；2、判令張家麗向小馬公司支付2016年12月1日至2017年5月10日期間的租金人民幣(以下幣種同)22,708.36元；3、判令張家麗向小馬公司支付逾期交納租金違約金12,262.51元(違約金每日按照未付款項(xiàng)千分之三即68.12元計(jì)算，自2016年11月15日起計(jì)算至2017年5月10日止)；4、判令張家麗向小馬公司支付解除合同違約金7,213.62元；5、判令張家麗依約補(bǔ)足免租期期間租金3,557.4元(按照每日118.58元計(jì)算，自2016年6月15日起計(jì)算至2016年7月14日止)；6、判令張家麗向小馬公司支付房屋占有使用費(fèi)33,439.56元(按每日237.16元計(jì)算，自2017年5月11日起計(jì)算至2017年9月30日止)；7、判令張家麗注銷登記在系爭(zhēng)房屋的工商登記信息。事實(shí)與理由：小馬公司與張家麗于2016年9月8日簽訂《租賃合同》，合同約定張家麗承租小馬公司擁有經(jīng)營管理權(quán)的位于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號(hào)XXX室(17號(hào)樓)的商鋪(以下稱“系爭(zhēng)房屋”)，租期為2016年7月15日至2019年7月14日。張家麗將該商鋪用于經(jīng)營。張家麗應(yīng)于2016年11月15日前繳納租金，因其未如期繳納租金，經(jīng)小馬公司多次向其催繳無果，小馬公司依照合同約定與張家麗于2017年5月10日解除合同。因張家麗的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，且給小馬公司造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，故小馬公司涉訴。審理中，小馬公司表示因張家麗未在系爭(zhēng)房屋注冊(cè)登記過工商信息，故撤回了要求張家麗注銷工商登記信息的訴訟請(qǐng)求。
　　張家麗辯稱，不同意小馬公司的全部訴訟請(qǐng)求。一、張家麗已繳納了2016年7月15日至2016年10月31日的租金12,836元及履約保證金10,820元，小馬公司曾承諾張家麗可以用保證金抵扣三個(gè)月租金，故張家麗不存在違約行為，無需承擔(dān)違約責(zé)任。且小馬公司主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，若法院支持違約金，請(qǐng)求酌情調(diào)整；二、合同簽訂前，小馬公司在對(duì)系爭(zhēng)房屋所在商業(yè)街進(jìn)行推廣宣傳時(shí)曾向張家麗承諾日后將會(huì)有世界五百強(qiáng)企業(yè)入駐商業(yè)樓，此處人流量巨大，經(jīng)營前景利好，能夠獲得巨大經(jīng)營收益，張家麗基于上述宣傳內(nèi)容與小馬公司簽訂了租賃合同，但張家麗入駐商鋪后發(fā)現(xiàn)商業(yè)街內(nèi)其他商鋪基本處于空置狀態(tài)，商業(yè)街無標(biāo)識(shí)牌，經(jīng)營狀況慘淡，且物業(yè)管理不善、公共環(huán)境惡劣，小馬公司運(yùn)行不作為，嚴(yán)重影響張家麗的日常經(jīng)營，故違約方為小馬公司；三、小馬公司于2016年12月15日向張家麗發(fā)出解除合同通知，通知張家麗自2016年12月15日起合同解除。當(dāng)日，小馬公司將系爭(zhēng)房屋上鎖，故小馬公司無權(quán)要求張家麗承擔(dān)此后的租金。此外，小馬公司承諾系爭(zhēng)房屋具有從事餐飲的條件，但張家麗在對(duì)系爭(zhēng)房屋裝修過程中發(fā)現(xiàn)店鋪內(nèi)并無天然氣管道，經(jīng)與小馬公司協(xié)商未果，其自行接通了天然氣并購買廚房設(shè)備，共計(jì)花費(fèi)7萬元。因系爭(zhēng)房屋存在漏水情況，小馬公司拒不配合辦理營業(yè)執(zhí)照及衛(wèi)生許可證，已致使張家麗無法正常經(jīng)營，小馬公司的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約。據(jù)此，張家麗向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求，要求判令小馬公司賠償張家麗各項(xiàng)損失7萬元(包括天然氣管道費(fèi)用17,883.74元、廚房設(shè)備及安裝調(diào)試費(fèi)用52,116.26元)。
　　針對(duì)張家麗的反訴訴訟請(qǐng)求，小馬公司辯稱，不同意張家麗的反訴訴訟請(qǐng)求，張家麗主張廚房設(shè)備損失無合同及法律依據(jù)。
　　新城創(chuàng)域公司述稱，一、直至本案庭審之日，新城創(chuàng)域公司作為合同一方當(dāng)事人才首次知悉小馬公司曾向租戶發(fā)送解約通知函，此前從未收悉過?，F(xiàn)因三方無法達(dá)成一致，故同意解除合同，合同解除時(shí)間請(qǐng)求法院在保證第三人權(quán)益的基礎(chǔ)上酌定。二、根據(jù)租賃合同約定，合同解除后，履約保證金應(yīng)予優(yōu)先抵扣違約金、租金、房屋占用費(fèi)及相關(guān)賠償費(fèi)用，故請(qǐng)求法院予以優(yōu)先抵扣。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2016年9月8日，小馬公司(甲方)、張家麗(乙方)及新城創(chuàng)域公司(丙方)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份，約定甲方負(fù)責(zé)租賃房屋的招商代理及運(yùn)營服務(wù)(含物業(yè)、商業(yè)管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有權(quán)在上述期限內(nèi)，以自己名義自主經(jīng)營、對(duì)外招租、與租戶簽訂租約、收取租金、進(jìn)行管理和解除租約、租賃物返還交接等事項(xiàng)；系爭(zhēng)房屋位于第2層，共1間，建筑面積約59.29平方米；乙方承諾租賃該房屋之用途僅作為餐飲，品牌為逗號(hào)先生；乙方應(yīng)于2016年6月15日進(jìn)場(chǎng)裝修，并于2016年7月14日裝修結(jié)束；租賃期限為36個(gè)月，自2016年7月15日起至2019年7月14日止，上述租賃期限起始日期即為裝修期屆滿之日；租賃期屆滿，如果乙方未向甲方交清租金及相關(guān)費(fèi)用，甲方有權(quán)扣留租賃房屋內(nèi)屬于乙方的所有財(cái)產(chǎn)，并有權(quán)搬離或處分；系爭(zhēng)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)為自2016年7月15日起至2017年7月14日的日租金為2元/㎡/天，年租金為43,282元，自2017年7月15日起至2018年7月14日的日租金為2元/㎡/天，年租金為43,282元，自2018年7月15日起至2019年7月14日的日租金為2.12元/㎡/天，年租金為45,879元；首期(即2016年7月15日至2016年10月31日)的租金12,836元于簽約當(dāng)日內(nèi)支付，此后每期租金為3個(gè)月，提前15日支付，先付后用，即2016年11月1日至2017年1月31日租金10,820元的繳納時(shí)間為2016年10月15日；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方賬戶，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方賬戶；履約保證金為10,820元，簽訂合同時(shí)乙方當(dāng)場(chǎng)予以支付，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃履約保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金，以及乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)無息返還給乙方，履約保證金支付至丙方賬戶；除本合同第七條第二款約定外，在合同期內(nèi)乙方如有以下行為的，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方支付數(shù)額為二個(gè)月租金的違約金(以最后一年月租金為準(zhǔn))、收回該房屋、不予退還履約保證金，并有權(quán)要求乙方支付裝修免租期(若有)之間租金及物業(yè)管理費(fèi)：(1)擅自改變物業(yè)用途的，(2)逾期支付租金或其他應(yīng)付費(fèi)用達(dá)30日及以上……；無論任何原因，交還期滿后乙方仍未能將該房屋按約定條件交還甲方的，則自交還期屆滿次日起，乙方應(yīng)當(dāng)按照合同終止時(shí)該房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的200%向甲方支付占用費(fèi)，直至乙方按照合同要求交還該房屋為止；在不影響本合同項(xiàng)下甲方其他權(quán)利的前提下，在合同期內(nèi)若乙方違反本合同項(xiàng)下任何付款責(zé)任且經(jīng)甲方催告后仍未予支付的，……在不影響甲方權(quán)利或補(bǔ)救的前提下，每逾期一日，則乙方需按未付款項(xiàng)千分之三的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金，違約金自上述各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)付之日起開始計(jì)算，直至乙方付清所有前述的費(fèi)用。合同附件一裝修及設(shè)施、設(shè)備情況中甲、乙方共同確認(rèn)甲方已向乙方交房，交房時(shí)間為2016年6月15日。后因張家麗欠付租金，小馬公司以張家麗違約為由，訴至法院。
　　另查，系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人為案外人張某某、劉某。張某某、劉某與案外人上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司(以下稱“新城萬嘉公司”)簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，將系爭(zhēng)房屋委托給新城萬嘉公司經(jīng)營管理。2016年1月1日，新城萬嘉公司(甲方)、上海置天投資管理有限公司(乙方，系小馬公司的前身)及新城創(chuàng)域公司(丙方)共同簽訂《商業(yè)運(yùn)營委托管理合同》一份，約定甲方將位于上海市嘉定區(qū)新城香溢璟庭1期項(xiàng)目委托乙方提供招商代理及運(yùn)營服務(wù)(含物業(yè)管理)；乙方對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)營管理服務(wù)期限為10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；運(yùn)營管理范圍及內(nèi)容包括對(duì)項(xiàng)目的整體招商、項(xiàng)目開業(yè)后的運(yùn)營管理工作等；租戶的租賃保證金數(shù)額由甲方確定，由丙方負(fù)責(zé)收取，丙方向承租人出具保證金收據(jù)；該項(xiàng)目物業(yè)由乙方物業(yè)公司統(tǒng)一運(yùn)營管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托經(jīng)營管理協(xié)議》簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，明確部分商鋪乙方不進(jìn)行招商，乙方實(shí)際招商面積為18336平方米(包括本案系爭(zhēng)房屋)等。
　　庭審中，張家麗為證明小馬公司曾承諾系爭(zhēng)房屋可以開通天然氣，具備從事餐飲條件，以及其為系爭(zhēng)房屋安裝天然氣管道并采購廚房設(shè)備所支出相應(yīng)費(fèi)用提交了《意向協(xié)議書》、《委托合同》、《燃?xì)夤馨惭b工程室內(nèi)工程圖預(yù)算書》、《廚房設(shè)備采購協(xié)議》及《中國農(nóng)業(yè)銀行銀行卡交易明細(xì)清單》，小馬公司對(duì)《意向協(xié)議書》的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為協(xié)議書中關(guān)于天然氣的表述為可以開通，系爭(zhēng)房屋本身具備開通天然氣的條件，但考慮到各承租人室內(nèi)裝修情況不一，故未將天然氣管道通至室內(nèi)，室內(nèi)天然氣管道的安裝義務(wù)屬于承租人；對(duì)《委托合同》及《燃?xì)夤馨惭b工程室內(nèi)工程圖預(yù)算書》的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為承租人應(yīng)自行處理天然氣管道安裝事宜，小馬公司僅負(fù)有配合義務(wù)，且張家麗未提供發(fā)票，對(duì)其實(shí)際付款情況不予認(rèn)可；對(duì)《廚房設(shè)備采購協(xié)議》及《中國農(nóng)業(yè)銀行銀行卡交易明細(xì)清單》的真實(shí)性無法確認(rèn)，系爭(zhēng)房屋內(nèi)的設(shè)備是否與設(shè)備清單一致無法確認(rèn)。
　　審理中，1、小馬公司與張家麗一致確認(rèn)張家麗已付租金為12,836元，租金已付至2016年10月31日。三方一致確認(rèn)張家麗已向新城創(chuàng)域公司支付租賃保證金10,820元。2、張家麗表示小馬公司已于2016年12月15日將系爭(zhēng)房屋上鎖并收回，屋內(nèi)仍留有其安裝的天然氣管道及廚房設(shè)備，此后張家麗便不再在系爭(zhēng)房屋內(nèi)經(jīng)營，并口頭告知過小馬公司工作人員，但其未就其主張的小馬公司上鎖并收回房屋的事實(shí)進(jìn)行舉證；小馬公司不認(rèn)可張家麗所述，并表示其于2017年5月15日將清場(chǎng)通知書張貼于系爭(zhēng)房屋門口時(shí)，商鋪仍處于正常經(jīng)營狀態(tài)。直至2017年9月30日，小馬公司發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋無人經(jīng)營，才在此后自行收回了房屋。小馬公司并表示目前系爭(zhēng)房屋內(nèi)確有張家麗安裝的天然氣管道及廚房設(shè)備，但認(rèn)為根據(jù)合同約定，小馬公司有權(quán)在張家麗付清租金前，對(duì)其廚房設(shè)備行使留置權(quán)，張家麗可在履行完畢付款義務(wù)后將廚房設(shè)備搬離。同時(shí)，考慮到張家麗不愿意拆走天然氣管道，小馬公司同意酌情補(bǔ)償管道費(fèi)5,000元，在張家麗應(yīng)付租金中予以抵扣。3、在系爭(zhēng)房屋所在商業(yè)街有小馬公司工作人員常駐辦公，負(fù)責(zé)維護(hù)客戶關(guān)系、配合辦理工商登記、衛(wèi)生檢查、定期收取租金等相關(guān)事宜。4、三方一致同意若法院未能對(duì)小馬公司及張家麗主張的合同解除日期予以支持的，同意由法院判決解除，并將租賃保證金在張家麗的應(yīng)付款中一并予以扣除。
　　本院認(rèn)為，張家麗與小馬公司、新城創(chuàng)域公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，各方均應(yīng)按約履行。關(guān)于本訴部分，合同簽訂后，小馬公司已按約交付房屋，張家麗理應(yīng)按約支付租金。現(xiàn)張家麗僅支付了部分租金，仍拖欠剩余租金未付，且逾期支付租金已超過30日，根據(jù)合同約定，小馬公司有權(quán)行使合同解除權(quán)，但因本案所涉合同為三方合同，小馬公司在本案訴訟前發(fā)出的解除合同通知未送達(dá)新城創(chuàng)域公司，尚未發(fā)生合同解除的法律效果，故對(duì)小馬公司及張家麗各自認(rèn)可的合同解除日，本院均無法確認(rèn)。鑒于張家麗已實(shí)際搬離系爭(zhēng)房屋，小馬公司亦已實(shí)際收回房屋，合同已無法繼續(xù)履行，且三方當(dāng)庭均表示同意由法院判決解除合同，對(duì)此本院予以照準(zhǔn)?，F(xiàn)小馬公司主張至2017年9月30日的租金及占有使用費(fèi)，因本案租賃合同解除在后，尚不存在占有使用費(fèi)問題。雖然張家麗辯稱小馬公司已于2016年12月15日自行收回系爭(zhēng)房屋，但小馬公司對(duì)此不予認(rèn)可，且張家麗并未就其抗辯的小馬公司自行收回房屋的時(shí)間進(jìn)行舉證，本院對(duì)該辯稱意見無法采信，張家麗應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證不能的不利后果。故租金截止日期可依小馬公司主張的2017年9月30日計(jì)算。關(guān)于租金的支付標(biāo)準(zhǔn)，因小馬公司負(fù)有涉案商場(chǎng)的招商運(yùn)營及管理義務(wù)，且自認(rèn)有工作人員常駐現(xiàn)場(chǎng)辦公，定期上門收取租金，但其在張家麗未按約支付后續(xù)租金的情況下，疏于對(duì)系爭(zhēng)房屋狀況進(jìn)行跟蹤了解，未能及時(shí)收回房屋以防止損失擴(kuò)大，存在過錯(cuò)，故本院酌情扣減20%的租金。經(jīng)本院核算，張家麗需支付小馬公司租金31,755.95元，張家麗已付的租賃保證金10,820元可予以先行抵扣。故對(duì)于小馬公司主張的逾期付款違約金，本院不予支持。關(guān)于解約違約金，本院兼顧雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度，酌情確定解約違約金為5,770.9元。關(guān)于小馬公司主張的免租期租金3,557.4元，因符合雙方合同約定，可予支持。關(guān)于反訴部分，因小馬公司自愿補(bǔ)償5,000元天然氣管道費(fèi)用，本院予以照準(zhǔn)。張家麗應(yīng)付租金與租賃保證金及該補(bǔ)償款相折抵后，張家麗仍需向小馬公司支付租金15,935.95元。對(duì)于廚房設(shè)備損失，廚房設(shè)備本屬可搬離設(shè)施，且小馬公司同意張家麗在結(jié)清欠款后搬離，故本院對(duì)此不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司、被告張家麗以及第三人上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司簽訂的關(guān)于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號(hào)XXX室房屋的《商鋪?zhàn)赓U合同》；
　　二、被告張家麗應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司房屋租金15,935.95元；
　　三、被告張家麗應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司解除合同違約金5,770.9元；
　　四、被告張家麗應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司自2016年6月15日起至2016年7月14日止的免租期期間租金3,557.4元；
　　五、原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司的其余本訴訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　六、被告張家麗的其余反訴訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)1,779.54元，減半收取889.77元，由原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)428.77元，由被告張家麗負(fù)擔(dān)461元。反訴受理費(fèi)775元，由反訴原告張家麗負(fù)擔(dān)665元，反訴被告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)110元。(被告及反訴被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：史建穎

書記員：韓??坤