原告(反訴被告)：上海小馬過河企業(yè)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙成文，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊志偉。
　　委托訴訟代理人：羅麗。
　　被告(反訴原告)：張家麗，女，1986年2月17日出生，漢族，戶籍所在地福建省。
　　委托訴訟代理人：高韻翔，上海捷勛律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：陶靜靜，上海捷勛律師事務所律師。
　　第三人：上海新城創(chuàng)域房地產有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)澄瀏中路XXX號XXX室。
　　法定代表人：丁明芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張成剛。
　　委托訴訟代理人：劉永輝。
　　原告(反訴被告)上海小馬過河企業(yè)管理有限公司(以下稱“小馬公司”)與被告(反訴原告)張家麗房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行審理。審理中，本院依法追加上海新城創(chuàng)域房地產有限公司(以下稱“新城創(chuàng)域公司”)作為本案第三人參加訴訟。小馬公司委托訴訟代理人楊志偉、羅麗，張家麗委托訴訟代理人陶靜靜，新城創(chuàng)域公司委托訴訟代理人劉永輝、張成剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　小馬公司向本院提出訴訟請求：1、確認小馬公司與張家麗簽訂的《商鋪租賃合同》于2017年5月10日解除；2、判令張家麗向小馬公司支付2016年12月1日至2017年5月10日期間的租金人民幣(以下幣種同)22,708.36元；3、判令張家麗向小馬公司支付逾期交納租金違約金12,262.51元(違約金每日按照未付款項千分之三即68.12元計算，自2016年11月15日起計算至2017年5月10日止)；4、判令張家麗向小馬公司支付解除合同違約金7,213.62元；5、判令張家麗依約補足免租期期間租金3,557.4元(按照每日118.58元計算，自2016年6月15日起計算至2016年7月14日止)；6、判令張家麗向小馬公司支付房屋占有使用費33,439.56元(按每日237.16元計算，自2017年5月11日起計算至2017年9月30日止)；7、判令張家麗注銷登記在系爭房屋的工商登記信息。事實與理由：小馬公司與張家麗于2016年9月8日簽訂《租賃合同》，合同約定張家麗承租小馬公司擁有經營管理權的位于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號XXX室(17號樓)的商鋪(以下稱“系爭房屋”)，租期為2016年7月15日至2019年7月14日。張家麗將該商鋪用于經營。張家麗應于2016年11月15日前繳納租金，因其未如期繳納租金，經小馬公司多次向其催繳無果，小馬公司依照合同約定與張家麗于2017年5月10日解除合同。因張家麗的行為已經構成嚴重違約，且給小馬公司造成嚴重經濟損失，故小馬公司涉訴。審理中，小馬公司表示因張家麗未在系爭房屋注冊登記過工商信息，故撤回了要求張家麗注銷工商登記信息的訴訟請求。
　　張家麗辯稱，不同意小馬公司的全部訴訟請求。一、張家麗已繳納了2016年7月15日至2016年10月31日的租金12,836元及履約保證金10,820元，小馬公司曾承諾張家麗可以用保證金抵扣三個月租金，故張家麗不存在違約行為，無需承擔違約責任。且小馬公司主張的違約金標準過高，若法院支持違約金，請求酌情調整；二、合同簽訂前，小馬公司在對系爭房屋所在商業(yè)街進行推廣宣傳時曾向張家麗承諾日后將會有世界五百強企業(yè)入駐商業(yè)樓，此處人流量巨大，經營前景利好，能夠獲得巨大經營收益，張家麗基于上述宣傳內容與小馬公司簽訂了租賃合同，但張家麗入駐商鋪后發(fā)現(xiàn)商業(yè)街內其他商鋪基本處于空置狀態(tài)，商業(yè)街無標識牌，經營狀況慘淡，且物業(yè)管理不善、公共環(huán)境惡劣，小馬公司運行不作為，嚴重影響張家麗的日常經營，故違約方為小馬公司；三、小馬公司于2016年12月15日向張家麗發(fā)出解除合同通知，通知張家麗自2016年12月15日起合同解除。當日，小馬公司將系爭房屋上鎖，故小馬公司無權要求張家麗承擔此后的租金。此外，小馬公司承諾系爭房屋具有從事餐飲的條件，但張家麗在對系爭房屋裝修過程中發(fā)現(xiàn)店鋪內并無天然氣管道，經與小馬公司協(xié)商未果，其自行接通了天然氣并購買廚房設備，共計花費7萬元。因系爭房屋存在漏水情況，小馬公司拒不配合辦理營業(yè)執(zhí)照及衛(wèi)生許可證，已致使張家麗無法正常經營，小馬公司的行為已構成嚴重違約。據(jù)此，張家麗向本院提出反訴訴訟請求，要求判令小馬公司賠償張家麗各項損失7萬元(包括天然氣管道費用17,883.74元、廚房設備及安裝調試費用52,116.26元)。
　　針對張家麗的反訴訴訟請求，小馬公司辯稱，不同意張家麗的反訴訴訟請求，張家麗主張廚房設備損失無合同及法律依據(jù)。
　　新城創(chuàng)域公司述稱，一、直至本案庭審之日，新城創(chuàng)域公司作為合同一方當事人才首次知悉小馬公司曾向租戶發(fā)送解約通知函，此前從未收悉過?，F(xiàn)因三方無法達成一致，故同意解除合同，合同解除時間請求法院在保證第三人權益的基礎上酌定。二、根據(jù)租賃合同約定，合同解除后，履約保證金應予優(yōu)先抵扣違約金、租金、房屋占用費及相關賠償費用，故請求法院予以優(yōu)先抵扣。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2016年9月8日，小馬公司(甲方)、張家麗(乙方)及新城創(chuàng)域公司(丙方)簽訂《商鋪租賃合同》一份，約定甲方負責租賃房屋的招商代理及運營服務(含物業(yè)、商業(yè)管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有權在上述期限內，以自己名義自主經營、對外招租、與租戶簽訂租約、收取租金、進行管理和解除租約、租賃物返還交接等事項；系爭房屋位于第2層，共1間，建筑面積約59.29平方米；乙方承諾租賃該房屋之用途僅作為餐飲，品牌為逗號先生；乙方應于2016年6月15日進場裝修，并于2016年7月14日裝修結束；租賃期限為36個月，自2016年7月15日起至2019年7月14日止，上述租賃期限起始日期即為裝修期屆滿之日；租賃期屆滿，如果乙方未向甲方交清租金及相關費用，甲方有權扣留租賃房屋內屬于乙方的所有財產，并有權搬離或處分；系爭房屋的租金標準為自2016年7月15日起至2017年7月14日的日租金為2元/㎡/天，年租金為43,282元，自2017年7月15日起至2018年7月14日的日租金為2元/㎡/天，年租金為43,282元，自2018年7月15日起至2019年7月14日的日租金為2.12元/㎡/天，年租金為45,879元；首期(即2016年7月15日至2016年10月31日)的租金12,836元于簽約當日內支付，此后每期租金為3個月，提前15日支付，先付后用，即2016年11月1日至2017年1月31日租金10,820元的繳納時間為2016年10月15日；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方賬戶，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方賬戶；履約保證金為10,820元，簽訂合同時乙方當場予以支付，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃履約保證金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金，以及乙方應當承擔的違約賠償責任外，剩余部分應無息返還給乙方，履約保證金支付至丙方賬戶；除本合同第七條第二款約定外，在合同期內乙方如有以下行為的，甲方有權解除本合同，并要求乙方支付數(shù)額為二個月租金的違約金(以最后一年月租金為準)、收回該房屋、不予退還履約保證金，并有權要求乙方支付裝修免租期(若有)之間租金及物業(yè)管理費：(1)擅自改變物業(yè)用途的，(2)逾期支付租金或其他應付費用達30日及以上……；無論任何原因，交還期滿后乙方仍未能將該房屋按約定條件交還甲方的，則自交還期屆滿次日起，乙方應當按照合同終止時該房屋租金標準的200%向甲方支付占用費，直至乙方按照合同要求交還該房屋為止；在不影響本合同項下甲方其他權利的前提下，在合同期內若乙方違反本合同項下任何付款責任且經甲方催告后仍未予支付的，……在不影響甲方權利或補救的前提下，每逾期一日，則乙方需按未付款項千分之三的標準向甲方支付違約金，違約金自上述各項費用應付之日起開始計算，直至乙方付清所有前述的費用。合同附件一裝修及設施、設備情況中甲、乙方共同確認甲方已向乙方交房，交房時間為2016年6月15日。后因張家麗欠付租金，小馬公司以張家麗違約為由，訴至法院。
　　另查，系爭房屋的權利人為案外人張某某、劉某。張某某、劉某與案外人上海新城萬嘉房地產有限公司(以下稱“新城萬嘉公司”)簽訂《委托經營管理協(xié)議》，將系爭房屋委托給新城萬嘉公司經營管理。2016年1月1日，新城萬嘉公司(甲方)、上海置天投資管理有限公司(乙方，系小馬公司的前身)及新城創(chuàng)域公司(丙方)共同簽訂《商業(yè)運營委托管理合同》一份，約定甲方將位于上海市嘉定區(qū)新城香溢璟庭1期項目委托乙方提供招商代理及運營服務(含物業(yè)管理)；乙方對本項目的運營管理服務期限為10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；運營管理范圍及內容包括對項目的整體招商、項目開業(yè)后的運營管理工作等；租戶的租賃保證金數(shù)額由甲方確定，由丙方負責收取，丙方向承租人出具保證金收據(jù)；該項目物業(yè)由乙方物業(yè)公司統(tǒng)一運營管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托經營管理協(xié)議》簽訂補充協(xié)議一份，明確部分商鋪乙方不進行招商，乙方實際招商面積為18336平方米(包括本案系爭房屋)等。
　　庭審中，張家麗為證明小馬公司曾承諾系爭房屋可以開通天然氣，具備從事餐飲條件，以及其為系爭房屋安裝天然氣管道并采購廚房設備所支出相應費用提交了《意向協(xié)議書》、《委托合同》、《燃氣管安裝工程室內工程圖預算書》、《廚房設備采購協(xié)議》及《中國農業(yè)銀行銀行卡交易明細清單》，小馬公司對《意向協(xié)議書》的真實性無異議，但認為協(xié)議書中關于天然氣的表述為可以開通，系爭房屋本身具備開通天然氣的條件，但考慮到各承租人室內裝修情況不一，故未將天然氣管道通至室內，室內天然氣管道的安裝義務屬于承租人；對《委托合同》及《燃氣管安裝工程室內工程圖預算書》的真實性無異議，但認為承租人應自行處理天然氣管道安裝事宜，小馬公司僅負有配合義務，且張家麗未提供發(fā)票，對其實際付款情況不予認可；對《廚房設備采購協(xié)議》及《中國農業(yè)銀行銀行卡交易明細清單》的真實性無法確認，系爭房屋內的設備是否與設備清單一致無法確認。
　　審理中，1、小馬公司與張家麗一致確認張家麗已付租金為12,836元，租金已付至2016年10月31日。三方一致確認張家麗已向新城創(chuàng)域公司支付租賃保證金10,820元。2、張家麗表示小馬公司已于2016年12月15日將系爭房屋上鎖并收回，屋內仍留有其安裝的天然氣管道及廚房設備，此后張家麗便不再在系爭房屋內經營，并口頭告知過小馬公司工作人員，但其未就其主張的小馬公司上鎖并收回房屋的事實進行舉證；小馬公司不認可張家麗所述，并表示其于2017年5月15日將清場通知書張貼于系爭房屋門口時，商鋪仍處于正常經營狀態(tài)。直至2017年9月30日，小馬公司發(fā)現(xiàn)系爭房屋無人經營，才在此后自行收回了房屋。小馬公司并表示目前系爭房屋內確有張家麗安裝的天然氣管道及廚房設備，但認為根據(jù)合同約定，小馬公司有權在張家麗付清租金前，對其廚房設備行使留置權，張家麗可在履行完畢付款義務后將廚房設備搬離。同時，考慮到張家麗不愿意拆走天然氣管道，小馬公司同意酌情補償管道費5,000元，在張家麗應付租金中予以抵扣。3、在系爭房屋所在商業(yè)街有小馬公司工作人員常駐辦公，負責維護客戶關系、配合辦理工商登記、衛(wèi)生檢查、定期收取租金等相關事宜。4、三方一致同意若法院未能對小馬公司及張家麗主張的合同解除日期予以支持的，同意由法院判決解除，并將租賃保證金在張家麗的應付款中一并予以扣除。
　　本院認為，張家麗與小馬公司、新城創(chuàng)域公司簽訂的《商鋪租賃合同》是當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，當屬合法有效，各方均應按約履行。關于本訴部分，合同簽訂后，小馬公司已按約交付房屋，張家麗理應按約支付租金?，F(xiàn)張家麗僅支付了部分租金，仍拖欠剩余租金未付，且逾期支付租金已超過30日，根據(jù)合同約定，小馬公司有權行使合同解除權，但因本案所涉合同為三方合同，小馬公司在本案訴訟前發(fā)出的解除合同通知未送達新城創(chuàng)域公司，尚未發(fā)生合同解除的法律效果，故對小馬公司及張家麗各自認可的合同解除日，本院均無法確認。鑒于張家麗已實際搬離系爭房屋，小馬公司亦已實際收回房屋，合同已無法繼續(xù)履行，且三方當庭均表示同意由法院判決解除合同，對此本院予以照準?，F(xiàn)小馬公司主張至2017年9月30日的租金及占有使用費，因本案租賃合同解除在后，尚不存在占有使用費問題。雖然張家麗辯稱小馬公司已于2016年12月15日自行收回系爭房屋，但小馬公司對此不予認可，且張家麗并未就其抗辯的小馬公司自行收回房屋的時間進行舉證，本院對該辯稱意見無法采信，張家麗應當承擔相應的舉證不能的不利后果。故租金截止日期可依小馬公司主張的2017年9月30日計算。關于租金的支付標準，因小馬公司負有涉案商場的招商運營及管理義務，且自認有工作人員常駐現(xiàn)場辦公，定期上門收取租金，但其在張家麗未按約支付后續(xù)租金的情況下，疏于對系爭房屋狀況進行跟蹤了解，未能及時收回房屋以防止損失擴大，存在過錯，故本院酌情扣減20%的租金。經本院核算，張家麗需支付小馬公司租金31,755.95元，張家麗已付的租賃保證金10,820元可予以先行抵扣。故對于小馬公司主張的逾期付款違約金，本院不予支持。關于解約違約金，本院兼顧雙方當事人的過錯程度，酌情確定解約違約金為5,770.9元。關于小馬公司主張的免租期租金3,557.4元，因符合雙方合同約定，可予支持。關于反訴部分，因小馬公司自愿補償5,000元天然氣管道費用，本院予以照準。張家麗應付租金與租賃保證金及該補償款相折抵后，張家麗仍需向小馬公司支付租金15,935.95元。對于廚房設備損失，廚房設備本屬可搬離設施，且小馬公司同意張家麗在結清欠款后搬離，故本院對此不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司、被告張家麗以及第三人上海新城創(chuàng)域房地產有限公司簽訂的關于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號XXX室房屋的《商鋪租賃合同》；
　　二、被告張家麗應于本判決生效之日起十日內給付原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司房屋租金15,935.95元；
　　三、被告張家麗應于本判決生效之日起十日內償付原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司解除合同違約金5,770.9元；
　　四、被告張家麗應于本判決生效之日起十日內支付原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司自2016年6月15日起至2016年7月14日止的免租期期間租金3,557.4元；
　　五、原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司的其余本訴訴訟請求不予支持。
　　六、被告張家麗的其余反訴訴訟請求不予支持。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按本判決履行金錢給付義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案本訴受理費1,779.54元，減半收取889.77元，由原告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司負擔428.77元，由被告張家麗負擔461元。反訴受理費775元，由反訴原告張家麗負擔665元，反訴被告上海小馬過河企業(yè)管理有限公司負擔110元。(被告及反訴被告負擔之款應于本判決生效后七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：史建穎

書記員：韓??坤