原告(反訴被告)：上海家標堂房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
法定代表人：代建寧，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：吳登全，男。
委托訴訟代理人：劉曉君，上海中筑律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)：鄭長寧，男，1984年12月18日出生，漢族，戶籍地福建省。
委托訴訟代理人：崔中寶，上海銘寰律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：向偉佳，上海銘寰律師事務(wù)所律師。
原告上海家標堂房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司(以下簡稱家標公司)與被告鄭長寧房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月1日立案后，依法適用簡易程序，于2019年5月15日第一次公開開庭進行了審理。審理中，被告鄭長寧提出反訴，本院合并進行審理，于2019年6月21日、2019年9月18日公開開庭進行了審理。原告家標公司的委托訴訟代理人吳登全(第三次未到庭)、劉曉君(第一、二次未到庭)、被告鄭長寧的委托訴訟代理人葉明建(第一次到庭、后撤銷委托)、崔中寶(第一、三次未到庭)、向偉佳(第一、二次未到庭)到庭參加訴訟。簡易程序?qū)徖砥谙迣脻M后，經(jīng)雙方當事人自愿協(xié)商，同意延長簡易程序適用期間，一致選擇在期限屆滿后仍適用簡易程序進行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告家標公司向本院提出訴訟請求：1、原、被告就上海市靜安區(qū)陜西北路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《租賃合同》于2019年2月12日解除；2、被告支付2019年2月6日至2019年2月12日期間的租金1,913元；3、被告支付2019年2月12日至2019年5月16日期間的房屋使用費25,693元；4、被告支付違約金8,200元。事實與理由：2015年10月1日，原告與案外人周新明就系爭房屋簽訂《房屋出租委托合同》。2015年10月1日，原、被告就系爭房屋簽訂《租賃合同》，租期自2015年10月6日至2020年10月5日，被告向原告支付租金。2019年2月6日被告應(yīng)支付租金16,400元，然經(jīng)原告多次催討，被告均未支付。同時，被告實際租賃系爭房屋用于經(jīng)營酒店，違反了合同約定的居住用途。因被告行為嚴重違反合同約定，故起訴至法院。
被告鄭長寧到庭辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。2018年12月開始，系爭房屋所在大樓原物業(yè)公司撤離，導致系爭房屋無法正常供應(yīng)熱水、暖氣，電梯經(jīng)常停運，對系爭房屋使用產(chǎn)生巨大影響。2018年12月18日在與原告公司員工溝通無果的情況下，被告就實際搬離系爭房屋。被告認為系原告違約，被告不應(yīng)當承擔違約責任。
反訴原告鄭長寧向本院提出訴訟請求：1、確認反訴原告與反訴被告就系爭房屋簽訂的《租賃合同》于2018年12月18日解除；2、反訴被告退還2018年12月18日至2019年2月6日期間的租金13,923元；3、反訴被告退還押金7,000元；4、反訴被告支付違約金7,000元。事實與理由：2015年10月1日，反訴原、被告簽訂《租賃合同》，反訴原告按照合同約定支付了2018年12月6日至2019年2月5日期間的租金，但系爭房屋自2018年12月開始無法正常供應(yīng)熱水及暖氣，當時正值冬天，系爭房屋無法正常居住，反訴原告就上述問題多次向反訴被告反映，但未得到有效解決，反訴原告于2018年12月18日搬離系爭房屋。反訴原告認為反訴被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。
反訴被告辯稱，不同意反訴原告的全部訴訟請求。系爭房屋可以正常使用，且熱水、暖氣等問題系整幢大樓的物業(yè)管理范圍，不能作為拖欠租金的理由。反訴原告所稱于2018年12月18日搬離系爭房屋，未提供相應(yīng)的依據(jù)，亦不構(gòu)成解除合同的依據(jù)。故反訴原告要求解除合同、退還押金、租金及支付違約金的請求，缺乏依據(jù)，應(yīng)予駁回。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。本院經(jīng)審理認定事實如下：
系爭房屋產(chǎn)權(quán)人為周新明。
2015年7月20日，周新明(甲方、委托方)與家標公司(乙方、受委托方)簽訂《房屋出租委托合同》，約定甲方委托乙方出租系爭房屋，委托期自2015年10月1日起，不少于60個月且不超過68個月。
2015年10月1日，家標公司(甲方、租賃代理機構(gòu))與鄭長寧(乙方、承租人)簽訂《租賃合同》，約定系爭房屋租賃用途為居住，居住人數(shù)不超過3人。租賃期限自2015年10月6日至2020年10月5日，共計60個月。租金標準為7,000元/月，付二押一，合同總租金475,200元。押金7,000元，租賃期滿或合同解除后，押金除抵扣應(yīng)由乙方承擔的費用、租金以及乙方應(yīng)當承擔的違約賠償責任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還給乙方。租賃期限內(nèi)，甲方承擔房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施因老化產(chǎn)生的維護、維修事宜。租賃期限內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)共同保障租賃房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)。甲方不承擔約定的維修義務(wù)，致使乙方無法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：1、未按約定支付租金達7日的；……3、擅自改變房屋用途、拆改變動或損害房屋主體結(jié)構(gòu)的；……。在合同解除當日，乙方應(yīng)依據(jù)本合同之附件二《房屋交割清單》，將租賃房屋及設(shè)施交還甲方。違約金標準為月租金的100%。合同還約定，第2年租金標準為8,000元/月，第3至5年的租金標準為8,200元/月。同日，雙方簽訂《房屋交割清單》。
合同簽訂后，鄭長寧按約支付了2019年2月5日前的租金。
2018年11月20日，案外人上海星海時尚物業(yè)經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱星海公司)發(fā)布通告，將于2018年11月29日正式退出上海市靜安區(qū)陜西北路XXX號金富得商業(yè)廣場的物業(yè)管理服務(wù)工作。2018年11月30日，星海公司與上海聯(lián)訊物業(yè)管理有限公司(以下簡稱聯(lián)訊公司)辦理交接手續(xù)。
2018年12月起，系爭房屋所在大樓無法正常供應(yīng)熱水及暖氣，部分電梯曾出現(xiàn)故障，同時因出現(xiàn)火警報警，經(jīng)派出所要求，系爭房屋所在大樓不得使用取暖設(shè)備。
2018年12月23日，聯(lián)訊公司發(fā)布通知：“由于金富得商業(yè)廣場主要公共設(shè)施設(shè)備常年缺乏維保，絕大部分達不到使用功能，尤其主用鍋爐處于癱瘓狀態(tài)……工程部人員加班加點對供暖、供熱水設(shè)施設(shè)備二臺鍋爐進行排摸檢查，……都屬于癱瘓狀態(tài)。工程部人員通過七天時間對一臺備用鍋爐進行檢修，基本能達到帶病使用狀態(tài)，……在無法修復主用鍋爐的前提下，也為了備用鍋爐能夠順利的每天運行……暫定每天提供相應(yīng)暖氣開放時間：17：00至次日9：00，如遇特殊天氣另行通知”。
2019年2月12日，家標公司向鄭長寧發(fā)送短信：“……按照合同約定，第21次付款2019年2月6日應(yīng)付16,400元，現(xiàn)已逾期7天未繳納租金，按照合同第九條第四項約定已經(jīng)構(gòu)成違約，煩請你盡快歸還房屋，否則我司會走法律途徑來索賠……”。
2019年5月16日，鄭長寧交還系爭房屋。
另查，2019年1月24日，家標公司員工向案外人劉某(上海市靜安區(qū)陜西北路XXX號2708室、1924室租戶)發(fā)送微信：“你好，租金已經(jīng)逾期14天了，你下午在家吧，我去看下”。劉某向家標公司員工回復：“……你的房子從11月30日開始，就出現(xiàn)停熱水、停電梯、?？照{(diào)和空調(diào)暖氣到現(xiàn)在只是晚上開，白天不開，對我們居住產(chǎn)生了很大影響，……，按照合同你方已經(jīng)違約，我方有權(quán)終止合同，并有權(quán)追究你方違約責任……”。家標公司員工回復：“你要把房屋盡快還給我們，押金問題后續(xù)我來跟房東協(xié)商，如果拒不交租和交還房屋，公司會安排起訴”。劉某回復：“是你房子設(shè)施問題，導致不能居住。你解決不了設(shè)施問題，你就押金馬上退我，我把房子馬上還你”。
2018年11月30日起至2019年3月期間，案外人劉某及王嘉明通過微信和家標公司溝通房屋居住使用問題。
審理中，鄭長寧提供案外人劉某與吳征就上海市靜安區(qū)陜西北路XXX號1301室、2302室房屋簽訂的租賃合同及因大樓設(shè)施問題達成的調(diào)解協(xié)議一份，并表示吳征與本案系爭房屋產(chǎn)權(quán)人周新明系夫妻關(guān)系。家標公司對上述證據(jù)真實性不予認可，并表示上述證據(jù)僅系案外人吳征對劉某的讓利，與本案無關(guān)。另原、被告均確認系爭房屋的暖氣及熱水系由物業(yè)統(tǒng)一供給。
審理中，家標公司陳述鄭長寧、劉某系朋友關(guān)系，包括系爭房屋在內(nèi)的5套房屋出現(xiàn)糾紛后，系由家標公司同一業(yè)務(wù)員維護及聯(lián)系。鄭長寧到庭陳述其與劉某系同事關(guān)系，2018年房屋出現(xiàn)問題后由劉某去溝通。
本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！蹲赓U合同》系原、被告真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，本院予以確認。首先，家標公司作為出租人，應(yīng)當保證系爭房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，但本院注意到，自2018年12月起，系爭房屋暖氣、熱水處于無法正常供應(yīng)的狀態(tài)，確對系爭房屋的使用產(chǎn)生影響，故家標公司存在履行瑕疵。其次，鄭長寧作為承租人，應(yīng)當按約支付系爭房屋的租金，但鄭長寧自2019年2月6日起未支付租金，違反了合同約定，但考慮到冬季暖氣、熱水未能完全修復的影響以及雙方的溝通過程，鄭長寧未付租金的行為不應(yīng)認定為根本違約；再次，家標公司主張鄭長寧改變系爭房屋用途，將系爭房屋用于經(jīng)營酒店，考慮到雙方租賃合同已經(jīng)履行3年有余，而家標公司提供的證據(jù)難以支持其主張，故本院難以采信；最后，考慮雙方在合同履行中均有過錯，且系爭房屋于2019年5月16日交接完畢，《租賃合同》已無實際履行之必要，故本院認定《租賃合同》應(yīng)于2019年5月16日解除，雙方互不負擔違約責任。對于2018年12月18日至2019年5月16日期間的費用，考慮到系爭房屋的問題及鄭長寧的租金支付情況，本院酌定鄭長寧應(yīng)當向家標公司支付租金14,503元。此外，因雙方合同解除，家標公司應(yīng)當退還鄭長寧押金7,000元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百零九條、第二百一十六條之規(guī)定，判決如下：
一、原告(反訴被告)上海家標堂房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司與被告(反訴原告)鄭長寧就上海市靜安區(qū)陜西北路XXX號XXX室房屋簽訂的《租賃合同》于2019年5月16日解除；
二、被告鄭長寧支付原告上海家標堂房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司租金14,503元；
三、反訴被告上海家標堂房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司返還反訴原告鄭長寧押金7,000元；
四、原告上海家標堂房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的其余訴訟請求，本院不予支持；
五、反訴原告鄭長寧的其余訴訟請求，本院不予支持。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費695元，減半收取計347.50元，反訴案件受理費249.04元，合計596.54元，由原告(反訴被告)上海家標堂房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負擔298.27元，被告(反訴原告)鄭長寧負擔298.27元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
審判員：羅海鳴
書記員：喬續(xù)寧
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