原告(反訴被告)：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
　　原告(反訴被告)：上海家平物業(yè)管理有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：吳阿陳，經(jīng)理。
　　以上兩原告共同委托訴訟代理人：孫一天，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　以上兩原告共同委托訴訟代理人：孫鴻書，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海申某木業(yè)有限公司，住所地上海青港經(jīng)濟小區(qū)西區(qū)170號。
　　法定代表人：陳良剛，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：徐葉花，上海安宸律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蘇潔靈，上海安宸律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司(以下簡稱家平物業(yè))與被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司(以下簡稱申某木業(yè))房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年8月1日受理后，依法適用普通程序，于2018年11月8日公開開庭進行了審理。吳某某、家平物業(yè)的委托訴訟代理人孫一天和申某木業(yè)的法定代表人陳良剛及委托訴訟代理人徐葉花到庭參加了上述庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　吳某某和家平物業(yè)向本院提出訴訟請求：1、判令被告退還原告保證金200,000元；2、判令被告賠償裝修房屋費用1,493,295.48元；3、判令被告支付居間費400,000元；4、訴訟費由被告承擔。事實和理由：原告系專業(yè)從事房產(chǎn)租賃行業(yè)。2016年4月19日，原告與被告簽訂廠房租賃合同，租賃產(chǎn)權(quán)屬于被告的位于上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)沿錢公路XXX號的廠房，租賃期限為2O16年6月1日至2O26年6月1日。取得系爭房屋后，原告對所租賃的廠房進行了改造、裝修裝潢，花費了近3O0萬元的裝修費用，同時又支付了60余萬元的居間費用用于招攬客戶。2017年5月間，青村鎮(zhèn)人民政府、朱店村村委會多次以告知書的形式告知原告，由于該房屋系違章建筑，因此要求原告限期搬離，否則一切后果自負。原告多次就原告的裝修、裝潢損失、停產(chǎn)停業(yè)損失與被告進行協(xié)商，被告根本不予理睬。原告無奈，只得具狀訴至法院，尋求法律救濟。懇請法院根據(jù)事實和有關(guān)法律規(guī)定，準許原告的訴訟請求。
　　申某木業(yè)辯稱，保證金應(yīng)在結(jié)清所有費用后予以返還，但原告尚欠租金、水電費，故不同意返還保證金；租賃期間，原告也未有添附，要求賠償沒有依據(jù)；居間費與被告無關(guān)。
　　申某木業(yè)向本院提出反訴請求：1、確認原、被告于2016年4月19日簽訂的《租賃合同》無效；2、判令原告向被告支付房屋占用使用費1,138,611元；三、判令原告向被告支付逾期付款利息(1、以600,000元為本金，自2017年2月13日起至實際付款日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息；2、以281,346元為本金，自2017年5月16日起至實際付款日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算的利息)；四、判令原告向被告支付自2017年6月1日起至2017年9月15日止，按超出面積558平方米，以每年100,000元的標準，計算的房屋占用使用費29,166元；五、判令原告支付水費10,469元；六、判令原告支付電費19,299.5元；七、判令原告支付向第三人收取的押金60,068元；八、判令原告賠償廠房原有設(shè)備損失費177,255元；九、訴訟費等由原告承擔。事實和理由：原、被告于2016年4月19日簽訂《租賃合同》，由原告租賃被告位于上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)沿錢公路XXX號廠房，面積12,370平方米。合同還約定了租賃費用、支付方式及違約責任等。
　　合同簽訂后，被告按約交付廠房，原告卻未能足額按期支付租金，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。經(jīng)被告催討未果，特提起訴訟。
　　吳某某和家平物業(yè)辯稱，系爭租賃房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，租賃合同確屬無效。系爭租賃房屋在2017年5月25日有關(guān)部門發(fā)出拆除通知起已經(jīng)不具備使用條件，原告已經(jīng)返還了房屋，且足額支付了占用使用費，不應(yīng)再承擔占用使用費。對被告的其余訴訟請求不予認可。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2016年4月19日，原、被告雙方簽訂《租賃合同》，約定甲方(申某木業(yè))將位于上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)沿錢公路XXX號，建筑面積12,370平方米，包括廠房內(nèi)外空地供乙方(吳某某、家平物業(yè))使用。租期十年，自2016年6月1日至2026年6月1日止。廠房年租金2,400,000元，乙方付款方式為付三個月房租另加一個月保證金200,000元。甲方允許乙方分租給朋友生產(chǎn)使用。在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證廠房乙方能夠正常使用，租賃期間，如未能正常使用而影響到乙方正常經(jīng)營而造成的損失，由甲方承擔一切責任，賠償乙方經(jīng)濟損失。甲方保證若三年內(nèi)乙方遇國家政策拆遷，甲方賠償乙方一切損失，三年后因國家政策拆遷，不可抗力因素，須終止合同，乙方的拆遷損失按國家標準賠償給乙方，根據(jù)乙方使用時間按日扣除費用后，退還乙方剩余租金及押金。
　　上述協(xié)議簽訂后，雙方按約履行了各自義務(wù)。被告租賃廠房進行分割后對外出租。
　　2017年5月25日，上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)人民政府發(fā)出《限期搬離告知書》，認為租賃使用的建筑未依法通過消防設(shè)計審核、消防驗收或消防備案，存在未報批環(huán)評建設(shè)項目環(huán)評審批，并存在較大安全隱患，要求在2017年5月25日做好搬離工作。2017年6月10日，上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)朱店村村民委員會發(fā)出《告知書》，稱根據(jù)建設(shè)用地減量化和違章建筑拆除工作進程，沿錢公路XXX號處廠房將于7月20日起全面拆除，請在此日期前全部搬離。
　　由于雙方對賠償事宜未能達成合意，原告訴訟來院。
　　審理期間，原告曾申請對其在系爭租賃廠房內(nèi)的添附物進行評估。經(jīng)上海眾華資產(chǎn)評估有限公司評估，A：無爭議部分1、大門伸縮門7,514.64元；2、大門口門衛(wèi)室及衛(wèi)生間7,816.34元；3、北側(cè)一層廠房外墻涂料2,983.50元；4、自用辦公室29,522.80元；5、道路水泥地坪42,840元。B：有爭議部分1、2號車間夾層298,564.58元；2、6號車間夾層搭建147,522.21元；3、西門口簡易工棚18,468元；4、辦公樓二樓宿舍裝修工程116,985.94元；5、西面一層廠房內(nèi)裝修工程34,974.91元；6、北側(cè)廠房內(nèi)搭建工程100,640.38元；7、北側(cè)車間環(huán)氧地面漆7,560元；8、車間隔斷215,784元；9、宿舍樓底車間隔斷22,724.28元；10、車間門窗加裝21,420元；11、廠區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)17,973元。
　　另審理期間，由于系爭廠房面臨拆除，而有五戶承租戶(上海新磊電子機械有限公司、上海為靚建材有限公司、上海斌匯緊固件有限公司、上海朗利機械模具有限公司、上海碩翔塑膠有限公司)未搬離，為此，原、被告和該五戶承租戶經(jīng)本院調(diào)解。經(jīng)三方確認：上海新磊電子機械有限公司租賃面積1,100平方米，租金支付至2017年6月30日；上海為靚建材有限公司租賃面積1,100平方米，租金支付至2017年6月18日；上海斌匯緊固件有限公司租賃面積550平方米，租金支付至2017年8月16日；上海朗利機械模具有限公司租賃面積153平方米，租金支付至2017年8月25日；上海碩翔塑膠有限公司租賃面積1,100平方米，租金支付至2017年6月30日。被告同意上述租賃面積的租金計算同上述租金的截止日。被告和五戶承租戶達成意見，由被告直接向五戶承租戶補償裝飾裝修、機械設(shè)備等方面的所有損失合計300,000元，五戶承租戶于2017年9月10日前全部搬離。
　　另查明，系爭租賃廠房于2017年9月15日起開始拆除，現(xiàn)已經(jīng)拆除完畢。
　　本院認為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案原、被簽訂的《租賃合同》涉及的廠房無產(chǎn)權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故該協(xié)議無效。
　　本案爭議焦點：1、為評估報告中的裝修和添附部分是否全部由原告出資及處理方案存在爭議。被告認為：對于無爭議部分：大門伸縮門在雙方現(xiàn)場核實時未見；大門口門衛(wèi)室及衛(wèi)生間原先就有，原告搭建的門衛(wèi)在北側(cè)，無衛(wèi)生間，且尺寸應(yīng)為2.8米*2.3米*2.5米，評估草稿也沒有衛(wèi)生間；北側(cè)一層外墻涂料長度應(yīng)為126米；自用辦公室結(jié)構(gòu)部分尺寸應(yīng)為7.6米*4.5米*2.8米，立柱應(yīng)為6米，地板梁橫向應(yīng)為8根，塑鋼移門為1扇，該區(qū)域不在被告出租范圍內(nèi)，系原告擅自使用，室外樓梯是被告所有，評估草稿注明閣樓地板未見；混凝土地坪沒有找平，只是簡單做法。有爭議部分除確存在隔斷外，其余部分應(yīng)為承租人自己搭建，被告已經(jīng)給予補償，且評估時也未見，不予再行計算。原告對評估報告沒有異議，僅認可自用辦公室室外樓梯利用了被告原有的部分樓梯再加建。評估單位認為，現(xiàn)場一共去過二次，第一次為2017年9月8日，原告參與了現(xiàn)場勘測；第二次為2017年9月15日，原、被告均到場。評估按照第一次現(xiàn)場勘測的。第二次去時確如被告所說的現(xiàn)場好多未見，包括大門和列入爭議項目的內(nèi)部搭建，材料也沒有了。本院認為，本案在評估單位評估過程中，雖第二次有部分裝修和添附未見，但由于系爭租賃房屋因減量化和違章需拆除，并不排除已被拆除的可能。被告稱可能系實際使用人的裝修、添附，但未能提供相關(guān)證據(jù)予以佐證。本院采信上述裝修和添附為原告進行。自用辦公室室外樓梯利用被告部分本院酌情扣除一半價格計2,475元。
　　上述裝修和添附的處理，從合同效力、有無合法手續(xù)及過錯責任進行考慮。評估報告上的裝修和添附中，部分為改擴建項目。改擴建項目為：大門口門衛(wèi)室及衛(wèi)生間7,816.34元；自用辦公室29,522.80元(扣除2,475元)；2號車間夾層298,564.58元；6號車間夾層搭建147,522.21元；西門口簡易工棚18,468元；西面一層廠房內(nèi)裝修工程34,974.91元；北側(cè)廠房內(nèi)搭建工程100,640.38元。其余部分為裝飾裝修部分。對于裝修部分，由雙方按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。本案導(dǎo)致合同無效的主要原因系租賃房屋沒有產(chǎn)權(quán)證也沒有建設(shè)規(guī)劃許可證；而原告作為承租人，未做到審慎的注意義務(wù)，在沒有看到原告提供產(chǎn)權(quán)證也沒有建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下，進行裝飾裝修，也有一定過錯，故被告作為出租人應(yīng)承擔70%的過錯責任計319,050.38元，原告承擔30%的過錯責任計136,735.88元。對于改擴建部分，原告在擴建前應(yīng)該辦理合法建設(shè)手續(xù)的，但原告未辦理，該擴建造價費用由原告承擔70%的過錯責任計444,523.95元，被告承擔30%的過錯責任計190,510.27元。
　　爭議焦點2，原告是否應(yīng)當承擔占用使用費。原告認為，原告已經(jīng)足夠支付占用使用費；且2017年5月25日，有關(guān)部門發(fā)出限期拆除通知書后，廠房已經(jīng)不具備使用條件，原告已經(jīng)返還房屋，不應(yīng)當再支付占用使用費。被告認為，原告至系爭租賃廠房拆除未返還房屋，應(yīng)當承擔至拆除日止的占用使用費，但鑒于被告曾承諾對原告轉(zhuǎn)租的五戶承租戶租賃的房屋同意計算至租金支付截止日，故分別計算的占用使用費，法院應(yīng)予支持。本院認為，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案中，雖有關(guān)部門在2017年5月25日曾通知要求系爭廠房做好搬離的工作，但實際系爭租賃廠房最后搬離日期為2017年9月10日，也意味著有關(guān)可以返還租賃廠房的日期最早也在2017年9月10日。故對于原告應(yīng)承擔的占用使用費可計算至2017年9月10日止。五戶承租戶租賃的房屋被告同意計算至租金支付截止日，本院予以認可。故原告應(yīng)當承擔的占用使用費合計為1,116,355元。
　　對于原告主張要求被告返還保證金200,000元的請求，于法無悖，本院予以支持。對于原告主張的居間費400,000元，首先原告未提供足夠依據(jù)證明該支付的款項為居間費用；其次，該費用如何支付，也為原告轉(zhuǎn)租過程中自愿承擔的相關(guān)費用，與原、被告之間的租賃合同無直接關(guān)聯(lián)性，故本院不予支持。對于被告提出的逾期付款利息的主張，鑒于合同無效，被告的該請求本院亦不予支持。對于被告主張的超面積部分的占用使用費，雙方在本院調(diào)解時均確認已經(jīng)支付至2017年2月底，被告主張100,000元每年的標準也低于雙方合同約定的價格，本院予以認可，自2017年3月1日至2017年9月10日期間，該部分的占用使用費應(yīng)為52,877元。對于被告主張的代付的水電費，于法無悖，本院予以支持。對于被告主張的向第三人支付的押金，應(yīng)由第三人主張，與被告無關(guān)。對于被告主張的廠房設(shè)備損失，主要是由于系爭租賃廠房違章被拆除造成，其要求原告承擔，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條和《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條、第十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司與被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司于2016年4月19日簽訂的《租賃合同》無效；
　　二、被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司保證金200,000元；
　　三、被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司裝修和添附物損失510,303.15元；
　　四、原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司占用使用費合計1,169,232元；
　　五、原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司水費10,469元；
　　六、原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司電費19,229.5元；
　　七、駁回原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請求；
　　八、駁回被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司的其余反訴請求。
　　本訴案件受理費人民幣11,400元；反訴案件受理8,856.50元，均由原、被告各半負擔。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　　?br/>　　

審判員：屠朝輝

書記員：張??英