原告(反訴被告)：上海家仕摩貿(mào)易有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：張金明，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：曹國華，上海市申中律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：張某某，男。
　　被告(反訴原告)：上海網(wǎng)魚襄北互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：錢子洋，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李曼藺，上海君瀾事務所律師。
　　原告上海家仕摩貿(mào)易有限公司(以下簡稱“家仕摩公司”)與被告上海網(wǎng)魚襄北互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務有限公司(以下簡稱“網(wǎng)魚公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，被告網(wǎng)魚公司提起反訴，本院受理后與本訴合并審理。本案依法適用簡易程序，并于2018年11月7日公開開庭進行了審理。除被告法定代表人未到庭外，其余當事人及其委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　家仕摩公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告履行2015年11月9日簽訂的房屋租賃合同到2023年3月14日止；2.判令被告支付原告自2018年6月15日至2018年12月15日租賃費(二個季度共計6個月)，共計842,490元。事實和理由：家仕摩公司與網(wǎng)魚公司于2015年11月9日簽訂房屋租賃合同，約定家仕摩公司將上海市陜西南路XXX號底層，建筑面積650平方米(不包括門廳及101室)，總計使用面積493平方米的房產(chǎn)(以下簡稱“系爭房屋”)轉(zhuǎn)租給網(wǎng)魚公司，用途為商業(yè)。租賃期限自2013年3月15日至2023年3月14日止，首月租金112,500元(按照合同約定遞增)。嗣后，網(wǎng)魚公司按約支付租賃費用，但自2018年6月15日起，網(wǎng)魚公司未能如約支付租賃費用。此后，家仕摩公司還獲悉，網(wǎng)魚公司于2018年8月28日與系爭房屋產(chǎn)權人上海包裝科學研究所(以下簡稱“包裝科研所”)簽訂租賃合同。家仕摩公司多次與網(wǎng)魚公司協(xié)商此事，但網(wǎng)魚公司以各種理由推諉。家仕摩與網(wǎng)魚公司簽訂的租賃合同合法有效，網(wǎng)魚公司不支付租賃費用違反了協(xié)議約定，故家仕摩公司提起上述訴請。
　　網(wǎng)魚公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。雙方于2015年11月9日簽訂的房屋租賃合同已于2018年7月31日到期。家仕摩公司與系爭房屋產(chǎn)權人之間的租賃合同已于2018年7月31日到期，且雙方未再簽訂有效的租賃合同，故網(wǎng)魚公司要求確認超出部分無效，即自2018年8月1日到2023年3月14日的部分無效。家仕摩公司在明知沒有租賃合同的情況下，仍然超越權限租賃給網(wǎng)魚公司，構成了對網(wǎng)魚的欺詐。同意支付2018年6月15日到2018年7月31日的租金，其余不同意支付，因為家仕摩公司在2018年8月1日后沒有轉(zhuǎn)租權。
　　網(wǎng)魚公司向本院提出反訴訴訟請求：1.確認反訴原、被告就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》自2018年8月1日至2023年3月14日的部分無效；2.判令反訴被告返還反訴原告保證金450,000元。事實與理由：2013年3月15日，家仕摩公司與案外人上海網(wǎng)魚網(wǎng)絡發(fā)展有限公司(以下簡稱“網(wǎng)魚網(wǎng)絡公司”)簽訂《房屋租賃合同》[以下簡稱轉(zhuǎn)租合同(一)]，約定家仕摩公司將系爭房屋(建筑面積650平方米，使用面積493平方米)轉(zhuǎn)租給網(wǎng)魚網(wǎng)絡公司，用于經(jīng)營網(wǎng)吧。租賃期限為8年，自2013年3月15日至2021年3月14日止。2015年10月22日，網(wǎng)魚網(wǎng)絡公司將其持有的網(wǎng)魚公司全部股權轉(zhuǎn)讓給錢子洋(現(xiàn)為網(wǎng)魚公司的法定代表人)。后，錢子洋多次找家仕摩公司協(xié)商房屋租賃合同主體變更事宜，家仕摩公司稱其與系爭房屋產(chǎn)權人的租賃合同[以下簡稱租賃合同(一)]簽訂至2023年3月15日，希望與網(wǎng)魚公司延長租賃期限。嗣后，家仕摩公司與網(wǎng)魚公司于2015年11月9日簽訂《房屋租賃合同》[以下簡稱轉(zhuǎn)租合同(二)]，約定租賃期限為十年，自2013年3月15日起至2023年3月14日止。根據(jù)網(wǎng)魚網(wǎng)絡公司與錢子洋簽訂的《股權轉(zhuǎn)讓合同》，網(wǎng)魚網(wǎng)絡公司將轉(zhuǎn)租合同(一)中的履約保證金45萬元權益轉(zhuǎn)讓給錢子洋，該保證金轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)租合同(二)的履約保證金。嗣后，網(wǎng)魚公司依約使用系爭房屋并支付租金。2018年5月中旬，包裝科研所向網(wǎng)魚公司發(fā)送《告知書》，聲明其與家仕摩公司的租賃合同將于2018年7月31日到期，且不再續(xù)約。網(wǎng)魚公司遂聯(lián)系家仕摩公司，家仕摩公司才表示，租賃合同到期日為2018年7月31日，但其可以交涉續(xù)租事宜。但直至2018年8月，家仕摩公司仍未能與包裝科研所續(xù)簽租賃合同。嗣后，網(wǎng)魚公司聯(lián)系包裝科研所，雙方于2018年8月28日簽訂了新的房屋租賃合同[以下簡稱租賃合同(二)]。因轉(zhuǎn)租合同(二)已于2018年7月31日履行完畢，家仕摩公司應當按照約定向網(wǎng)魚公司返還45萬元保證金。故網(wǎng)魚公司提起上述反訴訴請。
　　家仕摩公司辯稱，不同意反訴訴請。2015年反訴原、被告簽訂的合同合法有效，且履行至今。現(xiàn)因系爭房屋產(chǎn)權人發(fā)函給反訴原、被告，稱租賃期限屆滿，網(wǎng)魚公司要求解除合同。據(jù)家仕摩公司所知，網(wǎng)魚公司與包裝科研所簽訂了租賃合同，家仕摩公司并無過錯，與網(wǎng)魚公司沒有矛盾。確認收到網(wǎng)魚公司45萬元保證金。
　　本院認定事實如下：案外人包裝科研所系上海市陜西南路XXX號房屋的所有權人。
　　2008年6月30日，家仕摩公司(乙方、承租方)與包裝科研所(甲方、出租方)簽訂房屋租賃合同(一)，約定甲方將系爭房屋出租給乙方使用，租賃期限自2008年8月1日起至2018年7月31日止。租賃期滿，甲方有權收回全部出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前的二個月向甲方提出書面意向，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。該房屋月租費用為58,000元。此月租費用涵蓋乙方對門楣、門廳兩側(cè)墻、走道南側(cè)墻的使用費。該房屋月租用費五年內(nèi)不變。乙方必須在每月5日前支付當月租用費。該合同還約定了轉(zhuǎn)租、解除、違約責任、爭議解決等條款。
　　2013年3月1日，家仕摩公司(乙方)與包裝科研所(甲方)簽訂《轉(zhuǎn)租同意書》，約定：1.甲方同意乙方將其陜西南路XXX號底層(建筑面積650㎡，不包括門廳及101室)轉(zhuǎn)租第三方。(租期最長至2023年3月15日)2.乙方將按租賃合同約定，履行義務，確保第三方在轉(zhuǎn)租期內(nèi)遵守有關法律法規(guī)，依照租賃合同和安全協(xié)議，安全使用陜西南路XXX號底層。3.乙方與第三方簽訂的租賃合同應送甲方備案。乙方與第三方簽訂租賃合同應涵蓋甲乙雙方所簽訂的租賃合同的內(nèi)容，如有逾越，甲方不予認可、不承擔責任。4.甲乙雙方同意如發(fā)生本書未及事宜，另行協(xié)商解決。
　　2013年3月，家仕摩公司(出租方、甲方)與網(wǎng)魚網(wǎng)絡公司(承租方、乙方)簽訂租轉(zhuǎn)租合同(一)，約定甲方同意將系爭房屋出租給乙方使用，租賃用途為商用。租賃年度期限為八年，自2013年3月15日起至2021年3月14日止。甲方交房予乙方時，該租賃房屋處于建筑毛坯狀態(tài)。第一、二年月租金為112,500元；第三、四年月租金126,500元；第五、六年月租金140,415元；第七、八年月租金154,456.5元。保證金450,000元。
　　審理中，網(wǎng)魚公司稱，轉(zhuǎn)租合同(一)簽訂后，網(wǎng)魚網(wǎng)絡公司將網(wǎng)魚公司的股權全部轉(zhuǎn)讓給錢子洋(網(wǎng)魚公司的法定代表人)。
　　2015年11月9日，家仕摩公司(出租方、甲方)與網(wǎng)魚公司(承租方、乙方)重新簽訂轉(zhuǎn)租合同(二)，約定甲方同意將系爭房屋出租給乙方使用，租賃用途為商用。如甲方并非該房產(chǎn)所有權利人，則甲方應保證其享有該房屋的轉(zhuǎn)租權并將相關可轉(zhuǎn)租的證明文件交予乙方并作為本合同附件。租賃期限為十年，自2013年3月15日起至2023年3月14日止。雙方確認：租賃期限內(nèi)，乙方承租房屋范圍(區(qū)域)內(nèi)的月租金為112,500元。甲、乙雙方約定，在租賃期內(nèi)，該房屋的租金標準如下：第一、二年月租金112,500元；第三、四年月租金126,500元；第五、六年月租金140,415元；第七、八年月租金154,456.50元；第九、十年月租金162,179.30元。乙方支付租金的方式如下：經(jīng)協(xié)商乙方愿意將第四、第五年度的租金一次性支付給甲方，因此第四、第五年租金標準將不再上浮，具體為第四年度租金為1,350,000元，第五年度租金為1,516,482元，本合同簽訂之日預付第四年度部分租金700,000元，2016年3月5日支付第四、第五年度剩余租金2,166,482元。2017年3月15日-2023年3月14日的租金按照本合同第三條第2款的標準以及進度支付(押金已付)，若在2017年3月15日時雙方對支付方式能夠協(xié)商變更為一年一付的，折扣比例不低于90%。每次支付期到期應提前10天支付下一期房租。確保該房屋及附屬設施安全完好無損及租賃期限內(nèi)相關費用的如期結(jié)算，乙方同意于本合同簽訂后7個工作日內(nèi)向甲方支付保證金450,000元，作為乙方履行本合同義務的保證金，同時甲方應提供合法收據(jù)，每兩年租金遞增后乙方應在租金遞增的當月將補足保證金和當月的房租同時支付，同時甲方應補足合法收據(jù)。甲方應于雙方終止租賃關系，且乙方已按約交付房屋，并付清所有應付費用后三個工作日內(nèi)將保證金返還給乙方。甲方同意乙方可根據(jù)經(jīng)營需要，在不影響房屋主體結(jié)構及承重的前提下，對該房屋進行必要的裝修裝潢、設備添置。本合同簽署后，甲方與網(wǎng)魚網(wǎng)絡公司簽署的轉(zhuǎn)租合同(一)提前終止，甲方、乙方、網(wǎng)魚網(wǎng)絡公司三方簽署《提前終止〈房屋租賃合同〉協(xié)議書》，作為本合同的一部分。嗣后，網(wǎng)魚公司按約支付租金至2018年6月14日。審理中，家仕摩公司、網(wǎng)魚公司均確認家仕摩公司收到網(wǎng)魚公司的保證金450,000元。
　　2018年5月，包裝科研所告知網(wǎng)魚公司，包裝科研所與家仕摩公司簽訂的租賃合同(一)將于2018年7月31日到期，包裝科研所決定不再續(xù)簽。
　　2018年10月，家仕摩公司起訴至本院[案號：(2018)滬0104民初23063號]，要求包裝科研所繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租同意書，房屋租賃合同到2023年3月15日止。在該案審理中，家仕摩公司及包裝科研所均確認，2018年7月31日之后，家仕摩公司先后兩次向包裝科研所支付租金，均被包裝科研所退回，此后家仕摩公司未再向包裝科研所支付租金。
　　審理中，家仕摩公司、網(wǎng)魚公司均確認，網(wǎng)魚公司已于2018年8月28日與包裝科研所就系爭房屋簽訂租賃合同(二)，現(xiàn)系爭房屋由網(wǎng)魚公司繼續(xù)使用。但是，網(wǎng)魚公司拒絕提供該租賃合同。
　　以上事實，除原、被告庭審陳述外，另有上海市房地產(chǎn)權證、房屋租賃合同、轉(zhuǎn)租同意書、告知書、(2018)滬0104民初23063號庭審筆錄等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　審理中，家仕摩公司稱，根據(jù)轉(zhuǎn)租同意書之約定，“包裝科研所同意家仕摩公司將其陜西南路XXX號底層轉(zhuǎn)租第三方(租期最長至2023年3月15日)”，故應推定雙方以《轉(zhuǎn)租同意書》的形式，延長租賃期限至2023年3月15日。網(wǎng)魚公司認為，轉(zhuǎn)租合同(二)應以租賃合同(一)為基礎，不得超過剩余租賃期限，故超出部分無效。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定無效。本案中，家仕摩公司與包裝科研所簽訂的租賃合同(一)約定的租賃期自2008年8月1日起至2018年7月31日止，但家仕摩與網(wǎng)魚公司簽訂的轉(zhuǎn)租合同(二)約定的租賃期自2013年3月15日至2023年3月14日止。審理中，家仕摩公司稱其與包裝科研所以《轉(zhuǎn)租同意書》的形式，延長租賃期限至2023年3月15日。網(wǎng)魚公司認為，轉(zhuǎn)租合同(二)應以租賃合同(一)為基礎，不得超過剩余租賃期限，故超出部分無效。本院認為，結(jié)合租賃合同(一)約定，若續(xù)租需重新簽訂租賃合同，現(xiàn)轉(zhuǎn)租同意書中“租期最長至2023年3月15日”，對于租賃到期日的約定并不明確。法律規(guī)定，當事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。原告僅憑轉(zhuǎn)租同意書，不足以推定家仕摩公司與包裝科研所就延長租賃期限之約定達成一致，故就家仕摩公司關于租賃期限已延長至2023年3月15日之意見，本院難以采信。據(jù)此，家仕摩公司雖取得了包裝科研所的轉(zhuǎn)租同意書，但其與網(wǎng)魚公司于2015年11月9日所簽訂的轉(zhuǎn)租期限超過剩余租賃期限，網(wǎng)魚公司要求確認轉(zhuǎn)租合同(二)自2018年8月1日起至2023年3月14日止的約定無效之訴訟請求，本院予以支持，原告要求被告履行轉(zhuǎn)租合同(二)至2023年3月14日止之訴訟請求，本院不予支持。
　　合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。網(wǎng)魚公司作為次承租人應當按照轉(zhuǎn)租合同(二)關于租金支付之約定，及時、足額支付租金?，F(xiàn)網(wǎng)魚公司僅支付租金至2018年6月14日，其當庭表示同意支付2018年6月15日至2018年7月31日的租金，于法不悖，本院予以支持。關于2018年8月1日起至2018年12月15日期間的租金，如前所述，因轉(zhuǎn)租合同(二)部分無效，且包裝科研所拒絕收取家仕摩公司支付的2018年8月1日起的租金，家仕摩公司要求網(wǎng)魚公司再行向其支付2018年8月1日起至2018年12月15日的租金，并無依據(jù)，本院不予支持。
　　關于保證金，轉(zhuǎn)租合同(二)約定，甲方(即家仕摩公司)應于雙方終止租賃關系，且乙方(即網(wǎng)魚公司)已按約交付房屋，并付清所有應付費用后三個工作日內(nèi)將保證金返還給乙方。審理中，家仕摩公司確認收到網(wǎng)魚公司保證金450,000元。同時，如前所述，轉(zhuǎn)租合同(二)中關于2018年8月1日起至2023年3月14日止的約定無效，現(xiàn)網(wǎng)魚公司基于其與包裝科研所簽訂的租賃合同繼續(xù)使用系爭房屋，無需再向家仕摩公司返還系爭房屋，故網(wǎng)魚公司要求家仕摩返還保證金之訴訟請求，本院予以支持。
　　依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十六條、第六十條第一款、第七十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，判決如下：
　　一、上海網(wǎng)魚襄北互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海家仕摩貿(mào)易有限公司支付2018年6月15日至2018年7月31日的租金215,303元；
　　二、確認上海家仕摩貿(mào)易有限公司與上海網(wǎng)魚襄北互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務有限公司就上海市徐匯區(qū)陜西南路XXX號底層簽訂的《房屋租賃合同》中，自2018年8月1日起至2023年3月14日止的約定無效；
　　三、上海家仕摩貿(mào)易有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海網(wǎng)魚襄北互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務有限公司返還保證金450,000元；
　　四、駁回上海家仕摩貿(mào)易有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費80元，減半收取計40元，由上海家仕摩貿(mào)易有限公司負擔；反訴案件受理費4,065元，由上海家仕摩貿(mào)易有限公司負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。　

審判員：李嶔操

書記員：金??雯