原告(本訴被告)：上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：許健康，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：汪俊，北京市中倫(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李響，北京市中倫(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：于海全，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省凌源市。
　　委托訴訟代理人：李茂，上海天聞世代律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱康某公司)訴被告(反訴原告)于海全房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員黃卉獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)委托訴訟代理人汪俊、被告(反訴原告)委托訴訟代理人李茂到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告康某公司向本院提出訴訟請求：一、確認(rèn)原、被告簽訂的《寶某城市廣場商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年5月6日解除；二、判令被告向原告支付2016年10月1日至2017年5月6日期間的租金56,252.79元(按10,573.07元/月計算)及逾期付款違約金11,277.86元(以11,914.11元為基數(shù)，自2016年7月19日起算；以31,719.21元為基數(shù)，自2016年12月25日起算；以12,619.47元為基數(shù)，自2017年3月25日起算；均按日千分之一暫計算至2017年6月30日，實(shí)際計至租金付清之日止)；三、被告向原告支付房屋占有使用費(fèi)11,277.94元(自2017年5月6日至2017年5月21日，按租金的兩倍即21,146.14元/月計算)；四、被告向原告支付合同解除違約金23,260.74元；五、被告向原告支付逾期辦理證照等注銷或遷出手續(xù)的違約金17,621.78元(自2017年6月6日暫計至2017年6月30日，按租金的兩倍即21,146.14元/月計算，實(shí)際計至證照注銷或遷出之日止)。審理中原告明確第五項(xiàng)訴請為被告向原告支付逾期辦理證照等注銷或遷出手續(xù)的違約金107,845.30元(自2017年6月6日至2017年11月8日，按租金的兩倍即21,146.14元/月計算)。
　　事實(shí)和理由：2016年7月5日，原、被告簽訂了《寶某城市廣場商鋪?zhàn)赓U合同》，約定被告承租原告名下位于上海市嘉定區(qū)阿克蘇路XXX號嘉定寶某城市廣場第1層編號為M1-1F-1083、1085的商鋪(以下簡稱系爭商鋪)，租賃面積為73.17平方米，租賃期限為三個租賃年度，租賃起始日自廣場統(tǒng)一開業(yè)日或租賃場所實(shí)際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準(zhǔn))開始計算，第一個租賃年度的月租金為10,573.07元，租金按自然季度支付，被告應(yīng)于每個自然季度末月的25日或之前向原告支付下一個自然季度的租金。此外，合同還對履約保證金、逾期付款違約金、合同解除違約金等違約責(zé)任以及合同的解除、占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了明確的約定。合同簽訂后，原告向被告交付了租賃場所。2017年10月1日，嘉定寶某城市廣場與租賃場所同時開業(yè)。租賃期限內(nèi)，原告及物業(yè)管理公司上海華瞻商業(yè)管理有限公司(以下簡稱華瞻公司)多次向被告催繳租金，被告均未予支付。2017年5月2日，原告向被告發(fā)出《解約函》，通知被告自2017年5月6日起雙方簽署的商鋪?zhàn)赓U合同解除，要求被告支付租金、逾期付款違約金等費(fèi)用并返還租賃場所。2017年5月21日，被告將租賃場所返還給原告。2017年11月8日，被告將注冊在租賃場所的執(zhí)照注銷。原告認(rèn)為被告拒不支付租金等行為已構(gòu)成根本違約，故訴至法院，要求判如所請。
　　被告于海全辯稱，原告未能交付合格的商鋪，又未能及時對商鋪進(jìn)行修繕，導(dǎo)致被告產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)損失，且至今未能兌現(xiàn)賠付，原告的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，且給被告造成的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失已遠(yuǎn)超被告未付部分的租金。第一，合同應(yīng)于2017年5月21日解除，原告交付的房屋嚴(yán)重漏水，不符合適租的基本要求，已構(gòu)成根本違約，作為違約方的原告無權(quán)單方解除合同；但基于原告根本違約的事實(shí)，以及其拒絕修繕等其他違約行為，客觀上已經(jīng)造成合同無法繼續(xù)履行，故被告同意于2017年5月21日退還店鋪并解除合同。第二，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，被告行使同時履行抗辯權(quán)、拒付部分租金的行為合法有據(jù)，具體如下：1、原告交付的房屋漏水，且未能及時維修墻體，導(dǎo)致被告店鋪遭遇數(shù)次漏水事故，最嚴(yán)重一次造成107,863元的經(jīng)濟(jì)損失，原告對此進(jìn)行了確認(rèn)卻遲遲未能賠償；2、原告施工過程中損壞了被告店鋪內(nèi)的輕鋼龍骨(裝修)，后被告自行維修產(chǎn)生了23,435元的經(jīng)濟(jì)損失，并且影響了被告的正常營業(yè)，同樣，原告對此進(jìn)行了確認(rèn)卻遲遲不予賠償或解決；3、原告至今仍違約扣留被告已支付的履約保證金29,194.90元。因此，被告拒付部分租金并不構(gòu)成違約，原告的租金主張無事實(shí)和法律依據(jù)。第三，原告無權(quán)主張逾期付款違約金，被告拒付部分租金的行為屬于行使合法抗辯權(quán)，并不構(gòu)成違約；該違約金條款屬于原告預(yù)設(shè)的格式條款，且金額過高，被告的合法抗辯并未給原告造成實(shí)際損失，原告主張違約金沒有事實(shí)和法律依據(jù)，金額也過高而顯失公允。第四，原告無權(quán)主張房屋占有使用費(fèi)。被告于2017年5月21日退還商鋪并解除合同，不存在房屋占有使用費(fèi)；即使合同于2017年5月6日解除，原告于4月28日斷水?dāng)嚯?，被?月3日收到解約通知并于5月21日退出商鋪，被告在斷水?dāng)嚯娗闆r下僅用半個月的時間處理剩余貨物及其他事項(xiàng)已實(shí)屬不易，該時間屬于合理時間；合同解除系原告根本違約所致，短期的貨物出清已給被告造成了巨大損失，因此原告無權(quán)主張房屋占有使用費(fèi)。第五，被告不應(yīng)支付任何合同解除違約金，被告未支付部分租金的行為是對原告交付不合格房屋、未盡及時修繕義務(wù)及賠償義務(wù)的合法抗辯，不屬于違約；相反，合同的解除系被告于2017年5月21日同意并退還店鋪方才生效，因此，原告根本違約而導(dǎo)致的合同解除，其無權(quán)主張違約金；另外，合同中多處約定違約金格式條款，且金額過高，而原告并無任何損失，卻在本案中多處重復(fù)主張，于法無據(jù)，不應(yīng)得到支持。第六，被告不應(yīng)支付逾期注銷證照違約金，證照注銷需要合理的時間，被告一直在積極辦理，且已于2017年11月8日完成注銷；原告利用格式條款多處重復(fù)主張違約金，本案中被告無任何違約行為，且系爭商鋪至今并未出租，原告并無實(shí)際損失，主張違約金沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
　　被告于海全提出反訴請求：一、判令原告賠償因交付商鋪質(zhì)量不合格及施工給被告造成的經(jīng)濟(jì)損失131,298元；二、原告返還被告已支付的履約保證金29,194.90元。事實(shí)和理由：2016年7月5日，原、被告簽訂了《寶某城市廣場商鋪?zhàn)赓U合同》，約定由被告承租原告位于阿克蘇路XXX號嘉定寶某城市廣場的系爭商鋪。合同簽訂后，因原告所交付商鋪存在嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵，短短幾個月內(nèi)竟發(fā)生三次漏水事故，導(dǎo)致被告遭受重大經(jīng)濟(jì)損失，最嚴(yán)重一次給被告造成107,863元的經(jīng)濟(jì)損失。另外，原告在一次施工過程中導(dǎo)致被告店鋪內(nèi)的裝修(輕鋼龍骨)損壞，產(chǎn)生23,435元維修費(fèi)損失，以上事實(shí)及損失均已得到原告的確認(rèn)，但至今未能兌現(xiàn)賠償。鑒于原告一直沒能有效修繕店鋪并賠償損失，以及存在欺詐招商等其他重大違約情形，導(dǎo)致被告確已無法正常經(jīng)營，合同的目的亦無法實(shí)現(xiàn)，故被告于2017年5月21日同意解除合同并退還店鋪，但原告卻扣留被告已支付的履約保證金29,194.90元至今未予退還。
　　原告康某公司辯稱，不同意于海全的反訴請求，系爭商鋪不存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，2016年10月18日的漏水是由于店鋪“天空之城”現(xiàn)場施工地面積水造成，相應(yīng)損失應(yīng)由“天空之城”承擔(dān)，原告對此無任何責(zé)任。被告所列損失清單是其倉庫內(nèi)的全部衣物，而僅有少數(shù)因漏水受到影響，故對損失金額不予認(rèn)可。被告所主張的維修費(fèi)損失缺乏事實(shí)依據(jù)，原告在施工前取得被告同意而進(jìn)行維修，事實(shí)上施工僅造成了約1平方米的物品損壞，而被告卻要求賠償整個屋頂?shù)膿p失，故原告不予認(rèn)可。原告從未就招商向被告進(jìn)行任何的承諾，不存在招商欺詐和違約行為。根據(jù)租賃合同的約定，因被告違約導(dǎo)致合同提前解除，原告有權(quán)沒收履約保證金，被告拖欠物業(yè)費(fèi)、租金已構(gòu)成根本違約，無權(quán)要求返還。
　　審理中，雙方對于下列事實(shí)均沒有爭議：
　　一、2016年7月5日，于海全(乙方)與康某公司(甲方)就位于上海市嘉定區(qū)阿克蘇路XXX號嘉定寶某城市廣場第1層編號為M1-1F-1083、1085的商鋪簽訂《寶某城市廣場商鋪?zhàn)赓U合同》，其中約定：1.2條：租賃面積暫計73.17平方米。具體面積以甲方交付的租賃場所實(shí)際面積為準(zhǔn)?！?.1條：雙方約定的租賃期限為三個租賃年度，自租賃起始日起算。本合同所稱“租賃年度”，均系指自租賃起始日起向后推算，每滿十二月為一個租賃年度；本合同所稱“租賃月度”，均系指自租賃起始日起向后推算，每滿一個月為一個租賃月度。3.2條：租賃起始日按第3.4條約定的最遲開業(yè)日或乙方租賃場所實(shí)際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準(zhǔn))開始計算。3.3條：雙方約定的租賃場所交付日為2016年7月15日(以下簡稱“約定交付日”)。乙方同意，甲方可根據(jù)實(shí)際工程狀況對約定交付日作提前或延后的調(diào)整，調(diào)整后的交付日為新的約定交付日。交付時，租賃場所應(yīng)達(dá)到的交付條件為：按本合同附件2所述的交付條件。3.4條：乙方租賃場所開業(yè)日為租賃場所開始對外營業(yè)之日。乙方租賃場所開業(yè)日最遲不得遲于如下日期：該廣場的統(tǒng)一開業(yè)日(暫定為2016年9月23日。如遇特殊情況，甲方有權(quán)調(diào)整統(tǒng)一開業(yè)日。如甲方另行書面通知同意開業(yè)日的，則以該書面通知為準(zhǔn)，但甲方應(yīng)至少提前一個月書面通知乙方)。3.5條：若非甲方原因，乙方租賃場所未能在最遲開業(yè)日之前正式對外營業(yè)，除仍應(yīng)支付租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用外，乙方每逾期一日應(yīng)按照本合同約定的最后一個租賃年度日保底租金2倍的金額作為違約金?！?.6條：甲方同意給予乙方45天的裝修期，該裝修期為自租賃場所約定交付日起至合同約定的乙方租賃場所最遲開業(yè)日之前一日的期間。除因甲方原因?qū)е掠馄诮桓痘蛴馄谘b修而裝修期予以相應(yīng)順延的外，該裝修期不因其他原因而延期。3.6.1條：裝修期內(nèi)，乙方應(yīng)按約定承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用：裝修期內(nèi)，乙方應(yīng)自行承擔(dān)并向物業(yè)管理公司支付裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、水電等公用事業(yè)費(fèi)；裝修保證金可在乙方租賃場所裝修完畢且無任何違約行為后向物業(yè)管理公司申請退還，經(jīng)物業(yè)管理公司確認(rèn)無誤后三十日內(nèi)將裝修保證金無息退還乙方。乙方亦可向物業(yè)管理公司申請用該裝修保證金抵減乙方在租賃期間應(yīng)付的其他費(fèi)用。除此之外，乙方還應(yīng)向物業(yè)管理公司支付第C、D項(xiàng)費(fèi)用：C.整體開業(yè)前裝修期管理費(fèi)1,463.40元；D.其他費(fèi)用(《商戶手冊》等20元；滅火器租用費(fèi)押金150元/個、租金100元/個，可自備；施工人員出入證押金50元/人、工本費(fèi)15元/人)?！?.1.1條：除非本合同另有約定，租賃起始日即為租金起計日，自租金起計日開始計算租金。4.1.2條：租金標(biāo)準(zhǔn)：第一年為144.50元/㎡/月，月租金額10,573.07元，年租金額126,876.78元；第二年為144.50元/㎡/月，月租金額10,573.07元，年租金額126,876.78元；第三年為158.95元/㎡/月，月租金額11,630.37元，年租金額139,564.46元。4.2.1條：乙方應(yīng)按照租賃面積向物業(yè)管理公司支付綜合物業(yè)管理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為55元/㎡/月，該費(fèi)用包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)用、統(tǒng)一營業(yè)時間內(nèi)的中央空調(diào)使用費(fèi)?！?.4.1條：乙方應(yīng)按自然季度為一期支付租金。如乙方應(yīng)付的首期或末期租金為非完整自然季度的，則按乙方檔期實(shí)際月數(shù)的月標(biāo)準(zhǔn)租金及按未滿月的實(shí)際使用天數(shù)的日租金支付。日租金=當(dāng)月標(biāo)準(zhǔn)租金/當(dāng)月日歷天數(shù)。租賃起始日首個自然季度租金自預(yù)付租金中抵扣，其差額部分由乙方于租賃起始日起五日內(nèi)一次性向甲方補(bǔ)足。4.4.2條：乙方應(yīng)于每個自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一個自然季度的租金，如遇法定節(jié)假日可順延至法定節(jié)假日的次日(詳見每次的付款通知書)，甲方收到乙方支付的每一期租金后應(yīng)向乙方開具當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門認(rèn)可之租賃房屋的合法發(fā)票。4.4.3條：雙方同意若本條款約定的內(nèi)容與本合同第4.1.2條的約定不一致的，則以本條款約定內(nèi)容為準(zhǔn)：第一個租賃年度期間的租金支付不適用本合同第4.1.2條的約定，乙方在第一個租賃年度的租金自租賃起始日起1個租賃月度屆滿后之次日起繳交，乙方每月應(yīng)繳交的租金為10,573.07元；……自第一個租賃年度開始，乙方按照本合同第4.1.2條約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付租金。4.4.4條：乙方應(yīng)于本合同生效之日起十五日內(nèi)，向甲方預(yù)付31,719.30元租金(以下簡稱預(yù)付租金，該預(yù)付租金的金額不得低于本合同第4.1.2條約定的第1個租賃年度兩個完整月的租金之和)，該預(yù)付租金可逐筆抵減租賃起始日后的應(yīng)付租金，直至全部抵減完畢?！?.5.1條：乙方應(yīng)按自然季度為一期支付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如乙方應(yīng)付的首期或末期綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)為非完整自然季度的，則按乙方當(dāng)期實(shí)際月數(shù)的月標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及按未滿月的實(shí)際使用天數(shù)的日綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付。日綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)=當(dāng)月標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)/當(dāng)月日歷天數(shù)。……4.5.3條：乙方應(yīng)于本合同生效之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)管理公司預(yù)付12,073.05元綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)(以下簡稱預(yù)付管理費(fèi)，該預(yù)付管理費(fèi)的金額不得低于本合同第4.2.1條約定的兩個完整月的綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)之和)，該預(yù)付管理費(fèi)可逐筆抵減租賃起始日后的應(yīng)付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)，直至全部抵減完畢?！?.7條：根據(jù)本合同的規(guī)定，如乙方逾期支付履約保證金、預(yù)付租金、預(yù)付管理費(fèi)、裝修保證金、租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他乙方應(yīng)向甲方或物業(yè)管理公司支付的費(fèi)用(包括但不限于利息、違約金、賠償金等)，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方或物業(yè)管理公司支付應(yīng)付未付款項(xiàng)的千分之五作為違約金。若乙方延遲達(dá)30日且經(jīng)甲方書面催告后仍不予支付或補(bǔ)交上述款項(xiàng)的，甲方有權(quán)解除合同。……5.1條：為保證乙方嚴(yán)格充分地履行本合同的所有條款，乙方應(yīng)在簽訂本合同生效后5日內(nèi)向甲方支付29,194.90元作為履約保證金(該履約保證金不得低于本合同第4.1.2條約定的最后一個租賃年度的兩個完整月的租金及本合同第4.2.1條約定的兩個完整月的綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)的金額之和)。如甲方在簽訂本合同后5日內(nèi)未收到履約保證金，經(jīng)催告后5日內(nèi)仍未繳納的，甲方有權(quán)解除本合同并將租賃場所另租他人，乙方應(yīng)承擔(dān)導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任。5.2條：履約保證金在整個租賃期限內(nèi)由甲方保管，甲方無須向乙方支付該保證金的利息。在租賃期限內(nèi)，乙方不得要求以履約保證金沖抵租金或其他未付款項(xiàng)。本合同非因乙方違約而終止時，甲方應(yīng)根據(jù)乙方申請在乙方完成如下所有事項(xiàng)后三十日內(nèi)將履約保證金或其余額(如扣除或沖抵)無息退還給乙方：(1)乙方應(yīng)于本合同終止后五日內(nèi)結(jié)清所有應(yīng)付費(fèi)用(此時履約保證金可沖抵乙方未付費(fèi)用，不足部分由乙方補(bǔ)足)，并按本合同約定退還租賃場所；(2)乙方應(yīng)于本合同終止后三十日內(nèi)辦理完畢以租賃場所為注冊地址的所有執(zhí)照、批準(zhǔn)或許可證的注銷或變更地址手續(xù)。5.3條：任何因乙方違約導(dǎo)致甲方提前解除本合同的，甲方有權(quán)在提前解除合同時，沒收該履約保證金而不予退還。5.4條：為保證乙方遵守物業(yè)管理公司對租賃場所統(tǒng)一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日內(nèi)向甲方或物業(yè)管理公司繳納質(zhì)量保證金共計3,000元，作為乙方對商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、守法經(jīng)營之擔(dān)保。……本合同終止后，若乙方無任何違約行為，甲方或物業(yè)管理公司應(yīng)在90日內(nèi)將質(zhì)量保證金無息退還給乙方?！?.5條：乙方同意，若甲方在交付時存在一定瑕疵，但不影響乙方進(jìn)場開始裝修的，則應(yīng)視為租賃場所符合交付條件，乙方應(yīng)按本合同的約定辦理租賃場所交接手續(xù)并簽署《租賃場所交付確認(rèn)書》，而甲方應(yīng)在交付后繼續(xù)對上述瑕疵予以修補(bǔ)和完善，且甲方的修復(fù)完善工作不得影響乙方正常裝修進(jìn)展，否則乙方的裝修期、租賃起始日、租賃期限相應(yīng)順延?！?.7條：雙方特別同意，如乙方已實(shí)際進(jìn)場開始或準(zhǔn)備開始租賃場所的裝修，或乙方已實(shí)際接收租賃場所的，則應(yīng)視為租賃場所已交付，但甲方仍應(yīng)履行本合同第7.5條的義務(wù)。8.1條：……因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苓M(jìn)場裝修的，本合同約定的裝修期、租金起計日相應(yīng)順延。……10.1條：租賃場所開業(yè)前，乙方需自行取得并向甲方或經(jīng)營管理有限公司出示所有與其經(jīng)營范圍和商品、商號及經(jīng)營商品商標(biāo)有關(guān)的許可證和其他證書，包括但不限于營業(yè)執(zhí)照等證件。甲方應(yīng)協(xié)助向乙方提供辦理上述證件需要甲方提供或出具的相關(guān)文件資料。……甲方未能提供乙方辦理上述證據(jù)有關(guān)的文件資料致使乙方不能及時取得營業(yè)執(zhí)照等證件進(jìn)而影響乙方經(jīng)營的，甲方免收不能營業(yè)期間的租金或租金起計日順延，……10.10條：乙方不得以本合同或物業(yè)管理服務(wù)糾紛或時間或其他任何理由拒絕向甲方或物業(yè)管理公司支付租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他應(yīng)支付的款項(xiàng)，但甲方或物業(yè)管理公司負(fù)有先履行義務(wù)而違反的除外?！?1.1條：甲方負(fù)責(zé)租賃場所的主體結(jié)構(gòu)以及廣場的公共設(shè)施和公共區(qū)域的維護(hù)維修(雙方另有約定的除外)?！粢蚣追皆蛭窗幢竞贤s定履行其維修義務(wù)，在接到乙方報修通知后無正當(dāng)理由仍不履行其維修義務(wù)且影響乙方正常營業(yè)的，則乙方可在書面通知甲方后聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方進(jìn)行維修，由此產(chǎn)生的合理維修費(fèi)用由甲方據(jù)實(shí)承擔(dān)(乙方應(yīng)提供由第三方開具的該等維修費(fèi)用發(fā)票之原件)?！?3.1條：本合同解除或終止后，乙方應(yīng)在本合同解除或終止次日起七日內(nèi)遷出租賃場所，包括撤出在租賃場所內(nèi)的所有人員，搬走租賃場所內(nèi)乙方所添置的可移動物品，結(jié)清應(yīng)付未付的各項(xiàng)費(fèi)用，將租賃場所恢復(fù)原狀，……14.1條：除本合同另有約定外，如發(fā)生以下任何情形之一，均視為乙方根本違約，甲方有權(quán)提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送達(dá)乙方之日起終止：(1)發(fā)生本合同約定的甲方有權(quán)提前解除合同的情形；(2)乙方逾期支付租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他任何應(yīng)付給甲方或物業(yè)管理公司的費(fèi)用的(包括但不限于各項(xiàng)預(yù)付費(fèi)用等)，逾期超過30日未支付，經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司書面催告后仍未支付的；……14.2條：如有第14.1條款的違約情況及本合同其他條款約定的情形發(fā)生，導(dǎo)致甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任，即乙方應(yīng)按本合同第十三條的約定退還租賃場所，且甲方有權(quán)沒收乙方所支付的履約保證金及預(yù)付租金和預(yù)付管理費(fèi)，乙方并應(yīng)按第14.5條的約定向甲方支付合同解除損失賠償金?！?4.5條：雙方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本違約或存在其他嚴(yán)重影響對方利益之行為導(dǎo)致本合同提前終止的，違約方除應(yīng)按本合同其他約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任外，還應(yīng)向守約方承擔(dān)因合同解除所造成的損失即合同解除損失賠償金，該損失賠償金相當(dāng)于本合同第4.1.2條約定的最后一個租賃年度月租金2倍的金額。14.6條：雙方約定，如果一方違約給另一方造成損失，上述損失賠償金不足以彌補(bǔ)守約方損失的，違約方應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)損失足額賠償?shù)呢?zé)任。……17.3條：任何根據(jù)本合同發(fā)往本合同任何一方的通知或其他文件應(yīng)當(dāng)以書面方式，按該方在本合同中列明的地址、傳真號及聯(lián)系人發(fā)送給該方。本合同各方之間依據(jù)本合同進(jìn)行的任何通知應(yīng)當(dāng)在下列所述情況時視為已經(jīng)送達(dá)被通知方：……(2)如以信函方式或特快專遞郵寄，按上述地址投郵后第二日中午12：00，……如前述聯(lián)系方式不準(zhǔn)確或無法有效送達(dá)或一方聯(lián)系方式發(fā)生變更未按前述約定有效通知對方的，則由此而引發(fā)全部責(zé)任和損失均由該方自行全部承擔(dān)，且對方的所有通知均視為已合法送達(dá)。乙方確認(rèn)，租賃期限內(nèi)，租賃場所也是乙方有效通知地址，甲方有權(quán)選擇將本合同項(xiàng)下的通知張貼于租賃場所的門窗或墻面上：該等通知一經(jīng)張貼即視為已經(jīng)向乙方送達(dá)了通知，并為乙方已經(jīng)知悉。在該合同中，于海全在《寶某城市廣場商鋪?zhàn)赓U合同》中約定的地址為“上海市嘉定區(qū)墨玉路XXX號”。
　　二、2016年7月15日，于海全與康某公司簽訂《租賃場所交付確認(rèn)書》，內(nèi)容為：雙方對涉案商鋪進(jìn)行了交接驗(yàn)收。經(jīng)現(xiàn)場核實(shí)確認(rèn)，康某公司交付的租賃場所符合租賃合同及其附件“交付條件”的約定，于海全對此沒有異議；自本確認(rèn)書簽署之日起，康某公司正式移交且于海全正式接收租賃場所。
　　三、于海全共向原告及華瞻公司交付59,485.12元，其中49,000元由原告收取，其余10,485.12元由華瞻公司收??；原告收取的49,000元中29,194.90元為履約保證金，余款19,805.10元為租金。于海全確認(rèn)自2016年10月1日至2017年5月6日期間未付租金數(shù)額為56,252.79元。
　　四、2017年4月6日，康某公司向于海全發(fā)送《催款函》，內(nèi)容為：貴方至今尚拖欠經(jīng)營保證金3,000元，2016年11月1日至2016年12月31日期間之租金11,914.11元，2017年1月1日至2017年3月31日期間之租金31,719.21元，2017年4月1日至2017年6月30日期間之租金31,719.21元，2016年10月1日至2017年6月30日期間之綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)36,219.15元；上述合計114,571.68元，貴方拖欠款項(xiàng)的行為已嚴(yán)重違反了租賃合同的相關(guān)約定，并給我司及物業(yè)管理公司造成了嚴(yán)重?fù)p失。……現(xiàn)我司再次正式函告貴方如下：請于2017年4月11日前繳清所有拖欠費(fèi)用及相應(yīng)的逾期付款違約金，并按租賃合同的約定支付；否則，我司有權(quán)按照租賃合同約定追究貴方的違約責(zé)任，由此造成的一切責(zé)任及損失均由貴方承擔(dān)，并保留追究貴方法律責(zé)任的權(quán)利。該《催款函》于2017年4月7日通過中國郵政EMS送達(dá)至于海全地址，即“上海市嘉定區(qū)墨玉路XXX號”。
　　五、2017年4月26日，康某公司再次向于海全發(fā)送《催款函》，內(nèi)容與4月6日《催款函》基本相同，將支付時間改為“請于2017年4月30日前繳清所有拖欠我司及物業(yè)管理公司的所有款項(xiàng)及相應(yīng)的逾期付款違約金，……”，該函件于次日到達(dá)于海全處。
　　六、2017年5月2日，康某公司向于海全發(fā)送《解約函》，內(nèi)容為：經(jīng)我司及物業(yè)管理公司多次催告，貴方仍拖欠經(jīng)營保證金3000元，部分預(yù)付租金11,914.11元、預(yù)付綜合管理費(fèi)12,073.06元，2017年1月1日至2017年5月5日租金43,997.61元、2017年1月1日至2017年5月5日綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)16,746.49元，合計87,731.26元。貴方拖欠款項(xiàng)的行為已嚴(yán)重違反了租賃合同的相關(guān)約定，并給我司及物業(yè)管理公司造成了嚴(yán)重?fù)p失。另，我司已于2017年4月5日及2017年4月26日發(fā)函催告貴方盡快支付拖欠款項(xiàng)，但至今貴方仍未支付拖欠的款項(xiàng)。為此，根據(jù)租賃合同之相關(guān)約定，現(xiàn)我司正式函告貴方如下：自2017年5月6日起，雙方簽署的租賃合同解除；我司不退還貴方已付未用的履約保證金29,194.90元；貴方應(yīng)于2017年5月12日前，一次性向我司支付欠付的部分預(yù)付之租金11,914.11元及逾期付款之違約金17,215.89元，2017年1月1日起至2017年5月5日期間之租金43,997.61元及逾期付款之違約金23,293.15元，并向我司支付合同解除損失賠償金23,260.74元，合計119,681.50元；貴方應(yīng)于2017年5月12日前，一次性向物業(yè)管理公司支付欠付的預(yù)付之綜合物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)12073.05元及逾期付款之違約金17,445.56元，2017年1月1日至2017年5月5日期間之綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)16,746.49元及逾期付款之違約金8,865.91元，質(zhì)量保證金3,000元及逾期付款違約金4,500元，合計62,630.01元；貴方應(yīng)于2017年5月12日或之前，按租賃合同相關(guān)約定向我司返還商鋪，并應(yīng)于包括2017年6月6日或之前按照租賃合同相關(guān)約定辦理完畢以商鋪為注冊地址的所有執(zhí)照、批準(zhǔn)或許可證之注銷或變更地址手續(xù)等。若逾期返還商鋪的，則貴方應(yīng)向我司支付逾期還房之違約金及逾期占用費(fèi)，屆時我司有權(quán)自行收回商鋪，并且我司還有權(quán)自行處理商鋪之裝修及貴方遺留物品，我司亦保留通過法律途徑追究貴方違約責(zé)任的權(quán)利(包括但不限于賠償我司所有損失)。該《解約函》于2017年5月3日通過中國郵政EMS送達(dá)至于海全地址，即“上海市嘉定區(qū)墨玉路XXX號”。2017年5月14日，康某公司向于海全發(fā)送《關(guān)于清場之通知函》，內(nèi)容為：根據(jù)合同約定，我司將于2017年5月25日上午10時自行進(jìn)入商鋪，處理貴方遺留在商鋪內(nèi)的物品、貨品，以便收回商鋪；同時，由此產(chǎn)生的清理、拆除、還原等費(fèi)用及相關(guān)損失均由貴方承擔(dān)。該《關(guān)于清場之通知函》于次日通過中國郵政EMS送達(dá)至于海全處。
　　七、2017年5月21日，于海全搬離系爭商鋪，康某公司出具《商戶撤場確認(rèn)單》、《商戶退鋪驗(yàn)收表》。
　　八、2017年1月18日，康某公司向于海全轉(zhuǎn)賬10,613.15元，雙方確認(rèn)該款系賠付于海全開業(yè)前裝修期間的漏水損失。于海全確認(rèn)反訴主張的損失是開業(yè)后的損失。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：對于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的《寶某城市廣場商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)租賃合同的約定，于海全應(yīng)于每個自然季度末月的25日或之前向康某公司支付下一個自然季度的租金，審理中雙方確認(rèn)于海全自2016年10月1日至2017年5月期間僅支付了租金19,805.10元，其余部分未予支付，康某公司在催要無果后向于海全發(fā)出解除通知，康某公司要求解除合同的請求符合租賃合同的約定，合法有據(jù)，本院予以支持。至于合同解除的時間，康某公司根據(jù)于海全在合同中約定的地址發(fā)送解除通知，合同自通知到達(dá)于海全時解除，故本院確定合同解除的時間為2017年5月3日。合同因于海全的違約而解除，應(yīng)由于海全承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。康某公司要求于海全支付2016年10月1日至2017年5月3日期間的未付租金的訴請符合雙方合同約定，予以支持，經(jīng)計算，該部分租金為55,229.59元。合同解除后，于海全作為承租人未交還租賃物的，理應(yīng)向康某公司自2017年5月4日至5月21日期間的占用使用費(fèi)，康某公司要求按合同約定即租金的兩倍計算，于海全認(rèn)為過高，本院參照雙方合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定為6,139.20元。于海全提出合同解除違約金過高的抗辯，結(jié)合本案租賃合同的履行情況等事實(shí)，本院確定于海全應(yīng)賠償康某公司合同解除違約金10,573.07元。至于逾期付款違約金，合同因于海全逾期交付租金而解除，康某公司主張的合同解除違約金已能彌補(bǔ)其損失，康某公司再行主張逾期交付租金的違約金的訴請本院不予支持；同理，康某公司要求于海全賠付逾期辦理證照的注銷或遷出手續(xù)的違約金的訴請本院亦不予支持。于海全認(rèn)為康某公司未能交付合格的商鋪、未能及時對商鋪進(jìn)行修繕，故不支付租金系行使同時履行抗辯權(quán)。即便在開業(yè)后系爭商鋪發(fā)生漏水等問題且康某公司未按約修復(fù)的情況，于海全也未積極地自行修復(fù)并向康某公司據(jù)實(shí)主張維修費(fèi)，而是徑自以不支付租金來抗辯，同時履行抗辯不能成立，故對于海全的相關(guān)辯稱意見，本院難以采納。
　　反訴部分，合同解除后，康某公司應(yīng)當(dāng)將履約保證金返還給于海全，故對于海全要求退還履約保證金的反訴請求予以支持。關(guān)于于海全主張的漏水及裝修損失，系爭商鋪依約交付后，于海全裝修并開始營業(yè)符合合同約定，但于海全未充分舉證漏水的原因形成以及其因漏水所造成的實(shí)際損失，而于海全所主張的康某公司因施工致其裝修受損的損失部分，因其也未能充分舉證其因此所造成的實(shí)際損失，故本院對于海全的該項(xiàng)訴請難以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告于海全簽訂的《寶某城市廣場商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年5月3日解除；
　　二、被告于海全應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付自2017年10月1日至2017年5月3日期間的未付租金人民幣55,229.59元；
　　三、被告于海全應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付自2017年5月4日至2017年5月21日期間的房屋占有使用費(fèi)人民幣6,139.20元；
　　四、被告于海全應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付合同解除違約金人民幣10,573.07元；
　　五、反訴被告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告于海全履約保證金人民幣29,194.90元；
　　六、駁回原告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其余訴訟請求；
　　七、駁回反訴原告于海全的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)4,448.72元，減半收取2,224.36元，由原告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1,462.03元，被告于海全負(fù)擔(dān)762.33元(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)；反訴受理費(fèi)1,754.93元，由反訴原告于海全負(fù)擔(dān)1,435.69元，反訴被告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)319.24元(反訴被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：黃??卉

書記員：孫??鴦