原告(本訴被告)：上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：許健康，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：汪俊，北京市中倫(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李響，北京市中倫(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海良全餐飲管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：張建龍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳浩楚，上海市華典律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王雙，上海市華典律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱康某公司)訴被告(反訴原告)上海良全餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱良全公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員黃卉獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理?？的彻疚性V訟代理人汪俊、良全公司原法定代表人劉樹兵及委托訴訟代理人陳浩楚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告康某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、確認(rèn)原、被告簽訂的《寶某城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年5月1日解除；二、被告向原告支付2016年12月1日至2017年5月1日期間的租金151,906.01元(按30,186.45元/月計(jì)算)及逾期付款違約金44,076.11元(以90,559.35元為基數(shù)，自2016年6月4日起算；以30,186.45元為基數(shù)，自2016年12月25日起算；以30,186.45元為基數(shù)，自2017年3月25日起算；以973.76元為基數(shù)，自2017年3月25日起算，均按日千分之一暫計(jì)算至2017年6月30日，實(shí)際計(jì)至租金付清之日止)；三、被告向被告支付欠付的履約保證金4,675.11元及逾期付款違約金1,827.97元(按日千分之一計(jì)算，自2016年6月4日暫計(jì)至2017年6月30日，實(shí)際計(jì)至履約保證金付清之日)；四、被告向原告支付房屋占有使用費(fèi)64,397.76元(自2017年5月1日至2017年6月1日，按租金的兩倍即60,372.90元/月計(jì)算)；五、被告向原告支付擅自停業(yè)違約金146,619.90元(自2017年1月20日至2017年5月1日，按計(jì)租面積5元/平方米/日計(jì)算)；六、被告向原告支付合同解除違約金73,051.20元；七、被告向原告支付逾期辦理證照等注銷或遷出手續(xù)的違約金56,348.04元(自2017年6月1日計(jì)至2017年6月28日，按租金的兩倍即60,372.90元/月計(jì)算)。
　　事實(shí)和理由：2016年5月21日，原、被告簽訂了《寶某城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》，約定被告承租原告名下位于上海市嘉定區(qū)阿克蘇路XXX號(hào)嘉定寶某城市廣場(chǎng)2號(hào)樓第2層編號(hào)為L(zhǎng)2-B-209的商鋪(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)商鋪)，租賃面積為287.49平方米，租賃期限為五個(gè)租賃年度，租賃起始日自廣場(chǎng)統(tǒng)一開業(yè)日或租賃場(chǎng)所實(shí)際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準(zhǔn))開始計(jì)算，被告在第一個(gè)租賃年度的租金自租賃起始日起2個(gè)租賃月度屆滿后之次日起繳交，第一個(gè)租賃年度的月租金為30,186.45元，租金按自然季度支付，被告應(yīng)于每個(gè)自然季度末月的25日或之前向原告支付下一個(gè)自然季度的租金。此外，合同還對(duì)履約保證金、逾期付款違約金、擅自停業(yè)違約金、合同解除違約金等違約責(zé)任以及合同的解除、占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了明確的約定。合同簽訂后，原告向被告交付了租賃場(chǎng)所。2017年10月1日，嘉定寶某城市廣場(chǎng)與租賃場(chǎng)所同時(shí)開業(yè)。租賃期限內(nèi)，原告及物業(yè)管理公司上海華瞻商業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱華瞻公司)多次向被告催繳租金，被告均未予支付。此外，被告自2017年1月20日起擅自停業(yè)，經(jīng)原告多次催告仍拒不恢復(fù)營(yíng)業(yè)。2017年4月26日，原告向被告發(fā)出《解約函》，通知被告自2017年5月1日起雙方簽署的商鋪?zhàn)赓U合同解除，要求被告支付租金、逾期付款違約金等費(fèi)用并返還租賃場(chǎng)所。2017年6月1日被告將租賃場(chǎng)所返還給原告。2017年6月28日，被告將注冊(cè)在租賃場(chǎng)所的執(zhí)照注銷，故訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告良全公司辯稱，原告單方根本違約，原告無(wú)權(quán)行使合同解除權(quán)，原告交付的租賃物不能使用，合同無(wú)法履行，被告不能使用租賃房屋只能停止?fàn)I業(yè)，被告于2017年6月1日交還商鋪，在解約函告知的規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交還，但原告拒絕接收。被告確已收到解約函，但未對(duì)解約函的效力問題提起訴訟。雙方行為上已經(jīng)解除了合同，但不等于被告同意解除合同，是原告單方解除。被告不應(yīng)向原告支付租金，系爭(zhēng)商鋪不符合租賃物的使用和約定，且按照合同約定第一年的月租金標(biāo)準(zhǔn)為2.5萬(wàn)余元，且不應(yīng)按照原告的開業(yè)開始計(jì)付租金，被告于2016年10月22日辦證，2017年1月20日停業(yè)，沒有開業(yè)，不需支付租金；如確應(yīng)支付租金，認(rèn)可原告主張的租金起算日期即2016年12月1日，但認(rèn)為逾期付款違約金計(jì)算方式過高；履約保證金的逾期付款違約金的計(jì)算方式過高，認(rèn)可起算日期；不認(rèn)可占有使用費(fèi)的計(jì)算方式，標(biāo)準(zhǔn)過高；擅自停業(yè)違約金、合同解除違約金及逾期辦理證照注銷的違約金的約定均為無(wú)效，不同意支付。
　　被告良全公司提出反訴請(qǐng)求：一、判令原告向被告返還意向金10萬(wàn)元、裝修保證金1萬(wàn)元；二、原告賠償被告店鋪的裝修裝飾損失825,500元(裝修644,800元、消防設(shè)施43,000元、燃?xì)庠O(shè)備及開戶費(fèi)用90,000元、魚缸設(shè)備7,700元、排煙機(jī)設(shè)備40,000元)。
　　原告康某公司辯稱，不同意良全公司的反訴請(qǐng)求，系爭(zhēng)商鋪曾經(jīng)存在輕微的漏水，但原告已經(jīng)修繕，不存在違約。被告因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。招商意向金和裝修保證金系由華瞻公司收取，被告無(wú)權(quán)要求原告返還。營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證照應(yīng)由被告自行辦理，原告僅有提供相關(guān)材料的義務(wù)；在寶某廣場(chǎng)開業(yè)前，原告已經(jīng)取得所有材料并提供給被告，被告沒有及時(shí)辦理，對(duì)此原告無(wú)需承擔(dān)任何責(zé)任。原告從未拒收商鋪更不存在阻止被告撤場(chǎng)的情況，原告多次要求被告返還商鋪，但被告拒不返還，原告才自行收回房屋。被告拒付租金及擅自停業(yè)的行為已構(gòu)成違約，原告有權(quán)提出解除合同及清場(chǎng)，被告無(wú)權(quán)要求賠償裝修損失，且被告所主張的經(jīng)濟(jì)損失并非其實(shí)際的裝修損失。
　　審理中，雙方對(duì)于下列事實(shí)均沒有爭(zhēng)議：
　　一、2016年5月21日，良全公司(乙方)與康某公司(甲方)就位于上海市嘉定區(qū)阿克蘇路XXX號(hào)嘉定寶某城市廣場(chǎng)2號(hào)樓第2層編號(hào)為L(zhǎng)2-B-209的商鋪簽訂《寶某城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》，其中約定：1.2條：租賃面積暫計(jì)287.49平方米。具體面積以甲方交付的租賃場(chǎng)所實(shí)際面積為準(zhǔn)?！?.1條：雙方約定的租賃期限為伍個(gè)租賃年度，自租賃起始日起算。本合同所稱“租賃年度”，均系指自租賃起始日起向后推算，每滿十二月為一個(gè)租賃年度；本合同所稱“租賃月度”，均系指自租賃起始日起向后推算，每滿一個(gè)月為一個(gè)租賃月度。3.2條：租賃起始日按第3.4條約定的最遲開業(yè)日或乙方租賃場(chǎng)所實(shí)際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準(zhǔn))開始計(jì)算。3.3條：雙方約定的租賃場(chǎng)所交付日為2016年5月31日(以下簡(jiǎn)稱“約定交付日”)。乙方同意，甲方可根據(jù)實(shí)際工程狀況對(duì)約定交付日作提前或延后的調(diào)整，調(diào)整后的交付日為新的約定交付日。交付時(shí)，租賃場(chǎng)所應(yīng)達(dá)到的交付條件為：按本合同附件2所述的交付條件。3.4條：乙方租賃場(chǎng)所開業(yè)日為租賃場(chǎng)所開始對(duì)外營(yíng)業(yè)之日。乙方租賃場(chǎng)所開業(yè)日最遲不得遲于如下日期：該廣場(chǎng)的統(tǒng)一開業(yè)日(暫定為2016年9月23日。如遇特殊情況，甲方有權(quán)調(diào)整統(tǒng)一開業(yè)日。如甲方另行書面通知同意開業(yè)日的，則以該書面通知為準(zhǔn)，但甲方應(yīng)至少提前一個(gè)月書面通知乙方)。3.5條：若非甲方原因，乙方租賃場(chǎng)所未能在最遲開業(yè)日之前正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，除仍應(yīng)支付租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用外，乙方每逾期一日應(yīng)按照本合同約定的最后一個(gè)租賃年度日保底租金2倍的金額作為違約金。……3.6條：甲方同意給予乙方90天的裝修期，該裝修期為自租賃場(chǎng)所約定交付日起至合同約定的乙方租賃場(chǎng)所最遲開業(yè)日之前一日的期間。除因甲方原因?qū)е掠馄诮桓痘蛴馄谘b修而裝修期予以相應(yīng)順延的外，該裝修期不因其他原因而延期。3.6.1條：裝修期內(nèi)，乙方應(yīng)按約定承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用：裝修期內(nèi)，乙方應(yīng)自行承擔(dān)并向物業(yè)管理公司支付裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、水電等公用事業(yè)費(fèi)；裝修保證金可在乙方租賃場(chǎng)所裝修完畢且無(wú)任何違約行為后向物業(yè)管理公司申請(qǐng)退還，經(jīng)物業(yè)管理公司確認(rèn)無(wú)誤后三十日內(nèi)將裝修保證金無(wú)息退還乙方。乙方亦可向物業(yè)管理公司申請(qǐng)用該裝修保證金抵減乙方在租賃期間應(yīng)付的其他費(fèi)用。除此之外，乙方還應(yīng)向物業(yè)管理公司支付第C、D項(xiàng)費(fèi)用：C.整體開業(yè)前裝修期管理費(fèi)5,749.80元；D.其他費(fèi)用(《商戶手冊(cè)》等20元；滅火器租用費(fèi)押金150元/個(gè)、租金100元/個(gè)，可自備；施工人員出入證押金50元/人、工本費(fèi)15元/人)。……4.1.1條：除非本合同另有約定，租賃起始日即為租金起計(jì)日，自租金起計(jì)日開始計(jì)算租金。4.1.2條：租金標(biāo)準(zhǔn)：第一年為87.50元/㎡/月，月租金額25,155.38元，年租金額301,864.50元；第二年為105元/㎡/月，月租金額30,186.45元，年租金額362,237.40元；第三年為115.50元/㎡/月，月租金額33,205.10元，年租金額398,461.14元；第四年為115.50元/㎡/月，月租金額33,205.10元，年租金額398,461.14元；第五年為127.05元/㎡/月，月租金額36,525.60元，年租金額438,307.25元。4.2.1條：乙方應(yīng)按照租賃面積向物業(yè)管理公司支付綜合物業(yè)管理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為55元/㎡/月，該費(fèi)用包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)用、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)的中央空調(diào)使用費(fèi)。……4.4.1條：乙方應(yīng)按自然季度為一期支付租金。如乙方應(yīng)付的首期或末期租金為非完整自然季度的，則按乙方檔期實(shí)際月數(shù)的月標(biāo)準(zhǔn)租金及按未滿月的實(shí)際使用天數(shù)的日租金支付。日租金=當(dāng)月標(biāo)準(zhǔn)租金/當(dāng)月日歷天數(shù)。租賃起始日首個(gè)自然季度租金自預(yù)付租金中抵扣，其差額部分由乙方于租賃起始日起五日內(nèi)一次性向甲方補(bǔ)足。4.4.2條：乙方應(yīng)于每個(gè)自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一個(gè)自然季度的租金，如遇法定節(jié)假日可順延至法定節(jié)假日的次日(詳見每次的付款通知書)，甲方收到乙方支付的每一期租金后應(yīng)向乙方開具當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門認(rèn)可之租賃房屋的合法發(fā)票。4.4.3條：雙方同意若本條款約定的內(nèi)容與本合同第4.1.2條的約定不一致的，則以本條款約定內(nèi)容為準(zhǔn)：第一個(gè)租賃年度期間的租金支付不適用本合同第4.1.2條的約定，乙方在第一個(gè)租賃年度的租金自租賃起始日起2個(gè)租賃月度屆滿后之次日起繳交，乙方每月應(yīng)繳交的租金為30,186.45元；……。4.4.4條：乙方應(yīng)于本合同生效之日起十五日內(nèi)，向甲方預(yù)付90,559.35元租金(以下簡(jiǎn)稱預(yù)付租金，該預(yù)付租金的金額不得低于本合同第4.1.2條約定的第1個(gè)租賃年度兩個(gè)完整月的租金之和)，該預(yù)付租金可逐筆抵減租賃起始日后的應(yīng)付租金，直至全部抵減完畢?！?.5.1條：乙方應(yīng)按自然季度為一期支付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如乙方應(yīng)付的首期或末期綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)為非完整自然季度的，則按乙方當(dāng)期實(shí)際月數(shù)的月標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及按未滿月的實(shí)際使用天數(shù)的日綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付。日綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)=當(dāng)月標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)/當(dāng)月日歷天數(shù)?！?.5.3條：乙方應(yīng)于本合同生效之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)管理公司預(yù)付47,435.85元綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱預(yù)付管理費(fèi)，該預(yù)付管理費(fèi)的金額不得低于本合同第4.2.1條約定的兩個(gè)完整月的綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)之和)，該預(yù)付管理費(fèi)可逐筆抵減租賃起始日后的應(yīng)付綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)，直至全部抵減完畢?！?.7條：根據(jù)本合同的規(guī)定，如乙方逾期支付履約保證金、預(yù)付租金、預(yù)付管理費(fèi)、裝修保證金、租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他乙方應(yīng)向甲方或物業(yè)管理公司支付的費(fèi)用(包括但不限于利息、違約金、賠償金等)，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方或物業(yè)管理公司支付應(yīng)付未付款項(xiàng)的千分之五作為違約金。若乙方延遲達(dá)30日且經(jīng)甲方書面催告后仍不予支付或補(bǔ)交上述款項(xiàng)的，甲方有權(quán)解除合同?！?.1條：為保證乙方嚴(yán)格充分地履行本合同的所有條款，乙方應(yīng)在簽訂本合同生效后5日內(nèi)向甲方支付104,675.11元作為履約保證金(該履約保證金不得低于本合同第4.1.2條約定的最后一個(gè)租賃年度的兩個(gè)完整月的租金及本合同第4.2.1條約定的兩個(gè)完整月的綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)的金額之和)。如甲方在簽訂本合同后5日內(nèi)未收到履約保證金，經(jīng)催告后5日內(nèi)仍未繳納的，甲方有權(quán)解除本合同并將租賃場(chǎng)所另租他人，乙方應(yīng)承擔(dān)導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任。5.2條：履約保證金在整個(gè)租賃期限內(nèi)由甲方保管，甲方無(wú)須向乙方支付該保證金的利息。在租賃期限內(nèi)，乙方不得要求以履約保證金沖抵租金或其他未付款項(xiàng)。本合同非因乙方違約而終止時(shí)，甲方應(yīng)根據(jù)乙方申請(qǐng)?jiān)谝曳酵瓿扇缦滤惺马?xiàng)后三十日內(nèi)將履約保證金或其余額(如扣除或沖抵)無(wú)息退還給乙方：(1)乙方應(yīng)于本合同終止后五日內(nèi)結(jié)清所有應(yīng)付費(fèi)用(此時(shí)履約保證金可沖抵乙方未付費(fèi)用，不足部分由乙方補(bǔ)足)，并按本合同約定退還租賃場(chǎng)所；(2)乙方應(yīng)于本合同終止后三十日內(nèi)辦理完畢以租賃場(chǎng)所為注冊(cè)地址的所有執(zhí)照、批準(zhǔn)或許可證的注銷或變更地址手續(xù)。5.3條：任何因乙方違約導(dǎo)致甲方提前解除本合同的，甲方有權(quán)在提前解除合同時(shí)，沒收該履約保證金而不予退還。5.4條：為保證乙方遵守物業(yè)管理公司對(duì)租賃場(chǎng)所統(tǒng)一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日內(nèi)向甲方或物業(yè)管理公司繳納質(zhì)量保證金共計(jì)3,000元，作為乙方對(duì)商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、守法經(jīng)營(yíng)之擔(dān)保?！竞贤K止后，若乙方無(wú)任何違約行為，甲方或物業(yè)管理公司應(yīng)在90日內(nèi)將質(zhì)量保證金無(wú)息退還給乙方?！?.1條：租賃場(chǎng)所的交付條件見附件2(租賃場(chǎng)所交付條件)。7.2條：甲方交付的租賃場(chǎng)所應(yīng)符合消防要求，并在租賃場(chǎng)所交付日之前向乙方出示消防部門審核合格的《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》(或類似審批文件)原件?！?.5條：乙方同意，若甲方在交付時(shí)存在一定瑕疵，但不影響乙方進(jìn)場(chǎng)開始裝修的，則應(yīng)視為租賃場(chǎng)所符合交付條件，乙方應(yīng)按本合同的約定辦理租賃場(chǎng)所交接手續(xù)并簽署《租賃場(chǎng)所交付確認(rèn)書》，而甲方應(yīng)在交付后繼續(xù)對(duì)上述瑕疵予以修補(bǔ)和完善，且甲方的修復(fù)完善工作不得影響乙方正常裝修進(jìn)展，否則乙方的裝修期、租賃起始日、租賃期限相應(yīng)順延?！?.7條：雙方特別同意，如乙方已實(shí)際進(jìn)場(chǎng)開始或準(zhǔn)備開始租賃場(chǎng)所的裝修，或乙方已實(shí)際接收租賃場(chǎng)所的，則應(yīng)視為租賃場(chǎng)所已交付，但甲方仍應(yīng)履行本合同第7.5條的義務(wù)。8.1條：……因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苓M(jìn)場(chǎng)裝修的，本合同約定的裝修期、租金起計(jì)日相應(yīng)順延。……8.2條：在甲方未提供上述消防文件前乙方同意進(jìn)場(chǎng)裝修的，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方對(duì)租賃場(chǎng)所的消防、環(huán)保報(bào)批、施工和驗(yàn)收。如因甲方原因造成乙方不能通過消防、環(huán)保驗(yàn)收，無(wú)法取得消防、環(huán)保許可證件，影響乙方營(yíng)業(yè)的，甲方免收不能營(yíng)業(yè)期間的租金或租金起計(jì)日順延，直至租賃場(chǎng)所通過消防、環(huán)保驗(yàn)收之日止。因甲方原因?qū)е乱曳阶员竞贤s定的開業(yè)日(包括因甲方原因順延的開業(yè)日)后60日仍不能取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的或延期開業(yè)超過60日的，乙方有權(quán)經(jīng)催告后合理期限內(nèi)解除合同并追究甲方合同解除的違約責(zé)任?！?0.1條：租賃場(chǎng)所開業(yè)前，乙方需自行取得并向甲方或經(jīng)營(yíng)管理有限公司出示所有與其經(jīng)營(yíng)范圍和商品、商號(hào)及經(jīng)營(yíng)商品商標(biāo)有關(guān)的許可證和其他證書，包括但不限于營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件。甲方應(yīng)協(xié)助向乙方提供辦理上述證件需要甲方提供或出具的相關(guān)文件資料。……甲方未能提供乙方辦理上述證據(jù)有關(guān)的文件資料致使乙方不能及時(shí)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件進(jìn)而影響乙方經(jīng)營(yíng)的，甲方免收不能營(yíng)業(yè)期間的租金或租金起計(jì)日順延，……10.9條：除法律禁止或不可抗力或甲方/經(jīng)營(yíng)管理公司事先書面同意之外，乙方同意自租賃場(chǎng)所開業(yè)之日起每日均按統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間將其租賃場(chǎng)所百分之百投入營(yíng)業(yè)。若乙方不遵守下述規(guī)定，應(yīng)按如下約定向甲方支付違約金。10.9.1條：未經(jīng)甲方或經(jīng)營(yíng)管理公司書面同意，乙方擅自不開業(yè)、停業(yè)/不營(yíng)業(yè)，每日須按計(jì)租面積5元/㎡(如低于500元，則按500元計(jì)算)的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金?！?0.10條：乙方不得以本合同或物業(yè)管理服務(wù)糾紛或時(shí)間或其他任何理由拒絕向甲方或物業(yè)管理公司支付租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他應(yīng)支付的款項(xiàng)，但甲方或物業(yè)管理公司負(fù)有先履行義務(wù)而違反的除外?！?1.1條：甲方負(fù)責(zé)租賃場(chǎng)所的主體結(jié)構(gòu)以及廣場(chǎng)的公共設(shè)施和公共區(qū)域的維護(hù)維修(雙方另有約定的除外)?！粢蚣追皆蛭窗幢竞贤s定履行其維修義務(wù)，在接到乙方報(bào)修通知后無(wú)正當(dāng)理由仍不履行其維修義務(wù)且影響乙方正常營(yíng)業(yè)的，則乙方可在書面通知甲方后聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方進(jìn)行維修，由此產(chǎn)生的合理維修費(fèi)用由甲方據(jù)實(shí)承擔(dān)(乙方應(yīng)提供由第三方開具的該等維修費(fèi)用發(fā)票之原件)。……13.1條：本合同解除或終止后，乙方應(yīng)在本合同解除或終止次日起七日內(nèi)遷出租賃場(chǎng)所，包括撤出在租賃場(chǎng)所內(nèi)的所有人員，搬走租賃場(chǎng)所內(nèi)乙方所添置的可移動(dòng)物品，結(jié)清應(yīng)付未付的各項(xiàng)費(fèi)用，將租賃場(chǎng)所恢復(fù)原狀，……13.8條：甲方強(qiáng)行清場(chǎng)乙方未在退還期內(nèi)按本合同約定遷出并返還租賃場(chǎng)所的，則雙方同意，甲方有權(quán)采取包括但不限于停止能源供應(yīng)等措施，或采取任何措施進(jìn)入該租賃場(chǎng)所，對(duì)該租賃場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制清場(chǎng)。13.8.1條：乙方拒不交還租賃場(chǎng)所的，甲方有權(quán)在發(fā)出書面強(qiáng)制清場(chǎng)通知后在通知的期限內(nèi)自行或在公證人員或無(wú)關(guān)聯(lián)第三人見證之下采取任何必要措施進(jìn)入租賃場(chǎng)所(包括但不限于自行進(jìn)入、封鋪等方式)，按照其認(rèn)為適當(dāng)?shù)姆绞教幚硪曳竭z留在租賃場(chǎng)所內(nèi)的物品、貨品，以便收回租賃場(chǎng)所?！?4.1條：除本合同另有約定外，如發(fā)生以下任何情形之一，均視為乙方根本違約，甲方有權(quán)提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送達(dá)乙方之日起終止：(1)發(fā)生本合同約定的甲方有權(quán)提前解除合同的情形；(2)乙方逾期支付租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他任何應(yīng)付給甲方或物業(yè)管理公司的費(fèi)用的(包括但不限于各項(xiàng)預(yù)付費(fèi)用等)，逾期超過30日未支付，經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司書面催告后仍未支付的；……14.2條：如有第14.1條款的違約情況及本合同其他條款約定的情形發(fā)生，導(dǎo)致甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任，即乙方應(yīng)按本合同第十三條的約定退還租賃場(chǎng)所，且甲方有權(quán)沒收乙方所支付的履約保證金及預(yù)付租金和預(yù)付管理費(fèi)，乙方并應(yīng)按第14.5條的約定向甲方支付合同解除損失賠償金?！?4.5條：雙方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本違約或存在其他嚴(yán)重影響對(duì)方利益之行為導(dǎo)致本合同提前終止的，違約方除應(yīng)按本合同其他約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任外，還應(yīng)向守約方承擔(dān)因合同解除所造成的損失即合同解除損失賠償金，該損失賠償金相當(dāng)于本合同第4.1.2條約定的最后一個(gè)租賃年度月租金2倍的金額。14.6條：雙方約定，如果一方違約給另一方造成損失，上述損失賠償金不足以彌補(bǔ)守約方損失的，違約方應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)損失足額賠償?shù)呢?zé)任?！摵贤郊豆こ探桓稐l件》中，甲乙雙方就所需工程技術(shù)要求事宜達(dá)成共識(shí)，對(duì)甲方在交付日前完成包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)及裝修、電氣、給排水、空調(diào)、排油煙及通風(fēng)、消防、質(zhì)量保證及其他甲方應(yīng)提供的文件等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)約定。
　　二、2016年6月30日，良全公司簽署《租賃場(chǎng)所交付確認(rèn)書》，內(nèi)容為：雙方對(duì)涉案商鋪進(jìn)行了交接驗(yàn)收。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)確認(rèn)，康某公司交付的租賃場(chǎng)所符合租賃合同及其附件“交付條件”的約定，良全公司對(duì)此沒有異議；自本確認(rèn)書簽署之日起，康某公司正式移交且良全公司正式接收租賃場(chǎng)所。同日，雙方簽訂的《租賃場(chǎng)所交付確認(rèn)書》(表格)中載明面積為287.49平方米，地面一項(xiàng)備注“門口未完成(不平)”，墻壁一項(xiàng)備注“東南角墻面漏水”。
　　三、良全公司向華瞻公司交付招商意向金10萬(wàn)元及裝修保證金1萬(wàn)元，康某公司認(rèn)可其中招商意向金10萬(wàn)元已由華瞻公司轉(zhuǎn)交，并在履約保證金中作相應(yīng)扣除。
　　四、2017年4月28日，康某公司向良全公司發(fā)送《解約函》，內(nèi)容為：經(jīng)我司及物業(yè)管理公司多次催告，貴方仍拖欠預(yù)付租金90,559.35元、預(yù)付管理費(fèi)47,435.85元、部分履約保證金4,675.11元、質(zhì)量保證金3,000元、2017年1月1日至2017年4月30日綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)63,247.80元，2017年3月1日至2017年4月30日租金60,372.90元，合計(jì)269,291.01元?，F(xiàn)正式函告貴方如下：自2017年5月1日起，雙方簽署的租賃合同解除；我司不退還貴方已付未用的履約保證金100,000元；貴方應(yīng)于2017年5月7日前，向我司支付部分履約保證金4,675.11元及逾期付款違約金7,924.31元、預(yù)付租金90,559.35元及逾期付款違約金149,422.92元、2017年3月1日至2017年3月31日期間租金30,186.45元及違約金19,017.46元，2017年4月1日至2017年4月30日期間租金30,186.45元及違約金5,433.56元，合計(jì)337,405.61元；貴方應(yīng)于2017年5月7日前，向物業(yè)管理公司支付……，合計(jì)229,768.53元；貴方應(yīng)于2017年5月7日前，向我司支付合同解除損失賠償金73,051.20元；貴方應(yīng)于2017年5月7日前，向我司支付店鋪擅自停業(yè)違約金145,182.45元；貴方應(yīng)于2017年5月7日或之前，按租賃合同相關(guān)約定返還涉案商鋪，并應(yīng)于2017年6月1日或之前按約定辦理注銷或變更地址手續(xù)等。若逾期返還商鋪或逾期辦理注銷或變更手續(xù)的，則貴方應(yīng)按租賃合同約定向我司支付占用費(fèi)及/或違約金，屆時(shí)我司有權(quán)自行收回商鋪以及自行處理商鋪之裝修和貴方遺留物品，我司亦保留通過法律途徑追究貴方違約責(zé)任的權(quán)利(包括但不限于賠償我司所有損失)。該《解約函》于2017年4月29日到達(dá)被告處。
　　2017年5月底，康某公司向良全公司發(fā)送《關(guān)于清場(chǎng)之通知函》。
　　五、2017年1月至3月間，良全公司數(shù)次向康某公司發(fā)送律師函，提出系爭(zhēng)商鋪存在嚴(yán)重漏水等工程質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致良全公司產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)損失，要求康某公司進(jìn)行維修并協(xié)商處理維修期間的經(jīng)濟(jì)損失賠償事宜等。2017年3月，康某公司兩次向良全公司發(fā)送《關(guān)于安藤家工程維修之通知函》。2017年3月23日，康某公司出具《關(guān)于“安藤家”工程問題維修的承諾》，內(nèi)容為：“感謝貴司的配合，因漏水導(dǎo)致貴司無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，經(jīng)我司多次反復(fù)維修到今，至今仍發(fā)現(xiàn)側(cè)墻漏水接口處防水膠滲水需處理，我司承諾，保證在貴司重新營(yíng)業(yè)前完成全部漏水維修等問題，對(duì)于貴司重新開業(yè)經(jīng)營(yíng)后所有工程問題對(duì)貴司造成的影響會(huì)在24小時(shí)內(nèi)處理完成，對(duì)重大工程問題在48小時(shí)內(nèi)完成維修，如再次由于漏水等問題，導(dǎo)致的貴司物品和經(jīng)營(yíng)損失(包括但不限于：房租成本、人員成本、食材成本、裝修損壞等)，所有損失全部由寶某承擔(dān)并在2個(gè)月內(nèi)賠付到位。”
　　六、2017年6月1日，康某公司與良全公司簽署《商戶退鋪驗(yàn)收表》，良全公司將系爭(zhēng)商鋪返還。
　　七、上海良全餐飲管理有限公司嘉定寶某店登記成立日期為2016年11月17日，注銷日期為2017年6月28日。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的《寶某城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)合同約定，良全公司未按期交付租金逾期超過30日，經(jīng)康某公司書面催告仍未交付的，康某公司方有權(quán)解除合同，但康某公司未提供證據(jù)證實(shí)其在發(fā)送《解約函》前已向良全公司書面催告，故對(duì)于康某公司要求確認(rèn)解除合同的請(qǐng)求，本院不予支持。鑒于良全公司已將系爭(zhēng)商鋪交還康某公司，涉案租賃合同事實(shí)上也已解除，故本院確認(rèn)合同解除的時(shí)間為2017年6月1日。結(jié)合康某公司的《解約函》中自認(rèn)的未付租金為2017年3月1日以后及康某公司于2017年3月23日出具的《關(guān)于“安藤家”工程問題維修的承諾》中仍自認(rèn)系爭(zhēng)商鋪存在漏水并導(dǎo)致良全公司無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，本院認(rèn)為良全公司不存在逾期交付租金的違約情形，且康某公司亦未舉證證明在2017年3月23日以后已完成漏水問題的修復(fù)，故對(duì)康某公司要求支付租金及相應(yīng)的逾期付款違約金、未付履約保證金及相應(yīng)的逾期付款違約金、使用費(fèi)及合同解除違約金的訴請(qǐng)，本院均不予支持。同理，康某公司要求良全公司賠付擅自停業(yè)違約金、逾期辦理證照的注銷手續(xù)的違約金的訴請(qǐng)本院亦不予支持。合同解除后，康某公司應(yīng)當(dāng)將履約保證金返還給良全公司。良全公司要求返還裝修保證金1萬(wàn)元，但康某公司否認(rèn)該款由其收取，良全公司亦未提供證據(jù)證實(shí)該款由康某公司收取，故對(duì)此本院難以支持，良全公司可另案主張。至于良全公司所主張的裝修裝飾損失，因雙方在返還商鋪時(shí)未就良全公司的裝飾裝修的具體價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)，目前也無(wú)法進(jìn)行審價(jià)，但考慮到良全公司確因此投入資金進(jìn)行裝修，故本院酌情確定康某公司應(yīng)賠償良全公司經(jīng)濟(jì)損失15萬(wàn)元。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告上海良全餐飲管理有限公司簽訂的《寶某城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年6月1日解除；
　　二、原告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海良全餐飲管理有限公司履約保證金人民幣100,000元；
　　三、反訴被告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告上海良全餐飲管理有限公司經(jīng)濟(jì)損失人民幣150,000元；
　　四、駁回原告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　五、駁回反訴原告上海良全餐飲管理有限公司的其余反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)9,229.02元，減半收取4,614.51元，由原告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)6,577.50元，由反訴原告上海良全餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)5,874.40元，反訴被告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)703.10元(反訴被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：黃??卉

書記員：孫??鴦