原告：上海寶某某康生物技術(shù)有限公司，住所地中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)新金橋路XXX號(hào)XXX號(hào)樓2F-A。
　　法定代表人：申杲華，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉知文，北京市隆安律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：孫燕芬，北京市隆安律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告：上海享宇投資管理有限公司，住所地中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)新金橋路XXX號(hào)XXX號(hào)樓2F-B2。
　　法定代表人：蔣竹芳，董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：畢英鷙，上海市匯業(yè)(成都)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張景瑞，上海市匯業(yè)(成都)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司訴被告上海享宇投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月21日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年4月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司的委托訴訟代理人劉知文、被告上海享宇投資管理有限公司的委托訴訟代理人張景瑞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告之間簽訂的《租賃合同》于2017年4月11日解除；2、判令被告支付2017年3月1日至2017年4月11日期間的房屋租金人民幣(以下幣種同)274,176元；3、判令被告支付2017年3月1日至2017年4月11日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)33,047.7元；4、判令被告支付公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)用11,542元(2016年11月10日至2017年4月11日每月分別為144.07元、3,702.10元、2,749元、2,624.13元、1,739.82元、583.05元)；5、判令被告支付解約違約金8,90,071.04元；6、判令被告按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付逾期支付上述第2、3、4項(xiàng)訴請(qǐng)費(fèi)用的貸款利息(以318,766元為基數(shù)，自2017年3月9日起算至被告實(shí)際清償之日止)。審理中，原告變更第6項(xiàng)訴請(qǐng)中的利息計(jì)算基數(shù)為第2、3項(xiàng)訴請(qǐng)費(fèi)用總和即307,223.7元，公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)用的利息不再主張。事實(shí)與理由：2016年11月10日，原、被告簽訂《租賃合同》，約定原告向被告出租上海市浦東新區(qū)新金橋路XXX號(hào)XXX號(hào)樓2F-C和2F-D房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)，并約定了租金及物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、租期、保證金、合同解除條件及違約責(zé)任等事宜。2016年11月23日，房屋權(quán)利人書(shū)面同意原告的轉(zhuǎn)租行為。2017年3月1日，原告向被告發(fā)出付款通知書(shū)，要求其支付新一期三個(gè)月的租金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2017年3月6日，被告發(fā)郵件告知原告，因公司戰(zhàn)略調(diào)整，其實(shí)際將不再按約支付包括2017年3月至2017年5月在內(nèi)的租金及物業(yè)費(fèi)。原告不同意被告的意見(jiàn)，于2017年3月13日、2017年4月6日兩次發(fā)郵件向被告催款，但被告均不予理會(huì)。2017年4月11日，原告出于無(wú)奈向被告郵箱發(fā)送解約函。通知解約后，租賃房屋空置兩個(gè)多月才找了新的承租人。被告的行為已構(gòu)成違約，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，起訴至法院。
　　被告上海享宇投資管理有限公司辯稱(chēng)：訴請(qǐng)1，被告并未違約，合同系雙方合意解除。原告發(fā)了解約函，被告同意解除合同。訴請(qǐng)2、3，《租賃合同》第5.2條、第5.4條約定先開(kāi)票后付款，因原告未開(kāi)具發(fā)票，付款條件未成就，被告享有先履行抗辯權(quán)。原告就履約保證金及第一期租金未開(kāi)具發(fā)票，亦未出具收據(jù)。根據(jù)郵件往來(lái)，原告高層管理人員多次拒絕向被告開(kāi)具發(fā)票，原告自合同成立起即無(wú)意履行開(kāi)具發(fā)票義務(wù)。被告從未明示或以自己的行為表示不支付租金及物業(yè)管理費(fèi)，2017年3月6日的郵件屬變更合同的要約，無(wú)不付費(fèi)的意思?，F(xiàn)被告對(duì)欠付租金及物業(yè)費(fèi)的期間及金額均無(wú)異議，同意支付，可直接從保證金中抵扣。訴請(qǐng)4，原告并未提供依據(jù)，不同意支付能耗分?jǐn)傎M(fèi)。訴請(qǐng)5，被告并未違約，不同意支付違約金。且《租賃合同》系原告提供的格式文本，其未就違約責(zé)任的約定與被告進(jìn)行充分協(xié)商，且該約定加重了被告責(zé)任，違約金金額過(guò)高，極具懲罰性，原告可從中謀取巨大經(jīng)濟(jì)利益，顯失公平。訴請(qǐng)6，原告除違約金之外還主張利息，屬重復(fù)補(bǔ)償，無(wú)合同及法律依據(jù)，被告不同意支付。
　　本院經(jīng)審理確認(rèn)如下事實(shí)：新金橋路XXX號(hào)房屋權(quán)利人系案外人上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司，該公司于2016年11月23日向原告出具《關(guān)于對(duì)上海寶某某康生物技術(shù)有限公司房屋轉(zhuǎn)租申請(qǐng)的回復(fù)》，同意原告在滿足一定條件下將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給被告。
　　2016年11月10日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》。該合同第1.1款約定，甲方系上海市浦東新區(qū)金橋出口加工區(qū)新金橋路XXX號(hào)內(nèi)8號(hào)樓第二層的承租人。甲方出租給乙方園區(qū)內(nèi)的8號(hào)樓2F-C和2F-D(部位)，雙方確認(rèn)該房屋的可出租建筑面積為1088平方米。甲方保證對(duì)該出租房屋享有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，并提供相關(guān)文件以資證明。第3.2款約定，本合同租賃期2016年11月10日起至2017年10月31日止。第4.1款約定，裝修免租期為2016年11月10日起至2016年11月30日止。在裝修免租期內(nèi)，乙方應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、公攤費(fèi)用等公共事業(yè)費(fèi)用。第5.1款約定，甲、乙雙方同意租賃期內(nèi)租金計(jì)算如下(不包括物業(yè)管理費(fèi)、電、公攤費(fèi)用等公用事業(yè)費(fèi)用)：2016年12月1日至2017年10月31日租金為6元/平方米/天，計(jì)每月租金198,581.76元(按一周年365天，平均每月30.42天計(jì)算)。第5.2款約定，租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)每3個(gè)月向甲方支付一次租金，支付租金前甲方應(yīng)當(dāng)向乙方提供相當(dāng)于應(yīng)付租金的合規(guī)發(fā)票，乙方在收到發(fā)票后分別在2016年12月8日、2017年3月8日、2017年6月8日(遇國(guó)家法定節(jié)假日提前至前一工作日)前將當(dāng)期3個(gè)月的租金，共計(jì)595,745.28元匯入甲方指定的銀行賬戶；2017年9月8日支付2017年9-10月的租金，共計(jì)397,163.52元匯入甲方指定的銀行賬戶。第5.3款約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月建筑平方米22元，2F-C和2F-D區(qū)域的房屋1088平方米每月物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為23,936元。第5.4條約定，租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)按約定向甲方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，支付物業(yè)費(fèi)前甲方應(yīng)當(dāng)向乙方提供相當(dāng)于應(yīng)付物業(yè)費(fèi)的合規(guī)發(fā)票。2016年12月8日，乙方應(yīng)將2016年11月10日至2017年2月物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)88,563元匯入甲方指定的銀行賬戶；2017年3月8日，乙方應(yīng)將2017年3月至2017年5月物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)71,808元匯入甲方指定的銀行賬戶；2017年6月8日，乙方應(yīng)將2017年6月至2017年8月物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)71,808元匯入甲方指定的銀行賬戶；2017年9月8日，乙方應(yīng)將2017年9月至2017年10月物業(yè)服務(wù)費(fèi)47,872元匯入甲方指定的銀行賬戶。第5.5款約定，電費(fèi)保證金為每建筑平方米30元，2F-C和2F-D區(qū)域的房屋1088平方米電費(fèi)保證金為32,640元。乙方應(yīng)在本合同生效后三日內(nèi)將電費(fèi)保證金匯入甲方指定的賬戶。第5.9款約定，對(duì)八號(hào)樓的所有公攤費(fèi)用，根據(jù)園區(qū)物業(yè)服務(wù)公司計(jì)算的公攤數(shù)值，由乙方按房屋所在樓層及建筑面積、與其他業(yè)主和/或使用人共同分?jǐn)偅Ц督o甲方或甲方指定的園區(qū)物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)上述設(shè)備的檢修，認(rèn)為損壞由責(zé)任方負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。如乙方無(wú)合法理由未支付上述公攤費(fèi)用和/或賠償款的，甲方及物業(yè)公司有權(quán)拒絕乙方使用公攤設(shè)備，直至乙方向物業(yè)服務(wù)公司清償上述費(fèi)用和/或賠償款。第6.1款約定，本合同生效后三日內(nèi)，乙方向甲方支付相當(dāng)于二個(gè)月的租金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)，共計(jì)445,035.52元作為租賃保證金，若延遲支付或未全額支付超過(guò)十日的，則甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付相當(dāng)于租賃保證金的違約金。第6.2款約定，如乙方違反本合同之任何規(guī)定，則甲方有權(quán)以該租賃保證金抵付乙方應(yīng)付款項(xiàng)、違約金作為甲方因此而遭受的損失之賠償金，但甲方應(yīng)至少提前十五日通知乙方。如甲方賬戶內(nèi)的租賃保證金經(jīng)抵付和/或賠償后少于本合同規(guī)定的租賃保證金之金額，乙方應(yīng)在收到甲方書(shū)面通知后的十日內(nèi)向甲方補(bǔ)交該等差額，否則甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付相當(dāng)于租賃保證金的違約金。第6.3款約定，乙方無(wú)權(quán)單方面要求以租賃保證金抵付其應(yīng)付款項(xiàng)(包括但不限于乙方每月應(yīng)向甲方支付的租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi))。第12.2款約定，若乙方出現(xiàn)下列情形之一的，甲方有權(quán)不經(jīng)乙方同意立即解除本合同，乙方無(wú)權(quán)要求甲方退還已付之租賃保證金、電費(fèi)保證金及其他費(fèi)用，且乙方還應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于四個(gè)月租金和物業(yè)管理費(fèi)總和的違約金；若前述違約金不足以抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)賠償甲方損失與違約金的差額部分。⑴乙方逾期不支付租金、物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)用，經(jīng)甲方書(shū)面催告后超過(guò)三十日仍不支付……第12.3款約定，若甲方出現(xiàn)下列情形之一的，乙方有權(quán)不經(jīng)甲方同意而解除本合同，甲方應(yīng)返還乙方已支付之租賃保證金、電費(fèi)保證金及其他費(fèi)用，且甲方還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于四個(gè)月租金和物業(yè)管理費(fèi)總和的違約金，若前述違約金不足以抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)當(dāng)賠償乙方的損失與違約金的差額部分……簽約后，被告向原告支付了租賃保證金445,035.52元、電費(fèi)保證金32,640元以及截至2017年2月28日的租金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
　　2017年3月1日，原告向被告發(fā)送郵件《付款通知書(shū)》，告知被告應(yīng)按合同約定于2017年3月8日支付2017年3月起的三個(gè)月租金，并告知了付款賬號(hào)。
　　2017年3月6日，被告向原告發(fā)送郵件《關(guān)于我公司上海自貿(mào)區(qū)新金橋路XXX號(hào)XXX號(hào)樓2F-C、D單位租賃相關(guān)事宜的函》稱(chēng)，由于公司戰(zhàn)略調(diào)整，決定調(diào)整系爭(zhēng)房屋租賃相關(guān)事宜：被告將縮減至一個(gè)租賃單位(C或D)，另一個(gè)予以轉(zhuǎn)租；需原告配合直接與金橋物業(yè)簽署租賃合同，合同期至少三年；建議合同約定的2017年3月8日應(yīng)付的2017年3月至2017年5月的租金595,745.28元、物業(yè)服務(wù)費(fèi)71,808元待被告與金橋物業(yè)簽署合同后再與原告詳細(xì)切分計(jì)算并支付。
　　2017年3月13日，原告向被告發(fā)送郵件《催款函》，要求被告本周內(nèi)將逾期未支付的2017年3月至2017年5月的租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)合計(jì)667,553.28元支付至原告賬戶，若被告未按期支付，則原告將依法采取一切必要措施以維護(hù)自身合法權(quán)益。
　　2017年4月6日，原告再次向被告發(fā)送郵件《催款函》，要求被告速將上述欠費(fèi)667,553.28元支付至原告賬戶，否則原告將依法采取一切必要措施以維護(hù)自身合法權(quán)益。
　　2017年4月11日，原告向被告發(fā)送郵件《解約函》，稱(chēng)被告逾期支付租金及物業(yè)費(fèi)已超過(guò)30日，根據(jù)合同第12.2條約定，現(xiàn)原告正式通知被告解除雙方之間的合同，同時(shí)原告將沒(méi)收被告保證金并要求被告支付相當(dāng)于4個(gè)月租金及物業(yè)費(fèi)總和的違約金。
　　2017年4月28日起，原、被告工作人員就雙方租賃爭(zhēng)議后續(xù)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行微信溝通，溝通內(nèi)容中涉及開(kāi)具發(fā)票事宜。
　　另查，2016年11月至2017年4月期間，原告就其承租的8號(hào)樓2層向物業(yè)公司支付公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)277.74元、4,926.90元3,658.48元、3,492.29元、2,315.42元、2,145.85元。
　　經(jīng)原、被告確認(rèn)，租賃房屋交付后被告未入住使用，2018年4月11日，租賃房屋返還原告。
　　審理中，原告稱(chēng)，原告直至2017年6月才將房屋另行出租，原告主張的違約金并不高；原告主張的違約金中包括了免租期損失。另，原告向本院提供了一份其與關(guān)聯(lián)公司寶恒(北京)投資控股集團(tuán)有限公司以及產(chǎn)權(quán)人上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司簽署的《主體變更協(xié)議》，根據(jù)該協(xié)議內(nèi)容，原告承租的8號(hào)樓二層總面積為1447.95平方米。
　　被告稱(chēng)，認(rèn)可原告的再行出租情況，但其出租行為與本案無(wú)關(guān)，二層面積資料由法院審核。
　　以上事實(shí)，由《租賃合同》、付款憑證、發(fā)票、往來(lái)郵件、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、《關(guān)于對(duì)上海寶某某康生物技術(shù)有限公司房屋轉(zhuǎn)租申請(qǐng)的回復(fù)》及原、被告的當(dāng)庭陳述等在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，原、被告均應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，全面履行自己的義務(wù)。本案中，被告對(duì)合同解除及欠付租金、物業(yè)管理費(fèi)事實(shí)無(wú)異議，原告的相關(guān)訴請(qǐng)，本院予以支持。對(duì)合同解除原因和責(zé)任，本院認(rèn)為,原告于2017年3月1日通知被告付款時(shí)未依約先開(kāi)具發(fā)票，其存在一定履約瑕疵，但被告在2017年3月6日的回函中，明確表達(dá)了因其公司戰(zhàn)略調(diào)整暫緩支付租賃費(fèi)用的意思表示，函件內(nèi)容中開(kāi)票事宜只字未提，之后原告兩次催款后，被告仍沒(méi)有任何付款意思表示。以上事實(shí)和情節(jié)，足以說(shuō)明本案合同解除的實(shí)質(zhì)原因系被告不愿繼續(xù)履行合同所致，被告以先履行抗辯權(quán)為由認(rèn)為其不構(gòu)成違約的意見(jiàn)，本院不予采信。原告向被告主張能耗分?jǐn)傎M(fèi)，符合合同第5.9款約定，具體數(shù)額經(jīng)查亦屬合理，該項(xiàng)訴請(qǐng)本院予以支持。關(guān)于解除合同的違約金，根據(jù)原告所遭受的實(shí)際損失、合同約定的租賃期限以及合同具體履行情況，本院認(rèn)定原告沒(méi)收保證金作為違約金，已經(jīng)與被告所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任相適應(yīng)，原告要求除沒(méi)收保證金之外，再行主張相當(dāng)于四個(gè)月租金和物業(yè)管理費(fèi)的違約金，該部分訴請(qǐng)，本院不予支持。鑒于原告自身存在一定履約瑕疵，原告要求被告支付逾期付款利息損失的訴請(qǐng)，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條、第九十八條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司與被告上海享宇投資管理有限公司就上海市浦東新區(qū)新金橋路XXX號(hào)內(nèi)8號(hào)樓2F-C和2F-D房屋簽訂的《租賃合同》于2017年4月11日解除；
　　二、被告上海享宇投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司2017年3月1日至2017年4月11日期間的租金274,176元；
　　三、被告上海享宇投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司2017年3月1日至2017年4月11日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)33,047.7元；
　　四、被告上海享宇投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)用11,542元；
　　五、原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司不予退還被告上海享宇投資管理有限公司支付的租賃保證金445,035.52元及電費(fèi)保證金32,640元，作為被告上海享宇投資管理有限公司應(yīng)支付原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司的違約金；
　　六、駁回原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)15,679元，減半收取計(jì)7,839.5元，訴訟保全費(fèi)5,000元，合計(jì)12,839.5元，由原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司負(fù)擔(dān)7,686元，被告上海享宇投資管理有限公司負(fù)擔(dān)5,153.5元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。　

審判員：黃??政

書(shū)記員：朱曉晨