原告：上海宏村實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：唐解海，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫根明。
　　委托訴訟代理人：朱木金，江蘇中吳律師事務所律師。
　　被告：上海寶某涂料廠有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：韋志龍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張引娟，上海尊豐律師事務所律師。
　　原告上海宏村實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱宏村公司)與被告上海寶某涂料廠有限公司(以下簡稱寶某公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告宏村公司的委托訴訟代理人孫根明、朱木金，被告寶某公司的委托訴訟代理人張引娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告宏村公司向本院提出訴訟請求：判令被告寶某公司退還土地使用費1,165,800元。事實和理由：宏村公司與寶某公司于2013年5月2日簽訂房屋轉讓合同，寶某公司將建筑面積為4350平方米的房屋轉讓給宏村公司，簽約后，宏村公司支付了全部房款，寶某公司亦交付房屋。根據(jù)合同約定，宏村公司按使用的土地面積6.7畝，按照寶某公司與村民委員會約定的土地使用費收費標準承擔相應的費用，該費用可由寶某公司代收后交給村民委員會，也可以由宏村公司直接支付給村民委員會。自2013年5月2日起至2018年5月1日，寶某公司共代收宏村公司土地使用費1,567,800元。而寶某公司拖欠村民委員會土地使用費，且村民委員會系按每畝每年12,000元向寶某公司收取土地使用費。因此，宏村公司應交納2013年5月2日至2018年5月1日期間的土地使用費為402,000元，寶某公司多收取宏村公司土地使用費1,165,800元。故宏村公司涉訟。
　　被告寶某公司辯稱，不同意宏村公司的訴請。宏村公司除應按合同約定支付土地使用費外，雙方還口頭約定宏村公司應每年向寶某公司支付公共設施費65,000元、專業(yè)人員管理疏通費195,000元、保潔保安等費用61,600元。宏村公司自2013年5月起已按上述金額向寶某公司支付了費用，且宏村公司在付款用途中注明為土地使用費、稅及管理費等，宏村公司的付款行為與雙方的約定相一致。自2018年5月起，因宏村公司對寶某公司欲增加的費用不予認可，故雙方產(chǎn)生爭議。
　　根據(jù)當事人的陳述以及經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院確認如下事實：2013年5月2日，宏村公司(乙方)與寶某公司(甲方)簽訂房屋轉讓合同，約定甲方在嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)黃渡東港路XXX號地塊自籌資金自行建造了房屋3幢(約10100平方米)，但未辦理建筑許可證，甲方將新建房中的3號房屋約3950平方米(二層)和三樓另行搭建的彩鋼板辦公用房及其他老廠房約400平方米轉讓給乙方，該物業(yè)建筑面積為4350平房米(以下簡稱系爭房屋)，轉讓價格為16,250,000元,甲方保證地塊范圍內(nèi)的配電房、消防水泵房等公共設施，保持現(xiàn)有狀態(tài)，乙方享有使用權，甲方不論發(fā)生何種原因，不可拒絕乙方使用，配電房、消防水泵房等涉及相關的土地使用費、聘專業(yè)人員的費用等，由雙方按房屋建筑面積分攤，并約定上海市嘉定區(qū)錢家村民委員會(以下簡稱村委會)需向甲方每年收取土地使用費，所甲方同意乙方按其使用的土地面積和甲方與村委會約定的使用費標準承擔相應的費用，乙方承擔的應付土地使用費，應根據(jù)甲方的通知，在接到通知的5日內(nèi)支付給甲方，由甲方統(tǒng)一支付給村委會(乙方也可直接支付給村委會)等條款。2015年6月16日，寶某公司向宏村公司收取2013年5月2日至2016年5月1日期間的土地使用費，并向宏村公司出具收款收據(jù)，載明土地使用費每畝每年為3,800元，使用地塊約6.7畝，土地使用費共計為763,800元。2016年5月17日、2017年4月25日，寶某公司分別向宏村公司收取2016年5月2日至2017年5月1日及2017年5月2日至2018年5月1日的土地使用費，寶某公司分別向宏村公司出具收款收據(jù)，均載明土地使用費每畝每年為6,000元，土地使用費共計為804,000元。宏村公司在銀行轉賬憑證的付款用途一欄注明付土地使用費稅管理費等。2018年5月，寶某公司向宏村公司提出調整土地使用費標準，宏村公司回復不同意再次調整，愿意按2017年的土地使用費標準支付寶某公司土地使用費。2018年6月13日，寶某公司向村委會支付2014年9月18日至2018年12月31日期間的土地使用費649,938.41元，土地使用費以每畝每年12,000元計算?，F(xiàn)宏村公司以寶某公司多收取土地使用費為由而涉訟。
　　另查，位于嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)黃渡東港路XXX號房屋及土地的權利人登記在寶某公司的前身上海寶某涂料廠名下，該地塊屬于集體建設用地，土地使用面積為5990.7平方米，房屋建筑面積為1242.07平方米，竣工日期為1985年。系爭房屋中的新建及搭建房屋建造時未取得建設工程規(guī)劃許可證，系爭房屋中的老廠房轉讓時未經(jīng)相關部門審批。
　　審理中，宏村公司表示不清楚寶某公司與村委會約定的土地使用費標準。寶某公司表示簽約時宏村公司知曉土地使用費標準。
　　本院認為，集體土地上房屋買賣應當辦理相關土地使用權變更審批手續(xù)，系爭房屋的土地屬于農(nóng)村集體土地，因系爭房屋的建造及轉讓未經(jīng)過合法審批，故宏村公司與寶某公司簽訂的房屋轉讓合同違反法律的強制性規(guī)定，應認定為無效。因宏村公司為系爭土地的實際使用人，且宏村公司與寶某公司亦約定土地使用費由宏村公司承擔，故宏村公司應按其使用的土地面積承擔相應的土地使用費。對于宏村公司認為寶某公司多收取土地使用費1,165,800元，雙方雖約定宏村公司按照寶某公司與村委會約定的使用費標準承擔相應的土地使用費，但根據(jù)雙方交付土地使用費方式，宏村公司多年來實際系按寶某公司通知的使用費標準交付土地使用費，且對使用費標準并未提出異議，又2018年5月寶某公司欲調整使用費標準，宏村公司才表示不予認可，并愿意按照原使用費標準支付土地使用費，可視為宏村公司認可寶某公司原收取土地使用費的標準，寶某公司并未多收取宏村公司土地使用費，故宏村公司主張寶某公司退還多收取的土地使用費，本院難以支持。至于宏村公司提出不清楚寶某公司與村委會約定的土地使用費標準，根據(jù)交易習慣，宏村公司作為債務承擔方，對其需承擔的債務構成，一般應予了解。故對宏村公司的辯解，本院不予采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十六條、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海宏村實業(yè)發(fā)展有限公司要求被告上海寶某涂料廠有限公司退還土地使用費1,165,800元的訴訟請求。
　　本案受理費15,292元，減半收取7,646元，由原告負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！　　　?br/>

審判員：黃??燕

書記員：孫??鴦