原告(反訴被告):上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司,住所地上海市奉賢區(qū)。
法定代表人:沈陽(yáng)龍,總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:徐衛(wèi)紅,上海徐衛(wèi)紅律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:尹冬杰,上海徐衛(wèi)紅律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告):朱某某,女,漢族,xxxx年xx月xx日出生,戶籍地浙江省,現(xiàn)住上海市奉賢區(qū)。
原告上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司與被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2019年10月12日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2019年11月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理,后被告提出反訴,本院依法受理,于2019年12月12日再次公開(kāi)開(kāi)庭,對(duì)本訴、反訴合并進(jìn)行了審理。被告朱某某兩次開(kāi)庭均到庭參加訴訟,原告委托訴訟代理人尹冬杰第一次開(kāi)庭到庭參加訴訟,原告委托訴訟代理人徐衛(wèi)紅第二次開(kāi)庭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.請(qǐng)求解除原、被告于2018年7月30日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書(shū)》,并判令被告立即騰空房屋,恢復(fù)原狀歸還原告;2.判令被告支付原告2018年9月1日至2019年8月30日租金168,146元、違約金18,314.60元。事實(shí)和理由:原、被告于2018年7月30日簽訂房屋租賃協(xié)議書(shū),就上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號(hào)、1920弄12號(hào)217、218、219、301室二樓/三樓租賃事宜作出約定,合同期限為2018年9月1日至2023年8月30日。第一年2018年9月1日至2019年8月30日租金為183,146元,因租賃初期三樓房屋漏水修繕,故免去當(dāng)年租金15,000元。合同約定每年的租金分兩次付清,如被告方逾期或拒付租金,原告方有權(quán)將出租房屋收回,并要求支付合同租金總額10%的違約金。然而被告在租賃之初就喪失誠(chéng)信,截止至2019年8月30日,欠付租金168,146元,即分文未付,經(jīng)原告發(fā)函通知后,仍然拒付。原告認(rèn)為,原、被告之間存在合法的租賃關(guān)系,被告有失誠(chéng)信,欠繳租金,違反了租賃協(xié)議的約定,原告有權(quán)立即收回房屋,并要求被告支付違約金。故原告提起訴訟。
被告朱某某辯稱(chēng),不同意原告訴請(qǐng),被告在簽訂租賃協(xié)議時(shí)原告隱瞞了整棟大樓消防系統(tǒng)有問(wèn)題,導(dǎo)致被告無(wú)法開(kāi)辦教育機(jī)構(gòu),無(wú)法辦理教學(xué)許可證,被告已經(jīng)前期投資了二十多萬(wàn)元,消防無(wú)法辦證導(dǎo)致被告一天都沒(méi)有營(yíng)業(yè),無(wú)法承擔(dān)租金。被告要求繼續(xù)租賃房屋。
被告(反訴原告)朱某某向本院提出反訴請(qǐng)求:判令反訴被告賠償反訴原告損失264,000元。事實(shí)和理由:反訴原、被告于2018年7月30日簽訂《房屋租賃協(xié)議書(shū)》,由反訴原告向反訴被告承租位于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號(hào)、1920弄12號(hào)217、218、219、301室二樓/三樓商鋪,年租金為168,146元,租期自2018年9月1日至2023年8月30日,共計(jì)5年。合同簽訂前反訴原告明確告知反訴被告租賃的商鋪用于開(kāi)辦教育機(jī)構(gòu),有關(guān)房屋的證照、消防手續(xù)等必須健全。反訴被告口頭承諾沒(méi)有問(wèn)題,反訴原告聽(tīng)信反訴被告的言語(yǔ),與反訴被告建立租賃關(guān)系。反訴原告將房屋進(jìn)行整體裝修后,竟然被上海市奉賢區(qū)公安消防支隊(duì)下發(fā)責(zé)令立即改正通知書(shū)。該通知書(shū)明確:反訴被告出租的房屋消防報(bào)警系統(tǒng)和消防水系統(tǒng)故障,消防控制室內(nèi)無(wú)人值班。反訴被告收到該通知后,馬上和反訴被告聯(lián)系請(qǐng)求消除該障礙,盡量減少反訴原告的損失,未果。反訴原告至今不能辦出相應(yīng)的教育機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入資質(zhì),損失達(dá)264,000元。
原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司針對(duì)反訴辯稱(chēng),基于原告出租的房屋在消防驗(yàn)收存在一定問(wèn)題,愿意適當(dāng)補(bǔ)償被告一定經(jīng)濟(jì)損失,但是認(rèn)為金額過(guò)高。
本院經(jīng)審查認(rèn)定事實(shí)如下:原、被告于2018年7月30日簽訂《房屋租賃協(xié)議書(shū)》一份,約定由原告將坐落于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號(hào)一樓(103.01平方米)、1920弄12號(hào)217、218、219、301室二樓(261.42平方米)/三樓(157.46平方米)房屋出租給被告使用;租賃期限為5年,自2018年9月1日至2023年8月30日止;年租金為183,146元,付款方式采用先付款后使用原則,每年租金分兩次付清,每半年一次,如果被告逾期或拒付租金,視為違約,原告有權(quán)將出租房全部收回,并要求被告支付合同租金總額10%的違約金;三樓屋頂漏水需修繕,由被告負(fù)責(zé),原告免除當(dāng)年租金15,000元,整個(gè)租賃期間房屋維修由被告負(fù)責(zé)。上述協(xié)議書(shū)簽訂后,原告按約將房屋交付被告,被告對(duì)房屋進(jìn)行了修繕和裝修,至2019年10月裝修完畢,被告支出裝修款169,000元、消防噴淋改造工程款35,000元,共計(jì)204,000元。2018年10月16日,上海市奉賢區(qū)公安消防支隊(duì)向上海麗紅培訓(xùn)學(xué)校有限公司發(fā)出責(zé)令立即改正通知書(shū),認(rèn)為該租賃房屋所在的建筑物內(nèi)消防報(bào)警系統(tǒng)和消防水系統(tǒng)故障,消防控制室內(nèi)無(wú)人值班,存在消防設(shè)施未保持完好有效的違法行為,責(zé)令上海麗紅培訓(xùn)學(xué)校有限公司應(yīng)當(dāng)采取措施,確保消防安全。被告聯(lián)系原告要求原告采取措施,確保消防安全。但原告一直未能解決問(wèn)題。
另外,被告于2018年8月聘用4人,其中3人為老師,1人為前臺(tái)工作人員,每人每月工資為5,000元。上海麗紅培訓(xùn)學(xué)校有限公司于2019年12月11日成立,被告朱某某為該公司股東、法定代表人。
訴訟過(guò)程中,原、被告雙方共同確認(rèn),一樓的房屋被告不再租賃,已于2019年12月25日返還原告;二樓、三樓的房屋由被告繼續(xù)租賃,但租賃用途不作為教育機(jī)構(gòu)。被告認(rèn)為一樓的裝修損失為100,000元,原告認(rèn)可一樓的裝修損失為50,000元。
以上事實(shí),由房屋租賃協(xié)議書(shū)、催款函、房產(chǎn)證、責(zé)令立即改正通知書(shū)、裝修工事合同、裝修合同收據(jù)、消防改造工程款收據(jù)、聘用合同書(shū)、工資表、當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以佐證,經(jīng)庭審質(zhì)證,本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為,原、被告簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示,屬合法有效,雙方均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)。因原告租賃給被告的房屋消防設(shè)施存在問(wèn)題,致被告無(wú)法將租賃房屋用于開(kāi)辦教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu),屬原告違約在先,故對(duì)于原告主張的租金本院酌情支持84,073元,對(duì)原告主張的違約金不予支持。雙方在訴訟過(guò)程中協(xié)商一致同意解除上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號(hào)一樓房屋的租賃合同,繼續(xù)履行上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號(hào)XXX、XXX、XXX、XXX室二樓/三樓房屋的租賃合同,但房屋用途不作為教育機(jī)構(gòu),對(duì)此本院予以確認(rèn)。鑒于被告已于2019年12月25日返還原告上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號(hào)一層房屋,故本院確認(rèn)上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號(hào)一層房屋的租賃合同于2019年12月25日解除。對(duì)于被告主張的裝修損失,原告認(rèn)為數(shù)額過(guò)高,其中一樓的裝修損失被告主張100,000元,原告確認(rèn)50,000元,本院綜合考慮各項(xiàng)因素酌情確定原告賠償被告裝修損失60,000元。對(duì)于被告主張的工資損失,因被告的證據(jù)不足以證明被告已支付4人各3個(gè)月的工資,共計(jì)60,000元,且被告在2018年8月至10月間尚未設(shè)立教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu),故對(duì)被告主張的該期間的工資損失不予支持。
綜上所述,本院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求予以部分支持,對(duì)于被告(反訴原告)的反訴請(qǐng)求予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第一款、第九十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定,判決如下:
一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司與被告(反訴原告)朱某某于2018年7月30日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書(shū)》中有關(guān)坐落于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號(hào)一層房屋租賃的合同條款、內(nèi)容于2019年12月25日解除;
二、被告(反訴原告)朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司租金84,073元;
三、原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)朱某某損失60,000元;
四、駁回原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司的其余訴訟請(qǐng)求;
五、駁回被告(反訴原告)朱某某的其余反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)2,015元(已減半收取),由原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)1,106元,被告(反訴原告)朱某某負(fù)擔(dān)909元;反訴案件受理費(fèi)2,630元(已減半收取),由原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)598元,被告(反訴原告)朱某某負(fù)擔(dān)2,032元。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員:張??英
書(shū)記員:俞??慧
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