原告：上海夷清實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李慧芳，董事長。
　　委托訴訟代理人：嚴(yán)省三，男。
　　委托訴訟代理人：倪卓偉，上海倪卓偉律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海徐某致真餐飲有限公司，住所地上海市徐某區(qū)。
　　法定代表人：徐振輝，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫菁，上?？得髀蓭熓聞?wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：英潔，上海康明律師事務(wù)所律師。
　　原告上海夷清實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱夷清公司)與被告上海徐某致真餐飲有限公司(以下簡稱致真公司)房屋租賃合同糾紛一案，原案號(2016)滬0104民初32128號，于2018年4月27日被上海市第一中級人民法院裁定發(fā)回重審。本院于2018年5月30日立案。本院依法適用普通程序，組成合議庭，于2018年8月6日、2019年4月3日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告夷清公司的委托訴訟代理人嚴(yán)省三、倪卓偉、被告致真公司的委托訴訟代理人孫菁、英潔到庭參加訴訟。經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，本案審限延長六個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　夷清公司向本院提出訴訟請求：1.判令夷清公司與致真公司簽訂的《上海市淮海中路XXX號租賃合同》于2016年11月18日解除；2.致真公司搬離淮海中路XXX號七號樓，并將該房屋交還夷清公司；3.致真公司向夷清公司支付自2016年9月1日起至2016年11月18日止的房租574,048.76元(日租金7266.44*79天)；4.致真公司向夷清公司支付自2016年11月19日至今的房屋使用費(fèi)(按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；5.致真公司向夷清公司支付逾期付款違約金34,515.59元(計(jì)算方式：逾期天數(shù)2016年8月15日至2016年11月18日共95天，日租金7266.44*5%*95天)；6.致真公司賠償解除合同違約金10,609,000元(按年租金的4倍計(jì)算)。事實(shí)和理由：2008年12月，夷清公司與致真公司簽訂了《上海市房屋租賃合同》，約定夷清公司將上海市淮海中路XXX號七號樓出租給致真公司。雙方對租賃房屋的基本情況、租賃用途、交付日期、租賃期限、租金支付方式和期限以及違約責(zé)任等明確進(jìn)行了約定。致真公司自2016年8月15日起未支付租金，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，故夷清公司訴至本院。
　　致真公司辯稱，不同意夷清公司的訴訟請求。原審二審裁定出具后，致真公司已騰空并搬離了七號樓。夷清公司的請求均建立在合同有效的前提下，而七號樓沒有合法的建造許可、產(chǎn)權(quán)證明以及任何可以證明具有合法產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，系違章搭建，故租賃合同無效。即使合同有效，夷清公司主張的違約金也過高，請求法院調(diào)整。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：2006年5月10日，南京軍區(qū)空軍第三招待所(甲方，以下簡稱南空三招)與上海滄達(dá)投資經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司(乙方，以下簡稱滄達(dá)公司)簽訂協(xié)議書，約定由甲乙雙方合作在淮海中路XXX號營院內(nèi)七號樓地塊新修建3層商務(wù)辦公樓，甲方同意將新修建的七號樓移交乙方有償租用。協(xié)議簽訂后，滄達(dá)公司遂在此地塊上翻建了七號樓，于2006年11月底前竣工。2007年8月，南空三招與滄達(dá)公司還就七號樓建造費(fèi)用進(jìn)行了結(jié)算。
　　2006年12月1日，中國人民解放軍空軍房地產(chǎn)管理局上海房地產(chǎn)管理處出具了《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》，房地產(chǎn)位置上海市徐某區(qū)淮海中路XXX-XXX號，出租人南空三招，承租人滄達(dá)公司，房屋建筑面積9080.6平方米，經(jīng)審查，該房(地)產(chǎn)符合租賃用房(地)出租標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)租賃條件，特發(fā)此證，有效期自2006年12月1日起至2011年12月31日止。注：南空三招稱，9080.6平方米是整個(gè)淮海營院的出租房屋面積，包含了涉案房屋在內(nèi)，滄達(dá)公司是承租人代表，實(shí)際承租人不止滄達(dá)公司一家，其他承租人要辦證照，需與滄達(dá)公司簽訂虛擬的租賃合同，憑此合同辦理證照。
　　2007年2月28日，南空三招與滄達(dá)公司簽訂《房屋租賃合同》，南空三招將淮海中路XXX號淮海營院內(nèi)7號樓總建筑面積1300平方米的3層樓房及附房(以下簡稱系爭房屋)租給滄達(dá)公司使用，租期自2007年3月1日起至2022年2月28日止。滄達(dá)公司又將系爭房屋轉(zhuǎn)租致真公司。2009年2月，南空三招與滄達(dá)公司簽訂終止協(xié)議，終止了該租賃合同，由南空三招補(bǔ)償滄達(dá)公司333萬元，并約定滄達(dá)公司同意與致真公司同時(shí)提前終止系爭房屋租賃合同，自2009年1月1日起，南空三招保證并負(fù)責(zé)按照滄達(dá)公司與致真公司的租房合同尚未履約的權(quán)利和義務(wù)，具體事宜由南空三招與致真公司另行協(xié)商。注：該補(bǔ)償款333萬元，實(shí)際系夷清公司出資。
　　2008年12月18日，南空三招(甲方)與夷清公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》。約定：甲方同意將系爭房屋租給乙方使用，經(jīng)營用途為綜合(含商務(wù)、餐飲等)。本合同租期為15年，時(shí)間自2009年1月1日起至2023年12月31日止。為確保本合同依法履行，甲方同意乙方在本合同約定租賃期及經(jīng)營范圍內(nèi)依法轉(zhuǎn)租商務(wù)樓。注：夷清公司與南空三招稱，該合同實(shí)際簽訂時(shí)間為2010年左右，因夷清公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，新股東受讓夷清公司后由南空三招與夷清公司重新簽訂了租賃合同，合同內(nèi)容參照了滄達(dá)公司與老夷清公司之間的合同。
　　2008年12月，夷清公司(甲方)與致真公司(乙方)簽訂了《上海市房屋租賃合同》，約定：夷清公司將系爭房屋出租給致真公司；系爭房屋隸屬權(quán)利人南空三招，并可用于出租作為餐飲及商業(yè)使用；甲方確認(rèn)，南空三招已經(jīng)全權(quán)委托甲方作為租賃物業(yè)的代管人，甲方有權(quán)代表南空三招管理、出租、經(jīng)營、維護(hù)租賃物業(yè)；房屋租賃期自2009年1月1日起租日起算，租賃期限為10個(gè)日歷年；甲、乙雙方約定，租賃物業(yè)起始年租金(包含物業(yè)管理費(fèi)在內(nèi))為人民幣250萬元，在租賃期的前2年內(nèi)不變。自第3年起，租金每3年遞增一次，遞增率為遞增前年租金的3%?？紤]到目前乙方經(jīng)營的情況，甲方同意2009年、2010年的租金按人民幣240萬元收取。乙方應(yīng)于每季度前一個(gè)月15日前向甲方支付下個(gè)季度的租金。第一次支付時(shí)間為2008年12月31日前，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的5%支付違約金。乙方逾期支付租金的期限不得超過30日，否則甲方有權(quán)在向乙方發(fā)出單方面解除合同通知書后15日內(nèi)，自動(dòng)在乙方支付的承租保證金中予以扣除前述違約金。如承租保證金不足以支付前述違約金的，則甲方有權(quán)就不足部分向乙方予以追索。乙方向甲方支付租金的方式僅限于：銀行轉(zhuǎn)賬、銀行支票、本票、現(xiàn)金。甲方在收到上述租金后，應(yīng)當(dāng)向乙方提供有效的發(fā)票或收據(jù)；為保證本合同的履行，乙方同意支付本合同的承租保證金人民幣50萬元。租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的租賃物業(yè)承租保證金除用以抵充應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用(包括但不限于：欠繳的水、電、煤、電信等公共事業(yè)費(fèi)、違約金、賠償金、未及時(shí)支付的租金)。乙方返還租賃物業(yè)時(shí)應(yīng)符合正常的使用狀態(tài)。返還時(shí)，應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按本合同的年租金的4倍支付違約金；給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：……(七)乙方逾期不支付租金累計(jì)超過45日的；……。本合同自甲、乙雙方蓋章支付第一筆租金后生效。其后，致真公司按約付租，并支付了保證金50萬元。致真公司未支付自2016年9月1日起的租金。
　　2016年12月27日，南空三招出具《證明》。內(nèi)容為：我所與夷清公司在2008年12月18日(合同編號：【2008】三招租合字第33號)簽訂的《房屋租賃合同》真實(shí)有效，至今該合同仍在履行中。夷清公司承租的房屋坐落在上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號淮海營院內(nèi)七號樓，總建筑面積為1300平方米的3層商務(wù)樓，該樓是由部隊(duì)上級單位批準(zhǔn)建造的合法建筑物，手續(xù)合法、完備(附營院平面圖一份)。
　　2018年5月24日，致真公司致函南空三招，稱其于2018年5月16日搬離并清空了系爭房屋。注：經(jīng)本院了解，南空三招收到了該函，但認(rèn)為與其無關(guān)，故未將函轉(zhuǎn)交夷清公司，也未將此情況轉(zhuǎn)告夷清公司。
　　本案訴訟中，致真公司于2018年8月6日第一次庭審時(shí)提供了上述給南空三招的搬離函件，并認(rèn)為已交還房屋，使用費(fèi)不應(yīng)再計(jì)算。夷清公司則認(rèn)為，其之前不知此事，也未接到過南空三招的通知；夷清公司不認(rèn)可房屋已交還，交還房屋應(yīng)根據(jù)合同約定由雙方當(dāng)面交接，并辦理交接手續(xù)，因此空置期間的使用費(fèi)也應(yīng)由致真公司承擔(dān)，使用費(fèi)應(yīng)計(jì)算至雙方實(shí)際辦理交接手續(xù)時(shí)止。庭審中，法院要求雙方先擱置是否已交房、使用費(fèi)計(jì)算截止日期的爭議，再進(jìn)行一次實(shí)地交接，雙方均表示接受。2018年8月15日，致真公司致函法院稱，法院要求其與夷清公司交接根本沒有必要，也不存在交接義務(wù)；其公司已于2018年5月16日騰空搬離系爭房屋并通知南空三招，這是一個(gè)法律事實(shí)，系爭房屋是違法建筑，租賃合同無效，夷清公司不是系爭房屋的權(quán)利人，也不具備轉(zhuǎn)租資格，沒有權(quán)利要求交接。本院遂將該信息告知夷清公司，并向夷清公司釋明是否自行收回系爭房屋，若夷清公司堅(jiān)持與致真公司當(dāng)面交接，由此導(dǎo)致房屋繼續(xù)空關(guān)有擴(kuò)大損失的嫌疑，請夷清公司慎重考慮。夷清公司回復(fù)稱，堅(jiān)持原意見，其認(rèn)為根據(jù)合同約定需與致真公司辦理交接手續(xù)才收回房屋，由此導(dǎo)致房屋空關(guān)的損失應(yīng)由致真公司承擔(dān)。
　　審理中，夷清公司表示同意退還保證金。
　　就系爭房屋是否為合法建造事宜，夷清公司還提供了軍隊(duì)“兩項(xiàng)普查”期間的營房分棟情況核查表、七號樓營房分棟分層平面圖作證。本院就翻建系爭房屋是否得到批準(zhǔn)事宜分別向南空三招、南空三招的上級單位東部戰(zhàn)區(qū)空軍參謀部直屬工作處進(jìn)行了調(diào)查。南空三招稱，翻建系爭房屋報(bào)批過，上級通過電話通知或現(xiàn)場查看批準(zhǔn)的，應(yīng)該有書面回復(fù)，但由于當(dāng)時(shí)南空三招原領(lǐng)導(dǎo)出事，材料被部隊(duì)查封，搬來搬去就找不到了。但租賃許可證也可作為上級機(jī)關(guān)對房屋翻建行為的認(rèn)可。系爭房屋現(xiàn)在確實(shí)未辦理產(chǎn)證，但已有相關(guān)文件要求在軍隊(duì)空余房地產(chǎn)改革完成后統(tǒng)一辦理。2014年全軍實(shí)施房地產(chǎn)、出租房屋兩項(xiàng)普查時(shí)，上級已派員對所有房屋進(jìn)行普查，做了CAD圖紙電子版(注：該圖紙即為夷清公司提供的七號樓營房分棟分層平面圖)，并備案。東部戰(zhàn)區(qū)空軍參謀部直屬工作處稱，我們作為上級部門，肯定知道翻建的事情，我們從上到下都是認(rèn)可的。部隊(duì)流動(dòng)性大，資料檔案保存也不是很完善，但房屋建在部隊(duì)土地上，肯定屬于軍產(chǎn)。兩項(xiàng)普查的數(shù)據(jù)中有系爭房屋，已納入營房實(shí)力，說明部隊(duì)對系爭房屋的認(rèn)可。而且納入營房實(shí)力的房屋，如果要拆需要作實(shí)力變更手續(xù)，要層層上報(bào)，這也印證了建筑的合法性。兩項(xiàng)普查的數(shù)據(jù)最終歸入總后勤部檔案數(shù)據(jù)庫中。并且，系爭房屋的出租也是經(jīng)過報(bào)批得到上級部門許可的，這也說明我們對翻建行為的認(rèn)可。
　　另查明，原案于2016年11月10日立案，夷清公司第一項(xiàng)訴請為要求解除合同，訴狀副本于2016年11月18日送達(dá)致真公司。該案審理中，根據(jù)致真公司的申請，本院委托上海第一測量師事務(wù)所有限公司對系爭房屋的裝修殘值進(jìn)行審價(jià)。2017年6月5日，上海第一測量師事務(wù)所有限公司出具司法審價(jià)鑒定意見：本案“上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號7號樓的裝飾裝修工程項(xiàng)目”所涉工程造價(jià)為人民幣2,766,866元。雙方對該審價(jià)報(bào)告提出了異議。2017年6月29日，上海第一測量師事務(wù)所有限公司出具補(bǔ)充鑒定意見：本案“上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號7號樓的裝飾裝修工程項(xiàng)目”所涉工程造價(jià)為(未包含折舊計(jì)算)：(1)本案項(xiàng)目所涉造價(jià)為人民幣3,092,345元(未包含廚房設(shè)備所涉造價(jià))。(2)廚房設(shè)備所涉造價(jià)為人民幣：307,550元。2017年7月24日，根據(jù)雙方當(dāng)事人于2017年7月12日在法庭的庭審質(zhì)證中提出的異議以及法庭的要求，上海第一測量師事務(wù)所有限公司出具補(bǔ)充鑒定意見：本案“上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號7號樓的裝飾裝修工程項(xiàng)目”所涉工程造價(jià)為(未包含折舊計(jì)算)：1、若法庭支持申請人(致真公司)對裝修時(shí)間(2012年至2016年曾經(jīng)裝修)的主張，則(1)本案項(xiàng)目所涉造價(jià)為人民幣3,092,345元(未包含廚房設(shè)備所涉造價(jià))。(2)廚房設(shè)備所涉造價(jià)為人民幣307,550元。2、若法庭支付被申請人(夷清公司)對裝修時(shí)間(2006年11月28日)的主張，則：(1)本案項(xiàng)目所涉造價(jià)為人民幣2,649,733元(未包含廚房設(shè)備所涉造價(jià))。(2)廚房設(shè)備所涉造價(jià)為人民幣307,550元。同日，上海第一測量師事務(wù)所有限公司出具上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號7號樓裝飾裝修工程項(xiàng)目補(bǔ)充殘值計(jì)算說明，若法庭支付被申請人(夷清公司)對裝修時(shí)間(2006年11月28日)的主張，則本案“上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號7號樓的裝飾裝修工程項(xiàng)目”所涉工程殘值為：1、按5年或8年的年限進(jìn)行折舊后所涉工程的殘值為：(1)本案項(xiàng)目殘值為人民幣：132,486.65元(未包含廚房設(shè)備所涉造價(jià))。(2)廚房設(shè)備殘值為人民幣：15,377.50元。2、按租賃合同剩余租賃期攤銷進(jìn)行折舊后所涉工程的殘值為：(1)本案項(xiàng)目殘值為人民幣：418,284.48元。(2)廚房設(shè)備殘值為人民幣：47,986.52元。
　　本院認(rèn)為，上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號淮海營院內(nèi)房屋屬軍產(chǎn)，系爭房屋系于2006年由原房屋翻建而成。該房建造雖未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但該房系在軍隊(duì)土地上建造，其申請手續(xù)本就不同于地方建設(shè)，且又是翻建而非新建。雖無軍隊(duì)內(nèi)部書面同意翻建系爭房屋的直接證據(jù)，但依本院調(diào)查，南空三招的上級部門知曉并認(rèn)可系爭房屋翻建行為，全軍兩項(xiàng)普查期間系爭房屋也已入檔備案，《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》允許出租的房屋亦包含系爭房屋在內(nèi)，上述事實(shí)表明系爭房屋的建造已得到部隊(duì)的確認(rèn)，系爭房屋不宜認(rèn)定為違章建筑。因此，夷清公司與致真公司就系爭房屋簽訂的租賃合同當(dāng)屬有效，雙方應(yīng)恪守履行。
　　致真公司租賃使用系爭房屋，卻未支付自2016年9月1日起的租金，無正當(dāng)理由，已構(gòu)成根本違約，夷清公司有權(quán)解除合同并要求致真公司承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)夷清公司以前案中包含解除合同請求的起訴狀送達(dá)致真公司之日作為合同解除之日，符合法律規(guī)定，本院予以支持。夷清公司主張逾期付款違約金，有合同依據(jù)，本院予以支持。夷清公司主張的合同解除違約金依合同約定為年租金的4倍達(dá)1000多萬元，過分高于因合同解除造成的實(shí)際損失，應(yīng)予調(diào)整，本院根據(jù)合同的履行情況、違約嚴(yán)重程度、再次出租所需合理時(shí)間等因素，酌定違約金為200萬元。夷清公司同意返還保證金50萬元，本院予以準(zhǔn)許。
　　根據(jù)合同約定，交還房屋應(yīng)由雙方當(dāng)面交接確認(rèn)，現(xiàn)致真公司在未通知夷清公司的情形下撤離系爭房屋，不符合同約定的交接方式，因此致真公司實(shí)際搬離之日不能作為使用費(fèi)計(jì)算的截止日。但本案中致真公司已披露其已騰空并搬離系爭房屋，且拒絕與夷清公司辦理當(dāng)面交接手續(xù)后，夷清公司有義務(wù)在合理期限內(nèi)盡快接收房屋以避免損失擴(kuò)大，在本院釋明后夷清公司仍堅(jiān)持己見，不愿收回系爭房屋，故由此造成房屋繼續(xù)空關(guān)而擴(kuò)大的損失，致真公司無需承擔(dān)責(zé)任。綜合上述事實(shí)和分析，夷清公司要求致真公司辦理并交還系爭房屋的請求，本院不予支持，夷清公司可自行收回房屋。結(jié)合本案實(shí)際情況，本院酌定致真公司拒絕當(dāng)面交接房屋后的一個(gè)月為夷清公司收回系爭房屋的合理期限，使用費(fèi)的計(jì)算以此為限，自2018年9月16日起的使用費(fèi)致真公司無需承擔(dān)。
　　本院確定的夷清公司收回房屋的合理期限止于2018年9月15日，而合同約定的租期至2018年年底，兩者相差僅有三個(gè)半月，且合同系致真公司違約而解除，因此無論依照法律規(guī)定還是根據(jù)合理性、公平性而言，裝修均不應(yīng)予以補(bǔ)償。
　　依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十九條第一款、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第(二)項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　一、上海夷清實(shí)業(yè)有限公司與上海徐某致真餐飲有限公司就上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號淮海營院內(nèi)七號樓房屋簽訂的租賃合同于2016年11月18日解除；
　　二、上海徐某致真餐飲有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海夷清實(shí)業(yè)有限公司自2016年9月1日起至2018年9月15日止的房屋租金和使用費(fèi)，2016年內(nèi)按每日7266.44元計(jì)算，2017年為2,731,817.50元，2018年內(nèi)按每日7484.43元計(jì)算；
　　三、上海徐某致真餐飲有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海夷清實(shí)業(yè)有限公司逾期付款違約金34,515.59元；
　　四、上海徐某致真餐飲有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海夷清實(shí)業(yè)有限公司合同解除違約金2,000,000元；
　　五、駁回上海夷清實(shí)業(yè)有限公司其余訴訟請求；
　　六、上海夷清實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還上海徐某致真餐飲有限公司保證金500,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)117,160元，由上海夷清實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)63,460元，由上海徐某致真餐飲有限公司負(fù)擔(dān)53,700元；鑒定費(fèi)129,900元，由上海徐某致真餐飲有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：肖??娜

書記員：蔡重洲