原告：上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：林韻青，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：戴佐江，上海市錦天城律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：孫立慷，上海市錦天城律師事務所律師。
　　被告：上海新明環(huán)球置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：范光培。
　　委托訴訟代理人：陶灝婷，上海市君悅律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：童非，上海市君悅律師事務所律師。
　　原告上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司(下稱“天策公司”)與被告上海新明環(huán)球置業(yè)有限公司(下稱“新明公司”)商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院受理后，由審判員徐熙春、許雯雯、人民陪審員顧偉萍組成合議庭，依法適用普通程序公開開庭審理。原、被告均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提起訴訟，請求判令：1、被告支付傭金人民幣(以下幣種同)143,883元；2、被告支付溢價分成18,906.6元；3、被告返還保證金1,000萬元；4、被告支付逾期付款違約金(以10,162,789.6元為基數(shù)，按日千分之0.5計算，自2018年1月1日起計算至實際支付之日止)；5、被告賠償損失614,810元；6、被告支付律師費12萬元。事實與理由：2017年3月23日，原、被告與案外人浙江融億營銷策劃有限公司(下稱“融億公司”)共同簽署了《新明六一廣場委托包銷協(xié)議》(下稱《包銷協(xié)議》)，約定：被告全權(quán)委托融億公司代理銷售“新明六一廣場”項目(下稱“本項目”)，經(jīng)被告同意，由融億公司轉(zhuǎn)委托原告獨家包底價代理銷售本項目，被告承諾本項目具備合法、正常的出售條件，并承諾如期足額支付原告?zhèn)蚪鸺耙鐑r分成?！栋N協(xié)議》簽訂后，原告依約向被告支付了保證金人民幣1,000萬元，并出資搭建、裝修了臨時售樓處，制作了項目宣傳推廣所需的宣傳物料，積極開展宣傳及銷售活動。但是，因被告未能按照合同約定處理好前期已購房業(yè)主的交房及維權(quán)事宜，導致前期已購房業(yè)主頻繁前往項目現(xiàn)場主張權(quán)利，造成原告無法正常開展銷售活動。此外，被告長時間拖欠前期合作的渠道公司傭金，導致原告無法正常啟動市場渠道。與此同時，被告也未足額支付原告?zhèn)蚪鸺耙鐑r分成。2017年10月中旬，本項目網(wǎng)簽備案中止，直至2017年12月30日本項目網(wǎng)簽備案也未恢復。為此，原告多次要求被告履行合同義務，但均未果?；谝陨锨闆r，原告為維護自己的權(quán)益訴至法院，要求判如所請。
　　被告辯稱：不同意原告的訴訟請求，理由如下：1、被告不同意支付傭金，且未結(jié)傭金數(shù)額應為134,430元；2、原告并未滿足《包銷協(xié)議》約定的銷售業(yè)績、溢價條件等；3、被告實際收取的保證金為480萬元，根據(jù)《包銷協(xié)議》約定，原告沒有完成業(yè)績指標的情況下，被告有權(quán)扣除保證金中的相應部分，故不同意返還保證金；4、對違約金的計算基數(shù)持有異議。爭議產(chǎn)生以來，被告一直積極與原告溝通解決，并要求原告就相關(guān)傭金進行財務對賬，但卻至今未收到原告關(guān)于應結(jié)未結(jié)傭金的具體結(jié)算金額，故被告無需承擔因原告怠于履行結(jié)算手續(xù)而擴大的損失；5、原告為完成《包銷協(xié)議》而支出的相應成本理應由其自行承擔；6、因上海市對于類住宅及商辦項目進行整頓，本項目作為商鋪亦受到影響，故被告并無違約行為，無需承擔律師費及違約金。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人的庭審陳述及經(jīng)本庭審查確認的證據(jù)，本院確認如下事實：
　　2017年3月23日，新明公司(甲方、委托人)、融億公司(乙方、代理方)與天策公司(丙方、受托方)簽訂《包銷協(xié)議》一份,其中約定：為快速推動本項目的銷售進度，就甲方全權(quán)委托乙方代理銷售本項目，并經(jīng)甲方同意，乙方轉(zhuǎn)委托丙方獨家包底價代理分銷本項目等事宜，甲、乙、丙三方本著平等互利、友好協(xié)商、合作共贏的原則，達成本協(xié)議；本項目地址位于上海市瀏翔公路XXX號，系本項目當中的610套商鋪房源；銷售代理期限自本合同簽署之日起至2017年12月30日止。該合同第四條代理傭金及溢價支付約定：1、代理傭金，客戶支付首付款達購房合同總價50%及以上，且完成購房合同簽約后一周內(nèi)，甲方應向丙方支付購房合同總價的15%作為丙方銷售傭金(其中2%為乙方的管理費，由丙方足額收到甲方支付的傭金一周內(nèi)代為轉(zhuǎn)付)；2、溢價分成，在甲方實收底價基礎(chǔ)上整體上浮15%作為銷售公司銷售底價，超出銷售公司銷售底價部分即為溢價，溢價部分按甲方70%、丙方30%的原則分配。每季度進行一次結(jié)算溢價分成，甲方應在季度完成后一周內(nèi)向丙方支付溢價部分分成的30%中的50%，剩余部分計入年度指標的保證金待丙方100%完成銷售指標后七日內(nèi)支付給丙方。3、甲方承諾，及時支付傭金及溢價分成，若甲方未能按約定時間支付丙方傭金及溢價，則丙方有權(quán)無條件單方面解除本協(xié)議，丙方解除本協(xié)議后五天內(nèi)甲方應無條件退還丙方已付的所有保證金并支付未付清的銷售傭金、溢價分成及違約金，甲方逾期未退還或未付清的，每逾期一日按逾期未返還或未付清款項金額的日千分之二支付丙方違約金。該合同第五條保證金及業(yè)績考核約定：1、保證金，丙方支付甲方保證金1,000萬元；分月及季度進行指標考核，未完成當月50%暫扣200萬元(2017年4月不作為指標考核月份)，3個月(一個季度)指標未100%完成，甲方有權(quán)無條件解除合同并扣除1,000萬元保證金；次季度如繼續(xù)履行合同，乙方需補齊保證金1,000萬元；當月指標超額部分可以按補后不補前原則，計入次月或次階段完成指標；完成年度指標時，保證金全部退回。2、丙方支付甲方保證金到賬后一個工作日內(nèi)，甲方應付清前期拖欠丙方的傭金共計580萬元，若甲方逾期付清該傭金的，丙方有權(quán)無條件單方面解除本協(xié)議，丙方解除本協(xié)議后三日內(nèi)甲方應退還丙方已付的所有保證金并付清所拖欠的傭金，甲方逾期未退還或未付清的，每逾期一日按逾期未返還或未付清款項金額的日千分之二支付丙方違約金。3、合同有效期內(nèi)，乙方按期對丙方的銷售進度進行考核(1)丙方于2017年6月30日前完成簽約合同總銷價款1.8億元(4月0.5億、5月0.7億、6月0.6億)；(2)丙方于2017年9月30日前完成簽約合同總銷價款2.6億元(7月0.7億、8月0.8億、9月1.1億)；(3)丙方于2017年12月31日前完成簽約合同總銷價款2.6億元(10月0.7億、11月0.9億、12月1.0億)……5、對于在合同履行期間，因法律法規(guī)的修改調(diào)整，或上海房地產(chǎn)銷售政策發(fā)生重大變化，導致本項目無法對購房客戶進行網(wǎng)簽備案、項目銷售無法繼續(xù)進行的，該政策影響階段，甲方不對丙方進行業(yè)績考核，相應考核周期順延。若政策周期超過60天，丙方有權(quán)免責解除本協(xié)議，甲方不追究丙方責任。該合同第六條第2點約定，本合同履行期內(nèi)，甲方提供該項目現(xiàn)場售樓處、辦公用品(包括但不限于電腦、打印機、耗材、網(wǎng)絡等)供丙方無償使用，乙方應對前述財產(chǎn)進行維護和管理。該合同第六條第6點約定，甲方應積極配合丙方銷售推廣等各項銷售工作的開展，由此發(fā)生的相關(guān)廣告宣傳、推廣及營銷費用，由丙方承擔。該合同第六條第9點約定，甲方應處理好前期合作的銷售代理公司及銷售渠道公司的未結(jié)傭金，處理好前期已購房業(yè)主的交房及維權(quán)事宜，若因業(yè)主維權(quán)、銷售代理公司、渠道公司追討傭金導致丙方銷售工作無法正常進行或市場渠道無法啟動，丙方有權(quán)將考核指標周期順延直至所有糾紛解決、消除影響為止。但順延期限達到一個月丙方銷售工作仍無法正常開展的，丙方有權(quán)選擇單方解除本協(xié)議，并有權(quán)要求甲方退還保證金、付清傭金和溢價分成。甲方逾期未退還或未付清的，每逾期一日按逾期未返還或未付清款項金額的日千分之二支付丙方違約金。該合同第七條第6點約定，乙方提供不少于2輛看房班車供丙方無償使用(班車費用由乙方承擔)。該合同第十一條第2點約定，任何一方違反本合同約定，給守約方造成損失的，均應賠償守約方因此產(chǎn)生的所有損失(包括但不限于丙方對本項目現(xiàn)場廣告投放費用、陣地包裝費用及新售樓處裝修費用、訴訟費、律師費、賠償費等)。該合同第十二條第1點約定，由于不可抗力的發(fā)生，致使本協(xié)議不能按約定的條件履行時，一方應立即通知對方，對不可抗力所造成的損失，任何一方不得提出賠償要求。
　　2017年4月12日，天策公司向新明公司轉(zhuǎn)賬支付保證金80萬元。當日，新明公司即出具了收到保證金480萬元的收據(jù)。2017年5月4日，天策公司又分兩次共計向新明公司轉(zhuǎn)賬支付保證金400萬元。雙方前期就新明公司開發(fā)的酒店式公寓項目也存在委托包銷關(guān)系，在該項目上新明公司欠付天策公司傭金共計5,201,835元，天策公司于2017年4月17日向新明公司開具了該5,201,835元對應的服務費發(fā)票。雙方一致同意以酒店式公寓項目欠付傭金520萬元及天策公司轉(zhuǎn)賬支付的480萬元共同構(gòu)成《包銷協(xié)議》約定的保證金1000萬元。為開展銷售工作，天策公司支出宣傳、廣告、印刷等費用計65,160元，模型設計服務費78,600元、租車費10,050元。
　　又查明，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會于2017年1月7日發(fā)布《本市集中清理核查商業(yè)辦公項目，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約》的公告，稱“近期關(guān)于商業(yè)辦公項目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴大量增加……自1月6日起，市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約?！鄙虾Ｊ凶》亢统青l(xiāng)建設管理委員會后于2017年5月17日發(fā)布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，對本市商業(yè)辦公項目開展清理核查及整頓工作。
　　2017年上半年起，購買酒店式公寓的多個業(yè)主前往原售樓處進行維權(quán)。天策公司因不能正常開展銷售工作，故于2017年4月、5月、9月、10月分別向融億公司、新明公司、新明中國環(huán)球控股有限公司發(fā)函，要求新明公司、融億公司：1、盡快解決與已購房業(yè)主的糾紛，盡快處理好前期銷售代理公司及銷售渠道公司的傭金，為正常銷售提供客觀條件；2、在影響消除前，銷售考核指標周期予以順延；3、在影響消除前，按20,000元/天的標準給予補償……。為開展銷售工作，天策公司于2017年4月定作了集裝箱并另選地址以該集裝箱搭建新的售樓處，同時進行水電、衛(wèi)生設施安裝，為此支出費用共計461,000元。
　　再查明，《包銷協(xié)議》約定的包銷期間屆滿前，新明公司向天策公司提交《協(xié)議書》一份，該《協(xié)議書》中新明公司為甲方，天策公司為乙方，其中約定：1、根據(jù)甲乙方于2017年3月23日簽訂的《包銷協(xié)議》相關(guān)規(guī)定，雙方確認應結(jié)未結(jié)給乙方的傭金總額為143,883元(詳見附件1清單)；2、截止至2018年3月18日止，甲方已處理涉及乙方29單退單，應當向乙方支付傭金共3,349,506元(詳見附件2清單)，甲乙雙方確認前述傭金從乙方已支付的銷售保證金1000萬元中扣除(該筆保證金金額由乙方所支付的480萬現(xiàn)金匯款以及甲方應結(jié)未結(jié)的520萬元銷售傭金兩部分組成)，扣除后剩余銷售保證金為6,650,494元；3、甲方以原協(xié)議約定的底價抵相應價值商鋪的形式抵還甲方應結(jié)未結(jié)給乙方的傭金143,883元(即本協(xié)議第1條金額)以及剩余銷售保證金6,650,494元(即本協(xié)議第2條金額)，共計6,794,377元……該《協(xié)議書》附件一部分內(nèi)容如下：
　　房號大定客戶姓名訂單總額包銷底價付款方式簽約日期應結(jié)傭金請傭日期結(jié)傭日期結(jié)傭金額未結(jié)傭金未結(jié)溢價(天策3成/50%)
　　B1-113黃開富江美麗1,020,000989,293貸款2017.7.20148,XXXXXXX.7.212017.7.31148,39404,606
　　2138湯哲輝韓金芳730,000702,419貸款2017.8.29105,XXXXXXX.9.12017.10.11105,36304,137
　　2139周新華690,000689,066貸款2017.9.17103,XXXXXXX.9.182017.10.11103,XXXXXXX
　　252王素美900,000896,200貸款2017.9.30134,430134,430570
　　491,547357,117134,4309,453
　　該《協(xié)議書》附件二列明了29戶退房業(yè)主的相關(guān)信息及傭金數(shù)額計3,349,506元。天策公司僅認同該《協(xié)議書》上保證金1,000萬元的構(gòu)成，因?qū)ζ渌麅?nèi)容有異議故未在該《協(xié)議書》上簽字。
　　實際上，天策公司就本項目共計代銷了四套商鋪并提供了傭金及溢價分成計算表格。該表格與上述附件一表格中記載的房號、客戶姓名、訂單總額、包銷底價、已結(jié)傭金內(nèi)容均一致，但天策公司按合同總價15%計算的應結(jié)傭金與按溢價總額30%計算的溢價分成異于上述附件一之對應項目。因就酒店式公寓相關(guān)傭金是否應扣除退房部分對應之傭金，雙方發(fā)生爭議并協(xié)商未果，天策公司故訴至本院，并為此支出律師費12萬元。本案訴狀副本、傳票等應訴材料于2018年10月9日被簽收。
　　審理中，天策公司陳述：2017年1月起商鋪項目的網(wǎng)上簽約被停止，同年4、5月份恢復，隨后于9、10月份又被停止。對此，新明公司則表示2017年10月以前均能進行網(wǎng)上簽約，10月起至年底網(wǎng)上簽約被停止。
　　本院認為，天策公司、新明公司與融億公司簽訂的《包銷協(xié)議》系各方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應屬合法有效，各方均應按約履行。《包銷協(xié)議》簽訂前以及履行期間，上海市對商業(yè)辦公項目開展清理核查及整頓工作，又結(jié)合現(xiàn)當事人雙方關(guān)于網(wǎng)上簽約的陳述可知，本案商鋪項目受政策影響直至包銷期間屆滿也無法正常銷售，故應按照《包銷協(xié)議》第五條第5點之約定，新明公司不對天策公司進行業(yè)績考核?，F(xiàn)《包銷協(xié)議》已期滿，天策公司與新明公司應就雙方權(quán)利義務進行清算。天策公司共計代銷了四套商鋪，且天策公司與新明公司就該四套商鋪的房號、客戶姓名、訂單總額、包銷底價、已結(jié)傭金未有爭議，與前文《協(xié)議書》附件一表格所載一致。就此，根據(jù)《包銷協(xié)議》第四條第1點，計算的傭金總額為501,000元，扣除新明公司已支付的357,117元，仍應支付143,883元；而根據(jù)《包銷協(xié)議》第四條第2點，計算的溢價分成為18,909.6元。至于保證金，雙方一致確認將新明公司在酒店式公寓項目上欠付的傭金520萬元轉(zhuǎn)化為本案商鋪項目的保證金，天策公司并就該520萬元開具了相應服務費發(fā)票，雙方實則已就520萬傭金結(jié)算支付完畢，天策公司同時以該傭金支付了本案所涉保證金；此外天策公司又另向新明公司支付了480萬元，如此共同構(gòu)成了1,000萬元保證金，包銷期滿后新明公司理應向天策公司返還該保證金。新明公司以酒店式公寓項目存在29戶業(yè)主退房而要求扣減保證金的主張于法無據(jù)，且與本案不屬于同一項目，新明公司可于另案尋求解決?，F(xiàn)有證據(jù)不能表明天策公司已按《包銷協(xié)議》約定行使解除權(quán)，故其徑行以《包銷協(xié)議》第四條第3點及第六條第9點主張逾期付款違約金缺乏依據(jù)?？紤]到雙方未就協(xié)議期滿后的退款問題進行約定，且天策公司未舉證證明其已向新明公司主張過支付傭金及溢價分成、退還保證金，故應認定天策公司主張退還保證金等意思于訴狀副本送達之日到達新明公司，并應于次日起按銀行同期貸款利率的標準計付逾期付款違約金?！栋N協(xié)議》第六條第2點約定，由新明公司提供現(xiàn)場售樓處，實際上因酒店式公寓的購房業(yè)主維權(quán)而無法使用原售樓處，天策公司先行出資另選址搭建了集裝箱售樓處，由此支付的費用461,000元理應由新明公司承擔。關(guān)于宣傳、廣告、印刷等費用計65,160元，模型設計服務費78,600元、租車費10,050元，根據(jù)《包銷協(xié)議》第六條第6點、第七條第6點之約定，天策公司要求新明公司承擔無相應依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于律師費，新明公司未能處理好與酒店式公寓購房業(yè)主的矛盾，業(yè)主維權(quán)導致商鋪項目無法正常銷售，應當依據(jù)《包銷協(xié)議》第十一條第2點之約定，向天策公司支付律師費12萬元。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海新明環(huán)球置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司傭金143,883元；
　　二、被告上海新明環(huán)球置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司溢價分成18,906.6元；
　　三、被告上海新明環(huán)球置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司保證金1,000萬元；
　　四、被告上海新明環(huán)球置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司逾期付款違約金(以10,162,789.6元為基數(shù)，按中國人民銀行公布的同期銀行貸款利率的標準，自2018年10月10日起計算至實際支付之日止)；
　　五、被告上海新明環(huán)球置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司搭建集裝箱售樓處費用461,000元；
　　六、被告上海新明環(huán)球置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司律師費12萬元；
　　七、對原告上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司的其他訴請不予支持。
　　如當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費94,594元，保全費5,000元，訴訟費用合計99,594元，由原告負擔996元，被告負擔98,598元(被告負擔之款，應于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：許雯雯

書記員：徐熙春