原告(反訴被告)：上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：胡理達(dá)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：朱國(guó)瑾，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海閣欞家具商行，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：陳某，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：肖詠萍，上海市捷華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王曼婷，上海市捷華律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶(hù)籍所在地江蘇省溧陽(yáng)市。
　　委托訴訟代理人：肖詠萍，上海市捷華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王曼婷，上海市捷華律師事務(wù)所律師。
　　原告上海正富電氣有限公司訴被告上海閣欞家具商行(以下稱(chēng)“閣欞商行”)、被告陳某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年1月10日作出(2017)滬0118民初11813號(hào)民事判決。原告上海正富電氣有限公司不服該判決，向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴。二審上訴過(guò)程中，原告工商登記名稱(chēng)變更為上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司。上海市第二中級(jí)人民法院于2018年5月21日作出(2018)滬02民終3826號(hào)民事裁定書(shū)，裁定發(fā)回重審。本院于2018年7月4日以(2018)滬0118民初第11722號(hào)立案受理后，依法組成合議庭適用普通程序進(jìn)行審理。審理中，被告上海閣欞家具商行提起反訴，本院經(jīng)審核后依法予以合并審理。本案于2018年8月21日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告法定代表人胡理達(dá)及原告委托訴訟代理人朱國(guó)瑾、被告委托訴訟代理人肖詠萍、王曼婷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司訴稱(chēng)：2016年4月9日，原告與被告閣欞商行簽訂《租賃合同》，約定原告將位于青浦區(qū)嘉松中路XXX號(hào)廠(chǎng)房出租給被告閣欞商行做古董展覽及辦公用途，建筑面積7,103.15平方米，合同有效期6年，從2016年8月13日起至2022年8月12日止，2016年4月13日至2016年8月12日為免租期，期限為4個(gè)月，年租金人民幣(以下幣種均為人民幣)1,814,856元，每6個(gè)月付一次租金，提前15日支付，先付后用。若逾期支付租金，每逾期一日，則需按逾期未付租金的0.50%支付租金，按逾期天數(shù)計(jì)算。在合同履行期間，未經(jīng)雙方協(xié)商同意，任何一方不得擅自解除合同。合同對(duì)其他相關(guān)內(nèi)容也作了約定。合同簽訂后，原告向被告閣欞商行交付租賃物，被告閣欞商行向原告支付至2017年8月12日的租金，按合同約定被告應(yīng)于2017年7月30日前支付2017年8月13日至2018年2月12日期間的租金907,428元，但兩被告至今未支付，原告多次催討未果。被告閣欞商行為被告陳某個(gè)人投資設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，被告陳某依法應(yīng)與被告閣欞商行的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，為維護(hù)原告的合法權(quán)益。為此，原告訴至法院請(qǐng)求：1、判令解除原告與被告閣欞商行于2016年4月9日簽訂的《租賃合同》；2、被告閣欞商行賠償原告2017年8月13日至2018年2月12日期間的租金損失907,428元；3、被告閣欞商行賠償原告免租期租金損失453,714元；4、被告閣欞商行支付原告違約金302,476元(按2個(gè)月租金計(jì)算)；5、被告陳某與被告閣欞商行承擔(dān)全部連帶責(zé)任；6、訴訟費(fèi)用由兩被告承擔(dān)。
　　被告上海閣欞家具商行、陳某共同辯稱(chēng)：1.同意解除租賃合同，但事實(shí)上雙方于2017年8月1日已經(jīng)實(shí)際解除了該合同，并完成了廠(chǎng)房鑰匙的交接手續(xù);2.不同意支付租金損失，在原審期間，原告曾陳述已經(jīng)將部分房屋出租，且據(jù)被告了解原告已經(jīng)于2017年年底將案涉房屋全部出租，同時(shí)合同中也未對(duì)房屋空置損失進(jìn)行約定；3.不同意支付免租期租金，原告此項(xiàng)訴請(qǐng)無(wú)法律及事實(shí)依據(jù)，且被告無(wú)違約行為，根據(jù)合同約定發(fā)生重要事故導(dǎo)致合同解除的違約方只需賠償守約方兩個(gè)月租金，故即使存在被告違約，原告主張的計(jì)算方式被告也不認(rèn)可，僅需支付兩個(gè)月租金作為損失，不需要補(bǔ)償免租期；4.不同意支付違約金，合同解除是基于雙方當(dāng)事人一致同意，不存在被告違約，不應(yīng)適用違約金條款；5.由于被告閣欞家具不存在違約行為，故被告陳某也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　審理中，被告上海閣欞家具商行提出反訴：2016年4月9日，原告與被告閣欞家具簽訂《租賃合同》。合同簽訂后，被告閣欞家具支付了保證金及半年租金，之后也按時(shí)付款。2017年7月14日，被告閣欞家具在正常搬運(yùn)租賃廠(chǎng)房?jī)?nèi)為客戶(hù)儲(chǔ)存的古董時(shí)，卻遭到原告的阻撓，經(jīng)當(dāng)?shù)鼐鸪雒鎱f(xié)調(diào)，原告才予以放行。被告閣欞家具認(rèn)為《租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方具有法律約束力，雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守，原告的行為侵犯了被告的合法權(quán)益，并嚴(yán)重影響了被告閣欞家具的正常經(jīng)營(yíng)，原告違約在先，為保障自身合法權(quán)益不受侵犯，被告閣欞家具有權(quán)采取合理措施防止損害擴(kuò)大，經(jīng)多次協(xié)商，雙方于2017年8月1日一致同意提前終止《租賃合同》，并于當(dāng)天下午完成了房屋的返還和交接手續(xù)。由于被告閣欞家具租金付至2017年8月12日，故請(qǐng)求判令：1、判令反訴被告返還反訴原告租金60,495元；2、判令反訴被告返還反訴原告保證金151,238元；3、本案反訴費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。
　　針對(duì)反訴，反訴被告上海正富電氣有限公司辯稱(chēng)：不同意反訴原告的訴訟請(qǐng)求。1.反訴原告于2017年8月1日搬離是其自己的行為，并非反訴被告要求的，合同并未在2017年8月1日解除；2.合同中未對(duì)何時(shí)返還保證金進(jìn)行約定，且反訴原告存在違約情形，需扣除相關(guān)費(fèi)用后如有剩余再行返還。
　　經(jīng)開(kāi)庭審理查明：2016年4月9日，原告(出租方、甲方)與被告閣欞家具(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》，約定：甲方將位于上海市青浦區(qū)嘉松中路XXX號(hào)廠(chǎng)房(以下稱(chēng)“系爭(zhēng)廠(chǎng)房”)出租給乙方做古董展覽及辦公用途，建筑面積7,103.15平方米，甲方將租賃物按現(xiàn)狀交付乙方使用，且乙方同意按租賃物及設(shè)施的現(xiàn)狀承租，甲方負(fù)責(zé)安裝2噸貨用電梯一部，雙方經(jīng)協(xié)商同意自貨用電梯交付使用之日起所發(fā)生的維修及保養(yǎng)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)；甲方為乙方提供100KVA用電，乙方自行負(fù)責(zé)基礎(chǔ)電費(fèi)，甲方負(fù)責(zé)為乙方安裝分時(shí)電表及水表，乙方除了基礎(chǔ)電費(fèi)及應(yīng)交電費(fèi)及水費(fèi)，不再支付其他與水、電無(wú)關(guān)的其他費(fèi)用；合同有效期6年，從2016年8月13日至2022年8月12日止(2016年4月13日至2016年8月12日為免租期，為期4個(gè)月)，從2016年8月13日開(kāi)始計(jì)算房租；雙方應(yīng)在2016年4月15日前簽訂合同后3個(gè)工作日內(nèi)乙方應(yīng)向甲方支付租金六個(gè)月907,428元，保證金押一個(gè)月151,238元，共支付給甲方1,058,666元，該租金自起租日起轉(zhuǎn)為租金，如乙方違約已付租金不退，自起租日起房租每三年年租金遞增8%；日租金0.70元/平方米，年租金為1,814,856元，乙方每六個(gè)月支付一次租金，提前15日支付租金，先付后用；廠(chǎng)房租賃期間，乙方應(yīng)及時(shí)支付房租及其它應(yīng)支付的一切費(fèi)用，乙方如不按合同規(guī)定的金額、時(shí)間、數(shù)量支付租金時(shí)，除應(yīng)立即補(bǔ)交外，逾一日，按拖欠租金0.5%交給甲方做滯納金，逾期超過(guò)十天甲方同時(shí)有權(quán)不經(jīng)催告立即停水停電解除合同；乙方所租用廠(chǎng)房?jī)H用于古董展覽及辦公，不能用于住宿及生產(chǎn)制造加工等用途；合同履行期間，未經(jīng)雙方協(xié)商，任何一方不得擅自解除合同；廠(chǎng)房租賃期間，如發(fā)生重要事故導(dǎo)致合同終止，違約方需要補(bǔ)償另一方二個(gè)月房租；乙方不得將租賃財(cái)產(chǎn)作為自己企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行注冊(cè)，不得將租賃財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押；合同期滿(mǎn)后，若乙方需繼續(xù)租用此租賃物，應(yīng)提前三個(gè)月與甲方商議，在同等條件下，乙方有優(yōu)先租賃權(quán)，租金重新商定；合同期滿(mǎn)后，甲乙雙方不再續(xù)約時(shí)，乙方應(yīng)按合同，將房屋場(chǎng)院由其租賃的范圍內(nèi)交還給甲方，保證租賃物處于正常使用狀態(tài)，甲方驗(yàn)收后收回出租方；租賃期滿(mǎn)或合同解除，乙方必須按時(shí)搬出所有物品，搬遷應(yīng)在期滿(mǎn)前30日內(nèi)準(zhǔn)備，若在期滿(mǎn)后5日內(nèi)房屋里仍有余物，即視為乙方放棄該物品所有權(quán)，任由甲方處理。雙方另行約定了其他權(quán)利義務(wù)。
　　合同簽訂后，原告向被告閣欞家具交付系爭(zhēng)房屋，被告閣欞家具支付至2017年8月12日租金及租賃保證金151,238元。2017年7月14日，被告閣欞家具搬運(yùn)貨物時(shí)，原告進(jìn)行阻止，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)并報(bào)警。2017年7月底，被告閣欞家具搬離系爭(zhēng)廠(chǎng)房。2017年8月1日下午16時(shí)07分許，原告法定代表人胡理達(dá)打電話(huà)至被告閣欞家具法定代表人陳某；后陳某于16時(shí)09分許致電原告法定代表人胡理達(dá)，通話(huà)時(shí)間10分34秒；16時(shí)40分許，原告門(mén)衛(wèi)致電被告閣欞家具法定代表人。2017年9月8日，原告在久久廠(chǎng)房網(wǎng)發(fā)布系爭(zhēng)廠(chǎng)房招租信息。
　　另查明，2018年4月，經(jīng)青浦區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局核準(zhǔn)，原上海正富電氣有限公司企業(yè)名稱(chēng)變更登記上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司。
　　以上查明的事實(shí)，由原、被告的陳述，租賃合同、中國(guó)移動(dòng)通信通話(huà)清單、久久廠(chǎng)房網(wǎng)截圖、上海市公安局青浦分局事件單、工商登記材料等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，原告主張：1.關(guān)于通話(huà)記錄，原、被告的通話(huà)內(nèi)容是關(guān)于繼續(xù)履行合同，雖然被告告知原告系爭(zhēng)廠(chǎng)房鑰匙放置地點(diǎn)，但直至原審第一次開(kāi)庭前原告未曾取走鑰匙；門(mén)衛(wèi)的電話(huà)也不能證明雙方自愿進(jìn)行交接工作，也有可能是扔了鑰匙就走人；2.招租是因?yàn)楸桓嫔米园犭x了廠(chǎng)房，不招租會(huì)有損失；而實(shí)際上系爭(zhēng)廠(chǎng)房一直在招租，實(shí)際入住情況應(yīng)由被告舉證證明，現(xiàn)由于被告提前搬離系爭(zhēng)廠(chǎng)房，故應(yīng)由被告承擔(dān)2017年8月13日至2018年2月12日的租金損失；3.在被告上期租金即將屆滿(mǎn)時(shí)，被告將租賃物內(nèi)的物品全部搬離，原告認(rèn)為被告要搬離進(jìn)行了阻止，是報(bào)警了，不構(gòu)成根本違約，不影響合同的繼續(xù)履行，電話(huà)催討證據(jù)沒(méi)有；4.第一被告是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，第二被告作為法人要承擔(dān)連帶責(zé)任；5.案涉合同解除是因被告方違約導(dǎo)致，并非協(xié)商一致解除，故應(yīng)由被告承擔(dān)違約責(zé)任并賠償原告相關(guān)損失；6.免租期是根據(jù)合同期限，一年不可能給幾個(gè)月，與被告簽訂合同是6年，因?yàn)楸桓娴脑蚝贤瑳](méi)有履行屆滿(mǎn)，根據(jù)比例3個(gè)月的免租期要重新計(jì)算租金，被告不應(yīng)當(dāng)享有。
　　兩被告認(rèn)為：1.合同履行期間，被告正常付費(fèi)情況下，被告在搬運(yùn)貨物時(shí)，原告認(rèn)為被告要搬離，而阻撓被告正常搬運(yùn)貨物，雙方也進(jìn)行了報(bào)警，是原告違約在先。被告與股東商討后，怕物品有危險(xiǎn)，這些物品都是客戶(hù)的，如果損壞要由被告承擔(dān)的，故于2017年7月底把物品全部搬離；雙方在7月14日搬物品的行為發(fā)生后多次進(jìn)行電話(huà)溝通，最終在8月1日兩個(gè)公司法定代表人通話(huà)，對(duì)解除合同達(dá)成最后協(xié)議，雙方對(duì)合同的解除是有磋商過(guò)程才達(dá)成一致意見(jiàn)；2.2017年8月1日下午4點(diǎn)40分原告的紹姓門(mén)衛(wèi)與第二被告，根據(jù)第二被告電話(huà)指示，接收了鑰匙，如果不是經(jīng)過(guò)陳某的指示門(mén)衛(wèi)是沒(méi)法找到鑰匙的，門(mén)衛(wèi)接到原告法定代表人電話(huà)給予權(quán)限后，第二被告與原告法定代表人溝通二十分鐘后原告法定代表人再打電話(huà)給門(mén)衛(wèi)，讓門(mén)衛(wèi)與第二被告進(jìn)行交接；3.7月14日搬離物品，不是原告所說(shuō)的清空物品，也沒(méi)有到支付租金的時(shí)間。如果因?yàn)楸桓孢t延支付租金，在這之前原告也沒(méi)有催討過(guò)租金；4.免租期是附條件的贈(zèng)與，是原告的解釋?zhuān)o予免租期是行業(yè)慣例；5.原告在原審期間曾表示系爭(zhēng)廠(chǎng)房一部分出租，據(jù)被告了解，截止2017年年底系爭(zhēng)廠(chǎng)房已全部出租，且合同中未對(duì)空置損失進(jìn)行約定。
　　根據(jù)庭審確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)為：案涉《租賃合同》是原、被告的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)恪守。被告閣欞家具主張?jiān)孀钃掀浒徇\(yùn)物品的行為屬違約，為保證以后順利經(jīng)營(yíng)，經(jīng)與原告協(xié)商一致后解除了案涉租賃合同，本院認(rèn)為雖然原告曾阻撓被告搬離物品，但之后已經(jīng)公安機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)解決，此項(xiàng)事由不能作為合同解除的理由。被告閣欞家具未提供證據(jù)證明原告存在其他違約行為及雙方協(xié)議一致解除案涉合同的直接證據(jù)，故對(duì)被告的上述主張本院不予采信，本院認(rèn)定被告無(wú)合同解除權(quán)，并以其騰退系爭(zhēng)廠(chǎng)房并返還鑰匙的行為表明不再履行案涉租賃合同，應(yīng)屬違約，原告可主張解除案涉合同，解除時(shí)間應(yīng)為本院訴訟材料送達(dá)被告之日即2017年9月5日為準(zhǔn)。合同解除后，原告應(yīng)返還被告保證金151,238元，被告應(yīng)按照合同約定向原告支付違約金302,476元。
　　對(duì)于被告違約責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題，原告主張的訴請(qǐng)中既有合同約定的違約金，也有其因被告違約造成的空置租金損失及免租期租金損失，經(jīng)釋名后原告仍堅(jiān)持一并予以主張，本院認(rèn)為案涉合同僅對(duì)違約金(二個(gè)月租金)進(jìn)行了約定，并無(wú)其他條款約定被告應(yīng)賠償原告其他損失。但根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。
　　針對(duì)原告方的損失，本院分析如下：首先，案涉合同因被告違約導(dǎo)致解除后，原告重新招租勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生一定的空置期，造成原告的空置損失，但被告已于2017年8月1日告知原告廠(chǎng)房鑰匙放置地點(diǎn)，而被告也于2017年8月3日具狀要求解除合同，綜合原告起訴時(shí)間等情形，并結(jié)合系爭(zhēng)廠(chǎng)房面積、原告庭審陳述及招租信息等因素，本院認(rèn)定被告閣欞家具應(yīng)賠償原告二個(gè)月的廠(chǎng)房空置損失302,476元，對(duì)于被告要求原告返還租金的訴請(qǐng)本院不予支持。其次，針對(duì)免租期租金損失，本院認(rèn)為四個(gè)月免租期所針對(duì)的是案涉整個(gè)租賃合同，所對(duì)應(yīng)的是六年的租期，是原告在考量系爭(zhēng)廠(chǎng)房在六年內(nèi)可產(chǎn)生預(yù)期收益的前提下對(duì)被告租金支付義務(wù)的免除，現(xiàn)被告閣欞家具實(shí)際承租系爭(zhēng)廠(chǎng)房并支付租金僅一年時(shí)間，故對(duì)原告主張的免租期租金損失，本院予以支持。
　　綜上，本院認(rèn)定原告的實(shí)際損失已遠(yuǎn)超合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，故對(duì)被告的違約責(zé)任承擔(dān)，本院認(rèn)定為被告閣欞家具應(yīng)支付原告違約金302,476元，并賠償原告免租期租金損失453,714元。
　　被告閣欞家具為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，財(cái)產(chǎn)為投資人即被告陳某個(gè)人所有，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，故對(duì)原告主張的要求被告陳某對(duì)被告閣欞家具的付款承擔(dān)連帶責(zé)任的主張本院予以確認(rèn)。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條第(二)項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款、第二款、第一百一十九條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司與被告上海閣欞家具商行簽訂的《租賃合同》于2017年9月5日解除；
　　二、被告上海閣欞家具商行應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司違約金302,476元；
　　三、被告上海閣欞家具商行應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司免租期租金損失453,714元；
　　四、被告陳某對(duì)被告上海閣欞家具商行上述第二、三項(xiàng)付款責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任；
　　五、駁回原告上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　六、反訴被告上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告上海閣欞家具商行保證金151,238元；
　　七、駁回反訴原告上海閣欞家具商行的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴受理費(fèi)19,772元，由原告上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)8,410元，被告上海閣欞家具商行、陳某負(fù)擔(dān)11,362元；反訴受理費(fèi)2,238元，由反訴被告上海天泉泵業(yè)集團(tuán)流體設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　

審判員：張??分

書(shū)記員：蔡紅蘭