原告：上海天朗酒業(yè)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：李小芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：杜中超，上海精文律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：孫瑞文，上海精文律師事務所律師。
　　被告：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：邢曉晴，北京市中銀(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：麻云程，北京市中銀(上海)律師事務所律師。
　　原告上海天朗酒業(yè)有限公司訴被告胡某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月1日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理，原告的委托訴訟代理人孫瑞文、被告的委托訴訟代理人邢曉晴、麻云程到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告租金人民幣(下同)920,000元；2、判令被告支付原告逾期支付租金滯納金(利息)276,000元(所欠租金的百分之三十)；3、判令被告返還租賃房屋上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)路XXX號上海天朗餐飲有限公司天朗大酒店及酒店東側辦公室四間、更衣室一間、倉庫一間；4、判令被告返還租賃房屋內屬于原告的配套設施(見租賃合同設施清單)；5、判令被告支付原告逾期支付租金的利息，以920,000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率，自2018年12月1日起計算至實際付清之日止；6、判令被告參照年租金630,000元的標準支付房屋占有使用費，自2018年12月1日起支付至實際返還房屋之日止。審理中，原告撤回第四項訴訟請求。
　　事實與理由：2015年11月25日，原告與被告簽訂《租賃合同》，原告將上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)路XXX號上海天朗餐飲有限公司天朗大酒店及酒店東側四間辦公室出租給被告，同時提供若干配套設施供被告使用，具體清單見合同附件。租期三年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止。租金第一年(2015年12月1日至2016年11月30日)為530,000元，第二年(2016年12月1日至2017年11月30日)為580,000元。第三年(2017年12月1日至2018年11月30日)為630,000元。支付方式為每三個月支付一次，提前10天支付，具體支付日期為每年11月20日、2月20日、5月20日、8月20日。逾期支付租金的，自第11天起按拖欠金額的千分之五支付違約金。
　　2017年5月20日，被告應向原告支付2017年6月1日至8月31日租金145,000元；2017年8月20日，被告應向原告支付2017年9月1日至11月30日租金145,000元；2017年11月20日，被告應向原告支付2017年12月1日至2018年2月28日租金157,500元。2018年2月20日，被告應向原告支付2018年3月1日至2018年5月31日租金157,500元。2018年5月20日，被告應向原告支付2018年6月1日至2018年8月31日租金157,500元。2018年8月20日，被告應向原告支付2018年9月1日至2018年11月30日租金157,500元。截止到2018年11月30日，合同期限屆滿，被告未支付上述租金,分別逾期559天、467天、375天、283天、194天、102天。按照合同約定，被告應當向原告支付拖欠租金，并按照拖欠租金的百分之三十支付違約金。另外，合同期限屆滿后，被告應當向原告返還租賃房屋及配套設施。經(jīng)原告催告，被告未履行返還義務?，F(xiàn)原告要求被告返還租賃房屋及配套設施，并參照租金年租金630,000元的標準支付房屋占有使用費，自2018年12月1日起支付至實際返還房屋之日止。
　　被告辯稱，不同意原告訴請。至2017年5月份以后，房屋涉嫌違章，無法經(jīng)營，租金標準不認可。房屋是違章建筑，無相關產(chǎn)證，不能計算違約金。第三條、第四條訴請待裝飾裝修損失評估后可以返還房屋，訴請五的利息無基礎。訴請六，租賃房屋被建圍墻，沒有達成正常經(jīng)營的標準，應當按照實際經(jīng)營標準計算房屋占有使用費，同意支付適當?shù)恼加匈M，但應當降低標準。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2015年11月25日，原告(作為甲方)、被告(作為乙方)簽訂《租賃合同》，約定：甲方將上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)路XXX號上海天朗餐飲有限公司天朗大酒店整體出租給被告，建筑面積1,600平方米(最后精確面積以建筑部門測量為準)；租期三年，自2015年12月1日至2018年11月30日，租金第一年500,000元，第二年550,000元，第三年600,000元；租金每三個月支付一次，乙方于每年11月20日、2月20日、5月20日、8月20日分別支付租金；乙方支付保證金100,000元；乙方如不能按時向甲方交納租金，超過約定交納租金時間10天內，經(jīng)甲方催討仍未交納的，自第11天起每天按拖欠總額的千分之五向甲方交納滯納金，超過30天未交納租金的屬違約，乙方承擔違約責任，甲方有權終止本租賃合同；考慮到乙方經(jīng)營的需要，甲方將位于酒店東側辦公室四間、更衣室一間、倉庫一間同時租賃給乙方，雙方約定年租金為30,000元整(含市政衛(wèi)生費)，支付方式參照本合同條款四執(zhí)行等。
　　被告付清2017年5月31日之前的房屋占有使用費，但2017年6月1日之后的占有使用費至今沒有支付。另外，被告支付過保證金100,000元在原告處。
　　2018年12月1日，原告向被告發(fā)出《催討租金及返還租賃房屋的通知函》，要求最遲在2018年12月5日前返還租賃房屋，并且將拖欠的2017年6月1日以來的18個月房租一次付清。被告收到該通知函，但沒有支付租金和搬離。
　　奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)路XXX號由原來的路牌號奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)路XXX號變更而來。奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)路XXX號該處房產(chǎn)在2008年3月26日核準登記過房產(chǎn)證，權利人為上海天朗包裝材料有限公司，該產(chǎn)權證后附宗地圖和附記內容記載，第一幢廠房為1層，建筑面積21.63平方米；第二幢廠房為1層，建筑面積121.34平方米。本院承辦人曾現(xiàn)場踏勘，由原告出租給被告的房屋在產(chǎn)權證上的位置是第一幢和第二幢，但實際已是三層樓。租賃的酒店大樓在沿街位置，現(xiàn)沿街被建圍墻，被告在酒店東側開建大門繼續(xù)經(jīng)營。
　　本院認為，關于租賃合同的效力，原告提供的房產(chǎn)證與實際租賃房屋不符，原告未提供其他足以證明房產(chǎn)合法建造的依據(jù)，應認定雙方的租賃合同無效。本院認定合同無效，而且雙方約定的租期也已經(jīng)到期，被告應當及時搬離租賃房屋，原告返還被告保證金100,000元。
　　根據(jù)相關司法解釋，租賃合同無效，承租人應當參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。自2017年6月1日至雙方約定的合同期到期日2018年11月30日止共18個月，參照雙方約定的租金標準，被告應付占有使用費920,000元，對原告的該訴請予以支持。被告提出，因有關部門建圍墻，影響被告正常營業(yè)，本院認為，實際情況是建圍墻后，被告并未向法院主張合同無效或向原告主張解除合同，實際繼續(xù)占有使用房屋和繼續(xù)經(jīng)營，本院根據(jù)本案具體情況，酌情扣減被告應付的占有使用費100,000元，該款在被告應付的920,000元中扣除后，被告實際還應支付原告820,000元。被告未支付該部分占有使用費，應當賠償原告利息損失，原告請求從2018年12月1日起至實際付清日計算利息，本院予以支持。
　　雙方約定的合同到期后，被告應當及時返還租賃房屋，但經(jīng)原告書面催告后，被告還是繼續(xù)占有使用，被告應參照年租金630,000元的標準支付自2018年12月1日起至被告實際返還房屋之日止的占有使用費，計算標準不考慮酌情扣減。
　　因租賃合同無效，對于原告依據(jù)合同違約條款提出的關于支付滯納金的第二項訴請，本院不予支持。關于原告提出的返還租賃房屋內屬于原告的配套設施的訴請，原告在庭審結束后申請撤回該項訴訟請求，本院予以準許。
　　本案審理中，被告認為租賃房屋應屬違章建筑，被政府部門建圍墻封堵大門，造成被告無法正常營業(yè)而致營業(yè)額大幅下降，所以提起反訴，反訴訴訟請求為：1、被告賠償裝修損失600,000元；2、被告賠償營業(yè)損失400,000元。本院認為，被告提起反訴，所以在審理中就反訴一并進行了審理，但經(jīng)本院向被告書面催繳反訴部分案件受理費而被告未予繳納，本院就按照撤回反訴處理，另行制作和發(fā)送了民事裁定書。
　　綜上所述，本院對原告的部分訴請予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條、第十二條規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海天朗酒業(yè)有限公司與被告胡某某于2015年11月25日簽訂的《租賃合同》無效；
　　二、被告于本判決生效之日起十日內支付原告占有使用費人民幣820,000元；
　　三、被告于本判決生效之日起十日內支付原告上述第二項人民幣820,000元的自2018年12月1日至實際付清之日，按照中國人民銀行同期貸款利率計算的利息；
　　四、被告于本判決生效之日起十日內搬離和返還承租的奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)路XXX號上海天朗餐飲有限公司天朗大酒店及酒店東側辦公室四間、更衣室一間、倉庫一間；
　　五、被告于本判決生效之日起十日內支付原告自2018年12月1日起至實際返還房屋之日止的，以年租金人民幣630,000元為標準計算的占有使用費；
　　六、原告于本判決生效之日起十日內返還被告保證金人民幣100,000元；
　　七、對原告的其余訴訟請求即支付滯納金的訴請不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案案件受理費減半收取計人民幣7,865元，由被告負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：唐祖峰

書記員：劉??偉