原告(反訴被告)：上海夏州花園物業(yè)管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：張慶榮，董事長。
　　委托訴訟代理人：張杰，上海孚邦律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：馬麗君，上海孚邦律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：黃某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　被告(反訴原告)：多為，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　兩被告的共同委托訴訟代理人：高震，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　原告上海夏州花園物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“夏州花園物業(yè)公司”)與被告黃某、多為物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法適用簡易程序處理，訴訟中，被告向本院提出反訴，本院受理后與本訴合并處理，并于2018年9月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)夏州花園物業(yè)公司的委托訴訟代理人馬麗君、被告(反訴原告)多為及兩被告的共同委托訴訟代理人高震到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告夏州花園物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、兩被告支付2015年9月1日至2018年6月30日物業(yè)管理費(fèi)33,974元；2、兩被告支付逾期付款滯納金7,000元。事實(shí)和理由：上海今亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告簽訂《前置物業(yè)管理服務(wù)合同》，將其開發(fā)的“夏州花園”住宅小區(qū)委托原告實(shí)行物業(yè)管理，委托管理期限自2002年2月27日起至業(yè)主委員會成立之日止。合同對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、違約責(zé)任等均進(jìn)行了約定。兩被告系上海市松江區(qū)滬松公路1801弄夏州花園XXX號房屋(以下簡稱“涉案房屋”)的業(yè)主，共欠物業(yè)費(fèi)33,974元、滯納金約7,000元，原告多次催繳無果，故訴至法院請求判如所請。
　　被告黃某、多為辯稱：物業(yè)管理費(fèi)確實(shí)未支付，但不同意支付，因?yàn)樵嫖飿I(yè)服務(wù)存在很多瑕疵。根據(jù)管理公約，每月每平方米2.8元的標(biāo)準(zhǔn)也是暫定的，前期物業(yè)管理合同是開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的，此前沒有見過，合同載明管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際調(diào)整，多退少補(bǔ)，按實(shí)際調(diào)整是指按實(shí)際管理成本進(jìn)行結(jié)算，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有對應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
　　同時(shí)，被告黃某、多為向本院提出反訴請求：判令原告賠償兩被告損失50,000元。事實(shí)和理由：原告不履行物業(yè)服務(wù)合同造成原告損失，根據(jù)涉案小區(qū)維修工程報(bào)價(jià)單統(tǒng)計(jì)，小區(qū)需要維修的項(xiàng)目總價(jià)為347,438元，估算被告承擔(dān)的金額為50,000元。兩被告為維護(hù)自身合法權(quán)益，故提起反訴，請求判如所請。
　　原告辯稱，原告一直提供物業(yè)管理直至新的公司承接，兩被告主張的損失沒有依據(jù)，修繕的范圍在公共維修基金內(nèi)，和原告無關(guān)。
　　經(jīng)審理查明：2002年2月，原告與案外人上海中今房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)合同，約定案外人上海中今房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托原告對位于上海市滬松公路1801弄夏州花園實(shí)行物業(yè)管理，委托管理期限自2002年2月27日至業(yè)主委員會成立之時(shí)。
　　2002年11月12日，原告與兩被告簽訂《夏州花園管理公約》，該公約約定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米2.8元，每季度開始后15天內(nèi)繳納，逾期繳納按照每天千分之五計(jì)算滯納金，同時(shí)該公約對雙方的權(quán)利義務(wù)作了相應(yīng)的規(guī)定。
　　兩被告于2003年10月22日登記為涉案房屋的權(quán)利人，該房屋建筑面積為356.87平方米，房屋類型為花園住宅。
　　2004年8月16日，經(jīng)上海市松江區(qū)物價(jià)局審核，夏州花園的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米2.80元。
　　庭審中，原告和兩被告確認(rèn)原告在涉案小區(qū)的物業(yè)管理截止時(shí)間為2018年6月30日。兩被告向本院提供設(shè)備設(shè)施評估報(bào)告、維修工程報(bào)價(jià)單，欲證明原告在物業(yè)管理期間造成了設(shè)備設(shè)施的損壞，且未履行物業(yè)合同約定的職責(zé)，導(dǎo)致產(chǎn)生了維修費(fèi)用。
　　以上事實(shí)，有上海市房地產(chǎn)登記簿、前期物業(yè)管理服務(wù)合同、《夏州花園管理公約》、物價(jià)局回復(fù)通知、再次催交物業(yè)管理費(fèi)的函、物業(yè)費(fèi)收繳情況月報(bào)表及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：物業(yè)管理是一種服務(wù)行為，是物業(yè)管理公司依合同為業(yè)主提供的包括環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項(xiàng)目的有償服務(wù)行為。前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。在原告提供了物業(yè)服務(wù)后，兩被告作為該小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)向原告履行支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。對于前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，可以依照物價(jià)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。本案中，原告主張物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米2.8元，符合《夏州花園管理公約》的約定，也符合上海市松江區(qū)物價(jià)局審核的標(biāo)準(zhǔn)，合理合法。兩被告辯稱原告的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，并據(jù)此拒付物業(yè)管理費(fèi)，缺乏依據(jù)，本院不予采信，故本院對原告要求兩被告支付2015年9月1日至2018年6月30日物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請求予以支持。另，周到的物業(yè)管理服務(wù)是每個(gè)小區(qū)業(yè)主的共同希望，本院希望物業(yè)管理公司能在合同明確約定的權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)上，盡可能地提高物業(yè)管理的水平，保證其所提供的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到或超過物業(yè)管理的收費(fèi)水平，以促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理收費(fèi)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理公司的共贏。對于兩被告遲延支付物業(yè)管理費(fèi)，作為原告理應(yīng)從自身的服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量多加考慮，故原告要求兩被告支付滯納金的訴訟請求，本院不予支持。至于兩被告認(rèn)為原告給兩被告造成了損失，缺乏相應(yīng)的依據(jù)，且設(shè)備設(shè)施評估報(bào)告中也載明了該小區(qū)是1998年竣工，設(shè)備、設(shè)施經(jīng)近20年不間斷運(yùn)行，造成設(shè)施設(shè)備存在不同程度故障，并非均系原告所致，故對兩被告的反訴請求，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)黃某、多為于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海夏州花園物業(yè)管理有限公司自2015年9月1日起至2018年6月30日止的物業(yè)管理費(fèi)33,974元；
　　二、駁回原告(反訴被告)上海夏州花園物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求；
　　三、駁回被告(反訴原告)黃某、多為的反訴請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)824元，減半收取412元，反訴案件受理費(fèi)525元，合計(jì)訴訟費(fèi)937元，由原告(反訴被告)上海夏州花園物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)87.5元(已付)，由被告(反訴原告)黃某、多為負(fù)擔(dān)849.5元(已付525元，剩余324.5元于本判決生效之日起七日內(nèi)支付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：洪??飛

書記員：劉思鈺