原告：上海國存企業(yè)管理有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：黃海濱，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：施海明，上海泓盛律師事務所律師。
　　被告：上海耀強汽車模具有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：蘇杰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李力，上海建章律師事務所律師。
　　原告上海國存企業(yè)管理有限公司(以下簡稱國存公司)與被告上海耀強汽車模具有限公司(以下簡稱耀強公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告國存公司委托訴訟代理人施海明及被告耀強公司委托訴訟代理人李力到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告國存公司向本院提出訴訟請求：1、要求被告支付自2017年5月至2017年10月的租金334,991元；2、要求被告支付違約金199,122元。事實與理由：2012年11月1日，原告(原上海國存投資管理有限公司)與被告簽訂《廠房租賃協(xié)議書》約定：原告將位于上海市嘉定區(qū)瀏翔公路XXX號的廠房出租給被告用以生產(chǎn)經(jīng)營，租期自2012年11月1日起至2017年10月30日止。在合同履行中，被告于2017年4月提前退租并搬離了租賃廠房，但被告未告知原告，導致租賃廠房在剩余租期內處于空置狀態(tài)，原告要求被告支付上述期間的租金及違約金無果，遂訴至法院。
　　被告耀強公司辯稱，1、位于上海市嘉定區(qū)瀏翔公路XXX號的廠房原由被告向上海元潮物業(yè)管理有限公司(原上海津睿投資有限公司)承租并向其支付了16萬元租賃保證金，后由原、被告就租賃廠房簽訂了租賃合同，但相應的租金、物業(yè)費及水電費均由上海元潮物業(yè)管理有限公司(原上海津睿投資有限公司)收取。在合同履行中，被告租金支付至2017年4月底，但實際于2017年3月底就已經(jīng)搬離租賃廠房，而廠房亦在被告搬離之后隨即由原告出租他人使用，因此廠房無空置情況發(fā)生，原告并未就此產(chǎn)生租金損失，反而多收取了被告多支付的一個月的租金，故不同意原告要求支付自2017年5月至2017年10月租金的訴請；2、被告退租時已經(jīng)與原告協(xié)商一致，被告提前退租不屬違約，故不同意原告主張違約金的訴請且約定的違約金亦屬過高。
　　經(jīng)審理查明：位于上海市嘉定區(qū)瀏翔公路XXX號的廠房屬上海奔雄電力電纜有限公司(以下簡稱奔雄公司)所有。上述廠房中的部分房屋(其中廠房面積為2768平方米，宿舍樓2樓面積為652平方米；上述房屋以下簡稱為系爭房屋)原由耀強公司于2011年12月起向上海津睿投資管理有限公司(以下簡稱為津睿公司)承租并于2011年12月23日向津睿公司支付了定金16萬元。隨后，雙方于2012年3月30日及4月8日分別簽訂了《廠房租賃協(xié)議書》及補充協(xié)議，約定：系爭房屋租期為5年(自2012年5月1日起至2017年4月30日止)；其中廠房租金為0.65元/平方/天，宿舍樓租金為0.43元/平方/天(上述租金前三年每年遞增0.01元/平方/天，后兩年每年遞增0.02元/平方/天)；租賃保證金16萬元(已于2011年12月23日作為定金支付)；水電費等費用由耀強公司負擔。協(xié)議簽訂后，耀強公司使用系爭房屋并向津睿公司支付租金。2012年8月起，奔雄公司將包括系爭房屋在內的全部廠房租賃給國存公司用以物業(yè)管理及租賃業(yè)務，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止。之后，耀強公司與國存公司就系爭房屋簽訂了《廠房租賃協(xié)議書》，約定：國存公司將系爭房屋租賃給耀強公司使用，租期5年(自2012年11月1日起至2017年10月30日止)；租金：廠房租金為0.65元/平方/天，宿舍樓租金為0.43元/平方/天(上述租金前三年每年遞增0.01元/平方/天，后兩年每年遞增0.02元/平方/天)，租金每三個月支付一次，提前一個月支付，先付后租；租賃保證金：為一個月的租金，租期滿后，租賃保證金如數(shù)歸還；水電費等費用由耀強公司負擔并直接支付給國存公司指定的物業(yè)管理單位即津睿公司，物業(yè)管理由耀強公司直接與津睿公司簽訂物業(yè)管理合同。協(xié)議另約定：如耀強公司拖欠租金等費用超過一個月的，國存公司有權終止租賃協(xié)議；如耀強公司提前退租而違約，應支付國存公司三個月租金的違約金。同時，耀強公司與津睿公司于2012年8月1日簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》，對水電費及物業(yè)管理費用的收取事宜作了約定。上述協(xié)議簽訂后，耀強公司繼續(xù)使用系爭房屋，相應的租金亦支付給了國存公司及津睿公司。2017年4月，耀強公司搬離了系爭房屋。2017年12月25日，國存公司以《通知書》函告耀強公司，稱因耀強公司單方搬離且拒付租金，故要求耀強公司支付租期內未付的租金并承擔三個月租金的違約金。因雙方未能達成一致，國存公司訴至本院。
　　另查明：1、2013年10月9日，津睿公司經(jīng)工商登記變更名稱為上海元潮物業(yè)管理有限公司(以下簡稱元潮公司)。2、耀強公司租金支付至2017年4月30日，之后未再支付。3、系爭房屋2017年的月租金為66,374元/月。4、耀強公司未向國存公司支付過協(xié)議約定的一個月租金標準的租賃保證金63,253元，但國存公司稱收到了津睿公司轉為支付的國存公司租賃保證金63,253元。
　　以上事實，有《廠房租賃協(xié)議書》、《物業(yè)管理協(xié)議》、付款憑證，《通知書》、工商登記材料等及庭審筆錄為證。
　　本院認為：系爭房屋原由耀強公司向元潮公司(原津睿公司)承租，而在實際履行中，耀強公司與國存公司以《廠房租賃協(xié)議書》重新確立了系爭房屋的租賃合同關系，該協(xié)議書合法有效，雙方均應按約履行。根據(jù)協(xié)議約定，租期至2017年10月30日才屆滿，但耀強公司卻提前退租且搬離系爭房屋，未有證據(jù)表明耀強公司與國存公司曾就此協(xié)商一致，故耀強公司提前退租的行為構成違約，應承擔相應的違約責任，現(xiàn)國存公司主張的違約金符合協(xié)議約定，本院予以支持，耀強公司應向國存公司支付三個月租金標準的違約金199,122元。而耀強公司在提前退租、搬離系爭房屋后，未與國存公司辦理了相關的房屋交接手續(xù)，也未有充分證據(jù)表明國存公司在耀強公司搬離后的尚余租期內使用系爭房屋且獲取了收益，故系爭房屋尚余租期內的租金收益國存公司可作為耀強公司違約所致?lián)p失予以主張，但本案中，國存公司在耀強公司違約之后，未能及時采取提前終止租賃協(xié)議等適當措施防止損失的擴大，因此國存公司無權向耀強公司主張尚余租期內所有未付租金，現(xiàn)本院根據(jù)本案實際情況酌定耀強公司還應承擔2個月的租金即132,748元的支付責任，至于國存公司確認收到的租賃保證金63,253元，應返還耀強公司，兩者相抵，耀強公司尚應支付國存公司69,495元。至于耀強公司向元潮公司(原津睿公司)支付的租賃保證金16萬元中扣除63,253元后的余款，耀強公司可依據(jù)與元潮公司(原津睿公司)間的《廠房租賃協(xié)議書》及補充協(xié)議主張相應權利，因該租賃合同關系與本案非同一法律關系，故對耀強公司要求追加元潮公司(原津睿公司)作為本案當事人的申請，本院不予準許。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海耀強汽車模具有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海國存企業(yè)管理有限公司違約金199,122元；
　　二、被告上海耀強汽車模具有限公司應于本判決生效之日起十日內支付原告上海國存企業(yè)管理有限公司租金損失69,495元。
　　負有金錢給付義務的當事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費9,141元，減半收取4,570.5元，由原告上海國存企業(yè)管理有限公司負擔2,881.5元，被告上海耀強汽車模具有限公司負擔1,689元(應于本判決生效后7日內付至本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。　　

審判員：張??奚

書記員：何吉珺