原告(反訴被告)：上海善匯倉儲有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：鄭樹奎，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：周大倉，上海善達律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海匯遼建筑裝飾工程有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：余戰(zhàn)進，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李寧，男。
　　委托訴訟代理人：李慶林，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海趙巷資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)蘆灣村。
　　法定代表人：黃永強，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：蔡新，上海市中山律師事務(wù)所律師。
　　第三人：青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)新鎮(zhèn)居民委員會，住所地上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)趙中路XXX號。
　　原告上海善匯倉儲有限公司(以下簡稱善匯公司)訴被告上海匯遼建筑裝飾工程有限公司(以下簡稱匯遼公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年8月1日以(2016)滬0118民初8183號立案受理后，依法適用簡易程序進行審理。該案經(jīng)審理后于2017年4月12日作出一審判決。原告善匯公司、被告匯遼公司不服判決，向上海市第二中級人民法院提出上訴。上海市第二中級人民法院經(jīng)審理后認為原審判決認定事實不清，且可能涉及相關(guān)案外人的利益，于2017年8月14日以(2017)滬02民終4998號民事裁定書作出裁定：一、撤銷上海市青浦區(qū)人民法院(2016)滬0118民初8183號民事判決；二、發(fā)回上海市青浦區(qū)人民法院重審。本院于2018年5月2日以(2018)滬0118民初6962號立案受理后，依法組成合議庭適用普通程序進行審理。因案件審理需要，本院依法追加上海趙巷資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱趙巷資產(chǎn)公司)、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)新鎮(zhèn)居民委員會(以下簡稱新鎮(zhèn)居委會)作為第三人參加訴訟。本案于2018年6月11日第一次公開開庭進行審理，原告委托訴訟代理人周大倉、被告法定代表人余戰(zhàn)進及其委托訴訟代理人李寧、李慶林到庭參加訴訟。本案于2019年2月22日第二次公開開庭進行審理，原告委托訴訟代理人周大倉、被告法定代表人余戰(zhàn)進及其委托訴訟代理人李慶林到庭參加訴訟。本案于2019年4月12日第三次公開開庭進行審理，原告委托訴訟代理人周大倉、被告法定代表人余戰(zhàn)進及其委托訴訟代理人李慶林、第三人趙巷資產(chǎn)公司委托代理人到庭參加訴訟。第三人新鎮(zhèn)居委員會經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海善匯倉儲有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令原、被告簽訂的《租賃協(xié)議書》于2016年4月1日解除；2、判令被告退還原告2016年4月1日至2016年5月15日期間的房屋租金人民幣(以下幣種均為人民幣)68,750元；3、判令被告賠償原告新建、翻建房屋損失150萬元；4.本案訴訟費由被告承擔。事實與理由：2013年3月18日，原告與被告簽訂《租賃協(xié)議書》，約定被告將其從村里承租的上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)蘆沈路XXX號土地房屋轉(zhuǎn)租給原告使用，租金每年55萬元，簽約前原告以現(xiàn)金方式支付被告15萬元作為該協(xié)議定金，租金每年一付，合同簽訂時原告在一周內(nèi)付清剩余一年租金，租金采用先付后用原則，提前60天預(yù)付來年的租金；租賃期限為8年，租賃期限自2013年3月15日起至2021年3月14日止，免租期為3月27日至5月15日。上述協(xié)議還約定被告有義務(wù)出面協(xié)調(diào)原告改造及擴建工作，原告需改造及擴建產(chǎn)生相關(guān)費用由原告自行承擔；租賃期內(nèi)若遇政府動遷的，原告應(yīng)無條件配合被告，原有場地及房屋補償歸被告所有，動遷造成的生產(chǎn)損失補償為原告所得，原告新建的廠房動遷補償為原告所得；合同期滿后被告收回自用的話，被告須向原告按市場價支付原告擴建廠房面積的租金(租金按年支付)，如遇拆遷，原告擴建廠房面積政府補償費用歸原告所有。協(xié)議簽訂后，原告按約定向被告支付了2013年5月16日至2016年5月15日租金。當時房屋已破舊不堪，無法繼續(xù)使用，原告即對房屋進行了改造及擴建后再對外出租經(jīng)營，改造及擴建的總面積約6,500平方米。2016年3月18日，趙巷資產(chǎn)公司發(fā)出告知書，告知原告及房屋實際使用人，原告所承租和使用的房屋為其所有和管理，其與上海九奕建筑裝飾工程有限公司(以下簡稱九奕公司)租賃協(xié)議已于2015年9月到期，并表示其未向被告出租土地房屋，通知原告及現(xiàn)有承租戶搬遷交還系爭土地房屋?，F(xiàn)原告承租戶已陸續(xù)搬離，原告實際使用房屋至2016年3月31日，系爭房屋于2017年1月25日被拆除。原告認為被告在簽訂租賃協(xié)議時隱瞞事實，稱其是系爭廠房及場地的承租人，有權(quán)轉(zhuǎn)租，現(xiàn)被告無法保證原告繼續(xù)使用系爭土地房屋，構(gòu)成違約，造成原告投資損失，被告理應(yīng)賠償原告投資損失。另外，原告已支付的土地房屋收回后的租金，被告應(yīng)予以返還。為維護合法權(quán)益，原告遂訴諸法院，作如上訴請。
　　被告上海匯遼建筑裝飾工程有限公司辯稱：對原告所主張的協(xié)議內(nèi)容、付款情況等事實沒有異議，但對其他事實不予認可。系爭房屋無產(chǎn)證及合法批建手續(xù)，同意解除租賃協(xié)議；但不同意退還租金，原告實際占用系爭房屋至被拆除，自2016年5月15日起的房租至今未支付并產(chǎn)生水電費，故應(yīng)由原告向被告支付上述費用；合同履行過程中，被告不存在違約行為，被告在將系爭房屋出租原告時就已明確告知原告與上家的合同一兩年后就要到期，是原告堅持簽約八年，故雙方協(xié)商中注明租賃途中如遇上家合同終止原被告合同也終止，已經(jīng)對合同中可能存在租期不到八年的風(fēng)險做了明示，被告在此期間無任何欺瞞違約行為，亦沒有過錯；系爭房屋被收回的原因是廠區(qū)內(nèi)存在大量違章建筑，要實施拆違行為，與協(xié)議中約定的動遷補償分配方式不適用現(xiàn)承租房屋的現(xiàn)狀；原告向被告承租房屋時至現(xiàn)場查看，已充分了解房屋狀況，并同意承租，原告對房屋改擴建是為了獲得更大的使用面積，以便分割出租盈利；被告只是將承租的房屋轉(zhuǎn)租給原告，并無權(quán)對原告改擴建行為表示許可，只是在協(xié)議中明確被告有義務(wù)出面協(xié)調(diào)改擴建工作；事實上，被告也將原告有關(guān)改擴建的請求反饋上家，但上家明確表示不同意，被告已經(jīng)將該意見轉(zhuǎn)告原告；合同履行過程中，相關(guān)部門到系爭房屋處要求將違建予以拆除，原告自行拆除部分房屋，但其后一直未進行拆除，故原告自行搭建造成的損失應(yīng)由其自行承擔。
　　審理中，被告提起反訴，向本院提出反訴請求：1.判令反訴被告支付反訴原告2016年4月至2016年7月期間的水電費46,122.23元；2.判令反訴被告支付反訴原告2015年5月16日至2016年5月15日期間未付租金27,500元；3.判令反訴被告支付反訴原告2015年5月16日至2016年5月15日期間逾期支付租金損失577,500元；4.判令反訴被告支付反訴原告房屋占有使用費(按照每日1,582.2元標準，自2016年5月16日計算至實際騰退之日止)。反訴原告明確第1項反訴請求為判令反訴被告支付2016年4月至2018年5月水電費78,330.19元。事實與理由：系爭房屋是由反訴原告關(guān)聯(lián)公司九奕公司從趙巷資產(chǎn)公司處承租，但實際由反訴原告使用并向趙巷資產(chǎn)公司支付租金，后九奕公司于2015年注銷，期間未與趙巷資產(chǎn)公司補簽或變更過合同。根據(jù)反訴原、被告簽訂的《租賃協(xié)議書》，租金每兩年在原租金的基礎(chǔ)上遞增百分之五，故2015年5月16日至2016年5月15日期間的租金應(yīng)為577,500元，而反訴被告實際支付55萬元，剩余27,500元未支付；上述錢款反訴被告并未按照合同約定方式及時間一次性支付，而是分多次支付，故根據(jù)約定應(yīng)向原告支付每筆租金的逾期付款利息；反訴被告實際占有使用系爭廠房至今，產(chǎn)生的水電費由反訴原告墊付，故該費用應(yīng)由反訴被告予以返還，并支付2016年5月16日至實際騰退之日止的占有使用費。為維護反訴原告合法權(quán)益，故反訴原告依法提起反訴，作如上訴請。
　　針對反訴，反訴被告上海善匯倉儲有限公司辯稱：對反訴原告主張的2016年4月至2016年7月期間的水電費無異議,2016年6月房屋已經(jīng)被收回拆除，不存在產(chǎn)生水電費，對于增加部分水電費不予認可。根據(jù)趙巷資產(chǎn)公司的告知書，要求2016年3月底交還系爭房屋，自2016年4月起系爭房屋已經(jīng)交還權(quán)利方，反訴被告沒有實際使用房屋；合同履行過程中，反訴原、被告曾對租金有過約定，反訴被告承租期間租金不變，反訴原告也從未對租金上浮的部分提出過異議，故對反訴原告提出的要求反訴被告支付27,500元租金的訴請不予認可；反訴被告之所以未按合同約定時間及方式付款，是因為雙方就房屋擴建等事宜進行溝通，反訴被告一直未得到反訴原告回復(fù)，所以才陸續(xù)支付，后以為反訴原告與權(quán)利人已達成一致意見，才支付了全部租金，故不同意反訴原告提出的逾期支付租金損失主張；針對合同約定的延期支付租金的補償標準，反訴被告認為標準明顯過高，即使需支付的話，不應(yīng)超過日萬分之五的標準；反訴原告未支付過2015年以后的租金，且事實上反訴被告2016年3月底開始就未再使用系爭房屋，一直處于空關(guān)狀態(tài)，也沒有向次承租人收取房租獲得利益，故不應(yīng)向反訴原告支付房屋使用費。
　　第三人上海趙巷資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司陳述：本案是原、被告之間因租賃合同產(chǎn)生的糾紛，與第三人無關(guān)。
　　第三人青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)新鎮(zhèn)居民委員會未作陳述。
　　經(jīng)開庭審理查明：2013年3月18日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《租賃協(xié)議書》，約定乙方因經(jīng)營需要向甲方租賃位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)蘆沈路XXX號房屋及場地(房屋面積及場地以實際為準)，租金每年55萬元，租金每兩年在當時租金基礎(chǔ)上遞增百分之五，如開發(fā)票，乙方須要增加稅金于相應(yīng)的租房款給甲方；租賃期限自2013年3月15日至2021年3月14日止，為期8年，合同到期如甲方自用的話甲方收回該廠房，甲方自己不用須對外出租的話，由乙方續(xù)租，租賃途中如遇到甲方與甲方租賃的上家合同終止，乙方須隨甲方與甲方的上家合同終止而終止本租賃合同；為甲方盡快騰出房屋及場地，簽約前，乙方以現(xiàn)金方式當場支付15萬元作為本協(xié)議的定金；租金一年一付，合同簽訂時乙方在一周內(nèi)付清剩余之年租金，租金采取先付后用的原則，提前60天預(yù)付來年的租金，如逾期付款乙方須補償甲方每天年租金百分之一的損失；免租期時間為2013年3月17日至2013年5月15日；乙方應(yīng)承擔租賃期內(nèi)因?qū)嶋H使用所產(chǎn)生的水、電、電話等相關(guān)費用；乙方須改造及擴建產(chǎn)生相關(guān)費用由乙方自行承擔，甲方有義務(wù)出面協(xié)調(diào)乙方改造及擴建工作；租賃期內(nèi)若遇政府動遷的，乙方應(yīng)無條件配合甲方，原有場地及房屋補償歸甲方所有，動遷造成的生產(chǎn)損失補償歸乙方所得，乙方新建的廠房動遷補償歸乙方所得；乙方對房屋改建或擴建中對甲方造成的一切損失由乙方全部承擔；合同期滿后甲方收回自用的話，甲方須向乙方按市場價支付乙方擴建廠房面積的租金(租金按年支付)，如遇拆遷，乙方擴建廠房面積政府補償費用歸乙方所有；本廠區(qū)建筑面積總為3,886.35平方米，其中彩鋼棚面積為705.75平方米。協(xié)議另對其他內(nèi)容進行了約定。合同簽訂后被告將系爭房屋及場地交付原告，原告按約支付了2013年5月16日至2016年5月15日的租金。因經(jīng)營所需，原告對租賃場所進行了改造及擴建。2016年3月18日，第三人趙巷資產(chǎn)公司發(fā)出告知書，告知原告及房屋實際使用人，原告所承租和使用的房屋為其所有和管理，其與九奕公司簽訂的租賃協(xié)議已于2014年8月31日到期，并表示不再出租收取以后的租金，要求三個月內(nèi)搬離。2016年4月至2016年7月，被告為原告墊付水電費46,122.23元。2016年8月至2016年12月，被告為原告墊付電費15,623.16元、水費1,010元。
　　另查明：2010年2月20日，第三人趙巷資產(chǎn)公司(甲方)九奕公司(乙方)簽訂《租賃協(xié)議》，約定甲方將第三人新鎮(zhèn)居委會委托管理的位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)蘆灣村的房屋及場地出租給乙方使用，租賃費每年6萬元，租賃期限自2010年3月1日至2014年8月31日；采取先付后用，每半年結(jié)付一次，依次類推；乙方如逾期支付租金，應(yīng)按銀行貸款利率加倍支付利息，逾期時間不得超過三個月，如超過三個月，則視為乙方違約，甲方有權(quán)對租賃的廠房無條件收回，并自動解除協(xié)議；租賃期間，房屋維修及費用均由乙方自行負責，如在租賃期間乙方需要對房屋進行裝修改造及擴建，應(yīng)征得甲方同意前提下，報上級有關(guān)部門批準后方可實施，否則造成一切后果均由乙方自負；租賃期間，如遇國家與政府建設(shè)開發(fā)動遷，乙方應(yīng)無條件服從，并將其廠房讓出，租賃協(xié)議隨之解除；甲方財產(chǎn)補償歸甲方所有，乙方財產(chǎn)補償歸乙方所有。協(xié)議另對其他內(nèi)容進行了約定。
　　2009年6月20日，被告法定代表人余戰(zhàn)進(乙方)與湯金花(甲方)簽訂《租賃協(xié)議》，約定乙方向甲方租用房屋，全年96,000元，租用時間從2009年7月1日至2011年6月30日，付款先付后用，每季度付款一次。
　　又查明：因原告申請，并經(jīng)雙方當事人一致同意，本院委托上海東方投資監(jiān)理有限公司對蘆沈路XXX號內(nèi)翻建、新建廠房工程造價及現(xiàn)值進行審價。上海東方投資監(jiān)理有限公司于2016年12月5日出具鑒定意見書，結(jié)論為：鑒定中心司法鑒定工程造價為3,929,425元；殘值金額依據(jù)(鑒定中心)司法鑒定意見書第四款第3小節(jié)計算金額為1,647,823元；其中建筑工程鑒定造價為3,625,425元，殘值金額為1,520,340元；其中建筑工程無爭議部分鑒定造價為564,522元，殘值金額為236,735元；爭議部分(一)鑒定造價為3,060,903元；殘值金額為1,283,604元；爭議部分(二)鑒定造價為304,000元，殘值金額為127,484元。原告為此支付司法鑒定費72,000元。
　　以上查明的事實，由原、被告及第三人趙巷資產(chǎn)公司的陳述、租賃協(xié)議、告知書、司法鑒定意見書等證據(jù)予以證明，并經(jīng)當庭出證、質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　審理中，本院召集當事人對司法鑒定意見書進行質(zhì)證，并通知鑒定人員到庭接受質(zhì)詢。原、被告均對該意見書的真實性無異議，被告認為系爭廠房交付原告后，其雖未對廠房進行過改擴建，但認為除無爭議部分以外，其他建筑物都是原有的，故對爭議部分不予認可。針對被告的提問，鑒定人員答復(fù)：鑒定意見書爭議部分(一)系根據(jù)現(xiàn)場原告實際搭建的情況綜合作出的結(jié)論，所針對的是新建及改造部分的造價，原有老建筑遺留部分價值未包括在內(nèi)；爭議部分(二)現(xiàn)場不存在，是根據(jù)原告單方提供的清場人工及機械進出場清單，由鑒定單位估算得出的結(jié)果。
　　第三人趙巷資產(chǎn)公司表示，第三人與九奕公司簽訂的《租賃協(xié)議》已于2014年8月31日到期，租金實際收到2015年年底，之后未收取過租金，租賃場所內(nèi)的企業(yè)于2016年12月全部搬離。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認為：原告與被告簽訂的《租賃協(xié)議書》，因出租的房屋至今未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等合法報建手續(xù)或房地產(chǎn)權(quán)證，故該協(xié)議因違反強制性規(guī)定而屬無效協(xié)議。原告在沒有證據(jù)證明其實際使用房屋場地至2016年3月31日的情況下，其以此要求被告退還2016年4月1日至2016年5月15日期間的租金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。針對原告提出的賠償新建、翻建房屋損失的主張，無效的合同自始沒有法律約束力，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。本案中被告將未取得合法報建手續(xù)或房地產(chǎn)權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)租給原告，且轉(zhuǎn)租合同約定的期限超過租賃合同約定的期限，而原告沒有盡到選址的注意義務(wù)，也明知被告的租賃期限，且雙方協(xié)議約定租賃途中如遇到被告與被告租賃的上家合同終止，原告須隨被告與被告的上家合同終止而終止本租賃合同，原告仍對租賃場所作過多的投入，致使損失過大，因此造成合同無效的主要過錯責任在于原告，被告應(yīng)負有一定責任。綜合鑒定意見書的結(jié)論及鑒定人員的答復(fù)意見，參酌合同的履行情況、當事人的過錯程度以及房屋被拆除等因素，本院酌定被告應(yīng)賠償原告翻建、擴建房屋損失60萬元。由于被告及九奕公司自身的承租期早于其與原告的租賃期屆滿，且第三人趙巷資產(chǎn)公司僅收取至2015年年底的租金，故被告向原告主張已付租賃期內(nèi)租金差價及自2016年5月16日至騰退之日期間的房屋使用費，于法無據(jù)，本院不予支持。原告對被告主張的2016年4月至2016年7月期間的水電費無異議，然而第三人趙巷資產(chǎn)公司確認原告于2016年12月全部搬離，故2016年8月至同年12月期間被告墊付的水電費理應(yīng)由原告承擔。被告向原告主張逾期支付租金的損失，缺乏相應(yīng)依據(jù)，本院不予支持。第三人新鎮(zhèn)居委會經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，系其自愿放棄答辯、質(zhì)證等訴訟權(quán)利之行為，應(yīng)承擔由此而引起的法律后果。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第二百四十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海匯遼建筑裝飾工程有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海善匯倉儲有限公司翻建、擴建房屋損失人民幣60萬元；
　　二、原告上海善匯倉儲有限公司的其余訴訟請求不予支持；
　　三、反訴被告上海善匯倉儲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海匯遼建筑裝飾工程有限公司水電費人民幣62,755.39元；
　　四、反訴原告上海匯遼建筑裝飾工程有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費人民幣18,918.70元，由原告上海善匯倉儲有限公司負擔人民幣9,800元，被告上海匯遼建筑裝飾工程有限公司負擔人民幣9,118.70元；司法鑒定費人民幣72,000元，由原告上海善匯倉儲有限公司負擔人民幣36,000元，被告上海匯遼建筑裝飾工程有限公司負擔人民幣36,000元;本案反訴受理費人民幣5,877.49元，由反訴原告上海匯遼建筑裝飾工程有限公司負擔人民幣5,193.09元，反訴被告上海善匯倉儲有限公司負擔人民幣684.40元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陸文元

書記員：孫佑正