原告：上海和迅物業(yè)管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：楊錦塑，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：杜怡，上海市建緯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳迪，上海市建緯律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海展愛電子技術(shù)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陳麗芬，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：周風(fēng)雷。
　　原告上海和迅物業(yè)管理有限公司(以下簡稱和迅物業(yè))與被告上海展愛電子技術(shù)有限公司(以下簡稱展愛公司)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年9月12日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告和迅物業(yè)的委托訴訟代理人杜怡、被告展愛公司的委托訴訟代理人周風(fēng)雷到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告和迅物業(yè)向本院提出訴訟請求：1.判令被告支付拖欠的物業(yè)費人民幣(以下幣種同)9,860.1元；2.判令被告支付滯納金；3.本案訴訟費由被告承擔(dān)。事實與理由：2009年3月原告與好世鳳凰城業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告對上海市閔行區(qū)銀都路XXX弄XXX-XXX號住宅小區(qū)(以下簡稱好世鳳凰城)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)：無電梯住宅物業(yè)服務(wù)費為每平方米1.13元/月，電梯住宅物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.53元/月。物業(yè)服務(wù)費用按季繳納，業(yè)主應(yīng)在每季度第二月5日前履行繳納義務(wù)。逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費用的，每日加收千分之三的滯納金。被告系上海市閔行區(qū)銀都路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱涉案房屋)房屋產(chǎn)權(quán)人，房屋建筑面積為126.42平方米。自2009年3月至2016年10月底，原告一直為被告提供約定的物業(yè)服務(wù)，但被告自2011年2月起至2016年10月的物業(yè)服務(wù)費拖欠至今，經(jīng)原告多次催繳仍拒絕支付。故，原告訴至本院，要求判如訴請。涉案房屋的業(yè)主變更后，被告未向其告知，其是于2018年起訴涉案房屋原業(yè)主周風(fēng)雷時才得知被告是實際業(yè)主，故本案訴訟時效應(yīng)從其得知涉案房屋實際業(yè)主時起算。且原告認(rèn)為只要向涉案房屋所在地寄送就達(dá)到了原告向被告主張權(quán)利的通知義務(wù)要求。
　　被告展愛公司辯稱，原告向其主張的2015年7月1日前的物業(yè)費和滯納金已超過訴訟時效，其不認(rèn)可原告主張的訴訟時效起算時間，不動產(chǎn)登記信息可以公開查詢，不認(rèn)可原告于2018年3月才知道涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更。且無論業(yè)主是誰，按原告提供的物業(yè)服務(wù)合同約定，均應(yīng)每季度催交。故，被告不同意原告向其主張的2015年7月1日之前的物業(yè)費及滯納金訴請。另外，由于和迅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)住戶的報警系統(tǒng)未啟用，物業(yè)存在偷盜綠化情況，小區(qū)治安管理混亂，上述物業(yè)管理混亂以致小區(qū)房價低于周邊小區(qū)，對住戶利益造成損害。被告展愛公司要求原告現(xiàn)向其主張的2015年7月1日至2016年10月31日未超過訴訟時效的物業(yè)費打七折。此外，因另案判決小區(qū)物業(yè)需向業(yè)主返還車位和沿街商鋪租金，上述金錢債務(wù)要求在本案予以抵銷。被告另認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同中約定的按日加收千分之三的滯納金條款是格式條款，未經(jīng)有效提示，該條款當(dāng)屬無效；千分之三的滯納金利率按年計算為1.095，超過銀行貸款利率6%的18倍，不應(yīng)得到支持；涉案房屋起初的業(yè)主周風(fēng)雷，后來的業(yè)主上海展愛電子技術(shù)有限公司、上海蘭水電器貿(mào)易商行均不知道該滯納金條款；被告查閱同類其他案件得知，原告所涉的在閔行法院的案件均未支持滯納金，故法庭應(yīng)依據(jù)判決統(tǒng)一原則，不予支持；原告未有效地向涉案房屋催告物業(yè)管理費，其多次投遞郵件后也沒有去查詢該不動產(chǎn)的業(yè)主，更沒有向原業(yè)主周風(fēng)雷身份證復(fù)印件上所載的法定居住地催繳，被告認(rèn)為在無法送達(dá)的事實發(fā)生后，原告有義務(wù)去查詢涉案房屋的實際業(yè)主；原告主張的2015年7月1日以前的物業(yè)費及滯納金均超過訴訟時效；原告的服務(wù)更沒有達(dá)標(biāo)。被告同時認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第十條，確認(rèn)訴訟時效需采用到達(dá)主義，其并沒有收到原告向其催討物業(yè)費及滯納金的通知，故不能產(chǎn)生訴訟時效中斷的效力。2018年3月，原告在起訴周風(fēng)雷的他案(2018)滬0112民初5730號)的案件中，原告提供的證據(jù)中就有周風(fēng)雷的身份證復(fù)印件，但原告也從來沒有向涉案房屋原業(yè)主周風(fēng)雷身份證上的法定居住地進行通知，故原告的通知過程存在過失。且在原告沒有找到業(yè)主的情況下，原告也沒有根據(jù)訴訟時效的有關(guān)司法解釋，向省級以上媒體刊登向被告主張權(quán)利的公告，也沒有向業(yè)主法定居住地送達(dá)。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如
　　下：
　　原告和迅物業(yè)(乙方)與上海市閔行區(qū)好世鳳凰城業(yè)主大會(甲方)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》一份，甲方將上海市閔行區(qū)銀都路XXX弄XXX-XXX號“好世鳳凰城”住宅小區(qū)委托給原告進行物業(yè)管理，委托期限自2009年3月1日至2012年2月29日。該合同約定小區(qū)物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅(無電梯)為1.13元/月/平方米，多層住宅(有電梯)為1.53元/月/平方米。該合同另約定，對業(yè)主和使用人逾期繳納物業(yè)服務(wù)費用的，乙方可以從逾期之日起按欠繳費用，每日加收千分之三的滯納金。上述合同到期后，由于好世鳳凰城住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會以致原告不能續(xù)簽新的物業(yè)服務(wù)合同，后原告繼續(xù)按照原物業(yè)服務(wù)合同于2012年3月1日至2016年10月31日期間為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
　　2011年2月至今，被告系好世鳳凰城小區(qū)173號502室涉案房屋的業(yè)主。涉案房屋建筑面積為126.42平方米。物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米1.13元。因被告未按約向原告交納自2011年2月起至2016年10月止的物業(yè)費，遂涉訟。
　　審理中，原告為證明其向被告的催款事實，提供了：1.2012年3月27日寄出的掛號信退件及催款通知書；2.2013年11月14日的掛號信退件；3.2015年1月張貼于涉案房屋所在的173號大門口的物業(yè)服務(wù)費催款函照片；4.2016年8月22日掛號信退件；5.2017年2月6日申通快遞回單及上海閔行申通快遞有限公司對賬單。對此，被告表示證據(jù)1-2、4被告沒有收到，無法對其真實性發(fā)表意見；證據(jù)3照片很模糊，也看不到日期，真實性不予認(rèn)可；證據(jù)5真實性不予認(rèn)可，與本案無關(guān)，且被告人認(rèn)為該證據(jù)可能是近期偽造的。被告表示上述函件均未收到，即使原告確有寄出，也只能證明原告的發(fā)出行為，不能證明被告實際收到，根據(jù)相關(guān)法律關(guān)于訴訟時效應(yīng)采用送達(dá)主義的原則，上述通知并不能產(chǎn)生訴訟時效中斷的效力。
　　本院認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。本案中，原告因客觀原因作為涉案房屋所在小區(qū)事實上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，延續(xù)前約提供物業(yè)服務(wù)，被告作為受益的小區(qū)業(yè)主理應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。至于被告辯稱的被告提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)等意見，因其并未提供充分有效的證據(jù)以支持其觀點，故被告依此拒付物業(yè)費的抗辯意見依法不能成立。審理中，被告展愛公司辯稱原告向其主張的2011年2月1日至2015年6月30日的物業(yè)服務(wù)費已超過訴訟時效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算?，F(xiàn)原告主張從其2018年得知涉案房屋的真實業(yè)主時起算本案訴訟時效，于法無據(jù)，本院不能支持。根據(jù)在案證據(jù)顯示，和迅物業(yè)于2012年3月27日、2013年11月14日、2016年8月23日向系爭房屋處寄送的催款函件均被退回，原告訴稱的其于2015年1月張貼在涉案房屋所在的173號大門口的物業(yè)服務(wù)費催款函照片模糊不清，無法確認(rèn)其真實性，2017年2月6日申通快遞件未有相關(guān)送達(dá)信息予以印證，無法證明原告寄送的上述通知到達(dá)了對方當(dāng)事人。據(jù)此，本院不能認(rèn)定原告訴稱的上述催款行為已經(jīng)有效的產(chǎn)生了2011年2月至2015年6月期間物業(yè)費訴訟時效中斷的效力。綜上，和迅物業(yè)向被告主張的2015年7月1日至2016年10月31日期間的物業(yè)費訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。但是對于原告主張的2011年2月至2015年6月30日期間的物業(yè)費訴請，因被告已就此提出訴訟時效抗辯，而原告在審理中未提供充分證據(jù)證明該部分訴請未逾訴訟時效，故對于原告的該部分訴請本院依法不能支持。關(guān)于滯納金的問題，本案中依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期未交納物業(yè)管理費的，原告有權(quán)收取逾期付款違約金即滯納金。但雙方在后期事實上的物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，并未約定滯納金及計算標(biāo)準(zhǔn)，故原告現(xiàn)主張的延期付款滯納金，本院依法不能支持。至于被告辯稱的在本案中將其所負(fù)的物業(yè)費與被告需向小區(qū)業(yè)主返還的公共收益?zhèn)鶆?wù)予以抵銷的意見，因相關(guān)債務(wù)標(biāo)的物種類等并不相同，本案依法不予處理。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第一百九十二條第一款、第一百九十五條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海展愛電子技術(shù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海和迅物業(yè)管理有限公司自2015年7月1日起至2016年10月31日止的物業(yè)費2,285.67元；
　　二、駁回原告上海和迅物業(yè)管理有限公司其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費減半收取計人民幣25元，由上海展愛電子技術(shù)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：莫??燕

書記員：沈薇露