原告(反訴被告)：上海和積服裝有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：羅石長。
　　委托訴訟代理人：宋過房。
　　委托訴訟代理人：紀(jì)英文，上海正策律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海久善企業(yè)管理有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：張青。
　　委托訴訟代理人：吳俊伶，上海市天華律師事務(wù)所律師。
　　第三人：久善(上海)物業(yè)管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：張青。
　　委托訴訟代理人：李娟。
　　第三人：上海和茂企業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：葉月明。
　　委托訴訟代理人：賀偉躍，上海九州豐澤律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張軼，上海九州豐澤律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海和積服裝有限公司(以下簡稱和積公司)與被告(反訴原告)上海久善企業(yè)管理有限公司(以下簡稱久善公司)、第三人久善(上海)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱久善物業(yè))、第三人上海和茂企業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱和茂公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月14日立案后，依法適用簡易程序。本案審理期間，被告(反訴原告)久善公司提起反訴，本院經(jīng)審查認(rèn)為符合反訴的受理?xiàng)l件，遂予以受理并與本訴合并審理，于2019年7月1日公開開庭進(jìn)行了審理。后本院依職權(quán)追加第三人久善物業(yè)、和茂公司參加訴訟，于2019年9月24日再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)和積公司的委托訴訟代理人宋過房、紀(jì)英文、被告(反訴原告)久善公司的委托訴訟代理人吳俊伶、第三人久善物業(yè)的委托訴訟代理人李娟及第三人和茂公司的委托訴訟代理人賀偉躍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　和積公司向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)和積公司與久善公司簽訂的《房屋租賃合同》于2019年2月8日解除；2.久善公司向和積公司返還押金54,836元；3.久善公司向和積公司返還租金81,719.5元；4.久善公司向和積公司支付違約金147,095元；5.久善公司賠償和積公司的裝修損失360,000元；6.久善公司賠償和積公司的經(jīng)營損失300,000元；7.久善公司賠償和積公司員工工資損失36,000元；8.久善公司賠償和積公司搬遷損失10,000元；9.訴訟費(fèi)用由久善公司承擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：2018年5月3日，和積公司與久善公司簽訂《房屋租賃合同》(以下簡稱《租賃合同》)，約定和積公司向久善公司承租上海市閔行區(qū)顓興東路1280弄3幢201室(以下簡稱涉案房屋)用于服裝經(jīng)營活動，租賃期限為2018年5月10日至2023年5月9日，免租期為2018年5月11日至2018年7月10日，同時補(bǔ)充約定免租期兩個月內(nèi)和積公司二樓租賃場所公用廁所和公共通道裝修完成及可使用，如兩個月后不能使用的則免租期順延。租金為每月49,031.7元，物業(yè)管理費(fèi)為每月4,836元。簽約后，和積公司按約向久善公司支付了首期租金294,190元、物業(yè)管理費(fèi)38,688元、押金54,836元。此后,和積公司對涉案房屋進(jìn)行了裝修。然而，久善公司負(fù)責(zé)的二樓公用廁所和公共通道裝修工程并未按約完成；又因久善公司與和茂公司發(fā)生糾紛，致和積公司無法正常使用涉案房屋；并且，自2019年2月8日起，久善公司封閉二樓公共廁所、停止向涉案房屋供水并阻止和積公司客戶上樓等系列行為，客觀上導(dǎo)致和積公司即日起被迫停業(yè)，致使雙方所簽合同的目的無法實(shí)現(xiàn)。期間，和積公司多次試圖溝通解決，未果。和積公司認(rèn)為，久善公司已違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故訴至法院。
　　久善公司辯稱，同意解除《租賃合同》，但合同解除的原因系和積公司在租賃期限內(nèi)自行搬離涉案房屋，故合同解除的時間應(yīng)為和積公司向久善公司交還涉案房屋的時間，即2019年2月27日。二樓公共區(qū)域精裝修工程已于2018年7月20日與施工單位完成驗(yàn)收及交付，并達(dá)到可使用狀態(tài)。和積公司稱久善公司9月才完成公共區(qū)域裝修的依據(jù)僅是一份8月的微信聊天記錄，因和積公司的股東不在裝修現(xiàn)場卻一直反映與現(xiàn)場事實(shí)不符的情況，故久善物業(yè)的工作人員認(rèn)為沒有必要回復(fù)，以免發(fā)生言語沖突。涉案房屋所在的區(qū)域1號電梯為消防電梯，所有樓層可?？俊⒊鋈?，和積公司在裝修期間多次使用該電梯進(jìn)行裝修材料的運(yùn)輸，故和積公司所稱無電梯使用的說法與事實(shí)不符。因多次向和積公司催討租金及物業(yè)管理費(fèi)無果，久善公司被迫于2019年2月中旬起暫停2樓公用廁所的用水，但1樓和4樓的廁所仍能正常使用，對和積公司使用涉案房屋并不造成影響。2019年2月8日為農(nóng)歷正月初四，和積公司放假不營業(yè)，且和積公司提供的營業(yè)額數(shù)據(jù)顯示，2019年2月14日至2月20日仍有營業(yè)額產(chǎn)生，故和積公司所稱自2019年2月8日起停業(yè)的說法與事實(shí)不符。由于和積公司存在逾期支付租金與物業(yè)管理費(fèi)、提前退租及未經(jīng)許可私自搭設(shè)廣告等違約行為，合同解除的責(zé)任在和積公司，故久善公司不同意和積公司提出的其余訴訟請求。
　　久善物業(yè)述稱，二樓公共廁所和公共通道裝修已于2018年7月20日竣工完成。和積公司的股東共三人，在現(xiàn)場負(fù)責(zé)的只有饒大清，微信內(nèi)容大多是不了解現(xiàn)場情況的兩名股東與久善物業(yè)不在現(xiàn)場的經(jīng)理之間的聯(lián)系，因現(xiàn)場房屋在建，信號不佳，久善物業(yè)現(xiàn)場工作人員有問題就直接解決而未在微信中一一回復(fù)，故微信內(nèi)容并非現(xiàn)場的真實(shí)狀況。
　　和茂公司述稱，和茂公司將涉案房屋出租給久善公司，因久善公司拖欠租金，和茂公司于2018年6月6日書面通知久善公司解除租賃合同。后和茂公司與久善公司發(fā)生沖突，但僅一兩天時間，沒有和積公司所稱的二十余天。
　　久善公司向本院提出反訴請求：1.確認(rèn)和積公司與久善公司簽訂的《房屋租賃合同》于2019年2月27日解除；2.和積公司支付久善公司自2019年1月20日起至2019年2月27日止的房租和物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)66,443.42元；3.和積公司支付久善公司逾期付款違約金(自2019年1月20日起至實(shí)際支付之日止，以323,206元為基數(shù)，按年利率24%計(jì)算)；4.和積公司支付久善公司解除合同賠償金161,603元；5.本訴及反訴的案件受理費(fèi)由和積公司負(fù)擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：2018年5月3日，和積公司與久善公司簽訂《租賃合同》。同日，和積公司向久善公司支付首期租金294,190元，物業(yè)管理費(fèi)38,688元及押金54,836元。久善公司于2018年5月10日向和積公司交付涉案房屋。2018年7月20日，久善公司完成涉案房屋二樓公共廁所和公共通道裝修，根據(jù)合同補(bǔ)充條款的約定，久善公司同意將免租期順延至2018年7月20日。和積公司應(yīng)當(dāng)于2019年1月19日前15日(即2019年1月4日)前向久善公司支付2019年1月20日至2019年7月19日的租金和物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)久善公司于2019年1月7日、1月21日、1月25日、2月12日、2月19日、2月20日多次催告，和積公司仍不支付。2019年2月27日，和積公司主動提出要退出涉案房屋，并自行搬離，同時要求與久善公司辦理交還房屋手續(xù)。久善公司認(rèn)為，和積公司未按照《租賃合同》的約定按時支付租金和物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)多次催告仍拒不支付，構(gòu)成嚴(yán)重違約。同時，未經(jīng)久善公司同意，擅自提前退租，和積公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
　　和積公司辯稱，首期租金本應(yīng)涵蓋的租賃期間為2018年7月10日至2019年1月10日，但因公共區(qū)域直至2018年8月23日才能正常使用，故租金起算日期應(yīng)順延至2018年8月底。又因和茂公司鬧事延誤裝修二十天，導(dǎo)致和積公司9月才裝修完畢，故首期租金實(shí)際涵蓋的租賃期應(yīng)至2019年3月14日，和積公司并未拖欠租金。久善公司在租賃期間斷水封門，導(dǎo)致和積公司無法正常經(jīng)營，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。饒大清在《會議記錄表》等文件上的簽字屬個人行為，與和積公司無關(guān)。
　　久善物業(yè)述稱，與本訴意見一致。
　　和茂公司述稱，與本訴意見一致。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2018年5月3日，久善公司(出租人、甲方)與和積公司(承租人、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：1.1租賃房屋的地址位于上海市閔行區(qū)顓興東路1280弄3幢，雙方確認(rèn)租賃房屋建筑面積為806平方米。3.1租賃房屋的租賃期限五年，自2018年5月10日(起租日)起至2023年5月9日(租賃終止日)。3.2甲方收到乙方應(yīng)付的全部包括但不限于保證金、首期租金和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用后于2018年5月11日(交付日)向乙方交付該房屋，交付當(dāng)日甲乙雙方須簽署《房屋交接書》。3.4裝修免租期為60天，自2018年5月11日起至2018年7月10日止。裝修免租期內(nèi)乙方無需交納租金，但裝修免租期內(nèi)產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等由乙方租賃房屋而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。3.5因乙方原因?qū)е卤竞贤谘b修免租期內(nèi)或租賃期內(nèi)提前終止的，則本合同第3.4條約定之裝修免租期條款自動失效，乙方仍應(yīng)按本合同第4.1條約定之標(biāo)準(zhǔn)在本合同終止當(dāng)日向甲方支付裝修免租期內(nèi)的費(fèi)用(包括但不限于租金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi))。4.1租賃房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)為2元/平方米/日，付6押1。4.2租賃房屋的物業(yè)管理費(fèi)為每月4,836元，租賃期內(nèi)甲方有權(quán)按物價(jià)指數(shù)上漲情況或國家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變動并做適當(dāng)合理調(diào)整的權(quán)利，付6押1。4.3租金的調(diào)整：每2年遞增10%，2018年7月10日至2019年7月9日，日租金為2元/平方米/日，年租金588,380元。4.4租金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)以陸個日歷月為支付周期；租金按先付后用的原則，乙方應(yīng)于本合同簽訂后當(dāng)日向甲方支付首期陸個月租金294,190元和裝修免租期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)9,672元及六個月的物業(yè)管理費(fèi)29,016元，以后乙方應(yīng)在每個支付周期結(jié)束15日前提前支付下一個支付周期的租金和物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如乙方未按照本條約定向甲方支付首期租金、物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，甲方有權(quán)解除本合同。甲方根據(jù)本條約定解除本合同的，除按本合同其他條款要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任外，還有權(quán)要求乙方向甲方支付違約金兩個月租金98,074.08元。4.5乙方應(yīng)于本合同簽署當(dāng)日向甲方預(yù)付裝修免租期結(jié)束當(dāng)月尚余天數(shù)(若有)的租金和物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)，款額為尚余日歷天數(shù)乘以日租金和日物業(yè)管理費(fèi)，如乙方最后一次支付租金和物業(yè)管理費(fèi)不足一個支付周期的，則乙方應(yīng)付租金、物業(yè)管理費(fèi)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)款額為剩余實(shí)際使用天數(shù)乘以日租金、日物業(yè)管理費(fèi)及日物業(yè)服務(wù)費(fèi)。5.1乙方于本合同簽訂后當(dāng)日內(nèi)向甲方支付租金押金50,000元，物業(yè)費(fèi)一個月押金4,836元。如乙方在本合同項(xiàng)下任何期限內(nèi)違反本合同之任何約定，則甲方有權(quán)(但并無義務(wù))以該等押金抵付乙方應(yīng)付款項(xiàng)、違約金和/或作為甲方因此而遭受損失之賠償金。5.2本合同因租賃期限屆滿終止，乙方付清所有的費(fèi)用與款項(xiàng)包括但不限于租金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)、車位費(fèi)、電話費(fèi)及其他應(yīng)付費(fèi)用，并注銷以該房屋注冊的相關(guān)全部證照并將房屋經(jīng)甲方驗(yàn)收合格交回甲方后(以簽署書面交接書為準(zhǔn))15個工作日內(nèi)，甲方將保證金無息退還給乙方。5.4乙方未按本條約定向甲方支付履約保證金或補(bǔ)交履約保證金差額的，甲方有權(quán)單方面解除本合同。甲方根據(jù)本條約定解除本合同的，乙方除按本合同之約定承擔(dān)違約責(zé)任外，亦應(yīng)向甲方支付違約金壹個月租金，49,037元。7.3本合同期滿后或因乙方違約造成的本合同終止，甲方均無義務(wù)對乙方的裝修及其增置的任何設(shè)備、設(shè)施和物品以任何形式的收購或補(bǔ)償。10.1租賃期間如乙方需在公共部位設(shè)立廣告的，則應(yīng)向甲方提出書面申請，經(jīng)甲方書面同意并收取相應(yīng)費(fèi)用后方可實(shí)施。13.1租賃期滿后乙方不續(xù)期，或按本合同有關(guān)約定解除本合同的，乙方應(yīng)將租賃房屋于租賃期滿日或解除日的第二天交還給甲方。乙方交還租賃房屋應(yīng)符合下列各項(xiàng)條件：13.1.4將租賃房屋完整地交還給甲方，包括鑰匙、密碼、門禁卡等；13.1.5租賃房屋按租賃期滿后的狀態(tài)返還并經(jīng)甲方驗(yàn)收合格。13.2乙方對該租賃房屋進(jìn)行的任何裝修、增設(shè)、增減或改建，已構(gòu)成附合的，乙方無權(quán)拆除。除本合同第14.2.2條約定外，己方在任何情況下均無任何義務(wù)就乙方對該租賃房屋進(jìn)行的任何裝修、增設(shè)、增建或改建等做出任何補(bǔ)償和/或賠償。13.4未經(jīng)甲方事先書面同意，乙方未按時交還租賃房屋的，應(yīng)按期滿日或解除日當(dāng)月的租賃的2倍按月繼續(xù)向甲方支付租賃房屋占用費(fèi)(不足一個月按一個月計(jì))，并繼續(xù)按本合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他費(fèi)用。14.1在租賃期限(包括裝修免租期)內(nèi)，甲、乙任何一方無法定或約定之理由解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑紓€月租金等費(fèi)用(包括租金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi))之總和作為違約金，違約金不足抵付對方經(jīng)濟(jì)損失的，違約方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。14.2.1甲方確認(rèn)有出租該房屋之權(quán)利；若因甲方無權(quán)出租而造成乙方損失的，甲方應(yīng)向乙方支付違約金，違約金不足抵付乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。14.2.2因甲方原因提前終止合同的，甲方應(yīng)提前一個月書面通知乙方且應(yīng)向乙方支付違約金，對乙方已構(gòu)成附合的裝修，雙方根據(jù)使用年限進(jìn)行折舊，甲方據(jù)此向乙方支付賠償。14.3.1乙方逾期支付租金和設(shè)備及管理費(fèi)、租賃保證金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用的，每逾期一天，應(yīng)向甲方支付應(yīng)付款項(xiàng)百分之一的違約金。14.3.2乙方有下列情形之一的，甲方除按照本合同其他約定追究乙方違約責(zé)任外，亦有權(quán)單方面立即解除合同，并可以收回該房屋另行出租，保證金不予退還。同時，甲方有權(quán)采取停水、停電，由此造成的損失由乙方自行承擔(dān)。乙方應(yīng)在收到甲方書面解除合同通知之日起5個工作日內(nèi)向甲方支付完其所有所欠費(fèi)用并自行遷出租賃房屋內(nèi)所有物品，否則租賃房屋內(nèi)所有物品視為乙方放棄，甲方有權(quán)任意處置。乙方應(yīng)支付相當(dāng)于3個月租金等費(fèi)用(包括租金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi))之總和的賠償金，賠償金不足以抵付甲方損失的，乙方應(yīng)予以賠償。乙方逾期交還房屋，應(yīng)按解除日當(dāng)月的租金的2倍按月繼續(xù)向甲方支付租賃房屋占用費(fèi)(不足一月按一個月計(jì))，并繼續(xù)按本合同約定支付物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他費(fèi)用。14.3.2.3除本合同第4.4條、第5.4條另有約定外，逾期支付房租和/或其他費(fèi)用或者不足額支付房租和/或其他費(fèi)用連續(xù)或累計(jì)超過15日的；14.3.2.4未經(jīng)甲方書面同意，乙方提前退租的；14.3.2.6違反《租戶手冊》、《物業(yè)管理規(guī)定》及本合同其他約定的，經(jīng)甲方書面通知10日內(nèi)仍不改正的。14.3.3因乙方違約的，乙方除承擔(dān)本合同約定之違約責(zé)任外，還應(yīng)當(dāng)賠償甲方因請求乙方承擔(dān)前述違約責(zé)任而發(fā)生的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、公證費(fèi)、查檔費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。補(bǔ)充：免租期兩個月內(nèi)乙方2樓租賃場所公用廁所和公共通道裝修完成及可使用，如2個月后不能使用的則免租期順延。合同還對其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
　　2018年5月10日，久善公司向和積公司交付涉案房屋，和積公司向久善公司支付首期租金294,190元、物業(yè)管理費(fèi)38,688元及押金54,836元。
　　2018年5月17日，和積公司授權(quán)案外人江西省鵬盛建設(shè)工程有限公司負(fù)責(zé)人夏靈東在涉案房屋裝修期間簽署相關(guān)文件、簽收相關(guān)函件等，確認(rèn)相關(guān)裝修事項(xiàng)。同日，夏靈東簽收久善物業(yè)交付的《裝修管理手冊》?！堆b修管理手冊》第7條第(12)項(xiàng)規(guī)定：裝修公司須使用物業(yè)管理公司指定的盥洗室，并始終保持干凈及清潔。第7條第(22)項(xiàng)“裝修材料的搬運(yùn)、堆放及電梯使用”部分第4點(diǎn)規(guī)定：園區(qū)樓宇單元電梯為客用電梯，園區(qū)房屋裝修期，為方便房屋裝修施工，園區(qū)物業(yè)服務(wù)公司將對園區(qū)樓宇單元電梯分別設(shè)置為客梯和貨梯，搬運(yùn)房屋裝修材料均應(yīng)通過貨梯運(yùn)送，嚴(yán)禁使用客梯。5月25日，久善物業(yè)向和積公司發(fā)放《裝修施工許可證》。
　　2018年5月22日，和積公司與久善公司微信溝通，和積公司發(fā)送“你好胡總，因顓新大廈2018年5月10號—22號，通行不便，水電未通，導(dǎo)致裝修期未能施工，特向貴公司申請裝修期順延。和積公司羅石長敬上”，久善公司回復(fù)“我來協(xié)調(diào)”。6月20日，和積公司發(fā)送“明天現(xiàn)場可以正常施工嗎？”，久善公司回復(fù)“晚上統(tǒng)一通知，給大家造成不便敬請諒解”。8月，和積公司、久善公司、久善物業(yè)在微信群中溝通：8月13日，和積公司問“各位領(lǐng)導(dǎo)下午好！我這邊二樓衛(wèi)生間大概什么時間會開呀，現(xiàn)在沒地方方便，望各位領(lǐng)導(dǎo)給個時間”“還有我們二樓電梯什么時候通，有人回個信嗎”。同日，久善物業(yè)回復(fù)“明天給你們協(xié)調(diào)一下，都裝好的東西，都現(xiàn)成的了”。8月14日，和積公司問“今天能不能先把二樓衛(wèi)生間開放一下，看看能不能安排一下，麻煩”。久善公司回復(fù)“直接打電話聯(lián)系不就行了，微信有時候看不到”。8月15日，和積公司問“請問一下，我們二樓的電梯什么時候可以通呢，現(xiàn)在我們的服裝要上來都不好上，麻煩你們給個信”。8月16日，和積公司問“各位領(lǐng)導(dǎo)好，能不能幫忙把我們二樓的電梯問題解決一下謝謝”。8月17日，久善公司回復(fù)“你們在項(xiàng)目上不可以電話不可以去物業(yè)？”。和積公司問“各位領(lǐng)導(dǎo)貨上不來怎么辦，能不能跟酒店的聯(lián)系一下，借用一下”。8月22日，久善公司回復(fù)“你直接找下物業(yè)，微信群多不一定及時看得到”，“我們在協(xié)調(diào)，等一會兒給你答復(fù)”。
　　2018年6月6日，和茂公司發(fā)布《通告》，告知因久善公司長期拖欠租金，雙方的租賃合同終止。6月9日，和茂公司發(fā)布《通告(二)》，該公司于2018年6月20日正式接管顓興東路XXX弄XXX號顓新大廈租賃物業(yè)。8月1日，和茂公司發(fā)布《關(guān)于與久善公司解除租賃合同的通告》，告知所有租戶慎重履行向久善公司的任何支付行為，并等待本公司的進(jìn)一步通知。
　　2018年6月25日，和茂公司與久善公司在涉案房屋附近發(fā)生沖突。
　　2018年7月20日，案外人上海標(biāo)筑裝飾工程有限公司(以下簡稱標(biāo)筑公司)與久善公司簽署《竣工驗(yàn)收單》，載明：項(xiàng)目名稱：顓新大廈2F公共區(qū)域裝飾工程。驗(yàn)收范圍：2F電梯廳、走道、衛(wèi)生間室內(nèi)裝修施工圖紙范圍內(nèi)全部內(nèi)容。驗(yàn)收日期：2018年7月20日。施工單位(標(biāo)筑公司)已完成上述項(xiàng)目的施工工作，并于上述驗(yàn)收日期通過業(yè)主(久善公司)驗(yàn)收。施工單位將按照合同，提供自驗(yàn)收日期起為期壹年的質(zhì)量保證。
　　2018年9月7日，和積公司向久善物業(yè)出具《竣工驗(yàn)收申請書》，內(nèi)容為：本公司為顓新大廈二層201租戶，現(xiàn)已完成工程裝修，現(xiàn)申請竣工驗(yàn)收。
　　同日，久善物業(yè)與和積公司股東饒大清進(jìn)行會議，會議名稱：201和積協(xié)調(diào)工作、廣告牌。會議主要內(nèi)容為要求和積公司拆除二樓公區(qū)、地下車庫電梯廳旁、一樓中廳入口等處的廣告牌。9月11日，久善物業(yè)向和積公司發(fā)送《違章整改通知書》，要求和積公司在2018年9月20日前對在靠都會路的消防通道墻上私自安裝的若干廣告牌進(jìn)行修復(fù)或整改直至符合要求，確保本建筑物安全、正常使用。同日，饒大清出具《承諾書》，承諾對在消防通道安裝的幾個畫框10天之內(nèi)自行拆除，恢復(fù)原狀。
　　2019年1月29日，久善企業(yè)向和積公司發(fā)送《回復(fù)函》，內(nèi)容為：貴司寄送的落款日期為2019年1月26日的《回復(fù)函》，我司于2019年1月28日收悉?，F(xiàn)就貴司提出的三點(diǎn)回復(fù)如下：1、關(guān)于貴司廣告設(shè)立的問題：依據(jù)貴我雙方于2018年5月3日簽訂的《房屋租賃合同》第10.1條約定，貴司需在公共部位設(shè)立廣告的，應(yīng)向我司提出書面申請，然我司至今未接到貴司提出設(shè)立廣告的書面申請。2、關(guān)于貴司提出免租期順延問題：依據(jù)二樓公共區(qū)域裝飾施工單位出具的《竣工驗(yàn)收單》(詳見附件)顯示，驗(yàn)收日期為2018年7月20日，施工單位已在驗(yàn)收日期前完成了二樓公共區(qū)域裝飾工程，因此貴司免租期只可順延至2018年7月20日。因此，貴司第二租金周期的起始日期是2019年1月20日，貴司應(yīng)在2019年1月5日前支付第二租金周期的租金。3、關(guān)于貴司暫停營業(yè)20多天問題：我司與第三方糾紛發(fā)生在2018年6月，該期間貴司尚在裝修免租期期間，不存在貴司暫停營業(yè)的問題。目前，貴司拒絕支付第二周期租金的行為已嚴(yán)重違約，依據(jù)貴我雙方于2018年5月3日簽訂的《房屋租賃合同》第14.3.1及14.3.2，我司有權(quán)解除合同，并收回房屋，履約保證金不予退還，并要求貴司支付逾期支付違約金及賠償金等費(fèi)用。請貴司在收到本《回復(fù)函》后，三日內(nèi)支付第二租金周期的租金及逾期支付違約金，以免涉訴。請貴司三思而后行。附件：竣工驗(yàn)收單。
　　和積公司提供的營業(yè)額數(shù)據(jù)顯示，和積公司的營業(yè)期間為2018年9月11日至2019年2月20日，其中2019年1月28日至2019年2月13日春節(jié)假期停業(yè)。
　　2019年1月23日，久善公司與和積公司股東羅石長及饒大清進(jìn)行會議，會議內(nèi)容記錄：1、二樓廁所及公區(qū)甲方竣工驗(yàn)收單日期為準(zhǔn)，2018年7月20日完工。2、封門等特殊時期補(bǔ)償，免租期至2018年7月31日止。饒大清簽字并寫明：答復(fù)時間為2019年1月28日前。
　　久善公司于2019年1月7日、1月19日、1月21日、1月25日、2月12日、2月19日、2月20日分別向和積公司發(fā)送《催款通知書》，要求和積公司支付欠繳的租金及物業(yè)管理費(fèi)。
　　2019年2月中旬，久善公司封閉涉案房屋2樓公用廁所并停水。
　　2019年2月27日，久善公司(甲方)與和積公司(乙方)簽署《201和積交回租賃房屋明細(xì)》，載明涉案房屋內(nèi)的室內(nèi)物品，并注明：乙方應(yīng)自行遷出租賃房屋內(nèi)所有物品，否則租賃房屋內(nèi)所有物品視為乙方自動放棄，甲方有權(quán)任意處置。和積公司搬離涉案房屋。
　　庭審過程中，和積公司明確對裝修損失不進(jìn)行審價(jià)。
　　另查明，和積公司股東為羅石長、饒大清與宋過房。久善物業(yè)于2018年4月16日發(fā)送的《關(guān)于確定防火責(zé)任人的通知》附表《本單位防火責(zé)任人名單》中載明防火責(zé)任人為羅石長和饒大清，饒大清簽字。久善公司于2018年7月26日出具的發(fā)票《簽收回執(zhí)單》上，饒大清簽字。
　　又查明，和積公司于租賃期間未經(jīng)久善公司同意在公共部位設(shè)立廣告。
　　以上事實(shí)，由《房屋租賃合同》、《租賃場所交付確認(rèn)書》、收據(jù)、微信聊天記錄、《通告》三份、《回復(fù)函》、營業(yè)額數(shù)據(jù)、《催款通知書》及快遞信息、《交回租賃房屋明細(xì)》、委托書、《竣工驗(yàn)收申請書》、《竣工驗(yàn)收單》、《會議記錄表》兩份、《違章整改通知書》、《承諾書》、照片、《關(guān)于確定防火責(zé)任人的通知》、《簽收回執(zhí)單》、《租戶裝修\改造工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人授權(quán)書》、《裝修管理手冊接收確認(rèn)書》、《裝修管理手冊》、《裝修施工許可證》、放假通知等證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述在卷佐證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，和積公司與久善公司就涉案房屋簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
　　關(guān)于《租賃合同》解除的責(zé)任歸屬?！蹲赓U合同》3.4條約定，裝修免租期為60天，自2018年5月11日起至2018年7月10日止。并補(bǔ)充約定，免租期兩個月內(nèi)乙方2樓租賃場所公用廁所和公共通道裝修完成及可使用，如2個月后不能使用的則免租期順延。涉案房屋2樓公共區(qū)域裝飾工程(包括2樓電梯廳、走道、衛(wèi)生間)于2018年7月20日完成，但裝修完成并不等同于可使用，從和積公司、久善公司及久善物業(yè)之間的微信聊天記錄可以看出，2樓電梯至2018年8月22日仍未能正常使用，故和積公司主張2樓公共區(qū)域直至2018年8月23日才能正常使用，具有事實(shí)依據(jù)，本院予以支持，免租期應(yīng)順延至2018年8月23日。久善公司辯稱微信溝通系發(fā)生在和積公司不在裝修現(xiàn)場的股東與久善公司、久善物業(yè)不在現(xiàn)場的經(jīng)理之間，不符合常理，本院不予采信。久善公司與和積公司于2019年1月23日進(jìn)行的會議中記載的關(guān)于免租期調(diào)整至2018年7月31日的內(nèi)容，和積公司股東饒大清寫明：答復(fù)時間為2019年1月28日前，但久善公司未能提供和積公司最終答復(fù)的內(nèi)容，故不能據(jù)此認(rèn)定和積公司同意免租期調(diào)整至2018年7月31日。關(guān)于和積公司提出的因和茂公司鬧事延誤裝修二十天的主張，和茂公司與久善公司均予以否認(rèn)，本院認(rèn)為，和積公司僅提供2018年6月25日的視頻不足以證明該事實(shí)，故免租期不能相應(yīng)順延。據(jù)此，涉案房屋的免租期應(yīng)自2018年5月11日起至2018年8月23日止，首期租金及物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)涵蓋的租賃期間應(yīng)為自2018年8月24日起至2019年2月23日止，和積公司應(yīng)于2019年2月8日前支付第二期租金及物業(yè)管理費(fèi)。但和積公司未按期支付，并于2019年2月27日擅自提前退租，故《租賃合同》的解除應(yīng)歸責(zé)于和積公司，解除日期應(yīng)為2019年2月27日。至于和積公司所稱因久善公司于2019年2月8日起封閉2樓公用廁所、停止向涉案房屋供水并阻止和積公司客戶上樓等行為客觀上導(dǎo)致和積公司即日起被迫停業(yè)，與和積公司自行提供的營業(yè)額數(shù)據(jù)不符，本院不予采信。
　　因《租賃合同》的解除歸責(zé)于和積公司，故和積公司主張的全部訴訟請求，本院均不予支持，和積公司已向久善公司支付的押金不予返還。和積公司應(yīng)支付久善公司自2019年2月24日起至2019年2月27日止的租金6,448元(588,380元/年÷365天×4天)及物業(yè)管理費(fèi)690.86元(4,836元/月÷28天×4天)。綜合考量《租賃合同》的履行情況、和積公司的過錯程度等因素，本院認(rèn)為，沒收押金已足以彌補(bǔ)久善公司的損失，故對久善公司主張的逾期付款違約金及解除合同賠償金，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海和積服裝有限公司與被告(反訴原告)上海久善企業(yè)管理有限公司就上海市閔行區(qū)顓興東路1280弄3幢201室房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2019年2月27日解除；
　　二、原告(反訴被告)上海和積服裝有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海久善企業(yè)管理有限公司自2019年2月24日起至2019年2月27日止的租金6,448元；
　　三、原告(反訴被告)上海和積服裝有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海久善企業(yè)管理有限公司自2019年2月24日起至2019年2月27日止的物業(yè)管理費(fèi)690.86元；
　　四、原告(反訴被告)上海和積服裝有限公司已向被告(反訴原告)上海久善企業(yè)管理有限公司支付的押金54,836元不予返還；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海和積服裝有限公司的其余訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海久善企業(yè)管理有限公司的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)6,848.26元，由原告(反訴被告)上海和積服裝有限公司負(fù)擔(dān)。
　　反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)2,572.04元，由原告(反訴被告)上海和積服裝有限公司負(fù)擔(dān)71.65元，由被告(反訴原告)上海久善企業(yè)管理有限公司2,500.39元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：朱秋晨

書記員：劉??陽