原告:上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司,住所地上海市松江區(qū)。
法定代表人:華某,總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:林梓琳,上海磊天律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:於莉蔚,上海磊天律師事務(wù)所律師。
被告:上海有廬實(shí)業(yè)有限公司,住所地上海市松江區(qū)。
法定代表人:徐某某,執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:徐超,上海君慈律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:程玉鵬,上海君慈律師事務(wù)所律師。
被告:徐某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住江西省上饒市。
被告:周小海,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住江西省上饒市。
被告:劉建輝,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住江西省上饒市。
被告:周鐵吾,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住江西省上饒市。
原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“啟源公司”)與被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“有廬公司”)、徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年7月2日立案受理后,依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?。本院于同?月29日公開開庭進(jìn)某了審理。原告啟源公司的委托訴訟代理人林梓琳、於莉蔚和被告有廬公司的委托訴訟代理人程玉鵬、被告徐某某(暨被告有廬公司的法定代表人)、被告周小海、劉建輝、周鐵吾均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告啟源公司向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、確認(rèn)原告與被告有廬公司簽訂的《房屋租賃合同》于2017年8月3日解除,并返還租賃房屋。2、被告有廬公司按照合同約定租金的三倍(即2.4元/日/平米×11,580平米)支付原告自2017年10月1日至房屋實(shí)際返還之日止的房屋占有使用費(fèi)。3、被告有廬公司支付原告自2017年10月1日至實(shí)際返還之日止的物業(yè)費(fèi),按57,900元/月計(jì)算;4、被告有廬公司支付原告違約金1,000,000元;5、被告有廬公司賠償原告律師費(fèi)損失90,000元。6、被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾對(duì)被告有廬公司的債務(wù)向原告承擔(dān)連帶清償責(zé)任。事實(shí)和理由:2016年3月30日,原告與被告有廬公司簽訂《房屋租賃合同》,約定原告將上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX層部分房屋出租給被告有廬公司經(jīng)營酒店、餐飲、百貨,租賃期限從2016年3月31日至2031年3月30日,租金每天每平方米0.8元,合計(jì)3,381,360元,每半年支付一次。物業(yè)費(fèi)57,900元/月,每半年支付一次。同時(shí),被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾簽字確認(rèn)就該合同中被告有廬公司的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。后,租賃期間被告未按期履行付款義務(wù),經(jīng)原告催告無果,據(jù)此訴至本院,請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
被告有廬公司辯稱,不同意解除,本案不宜解除合同,理由為:1、租賃過程中原告配合力度不夠,如二樓原規(guī)劃經(jīng)營超市,原告曾口頭承諾辦理相關(guān)手續(xù),并承諾安裝1至2樓的扶手電梯,但一直沒有配合。2、本案租期長(zhǎng),被告投資巨大,至今投資20,000,000元,現(xiàn)不到2年的租期,如解除合同將給被告造成巨大損失。3、本案尚未達(dá)到法律規(guī)定的解除條件。被告并未拒不履行主要債務(wù),被告只是拖欠了部分租金,但拖欠也不是被告的本意。被告有廬公司在經(jīng)營管理期間未收到原告的催告或解除函,也不知道原告曾發(fā)出過催告函。被告有廬公司愿意在合理期限內(nèi)履行拖欠的租金。就訴請(qǐng)2,認(rèn)可拖欠租金,但不認(rèn)可原告主張的租金,原告以3倍主張,本案不屬于合同第8.4條約定范圍,3倍租金也顯然過高,于法不符。就訴請(qǐng)3,如果確實(shí)拖欠物業(yè)費(fèi),被告同意支付。就訴請(qǐng)4,不同意承擔(dān)違約金,被告有廬公司并未要求提前終止合同,我方要求繼續(xù)履行合同。對(duì)訴請(qǐng)5,律師費(fèi)是當(dāng)事人根據(jù)需要聘請(qǐng)的代理人,不屬于當(dāng)事人的損失范圍。
被告徐某某辯稱:意見同被告有廬公司意見,同時(shí)補(bǔ)充被告在裝修期間碰到有些部門阻礙,需要原告配合,原告拖延很長(zhǎng)時(shí)間,導(dǎo)致耽擱。
被告周小海辯稱,其僅是公司10%的股東,現(xiàn)在公司情況混亂,公司的收款都是進(jìn)入被告徐某某個(gè)人賬號(hào),請(qǐng)法庭依法處理。
被告劉建輝辯稱,其是公司15%的股東,請(qǐng)法庭依法處理。
被告周鐵吾辯稱,其是公司45%的股東,請(qǐng)法庭依法處理。
經(jīng)審理查明:2016年3月30日,原告啟源公司作為甲方、出租方,被告有廬公司作為乙方、承租方,雙方簽訂《房屋租賃合同》一份。該合同第一條約定,原告出租給被告有廬公司的房屋坐落在上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX層局部,該房屋面積(含共有共用面積、分?jǐn)偯娣e)共約11580平方米,其中2樓5400平方米,3樓6,180平方米。具體以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。……合同第二條租賃用途約定,1、乙方承諾只將該租賃物作酒店、餐飲、百貨用途使用?!贤谌龡l租賃期限約定,雙方一致同意租賃期為15年,自2016年3月31日至2031年3月30日止。其中2016年3月31日至2016年9月30日為裝修免租期,免租期同時(shí)免除物業(yè)管理費(fèi)?!贤谒臈l租金及支付約定,每平方米每天0.8元,即3,381,360元,租金按每3年遞增6%。租金首次支付6個(gè)月,以后每半年支付租金一次。合同第六條約定了物業(yè)費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān),每月57,900元,乙方按6個(gè)月付一期。第七條履約保證金約定,本合同簽訂時(shí),乙方向甲方支付的履約保證金為2個(gè)月租金?!贤诎藯l第四款約定,除甲方同意乙方繼續(xù)租賃該房屋外,乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿后或合同終止后的30天將該房屋及附屬設(shè)施歸還甲方,未經(jīng)甲方同意逾期返還的,每逾期一天,乙方應(yīng)按日租金的三倍支付房屋占有使用費(fèi)給甲方。逾期超過7天后,乙方承諾自動(dòng)放棄該房屋內(nèi)的所有物品的所有權(quán),甲方有權(quán)自主處置,乙方需補(bǔ)償甲方處置所實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用。第十三條違約責(zé)任約定:乙方應(yīng)按合同約定支付當(dāng)期租金。逾期支付的,每逾期一天,按未支付租金金額的千分之五標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。逾期超過30日,甲方有權(quán)解除合同,且有權(quán)沒收保證金。2、任何一方違約導(dǎo)致對(duì)方解除本合同的,違約方應(yīng)賠償守約方的相應(yīng)損失。3、乙方提前終止本合同的,甲方?jīng)]收保證金,同時(shí)乙方賠償違約金壹佰萬元整,仍無法彌補(bǔ)甲方損失的,乙方還負(fù)責(zé)賠償,同時(shí)附著于不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)添附物(包括但不限于門、窗、吊頂、隔墻、燈飾等)無償歸甲方所有,乙方不得拆除。該合同還對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、水電負(fù)擔(dān)、裝修等進(jìn)某了約定。合同尾部由被告徐某某、周鐵吾、周小海、劉建輝承諾就上述房屋租賃合同項(xiàng)下所有義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證,保證期間為主債務(wù)履行期限屆滿之日起2年。
2016年6月30日,被告有廬公司向原告支付1,690,680元。2017年3月27日,被告有廬公司向原告支付347,400元。2017年7月19日,被告有廬公司向原告支付281,780元。2017年7月19日,被告有廬公司向原告支付57,900元。2017年10月31日,被告有廬公司向原告支付200,000元。2017年11月7日,被告有廬公司向原告支付139,680元。2017年11月30日,被告有廬公司向原告支付339,680元。2018年1月9日,被告有廬公司向原告支付100,000元。2018年1月31日,被告有廬公司向原告支付239,680元。2018年3月30日,被告有廬公司向原告支付550,000元。2018年4月28日,被告有廬公司向原告支付129,360元。2018年5月25日,被告有廬公司向原告支付210,000元。雙方確認(rèn)以上款項(xiàng)系合同簽訂后被告有廬公司支付的系爭(zhēng)房屋的租金和物業(yè)管理費(fèi)。另,被告還支付了相當(dāng)于2個(gè)月租金的保證金。就保證金原告表示根據(jù)合同約定應(yīng)當(dāng)予以沒收,但是在本案中不作為訴請(qǐng)?zhí)岢觥?br/> 2017年8月3日,原告向五被告寄送通知書,載明被告有廬公司欠付租金和物業(yè)管理費(fèi),且根據(jù)合同約定被告應(yīng)當(dāng)取得合法行政許可后才能開業(yè),被告擅自營業(yè)構(gòu)成違法經(jīng)營。現(xiàn)通知五被告:鑒于被告租金支付超過30日,故通知五被告雙方簽署的《房屋租賃合同》解除,限被告于收到通知之日起3日返還房屋,并支付欠付的租金、物業(yè)、水電費(fèi)并承擔(dān)違約金等。被告有廬公司于2017年8月4日收到該函件。
另查明,2014年12月31日,案外人上海松江商業(yè)發(fā)展有限公司與案外人華某簽訂《房屋租賃合同》,原告啟源公司為擔(dān)保人。該合同約定,案外人華某承租上海市松江區(qū)倉豐路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16號(hào)房屋。
2015年7月24日,案外人上海松供資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司登記為上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號(hào)XXX層房屋的產(chǎn)權(quán)人。
2015年7月30日,案外人上海松江商業(yè)發(fā)展有限公司、華某、上海松供資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與原告簽訂《房屋租賃合同變更協(xié)議》,約定倉豐路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16號(hào)房屋出租主體變更為上海松供資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司。
2016年9月27日,案外人華某、上海松供資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與原告啟源公司簽訂《變更承租人協(xié)議》,約定倉豐路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16號(hào)房屋房屋承租人由華某變更為原告啟源公司。上述房屋原告啟源公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。
審理中,就欠付款項(xiàng),被告有廬公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)其實(shí)際支付的錢款確定其欠付租金和物業(yè)費(fèi)金額。原告則從2017年8月4日起以三倍租金標(biāo)準(zhǔn)扣除原告已付錢款。就合同解除后果,法庭給予明確期限,被告明確不在本案中提起反訴請(qǐng)求。就房屋實(shí)際使用,雙方確認(rèn)被告有廬公司將部分房屋另行出租給兩個(gè)案外人,原告表示已同上述案外人就后續(xù)租賃事宜進(jìn)某商談,本案中并不追加其作為第三人要求其搬離。就系爭(zhēng)房屋的裝修,雙方確認(rèn)被告有廬公司另行轉(zhuǎn)租的區(qū)域系案外人進(jìn)某的裝飾裝修,被告有廬公司自行裝修的是3樓的公寓和2樓部分公寓區(qū)域。原告表示就被告自行裝修的公寓未取得消防驗(yàn)收合格證明和特種行業(yè)經(jīng)營許可證,存在重大安全隱患,該部分裝修不同意進(jìn)某利用。
以上事實(shí),由《房屋租賃合同》、《轉(zhuǎn)租證明》、《變更承租人協(xié)議》以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證實(shí),本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系原、被告雙方真實(shí)意思表示,原告轉(zhuǎn)租房屋亦獲得產(chǎn)權(quán)人的同意,故該合同為有效合同。根據(jù)合同約定被告有廬公司逾期付款超過30日,原告有權(quán)解除合同,并沒收保證金。根據(jù)庭審查明,被告有廬公司存在欠付租金和物業(yè)費(fèi)的事實(shí),據(jù)此原告發(fā)函解除合同符合雙方約定,本院以該函件送達(dá)被告有廬公司的時(shí)間2017年8月4日作為雙方合同解除時(shí)間。合同解除后,被告有廬公司應(yīng)當(dāng)向原告返還系爭(zhēng)房屋。
就被告有廬公司欠付的租金和物業(yè)費(fèi),根據(jù)雙方確認(rèn)被告有廬公司已經(jīng)支付原告租金和物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為4,286,160元?,F(xiàn)依據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》,租金為3,381,360元/年,物業(yè)費(fèi)57,900元/月,故被告應(yīng)當(dāng)繳納的租金和物業(yè)費(fèi)每月合計(jì)339,680元。被告有廬公司已付款項(xiàng)相當(dāng)于合同約定的12.62個(gè)月租金和物業(yè)使用費(fèi)。就被告有廬公司的未按期返還的房屋占有使用費(fèi),根據(jù)合同約定合同解除后被告于30日返還房屋,故被告有廬公司返還房屋的時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2017年9月3日,即從2017年9月4日起應(yīng)當(dāng)支付懲罰性約定支付占有使用費(fèi)。然而,房屋約定的占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)顯然過高,本院酌定調(diào)整為按原租金1.2倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,即每月為338,136元,加上物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)396,036元。因此被告有廬公司已付費(fèi)用可以抵扣2016年10月1日開始至2017年10月12日期間的租金或者房屋占有使用費(fèi)。因此被告有廬公司應(yīng)付原告2017年10月13日開始的房屋占有使用費(fèi)和物業(yè)費(fèi),分別按每月338,136元和57,900元計(jì)算。另,根據(jù)合同約定,其余四被告明確就房屋租賃合同中被告有廬公司的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
就原告主張的違約金,本案中原告陳述該違約金依據(jù)為合同第十三條第二款約定,然而該條的適用條件系被告有廬公司單方主動(dòng)提出解約才適用,故原告依據(jù)該條款主張1,000,000元違約金,本院不予支持。就原告主張的律師費(fèi),該費(fèi)用并非解除合同必須發(fā)生的損失,本院亦不予支持。就合同解除其他后果,雙方在本案中未提出主張,本院不予處理,各方可另案主張。
據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款和第九十七條的規(guī)定判決如下:
一、確認(rèn)原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2017年8月4日解除;
二、被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司租賃的上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX層房屋;
三、被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司房屋使用費(fèi),從2017年10月13日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止,按每月338,136元計(jì)算;
四、被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司物業(yè)管理費(fèi),從2017年10月13日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止,按每月57,900元計(jì)算;
五、被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾就被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司上述第三、四項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
六、駁回原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司其余訴訟請(qǐng)求。
如果負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)75,558元,減半收取37,779元,財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元,合計(jì)訴訟費(fèi)用42,779元,由原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司負(fù)擔(dān)19,323元(已付),被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)23,456元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院,其中23,296元由被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾承擔(dān)連帶責(zé)任)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員:呂榮珍
書記員:李??俊
成為第一個(gè)評(píng)論者