原告：上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：華某，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：林梓琳，上海磊天律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：於莉蔚，上海磊天律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海有廬實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：徐某某，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：徐超，上海君慈律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：程玉鵬，上海君慈律師事務(wù)所律師。
　　被告：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省上饒市。
　　被告：周小海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省上饒市。
　　被告：劉建輝，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省上饒市。
　　被告：周鐵吾，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省上饒市。
　　原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“啟源公司”)與被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“有廬公司”)、徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?。本院于同?月29日公開開庭進(jìn)某了審理。原告啟源公司的委托訴訟代理人林梓琳、於莉蔚和被告有廬公司的委托訴訟代理人程玉鵬、被告徐某某(暨被告有廬公司的法定代表人)、被告周小海、劉建輝、周鐵吾均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告啟源公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原告與被告有廬公司簽訂的《房屋租賃合同》于2017年8月3日解除，并返還租賃房屋。2、被告有廬公司按照合同約定租金的三倍(即2.4元/日/平米×11,580平米)支付原告自2017年10月1日至房屋實(shí)際返還之日止的房屋占有使用費(fèi)。3、被告有廬公司支付原告自2017年10月1日至實(shí)際返還之日止的物業(yè)費(fèi)，按57,900元/月計(jì)算；4、被告有廬公司支付原告違約金1,000,000元；5、被告有廬公司賠償原告律師費(fèi)損失90,000元。6、被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾對(duì)被告有廬公司的債務(wù)向原告承擔(dān)連帶清償責(zé)任。事實(shí)和理由：2016年3月30日，原告與被告有廬公司簽訂《房屋租賃合同》，約定原告將上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX層部分房屋出租給被告有廬公司經(jīng)營酒店、餐飲、百貨，租賃期限從2016年3月31日至2031年3月30日，租金每天每平方米0.8元，合計(jì)3,381,360元，每半年支付一次。物業(yè)費(fèi)57,900元/月，每半年支付一次。同時(shí)，被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾簽字確認(rèn)就該合同中被告有廬公司的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。后，租賃期間被告未按期履行付款義務(wù)，經(jīng)原告催告無果，據(jù)此訴至本院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　被告有廬公司辯稱，不同意解除，本案不宜解除合同，理由為：1、租賃過程中原告配合力度不夠，如二樓原規(guī)劃經(jīng)營超市，原告曾口頭承諾辦理相關(guān)手續(xù)，并承諾安裝１至２樓的扶手電梯，但一直沒有配合。2、本案租期長(zhǎng)，被告投資巨大，至今投資20,000,000元，現(xiàn)不到2年的租期，如解除合同將給被告造成巨大損失。3、本案尚未達(dá)到法律規(guī)定的解除條件。被告并未拒不履行主要債務(wù)，被告只是拖欠了部分租金，但拖欠也不是被告的本意。被告有廬公司在經(jīng)營管理期間未收到原告的催告或解除函，也不知道原告曾發(fā)出過催告函。被告有廬公司愿意在合理期限內(nèi)履行拖欠的租金。就訴請(qǐng)2，認(rèn)可拖欠租金，但不認(rèn)可原告主張的租金，原告以3倍主張，本案不屬于合同第8.4條約定范圍，3倍租金也顯然過高，于法不符。就訴請(qǐng)3，如果確實(shí)拖欠物業(yè)費(fèi)，被告同意支付。就訴請(qǐng)4，不同意承擔(dān)違約金，被告有廬公司并未要求提前終止合同，我方要求繼續(xù)履行合同。對(duì)訴請(qǐng)5，律師費(fèi)是當(dāng)事人根據(jù)需要聘請(qǐng)的代理人，不屬于當(dāng)事人的損失范圍。
　　被告徐某某辯稱：意見同被告有廬公司意見，同時(shí)補(bǔ)充被告在裝修期間碰到有些部門阻礙，需要原告配合，原告拖延很長(zhǎng)時(shí)間，導(dǎo)致耽擱。
　　被告周小海辯稱，其僅是公司10%的股東，現(xiàn)在公司情況混亂，公司的收款都是進(jìn)入被告徐某某個(gè)人賬號(hào)，請(qǐng)法庭依法處理。
　　被告劉建輝辯稱，其是公司15%的股東，請(qǐng)法庭依法處理。
　　被告周鐵吾辯稱，其是公司45%的股東，請(qǐng)法庭依法處理。
　　經(jīng)審理查明：2016年3月30日，原告啟源公司作為甲方、出租方，被告有廬公司作為乙方、承租方，雙方簽訂《房屋租賃合同》一份。該合同第一條約定，原告出租給被告有廬公司的房屋坐落在上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX層局部，該房屋面積(含共有共用面積、分?jǐn)偯娣e)共約11580平方米，其中2樓5400平方米，3樓6,180平方米。具體以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。……合同第二條租賃用途約定，1、乙方承諾只將該租賃物作酒店、餐飲、百貨用途使用?！贤谌龡l租賃期限約定，雙方一致同意租賃期為15年，自2016年3月31日至2031年3月30日止。其中2016年3月31日至2016年9月30日為裝修免租期，免租期同時(shí)免除物業(yè)管理費(fèi)?！贤谒臈l租金及支付約定，每平方米每天0.8元，即3,381,360元，租金按每3年遞增6%。租金首次支付6個(gè)月，以后每半年支付租金一次。合同第六條約定了物業(yè)費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)，每月57,900元，乙方按6個(gè)月付一期。第七條履約保證金約定，本合同簽訂時(shí)，乙方向甲方支付的履約保證金為2個(gè)月租金?！贤诎藯l第四款約定，除甲方同意乙方繼續(xù)租賃該房屋外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿后或合同終止后的30天將該房屋及附屬設(shè)施歸還甲方，未經(jīng)甲方同意逾期返還的，每逾期一天，乙方應(yīng)按日租金的三倍支付房屋占有使用費(fèi)給甲方。逾期超過7天后，乙方承諾自動(dòng)放棄該房屋內(nèi)的所有物品的所有權(quán)，甲方有權(quán)自主處置，乙方需補(bǔ)償甲方處置所實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用。第十三條違約責(zé)任約定：乙方應(yīng)按合同約定支付當(dāng)期租金。逾期支付的，每逾期一天，按未支付租金金額的千分之五標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。逾期超過30日，甲方有權(quán)解除合同，且有權(quán)沒收保證金。2、任何一方違約導(dǎo)致對(duì)方解除本合同的，違約方應(yīng)賠償守約方的相應(yīng)損失。3、乙方提前終止本合同的，甲方?jīng)]收保證金，同時(shí)乙方賠償違約金壹佰萬元整，仍無法彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還負(fù)責(zé)賠償，同時(shí)附著于不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)添附物(包括但不限于門、窗、吊頂、隔墻、燈飾等)無償歸甲方所有，乙方不得拆除。該合同還對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、水電負(fù)擔(dān)、裝修等進(jìn)某了約定。合同尾部由被告徐某某、周鐵吾、周小海、劉建輝承諾就上述房屋租賃合同項(xiàng)下所有義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證，保證期間為主債務(wù)履行期限屆滿之日起2年。
　　2016年6月30日，被告有廬公司向原告支付1,690,680元。2017年3月27日，被告有廬公司向原告支付347,400元。2017年7月19日，被告有廬公司向原告支付281,780元。2017年7月19日，被告有廬公司向原告支付57,900元。2017年10月31日，被告有廬公司向原告支付200,000元。2017年11月7日，被告有廬公司向原告支付139,680元。2017年11月30日，被告有廬公司向原告支付339,680元。2018年1月9日，被告有廬公司向原告支付100,000元。2018年1月31日，被告有廬公司向原告支付239,680元。2018年3月30日，被告有廬公司向原告支付550,000元。2018年4月28日，被告有廬公司向原告支付129,360元。2018年5月25日，被告有廬公司向原告支付210,000元。雙方確認(rèn)以上款項(xiàng)系合同簽訂后被告有廬公司支付的系爭(zhēng)房屋的租金和物業(yè)管理費(fèi)。另，被告還支付了相當(dāng)于2個(gè)月租金的保證金。就保證金原告表示根據(jù)合同約定應(yīng)當(dāng)予以沒收，但是在本案中不作為訴請(qǐng)?zhí)岢觥?br/>　　2017年8月3日，原告向五被告寄送通知書，載明被告有廬公司欠付租金和物業(yè)管理費(fèi)，且根據(jù)合同約定被告應(yīng)當(dāng)取得合法行政許可后才能開業(yè)，被告擅自營業(yè)構(gòu)成違法經(jīng)營。現(xiàn)通知五被告：鑒于被告租金支付超過30日，故通知五被告雙方簽署的《房屋租賃合同》解除，限被告于收到通知之日起3日返還房屋，并支付欠付的租金、物業(yè)、水電費(fèi)并承擔(dān)違約金等。被告有廬公司于2017年8月4日收到該函件。
　　另查明，2014年12月31日，案外人上海松江商業(yè)發(fā)展有限公司與案外人華某簽訂《房屋租賃合同》，原告啟源公司為擔(dān)保人。該合同約定，案外人華某承租上海市松江區(qū)倉豐路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16號(hào)房屋。
　　2015年7月24日，案外人上海松供資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司登記為上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號(hào)XXX層房屋的產(chǎn)權(quán)人。
　　2015年7月30日，案外人上海松江商業(yè)發(fā)展有限公司、華某、上海松供資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與原告簽訂《房屋租賃合同變更協(xié)議》，約定倉豐路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16號(hào)房屋出租主體變更為上海松供資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司。
　　2016年9月27日，案外人華某、上海松供資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與原告啟源公司簽訂《變更承租人協(xié)議》，約定倉豐路855弄1、3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23、25、16號(hào)房屋房屋承租人由華某變更為原告啟源公司。上述房屋原告啟源公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。
　　審理中，就欠付款項(xiàng)，被告有廬公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)其實(shí)際支付的錢款確定其欠付租金和物業(yè)費(fèi)金額。原告則從2017年8月4日起以三倍租金標(biāo)準(zhǔn)扣除原告已付錢款。就合同解除后果，法庭給予明確期限，被告明確不在本案中提起反訴請(qǐng)求。就房屋實(shí)際使用，雙方確認(rèn)被告有廬公司將部分房屋另行出租給兩個(gè)案外人，原告表示已同上述案外人就后續(xù)租賃事宜進(jìn)某商談，本案中并不追加其作為第三人要求其搬離。就系爭(zhēng)房屋的裝修，雙方確認(rèn)被告有廬公司另行轉(zhuǎn)租的區(qū)域系案外人進(jìn)某的裝飾裝修，被告有廬公司自行裝修的是3樓的公寓和2樓部分公寓區(qū)域。原告表示就被告自行裝修的公寓未取得消防驗(yàn)收合格證明和特種行業(yè)經(jīng)營許可證，存在重大安全隱患，該部分裝修不同意進(jìn)某利用。
　　以上事實(shí)，由《房屋租賃合同》、《轉(zhuǎn)租證明》、《變更承租人協(xié)議》以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系原、被告雙方真實(shí)意思表示，原告轉(zhuǎn)租房屋亦獲得產(chǎn)權(quán)人的同意，故該合同為有效合同。根據(jù)合同約定被告有廬公司逾期付款超過30日，原告有權(quán)解除合同，并沒收保證金。根據(jù)庭審查明，被告有廬公司存在欠付租金和物業(yè)費(fèi)的事實(shí)，據(jù)此原告發(fā)函解除合同符合雙方約定，本院以該函件送達(dá)被告有廬公司的時(shí)間2017年8月4日作為雙方合同解除時(shí)間。合同解除后，被告有廬公司應(yīng)當(dāng)向原告返還系爭(zhēng)房屋。
　　就被告有廬公司欠付的租金和物業(yè)費(fèi)，根據(jù)雙方確認(rèn)被告有廬公司已經(jīng)支付原告租金和物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為4,286,160元?，F(xiàn)依據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》，租金為3,381,360元/年，物業(yè)費(fèi)57,900元/月，故被告應(yīng)當(dāng)繳納的租金和物業(yè)費(fèi)每月合計(jì)339,680元。被告有廬公司已付款項(xiàng)相當(dāng)于合同約定的12.62個(gè)月租金和物業(yè)使用費(fèi)。就被告有廬公司的未按期返還的房屋占有使用費(fèi)，根據(jù)合同約定合同解除后被告于30日返還房屋，故被告有廬公司返還房屋的時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2017年9月3日，即從2017年9月4日起應(yīng)當(dāng)支付懲罰性約定支付占有使用費(fèi)。然而，房屋約定的占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)顯然過高，本院酌定調(diào)整為按原租金1.2倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即每月為338，136元，加上物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)396,036元。因此被告有廬公司已付費(fèi)用可以抵扣2016年10月1日開始至2017年10月12日期間的租金或者房屋占有使用費(fèi)。因此被告有廬公司應(yīng)付原告2017年10月13日開始的房屋占有使用費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，分別按每月338,136元和57,900元計(jì)算。另，根據(jù)合同約定，其余四被告明確就房屋租賃合同中被告有廬公司的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
　　就原告主張的違約金，本案中原告陳述該違約金依據(jù)為合同第十三條第二款約定，然而該條的適用條件系被告有廬公司單方主動(dòng)提出解約才適用，故原告依據(jù)該條款主張1,000,000元違約金，本院不予支持。就原告主張的律師費(fèi)，該費(fèi)用并非解除合同必須發(fā)生的損失，本院亦不予支持。就合同解除其他后果，雙方在本案中未提出主張，本院不予處理，各方可另案主張。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款和第九十七條的規(guī)定判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2017年8月4日解除；
　　二、被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司租賃的上海市松江區(qū)倉豐路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX層房屋；
　　三、被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司房屋使用費(fèi)，從2017年10月13日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止，按每月338,136元計(jì)算；
　　四、被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)，從2017年10月13日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止，按每月57,900元計(jì)算；
　　五、被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾就被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司上述第三、四項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　六、駁回原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)75,558元，減半收取37,779元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，合計(jì)訴訟費(fèi)用42,779元，由原告上海啟源資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司負(fù)擔(dān)19,323元(已付)，被告上海有廬實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)23,456元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院，其中23,296元由被告徐某某、周小海、劉建輝、周鐵吾承擔(dān)連帶責(zé)任)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：呂榮珍

書記員：李??俊