原告(反訴被告)：上海名城實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張燕琦，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：何琴。
　　委托訴訟代理人：高晨思。
　　被告(反訴原告)：上海隆某工貿(mào)有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：吳麗娟，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉站，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張祥，上海瀛東律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
　　原告(反訴被告)上海名城實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)名城公司)訴被告(反訴原告)上海隆某工貿(mào)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)隆某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)名城公司的委托訴訟代理人何琴和被告(反訴原告)隆某公司的委托訴訟代理人劉站、張祥到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)名城公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、隆某公司向名城公司支付2018年3月1日至2019年4月11日的租金50,981.67元；2、隆某公司向名城公司支付逾期至實(shí)際還款之日的租金違約金，暫計(jì)300,619.54元。事實(shí)和理由如下：名城公司和隆某公司于2017年4月10日簽署《上海市房屋租賃合同》，約定由隆某公司承租名城公司位于楊浦區(qū)軍工路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX室房屋，租賃房屋面積共計(jì)88平方米，租賃期限自2017年4月15日起至2020年4月14日止。依照租賃合同約定，隆某公司應(yīng)以每?jī)蓚€(gè)月為一個(gè)支付時(shí)段支付租金及物業(yè)管理費(fèi)。但隆某公司既未按時(shí)向名城公司支付租金也未按時(shí)向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)。截止目前，名城公司收到隆某公司支付的截止2018年2月28日前的租金，隆某公司已逾期支付租金14個(gè)月，逾期支付租金金額(不含物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)等)累計(jì)50,981.67元。根據(jù)雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》的約定，逾期支付租金的，每逾期一天，則隆某公司需按逾期支付租金的2%支付違約金。合同還約定：隆某公司逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)一個(gè)月并經(jīng)名城公司通知后5日內(nèi)未予以糾正的，名城公司可書(shū)面通知隆某公司解除合同，隆某公司應(yīng)按月租金的兩倍支付違約金。隆某公司逾期支付租金長(zhǎng)達(dá)一年，名城公司于2019年4月10日向隆某公司寄送了《合同解除通知函》，函告雙方的租賃關(guān)系解除并限期支付租金及違約金。隆某公司于2019年4月11日收到解除函，雙方的租賃關(guān)系于2019年4月11日正式解除。但隆某公司至今未履行支付租金的義務(wù)。故名城公司起訴要求隆某公司支付拖欠的租金及逾期付款的違約金。
　　被告(反訴原告)隆某公司辯稱(chēng)并反訴稱(chēng),名城公司沒(méi)有單方面解除合同的權(quán)利。雙方的租賃合同于2020年4月14日到期，2018年年初，名城公司對(duì)租賃房屋所在的軍工路XXX號(hào)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行施工改造，2018年3月14日向隆某公司發(fā)出書(shū)面清退通知，要求隆某公司限期搬離，但沒(méi)有和隆某公司商談補(bǔ)償事宜，故名城公司違約在先。名城公司對(duì)園區(qū)的改造導(dǎo)致道路受阻，廠房震動(dòng)，噪音污染，建筑垃圾堵住大門(mén)，電線掉落，環(huán)境惡劣，帶來(lái)巨大的安全隱患。隆某公司事實(shí)上無(wú)法繼續(xù)使用租賃房屋，只能另行租賃東大名路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(月租金15,000元，面積180.26平方米)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。雙方簽訂的房屋租賃合同真實(shí)有效，應(yīng)誠(chéng)實(shí)履行，名城公司在未和隆某公司就合同解除協(xié)商達(dá)成協(xié)議的情況下，對(duì)房屋所在園區(qū)進(jìn)行施工改造，違反了合同中關(guān)于保證房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全狀態(tài)的義務(wù)，已構(gòu)成違約，故隆某公司反訴要求：1、名城公司返還隆某公司租賃保證金7,226元；2、名城公司支付隆某公司違約金7,226元；3、名城公司賠償隆某公司租金差價(jià)損失41,904元。
　　原告(反訴被告)名城公司反訴辯稱(chēng)，在隆某公司付清租金和違約金的前提下，可以返還租賃保證金；其次，名城公司沒(méi)有發(fā)生任何影響其正常使用的行為，隆某公司一直占用房屋至2019年4月17日名城公司單方面清場(chǎng)，不同意支付違約金及賠償金的反訴請(qǐng)求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭(zhēng)房屋位于上海市楊浦區(qū)軍工路XXX號(hào)，權(quán)利人為名城公司。2017年4月10日，名城公司(甲方)和隆某公司(乙方)簽訂《上海市房屋租賃合同》一份，約定名城公司將上述8號(hào)樓8308室房屋(建筑面積88平方米)出租給隆某公司作為倉(cāng)庫(kù)使用。租期自2017年4月15日至2020年4月14日，首年租金1.35元/日/m2，即3,613.5元/月，自第二個(gè)租賃年度起，租金每年遞增6%。合同還約定，乙方在2017年4月5日前支付租賃保證金7,226元，在租賃關(guān)系終止且乙方將房屋交還甲方后，甲方收取的租賃保證金優(yōu)先用于沖抵乙方應(yīng)付的各項(xiàng)費(fèi)用、按照合同約定應(yīng)支付的違約金等，如有剩余，剩余部分甲方無(wú)息返還乙方。合同第六條約定，租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。合同第9.4條約定，乙方逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)一個(gè)月并經(jīng)甲方通知后5日內(nèi)未予以糾正的，甲方可書(shū)面通知乙方解除合同，違反合同的一方應(yīng)向另一方按月租金的2倍支付違約金，給對(duì)方造成損失的，支付的違約金不足以抵付另一方損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。合同10.3條約定，非本合同規(guī)定的情況甲方需解除合同，提前收回房屋的，甲方需支付房屋保證金作為違約金。合同還約定了其他事項(xiàng)。
　　租賃合同簽訂后，隆某公司支付租賃保證金7,226元，名城公司向隆某公司向交付了房屋，雙方按約履行。
　　2018年1月，楊浦區(qū)軍工路XXX號(hào)賽特工業(yè)園改建修繕項(xiàng)目啟動(dòng)，2018年2月1日，該項(xiàng)目舉行開(kāi)工儀式。隆某公司向名城公司支付租金至2018年2月28日。
　　2018年3月14日，名城公司向隆某公司發(fā)出《關(guān)于軍工路XXX號(hào)賽特工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目改建需清退現(xiàn)場(chǎng)租賃企業(yè)(個(gè)人)的函》，內(nèi)容如下：“我司近期將對(duì)軍工路XXX號(hào)賽特工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目改建，您所租賃的單元，屬于改建范圍之內(nèi)，我司希望貴方配合我園改建工作，盡快搬離?，F(xiàn)我司已經(jīng)委托上海平權(quán)建筑勞務(wù)有限公司全權(quán)處理具體事宜，希望貴方予以配合。特此函告?！甭∧彻臼盏胶?，拒絕搬離并要求協(xié)商補(bǔ)償事宜。因雙方意見(jiàn)不一，2019年1月4日，名城公司向本院起訴，以隆某公司拖欠2018年3月1日起的租金構(gòu)成違約為由，要求本院判令雙方的租賃關(guān)系于2018年12月31日解除，并要求隆某公司騰退房屋、付清2018年3月1日之后的房租、支付違約金等。隆某公司到院應(yīng)訴并提起反訴。
　　2019年4月10日，名城公司向隆某公司發(fā)出《合同解除通知函》，稱(chēng)隆某公司因違反租賃合同9.4條的規(guī)定，名城公司按照合同約定解除雙方的房屋租賃合同，通知隆某公司在5日內(nèi)自行搬離，否則將于2019年4月17日清場(chǎng)收回租賃房屋。2019年4月11日，隆某公司收到《合同解除通知函》。2019年4月12日，本院收到名城公司撤回起訴的申請(qǐng)。2019年4月15日，隆某公司發(fā)出《關(guān)于貴司合同解除通知函的復(fù)函》，稱(chēng)名城公司違約在先，拒付租金系履行合同法賦予的不安抗辯權(quán)，名城公司在法院訴訟過(guò)程中繞開(kāi)法院?jiǎn)畏矫姘l(fā)函解除合同，隆某公司不予認(rèn)可。2019年4月20日，隆某公司向本院提交撤回反訴的申請(qǐng)。2019年4月29日，本院裁定準(zhǔn)許雙方當(dāng)事人撤回起訴(反訴)。
　　2019年6月，名城公司再次向我院起訴，要求隆某公司支付2018年3月1日至2019年4月11日的租金及逾期付款違約金。隆某公司收到起訴狀副本后，提出反訴訴請(qǐng)如上。
　　庭審中，名城公司、隆某公司對(duì)租賃房屋在2018年5月之后不產(chǎn)生水電費(fèi)的事實(shí)均無(wú)異議。
　　審理中，隆某公司提供《租賃合同》一份，出租人為吳麗娟，承租人為隆某公司，租賃期限自2018年7月1日至2021年6月30日，建筑面積180.26平方米，月租金15,000元，主張名城公司違約導(dǎo)致隆某公司另行租賃他處房屋用于倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生的租金差價(jià)損失一年(2018年7月至2019年6月)為41,909元。
　　本院認(rèn)為，名城公司和隆某公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且于法不悖，應(yīng)予確認(rèn)。租賃合同明確約定了租賃期限至2020年4月14日，在租賃期限內(nèi)出租人名城公司應(yīng)當(dāng)保證租賃物處于正常的可使用狀態(tài)。2018年1月起，租賃房屋所在的軍工路XXX號(hào)賽特工業(yè)園區(qū)進(jìn)行的園區(qū)改造，整個(gè)園區(qū)開(kāi)始大規(guī)模拆除、修繕、重建等，名城公司2018年3月14日的清退函也確認(rèn)隆某公司承租的房屋屬于改建范圍，故隆某公司在名城公司不能保證租賃房屋正常使用且限期清退的情況下，拒絕支付2018年3月1日之后的租金，符合合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定。名城公司以隆某公司拒絕支付租金為由行使單方面的合同解除權(quán)，顯屬不當(dāng)，本院不予認(rèn)可，對(duì)名城公司要求隆某公司承擔(dān)逾期付款違約金之訴請(qǐng)，不予支持。鑒于2018年3月和4月，隆某公司尚屬正常租賃并經(jīng)營(yíng)，2015年5月后雖在租賃房屋停止了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但未騰空并將租賃房屋交還名城公司，故本院確定隆某公司按合同約定支付2018年3月1日至2018年4月30日的租金，并酌情支付2018年5月1日至2019年4月11日占用期間的租金。
　　名城公司無(wú)合同依據(jù)擅自解除合同，提前收回租賃房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)隆某公司要求名城公司支付相當(dāng)于保證金金額的違約金，有合同依據(jù)及法律依據(jù)，本院予以支持。隆某公司已支付的保證金應(yīng)當(dāng)返還。隆某公司主張其在外另行租賃房屋，要求名城公司賠償其一年的租金差價(jià)損失，經(jīng)查，隆某公司提交的租賃合同的出租人系隆某公司的法定代表人吳麗娟，故本院對(duì)該證據(jù)的證明效力不予認(rèn)定，隆某公司要求名城公司賠償經(jīng)濟(jì)損失41,904元之反訴請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十七條、第一百一十四條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、上海隆某工貿(mào)有限公司應(yīng)自本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海名城實(shí)業(yè)有限公司2018年3月1日至2018年4月30日的租金7,226元；
　　二、上海隆某工貿(mào)有限公司應(yīng)自本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海名城實(shí)業(yè)有限公司2018年5月1日至2019年4月11日的租金21,000元；
　　三、駁回上海名城實(shí)業(yè)有限公司其余訴訟請(qǐng)求；
　　四、上海名城實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)自本判決生效之日起十日內(nèi)返還上海隆某工貿(mào)有限公司保證金7,226元；
　　五、上海名城實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)自本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海隆某工貿(mào)有限公司違約金7,226元；
　　六、駁回上海隆某工貿(mào)有限公司其余反訴請(qǐng)求。
　　如果當(dāng)事人未按生效判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)6,574元，由上海名城實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)6,000元，上海隆某工貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)574元；反訴費(fèi)604元由上海名城實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)100元，上海隆某工貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)504元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：金??瑋

書(shū)記員：崔藝萍