原告：上海同鑫投資有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陳愛民，董事長。
　　委托訴訟代理人：呂嘉寧，上海志道律師事務所律師。
　　被告：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省宿州市。
　　被告：上海市膳膳齋餐飲有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：蔣某某，總經理。
　　上述兩被告共同委托代理人：何海清，湖南人和律師事務所上海分所律師。
　　原告上海同鑫投資有限公司(以下簡稱同鑫投資)與被告李某、上海市膳膳齋餐飲有限公司(以下簡稱膳膳齋公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月3日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人呂嘉寧，被告李某及兩被告的委托訴訟代理人何海清到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判令被告與原告的租賃關系自2018年3月31日解除；2、判令被告李某遷出系爭房屋，并將該房屋返還給原告；3、判令被告李某支付原告租金人民幣(以下幣種同)90,000元；4、判令被告李某支付原告逾期支付租金違約金20,504.90元(按照年利率24%的標準，自2017年9月25日起計算至2018年7月5日止)；5、判令被告李某支付原告自2018年3月31日起至實際搬離之日止的房屋占用使用費(按照2,614.40元/日的標準計算)；6、判令被告膳膳齋公司對上述被告李某應負擔之義務承擔共同償還責任。事實和理由：2016年5月5日，原告與被告李某簽訂《房屋租賃合同》，約定了租賃期限、租金支付方式，以及違約責任等內容。被告膳膳齋公司作為擔保方在該合同上簽章。合同簽訂后，原告按照約定交付了租賃房屋，但被告李某自2017年6月起開始拖欠租金。后原告于2018年1月10日向被告李某發(fā)送《律師函》，明確解除租賃合同，并催討被告拖欠租金。因雙方未協(xié)商一致，故原告訴至本院。
　　被告李某辯稱，不同意解除合同，不同意退房，愿意支付租金。被告在系爭房屋內經營多年，已形成穩(wěn)定的品牌和規(guī)模，希望在與原告結清租金后繼續(xù)經營；原告與被告李某簽訂的合同系原告以趕走其為由，脅迫其簽訂的。其在支付2017年第二季度租金時，該房屋存在停車、進門等難題，因與原告未協(xié)商一致，故未支付相應房租。其對拖欠租金的事實和金額無異議，認為違約金不符合合同約定的計算方式，且金額過高，要求法院予以調整。
　　被告膳膳齋公司辯稱，不同意承擔連帶責任，合同簽訂時，膳膳齋公司與博泰公司簽訂的合同尚未到期，而根據本案的合同條款，膳膳齋公司僅承擔責任，而不能獲得相應對價，且系爭房屋的停車位問題侵害了膳膳齋公司的利益，膳膳齋公司的簽章擔保行為須通過股東會同意，故該連帶責任應當無效。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據當事人的陳述以及經審查確認的證據，本院確認如下事實：2016年5月5日，同鑫投資(甲方)與李某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，內容為：甲方將位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)老街XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號和772號部分的房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給乙方使用，建筑面積為688平方米，系爭房屋僅作為商業(yè)使用；租賃期限共三十六個月，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；雙方約定，第一年和第二年每日每平方米租金為1.8元，第三年每日每平方米租金1.9元，即乙方應付租金如下：第一年自2016年4月1日起至2017年3月31日，年租金452,016元；第二年自2017年4月1日起至2018年3月31日，年租金452,016元；第三年自2018年4月1日起至2019年3月31日，年租金477,128元；乙方應按照“先付后用和每3個月支付一次租金”的原則，每年分4次向甲方付清全年租金，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按逾期租金金額的0.3%支付違約金；乙方應于2016年3月25日前，一次性支付甲方首期租金113,004元；第二期租金乙方應于2016年6月25日前支付113,004元；第三期租金乙方應于2016年9月25日前支付113,004元，以此類推；甲方向乙方交付房屋時，乙方應支付租賃保證金50,000元，租賃期間若因乙方原因發(fā)生保證金的使用，乙方應及時將被使用部分向甲方補足。租賃關系終止時，該租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方；乙方應在本合同的租期屆滿時按時返還該房屋，未經甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按當年租金標準兩倍向甲方支付該房屋占用期間的使用費；在租賃期內，乙方拖欠租金累計十天以上的，甲方有權提前解除本合同(解除日期自甲方口頭或書面通知乙方之日起生效)；膳膳齋公司對乙方應付的租金、物業(yè)管理費、水電費、違約金、賠償金等合同所涉全部費用承擔連帶擔保責任。合同另約定了其他事項。膳膳齋公司作為擔保方在該合同上簽章。
　　同日，同鑫投資(甲方)與李某(乙方)簽訂《補充協(xié)議》，內容為：鑒于乙方就系爭房屋的租金問題一直未與上海博泰房地產發(fā)展有限公司(以下簡稱博泰公司)結清，至今仍拖欠博泰公司租金301,344元。乙方的行為嚴重影響了其誠信及甲方與乙方簽訂《房屋租賃合同》所依托的信賴基礎，作為甲乙雙方于2016年5月5日簽訂的《房屋租賃合同》的補充協(xié)議，現甲乙雙方就未盡事宜協(xié)商一致，達成如下：一、乙方承諾按照乙方與博泰公司于2016年5月5日簽訂的還款承諾書(詳見補充協(xié)議的附件)履行還款計劃；二、若乙方未按還款承諾書約定的還款日期履行還款義務的，甲方有權立刻與乙方解除租賃關系并要求乙方即刻搬離返還該房屋，所產生的一切損失及相應的違約責任由乙方承擔；三、本協(xié)議自雙方簽字之日生效，是《房屋租賃合同》不可分割的組成部分，與其具有同等的法律效力。
　　2018年1月10日，同鑫投資向李某寄發(fā)《律師函》一份，內容為：1、鑒于你長期拖欠租金的行為，現委托人與你解除該合同，你與委托人的租賃關系自本律師函簽發(fā)之日解除；2、最遲于本函簽發(fā)后10日內，主動與委托人取得聯系，并向委托人依約歸還該房屋；3、最遲于本函簽發(fā)后10日內繳清該房屋拖欠兩筆租金共計416,680元。經查，李某于2018年1月11日收到該《律師函》。
　　審理中，李某與同鑫投資確認：1、2016年4月，李某支付同鑫投資租賃保證金50,000元，李某與同鑫投資同意該保證金在本案中一并處理。2、自2016年4月1日起，李某先后支付同鑫投資房屋租金814,032元，其中2016年5月17日至2016年6月6日支付同鑫投資首期租金(2016年第2季度)113,004元；2016年7月4日至2016年8月1日支付同鑫投資第二期租金(2016年第3季度)113,004元；2016年9月18日至2017年1月9日支付同鑫投資第三期租金(2016年第4季度)113,004元；2017年2月28日至2017年4月17日支付同鑫投資第四期租金(2017年第1季度)113,004元；2017年5月31日至2017年7月17日支付同鑫投資第五期租金(2017年第2季度)113,004元；2017年10月7日至2018年1月29日支付同鑫投資第六期租金(2017年第3季度)113,004元(結余3,004元轉下期)；2018年2月5日、2月9日、2月12日、2月28日、5月2日分別支付同鑫投資第七期租金(2017年第4季度)30,000元、16,000元、14,000元、20,000元、31,004元，合計114,008元(含第六期結轉3,004元，本期結余1,004元轉入下期)；2018年5月12日，支付同鑫投資22,000元，加上第七期結轉的1,004元，李某尚欠同鑫投資第八期租金(2018年第1季度)90,000元。此外，同鑫投資陳述，目前李某仍在使用系爭房屋。
　　另查明：1、位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)老街XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號和772號的房屋登記產權人為同鑫投資；2、博泰公司與案外人蔣某某于2012年8月就系爭房屋簽訂《商鋪租賃協(xié)議書》。之后，博泰公司將系爭房屋的產權變更為同鑫投資，并于2016年1月21日告知了案外人蔣某某；3、膳膳齋公司的登記住所地為系爭房屋。
　　本院認為：同鑫投資與李某、膳膳齋公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方的真實意思表示，且不違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應恪守。關于同鑫投資主張的合同解除，本院認為，按照合同約定，李某拖欠租金累計十天以上的，同鑫投資有權單方解除合同。本案中，雙方均確認李某存在較長時間拖欠租金的事實，故同鑫投資享有合同解除權。關于合同解除的時間，本院認為，應以李某收到同鑫投資寄送的《律師函》的時間為合同解除時間，即2018年1月11日。至于李某認為其因同鑫投資未解決系爭房屋存在的停車、進門等難題，故未付租金的意見，本院認為，雙方并未就停車、進門等問題進行約定，即使存在停車、進門等問題，雙方亦應積極協(xié)商、相互配合地想辦法解決，而非采取拖欠租金的方式予以對抗，故其辯稱意見本院難以采納。至于李某認為其系受脅迫簽訂該租賃合同的意見，因其未提供充分證據予以支持，對此本院不予采信。合同解除后，李某理應搬離系爭房屋，并返還給同鑫投資。關于同鑫投資主張的房屋租金，本院認為，由于租賃合同已于2018年1月11日解除，且李某支付的租金已超過2018年1月11日，故同鑫投資的主張的2018年3月31日前的房屋租金的實質為房屋占有使用費，鑒于李某與同鑫投資對該金額均無異議，故本院對其該項訴請予以準許。庭審中，雙方同意將保證金在本案中一并處理，故將該保證金抵扣后，李某應支付同鑫投資2018年3月31日前租金40,000元。關于同鑫投資主張的逾期付款違約金，本院認為，李某逾期支付租金，自應承擔逾期付款違約金。結合李某的付款情況、違約程度以及本案的實際，本院酌定李黎應支付同鑫投資違約金15,000元。關于同鑫投資主張的房屋占有使用費，本院認為，合同解除后，李某并未搬離系爭房屋，仍在繼續(xù)經營，理應支付房屋占有使用費。至于同鑫投資主張的起算日期，本院認為，鑒于2018年3月31日前的使用費本院已予以支持，故應自2018年4月1日起算。房屋使用費可參照租金標準計算。關于同鑫投資主張膳膳齋公司對李某所負擔之義務承擔連帶責任的訴請，本院認為，膳膳齋公司作為獨立的民事主體以擔保人身份在該租賃合同上明確同意承擔連帶擔保責任，故同鑫投資的該項訴請符合合同約定，本院依法予以準許。至于膳膳齋公司認為對外擔保損害其利益以及該連帶責任約定無效的意見，與本案事實不符，且無相應法律依據，對此本院實難支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海同鑫投資有限公司與被告李某、上海市膳膳齋餐飲有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2018年1月11日解除；
　　二、被告李某應于本判決生效之日起十日內搬離位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)老街XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號和772號部分的房屋，并將上述房屋交還給原告上海同鑫投資有限公司；
　　三、被告李某應于本判決生效之日起十日內支付原告上海同鑫投資有限公司2018年3月31日前房屋租金(使用費)40,000元；
　　四、被告李某應于本判決生效之日起十日內支付原告上海同鑫投資有限公司逾期付款違約金15,000元；
　　五、被告李某應于本判決生效之日起十日內支付原告上海同鑫投資有限公司房屋占有使用費(按照1,307.20元/日的標準，自2018年4月1日起計算至實際搬離之日止)；
　　六、被告上海市膳膳齋餐飲有限公司對被告李某上述第三、四、五項之付款義務承擔連帶償還責任。
　　如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費4,449元，減半收取2,224.50元，由原告上海同鑫投資有限公司負擔124.50元，被告李某負擔2,100元，被告上海市膳膳齋餐飲有限公司對被告李某所負擔之款承擔連帶償還責任(被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：韓??穎

書記員：王??豪