原告：上海同科物業(yè)管理有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：沈田華，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：徐晨陽(yáng)，上海市海華永泰律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：金迪琦，女。
　　被告：凌某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市浦東新區(qū)。
　　原告上海同科物業(yè)管理有限公司與被告凌某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年7月30日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海同科物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人徐晨陽(yáng)、被告凌某某到庭參加訴訟。后本院于2019年12月9日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海同科物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人徐晨陽(yáng)、金迪琦、被告凌某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海同科物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告支付2018年2月1日至2019年4月30日物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣9,369元；2.判令被告支付逾期付款違約金5,520.21元；3.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2016年，原告與上海同悅灣置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告對(duì)同悅灣華庭(南塊)小區(qū)(上海市浦東新區(qū)航城四路XXX弄XXX-XXX號(hào))進(jìn)行物業(yè)管理，服務(wù)期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止。其中合同約定多層(疊加)物業(yè)服務(wù)費(fèi)6.40元/月/平方米。后原、被告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定自交房之日起至2019年11月30日止按4.50元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。被告所有的上海市浦東新區(qū)航城四路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX層房屋(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)，建筑面積138.80平方米。被告拖欠自2018年2月1日起至2019年4月30日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)9,369元。期間，經(jīng)原告多次向被告催討物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但被告均未理睬，故原告訴至本院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告凌某某辯稱：對(duì)于涉案房屋的建筑面積及物業(yè)服務(wù)費(fèi)的欠費(fèi)時(shí)間段均無(wú)異議，但原告現(xiàn)提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，其承諾業(yè)主進(jìn)行整改，卻長(zhǎng)時(shí)間不履行，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，故要求1.降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2.原告此次主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照4.50元/月/平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)打六折收取，不愿意支付違約金。事實(shí)和理由：1.開(kāi)發(fā)商擬定的《預(yù)售合同》中未按規(guī)定在附件五中提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》，該附件所附的《臨時(shí)管理規(guī)約》也未載明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。原告也未公示《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容，未告知被告物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及違約金相關(guān)條款。被告在接到開(kāi)發(fā)商交房通知時(shí)才知曉物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為6.40元/月/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周圍小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為此引發(fā)業(yè)主集體向有關(guān)部門提出異議。2017年4月底，原告、開(kāi)發(fā)商及南區(qū)疊加戶型業(yè)主代表在鎮(zhèn)政府就物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商會(huì)議。后原告、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在交房當(dāng)日另行簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，明確開(kāi)發(fā)商將房屋交付業(yè)主之日起至2019年11月30日止物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.50元/月/平方米，兩年內(nèi)享有優(yōu)惠政策。被告認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)費(fèi)雖就原先價(jià)格有所調(diào)低，但與周圍其他小區(qū)相比，就小區(qū)所處的地理位置、原告提供的服務(wù)質(zhì)量，均不符合該價(jià)格，故應(yīng)予以調(diào)低。2.《前期物業(yè)服務(wù)合同》的甲方雖為開(kāi)發(fā)商、乙方為原告，但兩公司的法人實(shí)際為同一人，該合同存在不公平條款，合同中抬高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，《預(yù)售合同》刻意隱瞞上述合同關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。另根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同使用說(shuō)明及《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)約定，未在《預(yù)售合同》中約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。3.被告入住小區(qū)后，同區(qū)其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)水質(zhì)有問(wèn)題，經(jīng)檢測(cè)該區(qū)域水管質(zhì)量有問(wèn)題導(dǎo)致自來(lái)水存有異味，至2018年10月小區(qū)才完成水管更換工作，該時(shí)間段小區(qū)的水質(zhì)未得到保障。期間被告曾多次要求原告提供飲用水遭拒絕，后業(yè)主投訴至相關(guān)部門，經(jīng)協(xié)調(diào)原告僅向業(yè)主提供過(guò)一次飲用水。4.原告雖向業(yè)主送達(dá)了安裝充電樁事宜的征詢公告，但原告拒絕告知小區(qū)可使用的電容量，拒絕業(yè)主查看相關(guān)設(shè)備的要求，原告的做法違反《上海市電動(dòng)汽車充電設(shè)施建設(shè)管理暫行規(guī)定》的規(guī)定，系限制業(yè)主安裝充電樁的權(quán)利。另外，原告通知業(yè)主地下停車費(fèi)予以調(diào)整，但實(shí)際仍按原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，系惡意征收停車管理費(fèi)。5.原告對(duì)小區(qū)存在的各項(xiàng)問(wèn)題未及時(shí)處理，如小區(qū)部分樓道墻面開(kāi)裂，外墻發(fā)霉，下水道窨井蓋破損，公共部位的燈線外露、地磚損壞，綠植長(zhǎng)期未修剪。小區(qū)門口未放置任何警示標(biāo)志，人車混流致發(fā)生多次碰擦事故，出入車輛及人員等亦未進(jìn)行登記，消防設(shè)施沒(méi)有進(jìn)行維護(hù)和檢查，周界報(bào)警、監(jiān)控設(shè)備均失效，存在安全隱患。南區(qū)地面停車場(chǎng)變成曬衣場(chǎng)，地下車庫(kù)污水灌流，燈光昏暗，存有塵土、漏水情況。期間，被告及小區(qū)在內(nèi)的213戶業(yè)主曾就上述情況集體向原告發(fā)送緩交物業(yè)服務(wù)費(fèi)告知函及物業(yè)服務(wù)整改函，后雙方也進(jìn)行協(xié)商物業(yè)服務(wù)的整改方案，原告表示待服務(wù)達(dá)標(biāo)后再與業(yè)主協(xié)商如何支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但截止至原告提起訴訟，原告提供的物業(yè)服務(wù)未有明顯的改善，遠(yuǎn)達(dá)不到合同約定的要求。在本案訴訟期間，原告才針對(duì)被告答辯中提出的小區(qū)存在的各項(xiàng)問(wèn)題予以整改，小區(qū)的面貌雖較之前有所改善，但原告實(shí)施整改行為的時(shí)間點(diǎn)非其主張被告欠費(fèi)的時(shí)間段，故與本案無(wú)關(guān)。6.原告現(xiàn)主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有誤，應(yīng)按3.75元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，原、被告及開(kāi)發(fā)商三方雖簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.50元/月/平方米，部分業(yè)主持有的上述協(xié)議中又有手寫約定自該協(xié)議簽訂之日起兩年內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)一次性年付10個(gè)月送2個(gè)月，即物業(yè)服務(wù)費(fèi)按上述標(biāo)準(zhǔn)打8.33折按3.75元/月/平方米收取，但實(shí)際該小區(qū)業(yè)主簽署的協(xié)議中無(wú)論有否手寫約定的內(nèi)容，交費(fèi)方式采用月交或年交均按此標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。另，原告現(xiàn)主張的時(shí)間段屬《補(bǔ)充協(xié)議》約定的享有優(yōu)惠條件的時(shí)間內(nèi)?，F(xiàn)原告未按照合同履行管理義務(wù)，故原告現(xiàn)主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)在目前3.75元/月/平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上再行打折，即按4.50元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)打6折收取。
　　根據(jù)原、被告的當(dāng)庭陳述及舉證、質(zhì)證情況，本院確認(rèn)如下事實(shí)：2016年，原告與開(kāi)發(fā)商就同悅灣華庭(南塊)小區(qū)(上海市浦東新區(qū)航城四路XXX弄XXX-XXX號(hào))提供物業(yè)服務(wù)簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止。合同第七條約定多層(疊加)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為6.40元/月/平方米。第十條約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月交納，業(yè)主應(yīng)在每月20日前履行繳納義務(wù)。
　　2017年5月6日，涉案房屋辦理交房手續(xù)，被告簽署《承諾書》，確認(rèn)收到原告提供的《業(yè)主手冊(cè)*同悅灣華庭》，該手冊(cè)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交付起始日及違約金作了相應(yīng)的約定。當(dāng)日，原告(乙方)、開(kāi)發(fā)商(甲方)、被告及案外人季某某(丙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定丙方向甲方購(gòu)買上海市浦東新區(qū)航城四路318弄“同悅灣華庭”[68]號(hào)[/]層[/]室(即涉案房屋)。丙方同意甲方選聘乙方對(duì)涉案房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理。丙方同意，自涉案房屋交付之日起至2019年11月30日止，由丙方按照人民幣[4.5]元/月平方米的標(biāo)準(zhǔn)，向乙方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。其中協(xié)議空白處手寫內(nèi)容為“從本協(xié)議簽訂之日起兩年內(nèi)每年一次性支付拾個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)贈(zèng)送貳個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)手寫有效”。
　　被告系同悅灣華庭(南塊)68號(hào)1-2層房屋(即涉案房屋)業(yè)主，房屋建筑面積138.80平方米，被告自2018年2月1日起未支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
　　2019年7月11日，原告訴至本院，要求判如所請(qǐng)。
　　審理中，原告堅(jiān)持訴請(qǐng)，認(rèn)為1.其提供的物業(yè)工作臺(tái)賬及照片足以證明原告在公共部位維修養(yǎng)護(hù)、綠化保潔、公共秩序維護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等方面均按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定提供了相應(yīng)服務(wù)，同時(shí)也對(duì)自身各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行自查和整改，目前小區(qū)整體環(huán)境良好。2.《補(bǔ)充協(xié)議》約定涉案房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.50元/月/平方米，但至2019年4月30日止，無(wú)論上述協(xié)議中有無(wú)手寫的優(yōu)惠條款，同戶型業(yè)主均享受優(yōu)惠實(shí)際按3.75元/月/平方米交納。但根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》手寫部分約定的優(yōu)惠條款，被告應(yīng)在2019年4月之前每年主動(dòng)及一次性交納十個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但被告至今未支付2018年2月至2019年4月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不符合優(yōu)惠條款的享受對(duì)象，故該時(shí)間段物業(yè)服務(wù)費(fèi)仍應(yīng)按照4.50元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。被告則堅(jiān)持辯稱，要求降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)認(rèn)為原告對(duì)同戶型的房屋現(xiàn)均按3.75元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，之前被告按此標(biāo)準(zhǔn)以月交的方式交過(guò)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故上述時(shí)間段應(yīng)按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因原告服務(wù)不到位，應(yīng)打折支付。
　　上述事實(shí)，由原、被告的當(dāng)庭陳述及原告提供的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)*同悅灣華庭》、《承諾書》、《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》、律師函及EMS面單、機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出登記表、電梯定期檢驗(yàn)報(bào)告、報(bào)修單、同悅灣日常保潔工作表(公寓及疊加)、車輛管理登記簿(南區(qū))、同悅灣(南區(qū))來(lái)訪人員出入登記表、消防設(shè)施維保記錄單(附消防測(cè)試單)、巡視記錄表、同悅灣華庭(南區(qū))物件出門單、建筑物外立面附屬設(shè)施安全隱患排查巡查表、停水公告、檢驗(yàn)檢測(cè)報(bào)告(水質(zhì))、小區(qū)現(xiàn)狀照片兩組、被告提供的《上海市商品房預(yù)售合同》(購(gòu)買人為肖坤酉)、原告與開(kāi)發(fā)商的檔案機(jī)讀材料、會(huì)議記錄、《關(guān)于暫緩支付同悅灣華庭小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的告知函》附同悅灣華庭南北區(qū)全體業(yè)主授權(quán)簽字及掛號(hào)信回執(zhí)、同悅灣華庭小區(qū)問(wèn)題整改512三方會(huì)議紀(jì)要、同悅灣華庭南北區(qū)物業(yè)服務(wù)限期整改函、反映小區(qū)情況的照片兩組、《關(guān)于同悅灣華庭地下車庫(kù)停車費(fèi)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》附發(fā)票聯(lián)、關(guān)于同悅灣(南區(qū))“臨時(shí)管理規(guī)約”補(bǔ)充條款即地下車庫(kù)安裝私家充電樁事宜的征詢公告、關(guān)于裝修垃圾清運(yùn)告知書、關(guān)于同悅灣華庭地下車庫(kù)停車費(fèi)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的聲明等證據(jù)予以佐證。
　　本院認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。本案開(kāi)發(fā)商與原告簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》及原告、被告、開(kāi)發(fā)商三方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)當(dāng)事人均具有約束力。審理中，被告認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，要求降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)原告提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，要求打折支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不愿支付違約金。對(duì)此原告不同意。本院認(rèn)為，1.原告為包括被告在內(nèi)的全體業(yè)主提供了相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)，被告接受了原告的物業(yè)管理服務(wù)后，理應(yīng)支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)。故原告要求被告支付2018年2月1日至2019年4月30日物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴請(qǐng)，本院予以支持。對(duì)于該時(shí)間段物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，審理中原告認(rèn)可無(wú)論《補(bǔ)充協(xié)議》上有否手寫補(bǔ)充條款，含涉案房屋在內(nèi)的同戶型房屋至2019年4月30日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)均按3.75元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取，故原告要求按4.50元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算該時(shí)間段的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，缺乏事實(shí)和合同依據(jù)，本院不予采信。被告關(guān)于上述時(shí)間段的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)按3.75元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的辯稱意見(jiàn)，符合客觀事實(shí)和合同依據(jù)，本院予以采信。被告要求打折支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由不夠充分，本院不予采信。對(duì)于原告要求被告支付違約金的訴請(qǐng)，考慮到被告因不滿原告的服務(wù)而拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，非主觀惡意拖欠，故原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。值得指出的是，建立和諧、安全、有序的小區(qū)需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)真服務(wù)和每個(gè)業(yè)主的積極配合。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)業(yè)主提出服務(wù)存在瑕疵等問(wèn)題，應(yīng)正確面對(duì)認(rèn)真排查，主動(dòng)與業(yè)主溝通協(xié)商制定解決的具體方案并予以整改，對(duì)有些需要相關(guān)部門支持配合才能解決的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)將具體情況向業(yè)主反饋，取得業(yè)主的諒解，不宜或減少以訴訟方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其次，作為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，可提出合理的建議及整改意見(jiàn)，必要時(shí)也可通過(guò)有關(guān)部門督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，而不應(yīng)采用拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式。2.對(duì)于被告要求降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的辯稱意見(jiàn)，本院認(rèn)為，由于該問(wèn)題涉及小區(qū)全體業(yè)主的利益，屬于與全體業(yè)主有關(guān)的涉及共有和共同管理權(quán)利的事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主共同作出決定，故本案被告以此作為其一戶要求降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由缺乏依據(jù)，本院難以采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條第一款第(七)項(xiàng)、第二款，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第(五)項(xiàng)，《最高人民法院<關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>》第一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告凌某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海同科物業(yè)管理有限公司2018年2月1日至2019年4月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)7,807.50元；
　　二、駁回原告上海同科物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)172元，減半收取計(jì)86元(原告上海同科物業(yè)管理有限公司已預(yù)交)，由原告上海同科物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)61元，被告凌某某負(fù)擔(dān)25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：龔燕敏

書記員：楊燕霞