上訴人(原審原告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：連娜，上海市申房律師事務所律師。
　　上訴人(原審被告)：上海同碩房地產發(fā)展有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：林中，總經理。
　　委托訴訟代理人：陳剛，上海翰森律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：韋淵卿，上海翰森律師事務所律師。
　　原審被告：上海旭盛房地產經紀有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：朱瑜，總經理。
　　委托訴訟代理人：俞睿一。
　　上訴人張某某因與上訴人上海同碩房地產發(fā)展有限公司(以下簡稱“同碩公司”)、原審被告上海旭盛房地產經紀有限公司(以下簡稱“旭盛公司”)商品房預售合同糾紛一案，不服上海市楊浦區(qū)人民法院(2017)滬0110民初22896號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年8月2日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
　　張某某上訴請求：撤銷一審判決第二項，依法改判同碩公司賠償經濟損失人民幣(以下幣種均為人民幣)900萬元，具體以上海市楊浦區(qū)民府路XXX弄XXX號1＿3層房屋(以下簡稱“系爭房屋”)2016年10月13日的市場售價與1,070萬元的差額部分為準。事實和理由：一、張某某與同碩公司之間就系爭房屋的買賣合同關系已經成立，而非預約合同。首先，雙方簽訂的意向金協(xié)議內容載明，若乙方即張某某確定購買該房屋，則意向金自動轉為定金。同時該協(xié)議還明確了房屋的具體坐落、面積以及房價等。其次，雙方在簽訂意向金協(xié)議后，又對購房簽約的相關事項進行了進一步的確認。該節(jié)事實已在一審審理時通過相關證據加以證明。最后，根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)》規(guī)定，當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。本案中，張某某與同碩公司已對主體身份、系爭房屋的地址、房價達成了一致意見，故可認定雙方之間的買賣合同成立。二、張某某的一審訴請有法律及事實依據。同碩公司在與張某某簽訂了意向金協(xié)議后，又將系爭房屋出售給他人，具有明顯過錯。因張某某購買了系爭房屋，故將先前訂購的他處兩套房屋作退訂處理，而這兩套房屋的漲幅均有近1,500萬元左右。張某某是在2016年10月13日經查詢才得知系爭房屋被同碩公司一房兩賣的事實，故2016年10月13日的市場價與意向金協(xié)議約定的購買價1,070萬元之差額即為張某某的直接損失。張某某對糾紛的產生無任何過錯，其基于誠信原則一直相信同碩公司會履行約定，并未預料同碩公司會惡意違約。一審法院判決賠償的金額遠低于張某某的實際損失，也遠低于同碩公司高價出售他人而獲取的利益。綜上，張某某請求二審法院支持其上訴請求。
　　同碩公司上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判同碩公司賠償張某某30萬元。事實和理由：首先，一審法院將意向金協(xié)議認定為張某某與同碩公司將來訂立確定性本約合同達成的書面允諾或協(xié)議，屬于適用法律錯誤。該意向金協(xié)議約定系爭房屋總價預計1,070萬元(不超過)，且張某某確定購買后，意向金10萬元才轉為定金。該條款充分說明了雙方必然需要就系爭房屋的價格、付款方式等各個條款進一步磋商后，才能達成確定性的買賣合同。其次，張某某一審提供的相關當事人與案外人江某的短信磋商記錄并非完整的內容，張某某隱瞞了江某已于2014年底就已經告知其無法出售系爭房屋的事實。最后，一審判決賠償的金額有違公平合理原則，即使同碩公司需要承擔法律責任，也應參照締約過失責任的標準，賠償張某某因締約磋商過程中所支出的合理費用即可。綜上，同碩公司請求二審法院支持其上訴請求。
　　張某某、同碩公司均不同意對方的上訴請求。
　　原審被告旭盛公司述稱，其不同意張某某的上訴請求，同意同碩公司的上訴請求。
　　張某某向一審法院起訴請求：1.要求同碩公司返還購房意向金10萬元；2.要求同碩公司賠償經濟損失900萬元，具體以系爭房屋2016年10月13日的市場售價與1,070萬元的差額部分為準。
　　一審法院認定事實：同碩公司和旭盛公司均系旭輝集團股份有限公司的全資子公司。同碩公司系民府路1258弄《旭輝江灣墅》樓盤的開發(fā)商。
　　同碩公司與旭盛公司簽訂《房地產銷售代理合同》，同碩公司指定旭盛公司為上海地區(qū)的非獨家銷售代理商，委托旭盛公司銷售同碩公司指定的“旭輝?江灣墅”，總面積26000平方米，代理期限自2013年5月1日至2014年12月31日，同碩公司確認本合同指定的房屋銷售價格不低于均價每平方米42,000元，旭盛公司必須按同碩公司出售時的實際價格進行銷售。旭盛公司應信守同碩公司所規(guī)定的銷售價格，非經同碩公司的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣，若遇特殊情況旭盛公司應告知同碩公司，由同碩公司作最終處理。旭盛公司不得向客戶推薦不真實房屋信息，如果因旭盛公司原因給同碩公司造成相關損害的，旭盛公司必須賠償同碩公司所有損失。
　　同碩公司與旭盛公司確認，江某系旭盛公司的銷售人員，2014年2月至2016年1月期間在職，于2016年初離職。
　　2014年6月29日，張某某簽訂《意向金協(xié)議》，甲方為同碩公司，乙方為張某某，約定乙方向甲方認購旭輝江灣墅意向房源6＃39，甲方收到乙方意向金10萬元，預計該房源總價為1,070萬元(不超過)。并約定意向金協(xié)議簽訂后，如乙方提出不購買該房屋，甲方需退還乙方所支付意向金，若雙方商議之后乙方確定購買該房屋，則乙方所支付該意向金自動轉為該房屋的定金，甲方不予退還。江某在該協(xié)議甲方處簽名，同碩公司未蓋章。同日，羅玲亦簽訂《意向金協(xié)議》，約定以不超過1,050萬元的總價認購5＃38房源，并支付意向金10萬元，協(xié)議其他條款與前述《意向金協(xié)議》相同，甲方落款處亦由江某簽名。同日，張某某向旭盛公司賬戶轉賬10萬元，江某向張某某提供蓋有同碩公司發(fā)票專用章的意向金收據，收款事由注明“6#39意向金”。同碩公司確認收到10萬元。張某某陳述，羅玲的意向金10萬元系其代付。
　　2014年7月24日，民府路1258弄《旭輝江灣墅》38號、39號房屋取得預售許可證。
　　2014年10月29日，同碩公司與羅玲簽訂《定金合同》，約定羅玲、蔣昊以18,712,338元的價格訂購民府路1258弄《旭輝江灣墅》38號房屋，預購方簽訂本合同時支付定金40萬元。協(xié)議落款下方注明，合同簽約總價為1,005萬元，簽約日期為2014年12月30日。2015年1月12日，蔣昊向同碩公司出具《保密承諾書》，承諾不得將該房屋的簽約價格信息透露給其他客戶以及其他開發(fā)商等，以此享受該房源的內部超低優(yōu)惠價格，違之則取消該房源內部優(yōu)惠折扣，若引起其他客戶等重大事宜，營銷(影響)開發(fā)商利益，則開發(fā)商有權追究其法律責任。2015年6月1日，同碩公司與羅玲的兒子蔣昊簽訂《上海市商品房預售合同》，約定蔣昊以1,005萬元的價格購買民府路1258弄《旭輝江灣墅》38號1＿3層房屋，暫測房屋建筑面積281.56平方米。
　　2014年11月16日，同碩公司與案外人張某簽訂《定金合同》，約定張某以18,212,498元的價格訂購民府路1258弄《旭輝江灣墅》39號房屋。2015年7月7日，同碩公司與張某簽訂《上海市商品房預售合同》，約定張某以1,512萬元的價格購買民府路1258弄《旭輝江灣墅》39號1＿3層房屋，暫測房屋建筑面積281.56平方米。2015年7月31日，張某登記為該房屋預購權利人。
　　2017年5月24日，張某某向同碩公司發(fā)函，表示因同碩公司將承諾出售給張某某的聯(lián)排別墅出售他人，要求同碩公司承擔相應的法律責任。2017年5月25日，同碩公司收到該函件。張某某確認，發(fā)函后同碩公司通知其取回意向金。
　　一審審理中，張某某提供2015年5月26日之前與江某的短信記錄，用以證明江某一直未告知其不能出售認購房屋，而是表示會安排時間與張某某簽約。該記錄中記載張某某方陳述“江總已失約20余次”，對方于2015年4月15日回復“不是我的問題，是另一組客戶的事情”、“她(羅部長)那個時候(大定簽掉)也是找了人一起辦的”、“如果是正常價格我隨你什么來辦手續(xù)”。江某確認短信記錄真實，但認為信息存在刪減，陳述其曾在2014年底通知張某某無法向其出售認購房屋，并向其推薦其他房源，商談簽約事項系針對羅玲認購的房屋。對于江某的陳述，張某某不予認可，同碩公司、旭盛公司予以認可。鑒于張某某提供的短信記錄中明確提到“39號”，并提供張某某與妻子的身份信息用于申請貸款，江某陳述內容亦無其他證據予以印證，法院對江某陳述內容不予采信。張某某同時提供《退房協(xié)議書》和轉賬記錄，證明其家庭在簽訂《意向金協(xié)議》前，分別于2013年5月30日簽訂建發(fā)新江灣雅苑房屋的商品房預售合同，于2014年6月22日訂購銀億樓盤房屋，后分別于2014年8月5日退訂銀憶樓盤房屋，于2014年9月12日終止建發(fā)新江灣雅苑房屋預售合同。張某某認購建發(fā)新江灣雅苑房屋預測建筑面積303.12平方米，單價每平方米建筑面積44,141元,總價1,338萬元。
　　一審法院認為，依法成立的合同，受法律保護，當事人應當按照約定履行自己的義務。雖然張某某提供的《意向金協(xié)議》處甲方落款處僅有江某的簽名，但協(xié)議抬頭甲方為同碩公司，同碩公司委托旭盛公司出售爭議房屋，江某系旭盛公司員工，江某系以同碩公司名義簽訂《意向金協(xié)議》。同日，江某向張某某提供的意向金收據系同碩公司出具。同碩公司亦認可收到意向金，且對張某某的認購價格進行過審核。故《意向金協(xié)議》的簽約甲方應認定為同碩公司?！兑庀蚪饏f(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，其效力應予認定?！兑庀蚪饏f(xié)議》明確了雙方當事人，對擬購房屋的幢號、價格做了較為明確的約定，表明雙方當事人經過磋商，就將來實際進行房屋買賣的主要內容達成了合意?！兑庀蚪饏f(xié)議》對將來簽署正式買賣合同的預先安排，具備預約合同的主要特征，是當事人為將來訂立確定性本合同達成的書面允諾或協(xié)議，該《意向金協(xié)議》系獨立、有效的預約合同。有效的預約合同，對于雙方當事人履行《意向金協(xié)議》的約定具有約束力。當事人不僅在行使合同權利時應依照誠實信用的原則行使權利，而且在履行合同義務時也應以善意的方式，依照誠實信用的原則履行，不得規(guī)避合同約定的義務。同碩公司未按約與張某某簽訂買賣合同，使其合同目的落空。張某某認購房屋已出售他人，同碩公司也確認無法按照《意向金協(xié)議》的約定繼續(xù)履行，雙方的預約合同依法應予解除，同碩公司應當承擔相應的違約責任。至于張某某要求同碩公司賠償其2016年10月13日的市場價與1,070萬元的差額部分，雖然張某某按約支付約定的意向金，但雙方簽訂的預約合同畢竟同正式的本合同存在法律性質上的差異。張某某也僅僅支付意向金。從同碩公司與張某實際成交價格看，張某某認購價格確實較市場價低。同時，張某某提供的短信記錄僅到2015年5月26日，短信記錄也顯示張某某多次聯(lián)系江某簽約未成功，同碩公司于2015年7月7月與張某簽訂預售合同，張某某理應引起合理懷疑?？紤]上述因素，張某某要求賠償2016年10月13日的市場價與1,070萬的差額部分，并要求對2016年10月13日的市場價進行評估，法院不予支持。同碩公司未按照《意向金協(xié)議》履行，未按約簽訂買賣合同，致使張某某無法購得認購房屋，且同碩公司未及時通知張某某，其委托銷售方的工作人員在同碩公司與他人簽訂《定金合同》后，仍與張某某協(xié)商簽約事宜，隱瞞房屋已出售的事實，存在過錯。為促使民事主體以善意方式履行其民事義務，維護交易的安全和秩序，充分保護守約方的民事權益，在綜合考慮本市近年來房地產市場發(fā)展的態(tài)勢以及雙方當事人履約情況的基礎上，法院酌情確定同碩公司應給付的賠償金額。
　　一審法院作出判決：一、上海同碩房地產發(fā)展有限公司應于判決生效之日起十日內返還張某某意向金10萬元；二、上海同碩房地產發(fā)展有限公司應于判決生效之日起十日內賠償張某某經濟損失120萬元。
　　本院對一審查明的事實予以確認。
　　二審審理中，張某某于2018年9月25日向本院申請撤回上訴，本院認為，張某某在本案審理期間提出撤回上訴的請求，不違反法律規(guī)定，本院予以準許。
　　本院認為，二審主要爭議焦點為張某某與同碩公司之間簽訂的意向金協(xié)議之法律性質；一審法院確定的賠償金額是否適當。
　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。而《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設備標準承諾；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(八)公共配套建筑的產權歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產權登記有關事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責任；(十三)雙方約定的其他事項。本案中，雖然雙方當事人名稱、房屋坐落明確，但房屋最終的價格并未確定(僅約定了一個最高限值)，而其余的重要條款例如房款的交付方式、時間、房屋交付時間、違約責任均未約定。因此，張某某與同碩公司之間的意向金協(xié)議并不構成商品房買賣合同，應屬預約合同。一審法院對此定性正確。同碩公司認為《意向金協(xié)議》僅僅具有購房的磋商意向性質，不具有預約合同所具有的訂立確定性本合同的書面允諾或協(xié)議性質，本院對此不予采納。
　　《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定，當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。故關于張某某賠償損失的范圍，應相當于本約的信賴利益損失。同碩公司上訴認為應賠償締約磋商過程中的合理支出費用即可，即參照締約過失責任之標準進行賠償。該觀點有違法律規(guī)定，本院不予采納。本院經審查認為，一審法院從利益平衡和誠實信用、公平原則出發(fā)，結合案件實際情況，綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、意向金金額與房屋總價之比例等等，酌情將賠償金額定為120萬元，并無不當，本院予以認同。
　　綜上所述，同碩公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決結果正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣37,600元，由上訴人張某某負擔人民幣28,800元，由上訴人上海同碩房地產發(fā)展有限公司負擔人民幣8,800元。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　徐　晨

審判員：成??皿

書記員：徐??江