上訴人(原審原告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：連娜，上海市申房律師事務(wù)所律師。
　　上訴人(原審被告)：上海同碩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：林中，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳剛，上海翰森律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：韋淵卿，上海翰森律師事務(wù)所律師。
　　原審被告：上海旭盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：朱瑜，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：俞睿一。
　　上訴人張某某因與上訴人上海同碩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“同碩公司”)、原審被告上海旭盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“旭盛公司”)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市楊浦區(qū)人民法院(2017)滬0110民初22896號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年8月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　張某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第二項(xiàng)，依法改判同碩公司賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣(以下幣種均為人民幣)900萬(wàn)元，具體以上海市楊浦區(qū)民府路XXX弄XXX號(hào)1＿3層房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“系爭(zhēng)房屋”)2016年10月13日的市場(chǎng)售價(jià)與1,070萬(wàn)元的差額部分為準(zhǔn)。事實(shí)和理由：一、張某某與同碩公司之間就系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系已經(jīng)成立，而非預(yù)約合同。首先，雙方簽訂的意向金協(xié)議內(nèi)容載明，若乙方即張某某確定購(gòu)買(mǎi)該房屋，則意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。同時(shí)該協(xié)議還明確了房屋的具體坐落、面積以及房?jī)r(jià)等。其次，雙方在簽訂意向金協(xié)議后，又對(duì)購(gòu)房簽約的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了進(jìn)一步的確認(rèn)。該節(jié)事實(shí)已在一審審理時(shí)通過(guò)相關(guān)證據(jù)加以證明。最后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(二)》規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。本案中，張某某與同碩公司已對(duì)主體身份、系爭(zhēng)房屋的地址、房?jī)r(jià)達(dá)成了一致意見(jiàn)，故可認(rèn)定雙方之間的買(mǎi)賣(mài)合同成立。二、張某某的一審訴請(qǐng)有法律及事實(shí)依據(jù)。同碩公司在與張某某簽訂了意向金協(xié)議后，又將系爭(zhēng)房屋出售給他人，具有明顯過(guò)錯(cuò)。因張某某購(gòu)買(mǎi)了系爭(zhēng)房屋，故將先前訂購(gòu)的他處兩套房屋作退訂處理，而這兩套房屋的漲幅均有近1,500萬(wàn)元左右。張某某是在2016年10月13日經(jīng)查詢才得知系爭(zhēng)房屋被同碩公司一房?jī)少u(mài)的事實(shí)，故2016年10月13日的市場(chǎng)價(jià)與意向金協(xié)議約定的購(gòu)買(mǎi)價(jià)1,070萬(wàn)元之差額即為張某某的直接損失。張某某對(duì)糾紛的產(chǎn)生無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，其基于誠(chéng)信原則一直相信同碩公司會(huì)履行約定，并未預(yù)料同碩公司會(huì)惡意違約。一審法院判決賠償?shù)慕痤~遠(yuǎn)低于張某某的實(shí)際損失，也遠(yuǎn)低于同碩公司高價(jià)出售他人而獲取的利益。綜上，張某某請(qǐng)求二審法院支持其上訴請(qǐng)求。
　　同碩公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第二項(xiàng)，改判同碩公司賠償張某某30萬(wàn)元。事實(shí)和理由：首先，一審法院將意向金協(xié)議認(rèn)定為張某某與同碩公司將來(lái)訂立確定性本約合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議，屬于適用法律錯(cuò)誤。該意向金協(xié)議約定系爭(zhēng)房屋總價(jià)預(yù)計(jì)1,070萬(wàn)元(不超過(guò))，且張某某確定購(gòu)買(mǎi)后，意向金10萬(wàn)元才轉(zhuǎn)為定金。該條款充分說(shuō)明了雙方必然需要就系爭(zhēng)房屋的價(jià)格、付款方式等各個(gè)條款進(jìn)一步磋商后，才能達(dá)成確定性的買(mǎi)賣(mài)合同。其次，張某某一審提供的相關(guān)當(dāng)事人與案外人江某的短信磋商記錄并非完整的內(nèi)容，張某某隱瞞了江某已于2014年底就已經(jīng)告知其無(wú)法出售系爭(zhēng)房屋的事實(shí)。最后，一審判決賠償?shù)慕痤~有違公平合理原則，即使同碩公司需要承擔(dān)法律責(zé)任，也應(yīng)參照締約過(guò)失責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)，賠償張某某因締約磋商過(guò)程中所支出的合理費(fèi)用即可。綜上，同碩公司請(qǐng)求二審法院支持其上訴請(qǐng)求。
　　張某某、同碩公司均不同意對(duì)方的上訴請(qǐng)求。
　　原審被告旭盛公司述稱(chēng)，其不同意張某某的上訴請(qǐng)求，同意同碩公司的上訴請(qǐng)求。
　　張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.要求同碩公司返還購(gòu)房意向金10萬(wàn)元；2.要求同碩公司賠償經(jīng)濟(jì)損失900萬(wàn)元，具體以系爭(zhēng)房屋2016年10月13日的市場(chǎng)售價(jià)與1,070萬(wàn)元的差額部分為準(zhǔn)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：同碩公司和旭盛公司均系旭輝集團(tuán)股份有限公司的全資子公司。同碩公司系民府路1258弄《旭輝江灣墅》樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。
　　同碩公司與旭盛公司簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同》，同碩公司指定旭盛公司為上海地區(qū)的非獨(dú)家銷(xiāo)售代理商，委托旭盛公司銷(xiāo)售同碩公司指定的“旭輝?江灣墅”，總面積26000平方米，代理期限自2013年5月1日至2014年12月31日，同碩公司確認(rèn)本合同指定的房屋銷(xiāo)售價(jià)格不低于均價(jià)每平方米42,000元，旭盛公司必須按同碩公司出售時(shí)的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售。旭盛公司應(yīng)信守同碩公司所規(guī)定的銷(xiāo)售價(jià)格，非經(jīng)同碩公司的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣，若遇特殊情況旭盛公司應(yīng)告知同碩公司，由同碩公司作最終處理。旭盛公司不得向客戶推薦不真實(shí)房屋信息，如果因旭盛公司原因給同碩公司造成相關(guān)損害的，旭盛公司必須賠償同碩公司所有損失。
　　同碩公司與旭盛公司確認(rèn)，江某系旭盛公司的銷(xiāo)售人員，2014年2月至2016年1月期間在職，于2016年初離職。
　　2014年6月29日，張某某簽訂《意向金協(xié)議》，甲方為同碩公司，乙方為張某某，約定乙方向甲方認(rèn)購(gòu)旭輝江灣墅意向房源6＃39，甲方收到乙方意向金10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)該房源總價(jià)為1,070萬(wàn)元(不超過(guò))。并約定意向金協(xié)議簽訂后，如乙方提出不購(gòu)買(mǎi)該房屋，甲方需退還乙方所支付意向金，若雙方商議之后乙方確定購(gòu)買(mǎi)該房屋，則乙方所支付該意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)為該房屋的定金，甲方不予退還。江某在該協(xié)議甲方處簽名，同碩公司未蓋章。同日，羅玲亦簽訂《意向金協(xié)議》，約定以不超過(guò)1,050萬(wàn)元的總價(jià)認(rèn)購(gòu)5＃38房源，并支付意向金10萬(wàn)元，協(xié)議其他條款與前述《意向金協(xié)議》相同，甲方落款處亦由江某簽名。同日，張某某向旭盛公司賬戶轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元，江某向張某某提供蓋有同碩公司發(fā)票專(zhuān)用章的意向金收據(jù)，收款事由注明“6#39意向金”。同碩公司確認(rèn)收到10萬(wàn)元。張某某陳述，羅玲的意向金10萬(wàn)元系其代付。
　　2014年7月24日，民府路1258弄《旭輝江灣墅》38號(hào)、39號(hào)房屋取得預(yù)售許可證。
　　2014年10月29日，同碩公司與羅玲簽訂《定金合同》，約定羅玲、蔣昊以18,712,338元的價(jià)格訂購(gòu)民府路1258弄《旭輝江灣墅》38號(hào)房屋，預(yù)購(gòu)方簽訂本合同時(shí)支付定金40萬(wàn)元。協(xié)議落款下方注明，合同簽約總價(jià)為1,005萬(wàn)元，簽約日期為2014年12月30日。2015年1月12日，蔣昊向同碩公司出具《保密承諾書(shū)》，承諾不得將該房屋的簽約價(jià)格信息透露給其他客戶以及其他開(kāi)發(fā)商等，以此享受該房源的內(nèi)部超低優(yōu)惠價(jià)格，違之則取消該房源內(nèi)部?jī)?yōu)惠折扣，若引起其他客戶等重大事宜，營(yíng)銷(xiāo)(影響)開(kāi)發(fā)商利益，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)追究其法律責(zé)任。2015年6月1日，同碩公司與羅玲的兒子蔣昊簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定蔣昊以1,005萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)民府路1258弄《旭輝江灣墅》38號(hào)1＿3層房屋，暫測(cè)房屋建筑面積281.56平方米。
　　2014年11月16日，同碩公司與案外人張某簽訂《定金合同》，約定張某以18,212,498元的價(jià)格訂購(gòu)民府路1258弄《旭輝江灣墅》39號(hào)房屋。2015年7月7日，同碩公司與張某簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定張某以1,512萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)民府路1258弄《旭輝江灣墅》39號(hào)1＿3層房屋，暫測(cè)房屋建筑面積281.56平方米。2015年7月31日，張某登記為該房屋預(yù)購(gòu)權(quán)利人。
　　2017年5月24日，張某某向同碩公司發(fā)函，表示因同碩公司將承諾出售給張某某的聯(lián)排別墅出售他人，要求同碩公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2017年5月25日，同碩公司收到該函件。張某某確認(rèn)，發(fā)函后同碩公司通知其取回意向金。
　　一審審理中，張某某提供2015年5月26日之前與江某的短信記錄，用以證明江某一直未告知其不能出售認(rèn)購(gòu)房屋，而是表示會(huì)安排時(shí)間與張某某簽約。該記錄中記載張某某方陳述“江總已失約20余次”，對(duì)方于2015年4月15日回復(fù)“不是我的問(wèn)題，是另一組客戶的事情”、“她(羅部長(zhǎng))那個(gè)時(shí)候(大定簽掉)也是找了人一起辦的”、“如果是正常價(jià)格我隨你什么來(lái)辦手續(xù)”。江某確認(rèn)短信記錄真實(shí)，但認(rèn)為信息存在刪減，陳述其曾在2014年底通知張某某無(wú)法向其出售認(rèn)購(gòu)房屋，并向其推薦其他房源，商談簽約事項(xiàng)系針對(duì)羅玲認(rèn)購(gòu)的房屋。對(duì)于江某的陳述，張某某不予認(rèn)可，同碩公司、旭盛公司予以認(rèn)可。鑒于張某某提供的短信記錄中明確提到“39號(hào)”，并提供張某某與妻子的身份信息用于申請(qǐng)貸款，江某陳述內(nèi)容亦無(wú)其他證據(jù)予以印證，法院對(duì)江某陳述內(nèi)容不予采信。張某某同時(shí)提供《退房協(xié)議書(shū)》和轉(zhuǎn)賬記錄，證明其家庭在簽訂《意向金協(xié)議》前，分別于2013年5月30日簽訂建發(fā)新江灣雅苑房屋的商品房預(yù)售合同，于2014年6月22日訂購(gòu)銀億樓盤(pán)房屋，后分別于2014年8月5日退訂銀憶樓盤(pán)房屋，于2014年9月12日終止建發(fā)新江灣雅苑房屋預(yù)售合同。張某某認(rèn)購(gòu)建發(fā)新江灣雅苑房屋預(yù)測(cè)建筑面積303.12平方米，單價(jià)每平方米建筑面積44,141元,總價(jià)1,338萬(wàn)元。
　　一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。雖然張某某提供的《意向金協(xié)議》處甲方落款處僅有江某的簽名，但協(xié)議抬頭甲方為同碩公司，同碩公司委托旭盛公司出售爭(zhēng)議房屋，江某系旭盛公司員工，江某系以同碩公司名義簽訂《意向金協(xié)議》。同日，江某向張某某提供的意向金收據(jù)系同碩公司出具。同碩公司亦認(rèn)可收到意向金，且對(duì)張某某的認(rèn)購(gòu)價(jià)格進(jìn)行過(guò)審核。故《意向金協(xié)議》的簽約甲方應(yīng)認(rèn)定為同碩公司?！兑庀蚪饏f(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其效力應(yīng)予認(rèn)定?！兑庀蚪饏f(xié)議》明確了雙方當(dāng)事人，對(duì)擬購(gòu)房屋的幢號(hào)、價(jià)格做了較為明確的約定，表明雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)磋商，就將來(lái)實(shí)際進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的主要內(nèi)容達(dá)成了合意?！兑庀蚪饏f(xié)議》對(duì)將來(lái)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)先安排，具備預(yù)約合同的主要特征，是當(dāng)事人為將來(lái)訂立確定性本合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議，該《意向金協(xié)議》系獨(dú)立、有效的預(yù)約合同。有效的預(yù)約合同，對(duì)于雙方當(dāng)事人履行《意向金協(xié)議》的約定具有約束力。當(dāng)事人不僅在行使合同權(quán)利時(shí)應(yīng)依照誠(chéng)實(shí)信用的原則行使權(quán)利，而且在履行合同義務(wù)時(shí)也應(yīng)以善意的方式，依照誠(chéng)實(shí)信用的原則履行，不得規(guī)避合同約定的義務(wù)。同碩公司未按約與張某某簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，使其合同目的落空。張某某認(rèn)購(gòu)房屋已出售他人，同碩公司也確認(rèn)無(wú)法按照《意向金協(xié)議》的約定繼續(xù)履行，雙方的預(yù)約合同依法應(yīng)予解除，同碩公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。至于張某某要求同碩公司賠償其2016年10月13日的市場(chǎng)價(jià)與1,070萬(wàn)元的差額部分，雖然張某某按約支付約定的意向金，但雙方簽訂的預(yù)約合同畢竟同正式的本合同存在法律性質(zhì)上的差異。張某某也僅僅支付意向金。從同碩公司與張某實(shí)際成交價(jià)格看，張某某認(rèn)購(gòu)價(jià)格確實(shí)較市場(chǎng)價(jià)低。同時(shí)，張某某提供的短信記錄僅到2015年5月26日，短信記錄也顯示張某某多次聯(lián)系江某簽約未成功，同碩公司于2015年7月7月與張某簽訂預(yù)售合同，張某某理應(yīng)引起合理懷疑?？紤]上述因素，張某某要求賠償2016年10月13日的市場(chǎng)價(jià)與1,070萬(wàn)的差額部分，并要求對(duì)2016年10月13日的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，法院不予支持。同碩公司未按照《意向金協(xié)議》履行，未按約簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，致使張某某無(wú)法購(gòu)得認(rèn)購(gòu)房屋，且同碩公司未及時(shí)通知張某某，其委托銷(xiāo)售方的工作人員在同碩公司與他人簽訂《定金合同》后，仍與張某某協(xié)商簽約事宜，隱瞞房屋已出售的事實(shí)，存在過(guò)錯(cuò)。為促使民事主體以善意方式履行其民事義務(wù)，維護(hù)交易的安全和秩序，充分保護(hù)守約方的民事權(quán)益，在綜合考慮本市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)以及雙方當(dāng)事人履約情況的基礎(chǔ)上，法院酌情確定同碩公司應(yīng)給付的賠償金額。
　　一審法院作出判決：一、上海同碩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還張某某意向金10萬(wàn)元；二、上海同碩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)賠償張某某經(jīng)濟(jì)損失120萬(wàn)元。
　　本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　二審審理中，張某某于2018年9月25日向本院申請(qǐng)撤回上訴，本院認(rèn)為，張某某在本案審理期間提出撤回上訴的請(qǐng)求，不違反法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。
　　本院認(rèn)為，二審主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為張某某與同碩公司之間簽訂的意向金協(xié)議之法律性質(zhì)；一審法院確定的賠償金額是否適當(dāng)。
　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。而《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷(xiāo)售方式；(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭(zhēng)議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。本案中，雖然雙方當(dāng)事人名稱(chēng)、房屋坐落明確，但房屋最終的價(jià)格并未確定(僅約定了一個(gè)最高限值)，而其余的重要條款例如房款的交付方式、時(shí)間、房屋交付時(shí)間、違約責(zé)任均未約定。因此，張某某與同碩公司之間的意向金協(xié)議并不構(gòu)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)屬預(yù)約合同。一審法院對(duì)此定性正確。同碩公司認(rèn)為《意向金協(xié)議》僅僅具有購(gòu)房的磋商意向性質(zhì)，不具有預(yù)約合同所具有的訂立確定性本合同的書(shū)面允諾或協(xié)議性質(zhì)，本院對(duì)此不予采納。
　　《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。故關(guān)于張某某賠償損失的范圍，應(yīng)相當(dāng)于本約的信賴?yán)鎿p失。同碩公司上訴認(rèn)為應(yīng)賠償締約磋商過(guò)程中的合理支出費(fèi)用即可，即參照締約過(guò)失責(zé)任之標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償。該觀點(diǎn)有違法律規(guī)定，本院不予采納。本院經(jīng)審查認(rèn)為，一審法院從利益平衡和誠(chéng)實(shí)信用、公平原則出發(fā)，結(jié)合案件實(shí)際情況，綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、意向金金額與房屋總價(jià)之比例等等，酌情將賠償金額定為120萬(wàn)元，并無(wú)不當(dāng)，本院予以認(rèn)同。
　　綜上所述，同碩公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣37,600元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)人民幣28,800元，由上訴人上海同碩房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)人民幣8,800元。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　徐　晨

審判員：成??皿

書(shū)記員：徐??江