原告(反訴被告)：上海印蒸餐飲管理有限公司，住所地：上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：俞衛(wèi)權(quán)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：黃賽，上海君鼎律師事務(wù)所律師。
　　第三人：俞衛(wèi)權(quán)，男，漢族，1971年9月10日生，住上海市楊浦區(qū)國和一村XXX號XXX室。
　　被告(反訴原告)：上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司，住所地：上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：姜忠民，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：鄭浩，上海歐博律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：還航，上海歐博律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海印蒸餐飲管理有限公司與被告(反訴原告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月8日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖怼?018年11月11日，被告(反訴原告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司向本院申請追加俞衛(wèi)權(quán)為本案第三人并提出反訴，本院依法予以受理。2019年1月9日，本案公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)上海印蒸餐飲管理有限公司的委托訴訟代理人黃賽及法定代表人俞衛(wèi)權(quán)暨第三人、被告(反訴原告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司的委托訴訟代理人鄭浩均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)上海印蒸餐飲管理有限公司向本院提出本訴請求：1、請求法院判令被告(反訴原告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司按照合同約定開通車輛入口主干道通行條件，并且按照合同圖紙約定交付房屋，并提供完善物業(yè)服務(wù)；2、請求法院判令租賃合同的免租期從2017年9月20日開始計算，共9個月，租金支付也相應(yīng)順延，并退還2018年6月19日前已經(jīng)收取的租金約159,700元；3、請求法院判令被告賠償因延期交房影響原告(反訴被告)的延期開業(yè)的2個月營業(yè)損失約800,000元；4、如被告(反訴原告)不能按圖紙交付房屋及按合同約定開通車輛入口主干道通行條件的，則請求法院依法撤銷雙方簽訂的房屋租賃合同并由被告(反訴原告)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；5、本案訴訟費(fèi)、律師費(fèi)由被告(反訴原告)承擔(dān)。事實和理由：被告(反訴原告)系涉案商鋪的出租方，在招租時以“黃金旺鋪，新城核心，近鐵旺鋪”廣告等形式向原告(反訴被告)及其他商戶進(jìn)行推介。被告(反訴原告)宣傳涉案商鋪具有位置極佳、車行人流方便等優(yōu)勢，系黃金旺鋪，靠近地鐵，商業(yè)價值與升值空間極大。2016年12月10日，原告(反訴被告)法定代表人俞衛(wèi)權(quán)與被告(反訴原告)簽訂《意向書》，雙方明確了承租房屋部位為：新都會二期5號樓101-104、108-112，面積1196.22㎡，相應(yīng)公共部位通道由原告(反訴被告)獨(dú)立使用，并約定了租金、租期等，并由原告(反訴被告)向被告(反訴原告)支付意向金50,000元。2017年5月31日，雙方簽訂《房屋租賃合同》，并于2018年5月15日簽訂《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》，由原告(反訴被告)承接《房屋租賃合同》的權(quán)利、義務(wù)?，F(xiàn)原告(反訴被告)認(rèn)為被告(反訴原告)在履行合同中存在如下違約行為：1、被告(反訴原告)違反雙方簽訂的《意向書》內(nèi)容，在雙方簽訂的《房屋租賃合同》中將101-102室商鋪排除在承租房屋范圍內(nèi)，且與101-102室商鋪相鄰的通道亦未交付原告(反訴被告)使用；2、《房屋租賃合同》附件一平面圖中標(biāo)示的商業(yè)車行主出入口至今未開通，這與被告(反訴原告)的招租內(nèi)容嚴(yán)重不符，使得停車消費(fèi)的便利性和商業(yè)優(yōu)勢喪失，商業(yè)價值貶損；3、被告(反訴原告)并未按照《房屋租賃合同》中約定的交房時間交付房屋，且整幢樓中無煙道設(shè)施，并因被告(反訴原告)的施工導(dǎo)致原告(反訴被告)的裝修屢屢受阻；4、被告(反訴原告)并未按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。自原告(反訴被告)經(jīng)營以來，各項物業(yè)配套服務(wù)混亂缺失、車庫使用、樓內(nèi)燈光、指示標(biāo)牌等均無法正常工作，通風(fēng)風(fēng)機(jī)至今無法使用導(dǎo)致原告(反訴被告)廚房設(shè)備受損；5、被告(反訴原告)向原告(反訴被告)招租時鼓吹的近鐵黃金旺鋪，核心商圈與實際商業(yè)價值嚴(yán)重不符。另外，被告(反訴原告)利用其信息優(yōu)勢地位，與原告(反訴被告)簽訂的《房屋租賃合同》存在嚴(yán)重價格欺詐，租賃價格與同類商戶相差60%以上。針對上述行為，原告(反訴被告)曾多次發(fā)函向被告(反訴原告)溝通、反映，但至今未獲解決。為此，原告(反訴被告)為維護(hù)自身合法權(quán)益，特訴至法院，請求判如所請。庭審中，原告(反訴被告)變更訴訟請求如下：1、要求撤銷第三人俞衛(wèi)權(quán)與被告(反訴原告)簽訂的《房屋租賃合同》及原告(反訴被告)、第三人、被告(反訴原告)簽訂的《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》；2、要求合同約定的免租期從2017年9月20日計算至2018年6月19日，共9個月，租金支付也相應(yīng)順延；3、本案案件受理費(fèi)由被告(反訴原告)承擔(dān)。
　　原告(反訴被告)就本訴訴請依法向本院提交如下證據(jù)：1、《房屋租賃合同》一份(含附件一、二、三)，用以證明雙方之間存在房屋租賃關(guān)系。附件一的圖紙顯示原告(反訴被告)承租的房屋包括101-102號相鄰的公共部位，且原告(反訴被告)承租的位置旁有商業(yè)主入口；附件二證明了雙當(dāng)時約定的免租期是120天，裝修期是153天及涉案商鋪的交付日期和承租面積；附件三證明了被告(反訴原告)交付的房屋中沒有排煙設(shè)施，不符合出租標(biāo)準(zhǔn)，亦不符合雙方約定的房屋交付條件；2、項目地塊總平面圖一份，用以證明在原告(反訴被告)簽訂意向書直至原告(反訴被告)簽訂《房屋租賃合同》期間，被告(反訴原告)明知原告(反訴被告)所租賃的區(qū)域是靠近車輛商業(yè)主入口的，是最佳位置；3、崇明18﹟地塊商業(yè)改造項目工作周報一份，用以證明原告(反訴被告)承租的商鋪的總的排風(fēng)管在2017年9月19日還沒有開通，正在施工，不具備出租條件；4、崇明區(qū)環(huán)境保護(hù)局關(guān)于該項目二階段試運(yùn)行的審批意見(滬崇環(huán)保管【2015】158號)，用以證明環(huán)保局明確該項目環(huán)保驗收不合格，故不予批準(zhǔn)運(yùn)行；5、承租商鋪項目的宣傳資料一份，用以證明被告(反訴原告)宣傳的黃金旺鋪、新城核心、近鐵旺鋪等均系商業(yè)欺詐；6、綠地新都會項目招商意向書一份，用以證明原告(反訴被告)承租的范圍包括101-104、105-111室。另證明雖然該份意向書中約定的免租期為6個月，但當(dāng)時被告(反訴原告)公司工作人員口頭說是1年；7、意向金收據(jù)一份，用以證明原告(反訴被告)向被告(反訴原告)交付了意向金50,000元，且承租的商鋪中也包括101、102室；8、通知函三份、環(huán)評報告一份，用以證明因101、102室商鋪施工導(dǎo)致原告(反訴被告)方無法正常使用自己商鋪。另證明被告(反訴原告)提出的租賃商鋪中不具備煙道設(shè)施，系違約，故不符合出租條件。還證明關(guān)于環(huán)評不合格的問題，原告(反訴被告)也向被告反映、交涉，相關(guān)書目材料被告也已簽收；9、照片一張，用以證明原告(反訴被告)所租賃的商鋪地下車庫沒有照明燈光，不具備出租條件；10、《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》一份，用以證明租賃合同的承租方主體已由第三人俞衛(wèi)權(quán)變更為原告(反訴被告)；11、上海市公安局崇明(縣)公安分局交警支(大)隊建筑工程交通設(shè)計驗收通知書一份(2015年12月30日)，用以證明被告(反訴原告)明知翠竹路不具備車輛主入口通道的條件，仍然承諾原告(反訴被告)可以開通；12、告綠地通知函一份，用以證明90%的租戶向綠地反映車輛主入口未開通等情況，印證了被告(反訴原告)確實向原告(反訴被告)承諾翠竹路可開通一個車輛主入口的事實；13、上海崇明新城18-2﹟室內(nèi)改造排煙風(fēng)管系統(tǒng)推進(jìn)計劃及上海崇明新城18﹟地塊二期項目商業(yè)室內(nèi)改造工程計劃各一份，用以證明在2017年8月份被告(反訴原告)仍然在對排煙、風(fēng)管進(jìn)行改造，不具備出租餐飲的條件；14、照片一份(崗?fù)?，用以證明被告(反訴原告)在出租時明確承諾確有一個車輛主出入口，被告(反訴原告)設(shè)立崗?fù)さ男袨樽屧?反訴被告)誤解這里一定有一個車輛主出入口；15、照片一份(夜間)，用以證明被告(反訴原告)出租給原告(反訴被告)的商鋪中有些電梯無法使用；16、服務(wù)合同兩份，用以證明目前原告(反訴被告)所租賃的商鋪產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)、衛(wèi)生管理等都是其與第三方簽訂，被告(反訴原告)沒有按照商業(yè)慣例，提供相關(guān)商業(yè)配套服務(wù)；17、微信聊天記錄一份，用以證明原告(反訴被告)支付了物業(yè)費(fèi)、物業(yè)保證金及裝修管理費(fèi)等，另證明原告(反訴被告)所租商鋪的租金已支付到2018年7月底；18、照片十張(庭后提供)，用以證明租賃房屋周邊現(xiàn)狀、通行條件、其他商戶對比情況、地下車庫出入口現(xiàn)狀及未交付原告(反訴被告)的區(qū)域現(xiàn)場圖。
　　第三人俞衛(wèi)權(quán)與原告(反訴被告)意見一致，就本訴訴請未提供證據(jù)。
　　被告(反訴原告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司辯稱：不同意原告(反訴被告)上述訴求，請求依法駁回；原告(反訴被告)與第三人俞衛(wèi)權(quán)簽訂的《房屋租賃合同》及原告(反訴被告)、被告(反訴原告)、第三人簽訂的《房屋租賃主體變更協(xié)議》均系各方真實意思表示，均應(yīng)按約履行；雙方的租賃合同中確實約定應(yīng)在2017年6月1日辦理房屋交接手續(xù)，但因第三人個人原因?qū)е略?月12日才辦理，這與被告(反訴原告)無關(guān)；關(guān)于開通車行道主入口的主張，雙方簽訂的《房屋租賃合同》中并沒有約定，合同附件中也無法看到有車輛主入口的標(biāo)識。此外，在涉案商鋪翠竹路一側(cè)亦不具備開通車輛出入口主干道的條件，第三人在簽訂租賃合同時也沒有提出；另外，原告(反訴被告)自租賃涉案商鋪屋以來，已欠付了自2018年8月1日至今的六期租金，構(gòu)成根本違約，本被告據(jù)此提出反訴。
　　被告(反訴原告)就本訴訴請依法向本院提交如下證據(jù)：1、上海市公安局崇明(縣)公安分局交警支(大)隊建筑工程交通設(shè)計驗收通知書一份，2、情況說明(2015年9月16日)一份，上述兩組證據(jù)用以證明先前開發(fā)商受到的處罰，經(jīng)過整改已經(jīng)符合環(huán)評要求；3、建設(shè)工程消防驗收意見書兩份，用以證明18號地塊整個消防驗收是在2015年12月份完成；4、建設(shè)工程竣工驗收備案證書一份，用以證明該項目在2015年12月30日驗收竣工；5、租戶進(jìn)場通知與商戶進(jìn)出場交接表各一份，用以證明第三人俞衛(wèi)權(quán)在2017年6月12日進(jìn)場并辦理了交接手續(xù)。
　　經(jīng)庭審質(zhì)證，被告(反訴原告)對原告(反訴被告)提供的證據(jù)1的真實性、合法性予以認(rèn)可，但不同意原告(反訴被告)的證明目的。該合同明確約定了租賃區(qū)域為103、104、108-111，共六套房屋，不同意原告(反訴被告)根據(jù)附件一就認(rèn)為將公共區(qū)域一并租賃給了原告(反訴被告)。另外，從附件中也無法看到有車輛主入口的標(biāo)識。關(guān)于排煙、通風(fēng)設(shè)施，雙方在合同附件三中已約定出租方不提供該設(shè)施，由原告(反訴被告)自行解決。關(guān)于原告(反訴被告)的商鋪位置，不影響顧客出入，且原告(反訴被告)從來沒有就這個車輛主出入口向我方交涉。關(guān)于房屋交接時間，原告(反訴被告)確實是在2017年6月12日交接，而非6月1日，這是原告(反訴被告)自己選擇的結(jié)果，故免租期應(yīng)當(dāng)按照合同約定從6月1日開始；對證據(jù)2的真實性、合法性無法確認(rèn)，該份證據(jù)并不是項目竣工圖，也沒有通過驗收，且原告(反訴被告)提供的證據(jù)上顯示是商業(yè)主入口，而非車輛主入口；對證據(jù)3的真實性、合法性不予認(rèn)可，該份證據(jù)可能是現(xiàn)場一些租戶的施工圖，并不是開發(fā)商的施工圖；對證據(jù)4，該份證據(jù)與原告(反訴被告)沒有關(guān)聯(lián)，在開發(fā)商竣工前，可能存在不符合環(huán)評條件的施工，但之后進(jìn)行了整改，環(huán)保部門也出具文件通過了環(huán)評；對證據(jù)5，這是被告(反訴原告)聘請的招商代理公司制作的宣傳資料，其目的是吸引客戶，但不是正式的租賃合同；對證據(jù)6的真實性、合法性予以認(rèn)可，但不同意原告(反訴被告)的證明目的。雙方在簽訂意向書時確實是8套房屋，但之后經(jīng)過協(xié)商后確認(rèn)是6套。關(guān)于免租期的約定，也應(yīng)當(dāng)以正式的租賃合同為準(zhǔn)；對證據(jù)7的真實性、合法性無異議，但不認(rèn)可原告(反訴被告)的證明目的。關(guān)于租賃房屋的套數(shù)與范圍應(yīng)當(dāng)以之后簽訂的正式租賃合同為準(zhǔn)；對證據(jù)8的真實性無異議，但通知函中反映的是原告(反訴被告)與其他商戶的相鄰權(quán)糾紛，與本案無關(guān)。關(guān)于環(huán)評報告，與本案無關(guān)聯(lián)。關(guān)于煙道設(shè)施，雙方租賃合同附件中明確約定是由原告(反訴被告)自行解決；對證據(jù)9，地下車庫是物業(yè)公司負(fù)責(zé)運(yùn)營的，與被告(反訴原告)無關(guān)聯(lián)；對證據(jù)10的真實性、合法性無異議。該協(xié)議中也約定原告(反訴被告)要承擔(dān)權(quán)利、義務(wù)的時間追溯到合同之初，且印證了原告(反訴被告)當(dāng)時并沒有對主入口通道提出疑問；對證據(jù)11的真實性、合法性予以認(rèn)可，該項目于2015年12月30日通過驗收，原告(反訴被告)所處的位置沒有車輛主出入口，而是人行出入口，故被告(反訴原告)不存在欺詐情形；對證據(jù)12的真實性、合法性不予認(rèn)可。該份證據(jù)系原告(反訴被告)為了訴訟刻意為之，且其中涉及的物業(yè)管理行為并非被告負(fù)責(zé)。關(guān)于商戶要求的開業(yè)時間、開業(yè)儀式等，被告(反訴原告)也沒有承諾過；對證據(jù)13的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性無法確認(rèn)。通風(fēng)管道需要租戶自行解決。對證據(jù)14的真實性、合法性予以認(rèn)可，但現(xiàn)場確實沒有車輛通道，故被告(反訴原告)并不存在欺詐行為；對證據(jù)15的真實性、合法性予以認(rèn)可，但不認(rèn)可其關(guān)聯(lián)性。公共區(qū)域是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)；對證據(jù)16的真實性、合法性予以認(rèn)可，但不認(rèn)可其關(guān)聯(lián)性。公共區(qū)域的衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，且原告(反訴被告)專用區(qū)域產(chǎn)生的廚房垃圾，也應(yīng)當(dāng)與其他公司另行簽訂垃圾清運(yùn)合同；對證據(jù)17的真實性、合法性予以認(rèn)可。被告(反訴原告)確認(rèn)原告(反訴被告)的租金支付至2018年7月底。關(guān)于物業(yè)費(fèi)，被告(反訴原告)不清楚；對證據(jù)18的真實性、合法性予以認(rèn)可，但不認(rèn)可其關(guān)聯(lián)性，不同意原告的手寫陳述內(nèi)容(詳細(xì)內(nèi)容見其提供的書面質(zhì)證意見)。原告(反訴被告)對被告(反訴原告)提供的證據(jù)1、2的真實性、合法性無異議，但不認(rèn)可其關(guān)聯(lián)性。證據(jù)1恰能證明被告(反訴原告)是明知翠竹路不具備開通車輛主出入口通道的條件的；對證據(jù)3、4的真實性無異議，但與本案無關(guān)；對證據(jù)5的真實性無異議，但不同意被告(反訴原告)的證明目的。該份證據(jù)反而能證明交接房屋的義務(wù)在于被告方，因為是被告(反訴原告)通知原告(反訴被告)交付房屋的，且交接日期為6月12日，系違約。第三人對原告(反訴被告)提供的證據(jù)均無異議，予以認(rèn)可，對被告(反訴原告)提供的證據(jù)未發(fā)表質(zhì)證意見。
　　被告(反訴原告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司提出反訴請求：1、依法判令原告(反訴被告)支付2018年8月1日至2018年11月30日期間的四期欠付租金共180,020元；2、判令原告(反訴被告)支付上述四期租金180,020元截至2018年11月30日的逾期違約金6,716元，并以180,020元為基數(shù)，按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付原告自2018年12月1日起至本案判決生效之日止的逾期違約金；3、判令原告(反訴被告)支付2017年12月1日至2018年6月30日、2018年10月1日至2018年11月30日期間的九期物業(yè)管理費(fèi)共45,775.8元；4、判令原告(反訴被告)支付上述九期物業(yè)管理費(fèi)截至2018年11月30日的逾期違約金共5,088元，并按每日萬分之五，支付自2018年12月1日起至本案判決生效之日止的逾期違約金；5、判令原告(反訴被告)承擔(dān)本案律師費(fèi)；6、反訴訴訟費(fèi)由原告(反訴被告)承擔(dān)。事實與理由：根據(jù)雙方于2017年6月1日簽訂的《房屋租賃合同》及2018年5月5日簽訂的《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》，原告(反訴被告)并未按照合同約定的期限，標(biāo)準(zhǔn)等支付房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)，現(xiàn)已拖欠被告(反訴原告)2018年8月1日至2018年11月30日期間的四期租金及2017年12月1日至2018年6月30日、2018年10月1日至2018年11月30日期間的九期物業(yè)管理費(fèi)，原告(反訴被告)的行為構(gòu)成嚴(yán)重違約，且經(jīng)被告(反訴原告)多次催討未果。因此，按照約定，原告(反訴被告)還應(yīng)承擔(dān)逾期欠付的違約金，第三人亦應(yīng)對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任?，F(xiàn)被告(反訴原告)為維護(hù)其合法權(quán)益，提起反訴，請求駁回本訴，支持反訴訴請。庭審中，被告(反訴原告)在本案中不主張部分訴請并變更訴請如下：1、要求原告(反訴被告)支付2018年8月1日至2018年11月30日期間的四期欠付租金180,020元；2、判令原告(反訴被告)支付上述四期租金截至2018年11月30日逾期付款違約金6,716元；3、判令原告(反訴被告)支付被告(反訴原告)2018年12月1日至2019年1月31日二期欠付租金90,010元;4、本案反訴訴訟費(fèi)由原告(反訴被告)、承擔(dān)；5、第三人俞衛(wèi)權(quán)對上述訴請內(nèi)容承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
　　被告(反訴原告)就反訴訴請依法向本院提供如下證據(jù)：1、《房屋租賃合同》一份(含附件)，用以證明雙方的租賃關(guān)系，租賃范圍、租金價格、違約金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。另證明因第三人晚來，所以導(dǎo)致房屋交接時間為2017年6月12日，但免租期仍應(yīng)按照合同約定自6月1日起算；2、《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》一份，用以證明承租方主體由第三人變更為原告(反訴被告)，但協(xié)議中也約定第三人對原告(反訴被告)的租賃行為承擔(dān)連帶保證責(zé)任；3、函件一份，用以證明我方通過書面方式向原告催討租金，但原告未予支付。
　　原告(反訴被告)針對反訴請求辯稱：不同意被告(反訴原告)的第一項反訴請求。具體的租金應(yīng)待本訴判決生效并扣除順延的免租期后另行計算，不足部分同意支付。因被告(反訴原告)違約在先，原告(反訴被告)不存在違約，故不同意第二項訴請。不同意第三人對原告(反訴被告)的行為承擔(dān)連帶責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由原告(反訴被告)承擔(dān)。
　　原告(反訴被告)、第三人就反訴請求均未提供證據(jù)。
　　經(jīng)庭審質(zhì)證，原告(反訴被告)對被告(反訴原告)提供的上述三組證據(jù)的真實性均無異議。但對于證據(jù)1，認(rèn)為這是被告(反訴原告)提供的格式合同，對其中的相關(guān)條款未盡提示和告知義務(wù)，該部分條款應(yīng)當(dāng)無效；對于證據(jù)2，其中要求第三人承擔(dān)連帶責(zé)任的約定，系明顯增加第三人義務(wù)，應(yīng)屬無效；對于證據(jù)3，原告(反訴被告)確實收到了被告(反訴原告)向其催討租金的函件，但其中催討物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容超出被告(反訴原告)職責(zé)范圍，被告(反訴原告)通過各種手段限制原告(反訴被告)權(quán)利，逃避己方義務(wù)。第三人對被告(反訴原告)提供的上述三組證據(jù)的質(zhì)證意見同原告(反訴被告)方，亦不同意被告(反訴原告)要求其承擔(dān)連帶責(zé)任的主張。
　　本院確認(rèn)原告(反訴被告)、被告(反訴原告)及第三人對真實性無異議的證據(jù)對本案具有證明力。
　　基于上述證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述，本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：原告(反訴被告)與被告(反訴原告)系房屋租賃合同關(guān)系，第三人系原告(反訴被告)公司法定代表人。2016年12月10日，第三人就房屋租賃項目與被告(反訴原告)進(jìn)行洽談，后雙方達(dá)成招商意向書，意向書內(nèi)容載明：由第三人作為租戶承租綠地新都會二期5號樓101-104、108-111室，共1196.22㎡的房屋，租金為1.6元/㎡/天，每兩年遞增6%，免租期為6個月，租賃意向金為50,000元。另外，該招商意向書尾部亦載明：“已收到意向金伍萬元人民幣整”。后第三人俞衛(wèi)權(quán)于2016年12月19日通過現(xiàn)金方式交付租賃意向金50,000元。嗣后，被告(反訴原告)與第三人簽訂正式的《房屋租賃合同》，合同約定：租賃房屋為上海市崇明區(qū)翠竹路XXX弄XXX號“崇明新都會二期”1層103-104、108-111室，租賃面積共924.77平方米。租賃房屋交付日為2017年6月1日，裝修期自2017年6月1日至2017年10月31日，免租期自2017年11月1日至2018年2月28日，裝修期內(nèi)僅需支付裝修管理費(fèi)，無需支付租金及物業(yè)管理費(fèi)，免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)管理費(fèi)，無需支付租金。另約定2019年10月31日之前(涉案租賃期間內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn))的租金為每月45,005.50元，約人民幣1.60元/㎡/日。還約定若承租方逾期支付租金等費(fèi)用，每逾期1日，應(yīng)按所欠款項的千分之二標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付逾期付款違約金，該違約金自應(yīng)付款之日起算至實際付款之日止。2018年5月15日，原告(反訴被告)、第三人及被告(反訴原告)簽訂《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》一份，協(xié)議約定：承租房屋為上海市崇明區(qū)翠竹路XXX弄XXX號XXX-XXX、XXX-XXX室。三方同意自2018年6月1日起，第三人將其租賃合同項下的全部權(quán)利及義務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給原告(反訴被告)，而原告(反訴被告)成為租賃合同項下的合法承租方并承受第三人在租賃合同項下的全部權(quán)利及義務(wù)。第三人應(yīng)當(dāng)就原告(反訴被告)履行租賃合同向被告(反訴原告)承擔(dān)連帶責(zé)任保證。
　　另查明，被告(反訴原告)于2017年6月12日將涉案房屋交付第三人，并與第三人辦理交接手續(xù)。
　　庭審中，原告(反訴被告)、被告(反訴原告)一致確認(rèn)涉案房屋的租金已支付至2018年7月底。原告表示免租期應(yīng)相應(yīng)順延，之后的租金同意支付。
　　本案的爭議焦點一是第三人與被告(反訴原告)簽訂的《房屋租賃合同》，原告(反訴被告)、第三人、被告(反訴原告)簽訂的《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》是否符合合同可撤銷的情形。原告(反訴被告)認(rèn)為，被告(反訴原告)在招租時以“黃金旺鋪，新城核心，近鐵旺鋪”的廣告形式向原告(反訴被告)宣傳，并承諾會開通所租賃商鋪旁翠竹路一側(cè)的車輛出入口主干道，但自原告(反訴被告)實際承租以來，其商業(yè)價值遠(yuǎn)不及被告(反訴原告)所宣傳的那樣，承租房屋附近更沒有地鐵通行，翠竹路一側(cè)也未開通車輛出入口主干道，故被告(反訴原告)的行為系欺詐；其次，被告(反訴原告)利用原告(反訴被告)已簽訂招商意向書并支付意向金的優(yōu)勢地位，乘人之危，將101-102室房屋及相應(yīng)的公共區(qū)域排除在承租范圍，并變更雙方約定的免租期，雙方的上述約定顯失公平；最后，被告(反訴原告)明知原告(反訴被告)系餐飲服務(wù)行業(yè)，亦未在交付房屋時提供通風(fēng)、排煙設(shè)施，并不具備出租條件。故涉案的《房屋租賃合同》、《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》應(yīng)予以撤銷。被告(反訴原告)認(rèn)為，涉案的房屋位置確實很好，處于該區(qū)域核心地段，其宣傳的目的在于吸引客戶來洽談項目，雙方之間具體的權(quán)利義務(wù)約定還應(yīng)以書面的租賃合同為準(zhǔn)。另外，原告在簽訂合同時并未提到車輛出入口主干道的問題，從《房屋租賃合同》附件中也無法看到有車輛主入口的標(biāo)識，且從原告(反訴被告)提交的證據(jù)上也顯示是商業(yè)主出入口，而非車輛主出入口，故被告(反訴原告)不存在欺詐行為；關(guān)于招商意向書與正式的《房屋租賃合同》約定不一致，是之后雙方經(jīng)過平等協(xié)商的結(jié)果，系雙方真實意思表示。另外，《房屋租賃合同》附件三中亦明確約定租賃區(qū)域內(nèi)無排煙、通風(fēng)設(shè)施。綜上，不同意原告(反訴被告)要求撤銷《房屋租賃合同》、《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》的訴請。本院認(rèn)為，被告(反訴原告)的宣傳行為確有不當(dāng)之處，但原告(反訴被告)作為一名具有完全民事行為能力的人去實施投資經(jīng)營行為，應(yīng)對其風(fēng)險有正常的預(yù)估能力。關(guān)于原告(反訴被告)認(rèn)為被告(反訴原告)未遵守承諾開通翠竹路車輛出入口主干道的主張，從雙方簽訂的書面合同來看，未對該問題予以特別約定。合同附件平面圖中也無法辨別出入口的性質(zhì)為車行通道。若開通車輛出入口通道，勢必涉及公共路面，需相關(guān)行政機(jī)關(guān)的準(zhǔn)許、審批。此外，該商業(yè)體設(shè)有地下停車庫，并未顯著影響顧客停車吃飯的便利功能。因此，原告(反訴被告)主張被告(反訴原告)具有欺詐行為缺乏事實和法律依據(jù)，本院難以支持；關(guān)于原告(反訴被告)認(rèn)為被告(反訴原告)利用其優(yōu)勢地位，致使合同的權(quán)利、義務(wù)顯失公平的意見。首先，一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗致使雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平。本案中，第三人與被告(反訴原告)簽訂的招商意向書僅是一個締約意向行為，具體的權(quán)利義務(wù)約定應(yīng)以簽訂正式的書面合同為準(zhǔn)。在合同訂立過程中，如任一方違背誠實信用原則而導(dǎo)致對方信賴?yán)媸軗p，可要求違背方承擔(dān)締約過失責(zé)任。因此，簽訂意向書是對雙方權(quán)利的保護(hù)，亦是對雙方的約束，不能認(rèn)為被告(反訴原告)因此占有優(yōu)勢地位，且雙方簽訂的《房屋租賃合同》并未達(dá)到顯失公平的程度。因此，本院認(rèn)為涉案的《房屋租賃合同》、《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》均不符合法律規(guī)定的合同可撤銷的情形。
　　雖然上述《房屋租賃合同》、《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》不符合合同可撤銷的情形，但被告(反訴原告)作為出租方，確實在交付租賃房屋時存在瑕疵：第一點，交付租賃房屋的時間晚于租賃合同約定的裝修期(免付租金)起始時間，從而損害了原告(反訴被告)免付租金的利益。庭審中，被告(反訴原告)認(rèn)為雖然雙方是在2017年6月12日交接房屋的，但這是原告(反訴被告)自己選擇的結(jié)果，雙方的裝修期(免付租金)應(yīng)按照合同約定從2017年6月1日開始。但被告(反訴原告)提供的租戶進(jìn)場通知載明：敬請在收到該通知后7個工作日內(nèi)，到項目現(xiàn)場物業(yè)辦公室辦理相關(guān)交接手續(xù)，且第三人俞衛(wèi)權(quán)的簽收時間為2017年6月12日，故被告(反訴原告)的真實意思已認(rèn)可租賃房屋的交接日可在6月12日之后7個工作日內(nèi)。且在雙方簽訂的《房屋租賃合同》中亦約定：裝修期為自交付日起的連續(xù)期間。因此，當(dāng)合同約定的交付日與實際交付日不一致時，應(yīng)以實際交付日為準(zhǔn)；第二點，被告(反訴原告)交付房屋時沒有排煙、通風(fēng)設(shè)施，勢必影響原告(反訴被告)作為餐飲服務(wù)行業(yè)的裝修進(jìn)度與計劃。被告(反訴原告)認(rèn)為《房屋租賃合同》附件中明確約定了租賃區(qū)域內(nèi)無排煙、通風(fēng)設(shè)施，如原告需要，應(yīng)自行解決。首先，該合同系被告(反訴原告)提供的格式合同，對合同中約定的免除己方義務(wù)的條款，被告(反訴原告)并未進(jìn)行顯著提醒、特別注意。其次，被告(反訴原告)明知原告(反訴被告)系餐飲服務(wù)行業(yè)，對排煙、通風(fēng)的功能必不可少。即便租賃區(qū)域內(nèi)無排煙、通風(fēng)設(shè)施的條款有效，則租賃區(qū)域之外公共區(qū)域內(nèi)總的排煙、通風(fēng)管道等設(shè)備亦應(yīng)具備。因此，對庭審中被告(反訴原告)認(rèn)為排煙、通風(fēng)管道等設(shè)施需租戶自行解決的意見本院不予采納。綜上，本院酌情考慮被告(反訴原告)在交付房屋時存在瑕疵的程度及原告(反訴被告)因此而造成的影響等因素，酌定雙方的裝修期(免付租金)順延一個月，即自2017年7月1日起算至2017年11月30日止，免租期自2017年12月1日至2018年3月31日，共九個月，已支付租金相應(yīng)順延至2018年8月31日。綜上，被告(反訴原告)在反訴訴請中要求原告(反訴被告)支付自2018年8月1日至2019年1月31日六期欠付租金的訴請，應(yīng)予調(diào)整，本院確定應(yīng)從2018年9月1日起算至2019年1月31日。
　　本案的爭議焦點二是原告(反訴被告)是否應(yīng)支付被告(反訴原告)欠付租金的逾期違約金。首先，因租金支付順延的問題，被告(反訴原告)要求原告(反訴被告)支付2018年8月1日至2018年8月31日期間租金的反訴訴請，本院未予支持，故該期間的逾期違約金本院亦不予支持。關(guān)于2018年9月1日至2018年11月30日期間的逾期違約金，本院認(rèn)為被告(反訴原告)在交付租賃房屋時確實存在上述交付瑕疵，原告(反訴被告)逾期欠付租金有正當(dāng)理由，且雙方在溝通協(xié)商時并未達(dá)成后續(xù)解決方案。因此，逾期欠付租金的責(zé)任不能完全歸責(zé)于原告(反訴被告)，故被告(反訴原告)要求原告(反訴被告)支付欠付租金的逾期違約金的訴訟請求，本院不予支持。
　　本案的爭議焦點三是第三人是否應(yīng)對原告(反訴被告)欠付租金的行為承擔(dān)連帶保證責(zé)任。原告(反訴被告)及第三人均不同意由第三人對原告(反訴被告)的行為承擔(dān)連帶保證責(zé)任，該行為明顯增加第三人義務(wù)，且這是被告(反訴原告)提供的格式合同，未盡告知義務(wù)，應(yīng)屬無效。本院認(rèn)為，第三人、原告(反訴被告)、被告(反訴原告)在簽訂的《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》第一條中即約定：轉(zhuǎn)讓方(第三人)應(yīng)當(dāng)就受讓方(原告)履行租賃合同向出租房承擔(dān)連帶責(zé)任保證。在該協(xié)議尾部由第三人作為轉(zhuǎn)讓方簽字并按手印，受讓方(原告)蓋章確認(rèn)，上述協(xié)議系三方真實意思表示。另外，本案第三人系原告(反訴被告)公司法定代表人，該公司為自然人獨(dú)資性質(zhì)，即便承租主體變更后，第三人仍可作為唯一股東操縱公司進(jìn)行對外經(jīng)營、管理行為，故被告(反訴原告)要求第三人對原告(反訴被告)欠付租金的行為承擔(dān)連帶保證責(zé)任的反訴訴請，本院予以支持。第三人作為連帶保證人承擔(dān)保證責(zé)任后可向原告(反訴被告)追償，但承擔(dān)保證責(zé)任的范圍應(yīng)以本院確認(rèn)的租金支付期間為準(zhǔn)。
　　綜上，原告(反訴被告)要求撤銷第三人俞衛(wèi)權(quán)與被告(反訴原告)簽訂的《房屋租賃合同》及第三人、原告(反訴被告)、被告(反訴原告)簽訂的《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》的訴請，事實與證據(jù)不足，本院不予支持。關(guān)于原告(反訴被告)要求重新確定免租期并順延已支付租金的訴請及反訴原告(被告)要求反訴被告(原告)支付欠付租金和逾期支付違約金，并由第三人俞衛(wèi)權(quán)對此承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴請，本院酌情予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十八條、第一百五十一條、《中華人民共和國合同法》第三十九條、第二百一十二條、第二百一十三條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第三十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回原告(反訴被告)上海印蒸餐飲管理有限公司要求撤銷第三人俞衛(wèi)權(quán)與被告(反訴原告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司簽訂的《房屋租賃合同》及第三人俞衛(wèi)權(quán)、原告(反訴被告)、被告(反訴原告)簽訂的《房屋租賃合同主體變更協(xié)議》的本訴訴訟請求；
　　二、確認(rèn)第三人俞衛(wèi)權(quán)與被告(反訴原告)簽訂的《房屋租賃合同》的裝修期自2017年7月1日至2017年11月30日，免租期自2017年12月1日至2018年3月31日，已付租金順延至2018年8月31日；
　　三、反訴被告(原告)上海印蒸餐飲管理有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告(被告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司自2018年9月1日至2019年1月31日期間的租金225,025元；
　　四、駁回反訴原告(被告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司要求反訴被告(原告)上海印蒸餐飲管理有限公司支付自2018年8月1日至2018年8月31日期間租金45,005元的反訴訴訟請求；
　　五、駁回反訴原告(被告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司要求反訴被告(原告)上海印蒸餐飲管理有限公司支付自2018年8月1日至2018年11月30日期間逾期付款違約金6,716元的反訴訴訟請求；
　　六、第三人俞衛(wèi)權(quán)對本判決第三項付款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，第三人承擔(dān)清償責(zé)任后有權(quán)向反訴被告(原告)上海印蒸餐飲管理有限公司追償。
　　如當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴案件受理費(fèi)80元，減半收取計40元，由原告(反訴被告)上海印蒸餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)5,451元，減半收取計2,725.50元，由反訴原告(被告)上海錦策房產(chǎn)咨詢有限公司負(fù)擔(dān)388元，反訴被告(原告)上海印蒸餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)2,337.50元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：袁建平

書記員：張??正