原告：上海卡莎生物科技有限公司，住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　法定代表人：翁宇晨，副董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：潘杰，上海德傳律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海伽頓商業(yè)廣場(chǎng)有限公司，住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　法定代表人：侍宏根，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：谷源玲，上海市申華律師事務(wù)所律師。
　　原告上?？ㄉ锟萍加邢薰九c被告上海伽頓商業(yè)廣場(chǎng)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月26日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，進(jìn)行了證據(jù)交換。2018年8月27日，原告上?？ㄉ锟萍加邢薰揪蜕虾Ｊ虚L(zhǎng)寧區(qū)延安西路XXX號(hào)伽頓商業(yè)廣場(chǎng)A幢三層A333室三樓、四樓的建筑面積和裝修造價(jià)向本院提出評(píng)估申請(qǐng)，本院通過上海市高級(jí)人民法院委托上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司進(jìn)行司法鑒定。2018年9月3日，原、被告雙方一致向法院申請(qǐng)延長(zhǎng)和解期限兩個(gè)月。后因案情復(fù)雜，本案依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人潘杰，被告的委托訴訟代理人谷源玲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上?？ㄉ锟萍加邢薰鞠虮驹禾岢鲈V訟請(qǐng)求：1.變更上海市長(zhǎng)寧區(qū)延安西路XXX號(hào)伽頓商業(yè)廣場(chǎng)1幢3層A333單元房屋租賃合同第五條第一款為租賃期第一階段：2017年3月1日至2020年2月29日，月租金為90,946元，折算到天時(shí)，每天為2,290元；租賃期第二階段：2020年3月1日至2023年2月28日，月租金為109,135元，折算到天時(shí)，每天為3,588元；租賃期第三階段：2020年3月1日至2023年2月28日，月租金為127,324元，折算到天時(shí)，每天為4,186元；2.被告繼續(xù)履行房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，立即恢復(fù)A333和A312單元的供水供電，并賠償原告裝修違章的損失1,997,016元；3.訴訟期間(2018年6月10日至被告向原告返還房屋之日止)的租金、物業(yè)費(fèi)和訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，由于原告在(2018)滬0105民初12925號(hào)案中同意解除雙方的租賃合同，本院于2019年6月25日向原告再次釋明，原告明確堅(jiān)持繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求。
　　事實(shí)與理由：原、被告雙方于2016年及2017年分別簽訂了就原告承租被告位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)延安西路XXX號(hào)嘉頓商業(yè)廣場(chǎng)1(幢)三層A333、A312單元(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)的《房屋租賃合同》及擴(kuò)租的《補(bǔ)充協(xié)議》。《租賃合同》約定：原告向被告承租涉案房屋，作人體健康醫(yī)療康復(fù)中心用途。雙方約定了具體的租期、租金以及違約責(zé)任。2016年9月1日,被告將A333單元房屋交付給原告。2017年1月1日,被告將A312單元房屋交付給原告。房屋交付后，原告按約履行了相關(guān)義務(wù)，但被告隱瞞四樓違建的事實(shí)，誘導(dǎo)了原告簽訂租賃合同，構(gòu)成締約過失責(zé)任，且涉案房屋一直存在漏水問題未能解決，導(dǎo)致原告無法正常使用房屋。原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益，故起訴。
　　被告上海伽頓商業(yè)廣場(chǎng)有限公司辯稱，違章搭建是原告自行搭建的，并未被消防部門責(zé)令停業(yè)，或被城管部門要求拆除，原告違法使用涉案房屋，并且自2018年6月8日開始拖欠租金，因此被告向原告發(fā)送解除函，雙方的租賃合同已經(jīng)解除，且房屋需要維修，被告也一直積極履行配合，滲水并不嚴(yán)重不會(huì)影響原告的正常使用，故不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。如果法庭認(rèn)為合同解除，對(duì)于原告要求處理合同解除的后果：對(duì)于保證金，應(yīng)該抵扣欠付的租金、物業(yè)管理和水電費(fèi)后多余的返還；不同意返還四樓的租金，根據(jù)合同約定，被告出租給原告的只有三層并沒有四層；不同意支付違約金和賠償損失，被告并無違約行為，相反是原告存在違約行為。
　　原告圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議、整改通知、談話通知書、撤場(chǎng)通知書、解除合同函、收款通知單等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)原、被告的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2009年4月16日，被告登記成為上海市長(zhǎng)寧區(qū)延安西路XXX號(hào)1幢(全幢，建筑面積4925.58平方米，房屋類型為商場(chǎng)，層數(shù)3層)、7幢(全幢，面積3496.06平方米，房屋類型體育館，層數(shù)2層)的權(quán)利人。
　　2016年，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂房屋租賃合同，約定甲方將上海市長(zhǎng)寧區(qū)延安西路XXX號(hào)嘉頓商業(yè)廣場(chǎng)1(幢)3層A333單元(以下簡(jiǎn)稱A333房屋)房屋出租給乙方，租賃部位及其周界附平面圖標(biāo)注。乙方向甲方承諾租賃該單元用作人體健康醫(yī)療康復(fù)中心用途。房屋交付日期：2016年9月1日。租賃期第一階段為3年6個(gè)月,自2016年9月1日(房屋交付日期)起至2020年2月29日止,第二階段為3年,自2020年3月1日起至2023年2月28日止。第三階段為4年,自2023年3月1日起至2027年2月28日止。甲方同意租賃期內(nèi)乙方享有6個(gè)月的免租期,免租期自房屋交付之日起計(jì),自2016年9月1日起至2017年2月28日止。如本合同由于乙方的原因(包括但不是限于乙方提前解約、因乙方原因甲方提前解除合同)提前終止,則不影響本合同項(xiàng)下甲方其他權(quán)利的前提下,視為乙方自始不享有前述免租期(如有),乙方須立即向甲方補(bǔ)交該等期間的所有租金。租賃期第一階段：2017年3月1日一2020年2月29日,月租金為125,013元。折算到天，每天4,110元。租賃期第二階段：2020年3月1日一2023年2月28日,月租金為150,015元。折算至天，每天為4,932元。租賃期第三階段：2023年3月1日一2027年2月28日,月租金為175,018元。折算到天時(shí),每天為5,754元。租金先付后租。乙方應(yīng)于本合同簽定時(shí)向甲方支付免租期(如有)以后第一期的租金、待甲方收到后,合同方生效。本合同第一期支付租金時(shí),如非完整月的首日開始計(jì)算的情形,以實(shí)際計(jì)租日到完整月份的月底(即自2017年3月1日到2017年5月31日)的累加天數(shù)計(jì)算該期的租金(即375,039元)。除第一期支付租金情況以外,今后乙方均按完整月每壹個(gè)月為一期支付租金。支付日為每一期租金到期日的前7天支付下一期產(chǎn)生的租金。為保證本合同的順利履行，乙方應(yīng)于本合同簽訂之日向甲方支付保證金487,035元,保證金包含三個(gè)月的合同期平均月租金及三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi),待甲方收到后,合同方生效。租賃期滿,甲方依據(jù)本合同的約定對(duì)乙方的相關(guān)費(fèi)用結(jié)算時(shí),若乙方?jīng)]有拖欠租金或任何其他費(fèi)用的情形,甲方則將上述保證金不計(jì)利息返還乙方：若乙方存有拖欠租金或其他費(fèi)用的情形,甲方則在上述保證金中扣除拖欠的租金和有關(guān)費(fèi)用后,將剩余部分在15個(gè)工作日內(nèi)不計(jì)利息返還給乙方;若乙方拖欠的租金和有關(guān)費(fèi)用超過上述保證金數(shù)額的,甲方則先將上述保證金予以抵扣,不足部分有權(quán)再向乙方追償。雙方租賃關(guān)系一旦消滅,乙方應(yīng)在30日內(nèi)向工商、食品衛(wèi)生、公共場(chǎng)所、酒類專賣、燃?xì)?、電信等相關(guān)部門辦理變更以租賃房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的登記(以相關(guān)部門受理單原件為準(zhǔn))。逾期未辦理的,乙方無權(quán)要求甲方退還保證金,并承擔(dān)因乙方未辦理公司注冊(cè)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所變更手續(xù),致使其他承租人不愿承租,或拒付租金等費(fèi)用,給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失。租賃期間,乙方自行承擔(dān)水、電、煤、通訊(電話)等費(fèi)用。甲方先行支付的。乙方應(yīng)在收到付款通知后7日內(nèi),支付給甲方。租賃期間,乙方支付給甲方的物業(yè)管理費(fèi)為每月人民幣12,330元。物業(yè)管理費(fèi)支付原則為先付后用,首次在房屋交付日支付,支付方式按照租金支付方式支付,待甲方收到后,合同方生效。本合同第一期支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí),如非完整月的首日開始計(jì)算的情形,以實(shí)際交房日到完整月份的月底(即自2016年9月1日到2016年11月30日)的累加天數(shù)計(jì)算該期的物業(yè)管理費(fèi)(即36,990元)。除第一期支付物業(yè)管理費(fèi)情況以外。今后乙方均按完整月每一個(gè)月為一期一次支付。支付日為每一期物業(yè)管理費(fèi)到期后的前7天支付下一期產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)。乙方在享有的免租期內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)不免除,由交房日當(dāng)天即自2016年9月1日開始計(jì)算繳納物業(yè)管理費(fèi)。乙方租賃標(biāo)的廣場(chǎng)所產(chǎn)生的水、電費(fèi)用由甲方按照國(guó)家地區(qū)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合廣場(chǎng)的實(shí)際情況,統(tǒng)一代所有承租方先行支付;乙方單元內(nèi)所產(chǎn)生的水、電費(fèi)用由甲乙雙方確認(rèn)的獨(dú)立計(jì)費(fèi)表具獨(dú)立計(jì)費(fèi),甲方每月向乙方收取;乙方需在收到甲方相關(guān)收費(fèi)通知后7日內(nèi),支付所應(yīng)繳納費(fèi)用：經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)無異議：電費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣1.10元/度,水費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣5.23元/m;如租賃期間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,具體價(jià)格參照國(guó)家地區(qū)相關(guān)調(diào)價(jià)政策并結(jié)合廣場(chǎng)的實(shí)際情況有權(quán)予以調(diào)整。甲方現(xiàn)委托上海伽頓商業(yè)廣場(chǎng)有限公司物業(yè)管理處對(duì)乙方承租單元所在區(qū)域及相關(guān)服務(wù)和設(shè)施進(jìn)行管理(如有變更的,甲方另行書面通知乙方)。嘉頓廣場(chǎng)辦公地址：上海延安西路XXX號(hào)嘉頓廣場(chǎng)地下停車庫內(nèi)。甲方所委托的物業(yè)管理公司可以行使租賃合同約定的原由甲方享有的收取物業(yè)管理費(fèi)及代收租金、水、電等公用事業(yè)費(fèi)的全部權(quán)利。乙方應(yīng)在承租單元交付日與甲方委托的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理公約》或《程戶手冊(cè)》。乙方的裝潢方案需經(jīng)甲方確定認(rèn)可,并至物業(yè)管理公司辦理裝潢手續(xù)。除租賃房屋內(nèi)已有裝修和設(shè)備設(shè)施(消防、中央空調(diào)、承重墻等)外,乙方如要求重新裝修或變更原有設(shè)施或添置設(shè)備的,應(yīng)事先征得甲方的書面同意。按規(guī)定應(yīng)向有關(guān)部門辦理申報(bào)手續(xù)的,須辦妥有關(guān)手續(xù)后,方可進(jìn)行。租賃期滿后,甲方要求恢復(fù)原狀的,乙方必須恢復(fù)原狀;乙方拆除添置的設(shè)備時(shí),不得損壞房屋結(jié)構(gòu),經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可后,方可辦理退租手續(xù)。否則,乙方無權(quán)要求甲方退還保證金,并應(yīng)向甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　乙方獨(dú)立經(jīng)營(yíng),根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)自行到相關(guān)部門辦理營(yíng)業(yè)必須的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和經(jīng)營(yíng)執(zhí)照。
　　若存在下述任何情況的,則甲方有權(quán)在合同租賃期第一階段履行期限滿后的任何時(shí)間單方解除本合同,并屬于因乙方原因甲方提前解除合同的情形。(1)乙方在租賃期第一階段合同履行過程中,發(fā)生過拖延支付租金、滯納金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等任何應(yīng)由乙方承擔(dān)之款項(xiàng)的情形,而不論合同解除權(quán)行使時(shí)是否已繳納;(2)乙方在租賃期第一階段合同履行過程中,發(fā)生過違反本合同任何合同約定條款的情形,而不論合同解除權(quán)行使時(shí)是否已改正;(3)乙方在租賃期第一階段合同履行過程中,發(fā)生過不遵守商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)或物業(yè)等各項(xiàng)管理制度的情形,而不論合同解除權(quán)行使時(shí)是否已改正;(4)乙方在租賃期第一階段合同履行過程中,發(fā)生過乙方因負(fù)面事件被媒體曝光或被行政機(jī)關(guān)處罰的情形,而不論合同解除權(quán)行使時(shí)是否已改正。(5)乙方在租賃期第一階段合同履行過程中,因經(jīng)營(yíng)狀況不良,對(duì)甲方廣場(chǎng)整體品牌造成負(fù)面影響且月營(yíng)業(yè)額達(dá)不到月租金3倍數(shù)額的情況及經(jīng)常向甲方隱瞞真實(shí)營(yíng)業(yè)收入,而不論合同解除權(quán)行使時(shí)是否已改正。任何情況下,乙方均不得向甲方主張租賃物固定裝潢損失賠償。
　　乙方若有下列情形之一的,甲方有權(quán)單方面解除本合同：拖欠租金或其他應(yīng)繳費(fèi)用超過10日的；免租期外,閑置租賃房屋或連續(xù)中止?fàn)I業(yè)超過15日的,或一年內(nèi)閑置租賃房屋、中止?fàn)I業(yè)累計(jì)超過30日的；未經(jīng)甲方書面同意,擅自拆改、變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu),公共部位或公共設(shè)備設(shè)施的,或損壞房屋及公共設(shè)施而未在甲方通知的修復(fù)期限內(nèi)予以糾正、修復(fù)的…。
　　乙方未按本合同約定,交付租金及其他費(fèi)用的,每逾期一日,按欠款額的5%承擔(dān)違約金。
　　一方違約,另一方行使合同解除權(quán),違約方賠償守約方因合同解除的損失為解除生效當(dāng)時(shí)六個(gè)月的租金。甲方的通知送達(dá)地址為虹橋路XXX號(hào)洛城廣場(chǎng)六樓,乙方為本合同中注明的地址及租賃房屋地址。任何一方向彼方按此地址郵寄掛號(hào)信函,即視為彼方收到(以郵局掛號(hào)函件收據(jù)為準(zhǔn))。倘上述地址發(fā)生任何變更,變更方應(yīng)即時(shí)通知彼方,否則,仍舊以原地址為有效送達(dá)地址。
　　合同附件1“房屋建筑設(shè)計(jì)平面及相鄰關(guān)系平面布局”，該圖中用紅線框出范圍為乙方承租物業(yè)，標(biāo)明“822㎡待租”。雙方一致確認(rèn)該822平方米為建筑面積。附件2為“租戶進(jìn)戶房屋交接確認(rèn)及設(shè)備配套標(biāo)準(zhǔn)”，約定了交房時(shí)間(2016年9月1日)及交房標(biāo)準(zhǔn)。
　　后被告于2016年9月1日將A333房屋交付給原告。
　　2017年3月20日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，在原租賃A333房屋的基礎(chǔ)上，乙方擴(kuò)租甲方位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)延安西路XXX號(hào)嘉頓商業(yè)廣場(chǎng)1(幢)3層A312單元房屋(以下簡(jiǎn)稱A312房屋),該單元租賃面積為234平方米。甲方于2017年1月1日將該房屋交于乙方使用,合同結(jié)束日為2027年2月28日,與原合同約定時(shí)間同步。A312單元承租方在2017年1月25日之前支付租賃保證金138,645元(按照平均每平方米6元的房租金計(jì)算)(三個(gè)月平均租金保證金128,115元十三個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)保證金10,530元)乙方在2017年1月25日之前支付首三個(gè)月租金為106,763元(首三個(gè)月租金在2017年3月1日至2017年5月31日的租期中抵扣)甲乙雙方同意將乙方擴(kuò)租單元合同期2017年6月1日至2018年2月28日9個(gè)月的租金總計(jì)320,288元在2018年3月1日至2020年2月29日的租期中分24個(gè)月作為分?jǐn)傋饨饍斶€甲方,每月分?jǐn)傋饨馂?3,346元。(以下簡(jiǎn)稱“分?jǐn)傋饨稹?。簽訂補(bǔ)充協(xié)議后,乙方承租A333、A312單元,雙方約定租賃期內(nèi)的租金調(diào)整如下：租賃期第一階段：2017年3月1日一2017年5月31日,(按照每平方5元/天),月租金為160,601元。折算到天時(shí),每天為5,280元。(按原租賃面積租金125,013元增加面積租金35,588元)(234平方米租金35,588元計(jì)算,三個(gè)月共計(jì)106,763元)2017年6月1日一2018年2月28日,(按照每平方5元/天),月租金為125,013元。折算到天時(shí),每天為4,110元。(按原租賃面積租金計(jì)算)2018年3月1日一2020年2月29日,月租金為173,947元。折算到天時(shí),每天為5,719元。(按原租賃面積租金125,013元增加面積租金35,588元＋分?jǐn)傋饨?3,346元)。租賃期第二階段：2020年3月1日一2023年2月28日,(按照每平方6元/天)月租金為192,720元。折算到天時(shí),每天為6,336元。(按原租賃面積租金150,015元+增加面積租金42,705元)。租賃期第三階段：2023年3月1日一2027年2月28日(按照每平方7元/天)月租金為224,840元。折算到天時(shí),每天為7,392元。(按原租賃面積租金175,018元＋增加面積租金49,822元)。簽訂補(bǔ)充協(xié)議后,乙方承租A333、A312單元,雙方約定租賃期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整如下：2017年1月1日一2027年2月28日,乙方支付給甲方的物業(yè)管理費(fèi)為每月人民幣15,840元。(按照原租賃面積增加面積計(jì)算)。在乙方所騰出的露臺(tái)位進(jìn)行裝修完畢啟用之前,甲方露臺(tái)可免費(fèi)給乙方使用,用于乙方作為高端客戶推廣活動(dòng)的場(chǎng)地,但乙方須提前一周將活動(dòng)內(nèi)容申請(qǐng)報(bào)備甲方。甲方承諾贈(zèng)送店招于乙方,并協(xié)助乙方可把店招事宜通過相關(guān)部門申請(qǐng)下來,直至可用。補(bǔ)充協(xié)議其它未約定事項(xiàng)仍按原租賃合同約定條款執(zhí)行。被告于2017年1月1日將A312房屋交付給原告。
　　2017年5月16日，原告稱曾向被告發(fā)送房屋漏水維修申明，申明內(nèi)容為涉案房屋穹頂于屋頂漏水問題從去年10月份施工開始一直在漏水，反映多次至今一直沒有解決，施工期間三樓一直出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，為了避免以后繼續(xù)發(fā)生漏水問題，經(jīng)專業(yè)廠商評(píng)估后，現(xiàn)拿出一個(gè)整改方案和報(bào)價(jià)，費(fèi)用從原告2018年起每月房租里抵扣。另因裝修工期較原預(yù)估多了三個(gè)月(3月、4月、5月)，也請(qǐng)同意這三個(gè)月的房租也將從2018年起的房租里抵扣。被告對(duì)該份申明不予認(rèn)可。
　　2017年6月20日，上海市長(zhǎng)寧區(qū)公安消防支隊(duì)出具公眾聚集場(chǎng)所投入使用、營(yíng)業(yè)前消防安全檢查合格證：場(chǎng)所名稱為原告，地址為A333單元，使用面積為620平方米。
　　2017年7月10日，原告稱曾向被告發(fā)送申請(qǐng)報(bào)告：……現(xiàn)階段房屋頂漏水事宜，導(dǎo)致原告內(nèi)部3樓4樓多處存在漏水滲水現(xiàn)象，給原告造成了不必要的困擾……。被告對(duì)該份申請(qǐng)報(bào)告不認(rèn)可。
　　2017年8月17日，原告向被告物業(yè)部遞送信函，稱針對(duì)4樓VIP室漏水問題，經(jīng)雙方會(huì)勘，發(fā)現(xiàn)是雙層玻璃中外層玻璃破損，已報(bào)請(qǐng)物業(yè)維修，并要求物業(yè)盡速協(xié)助修繕。
　　2017年11月28日，原告向被告發(fā)送申請(qǐng)報(bào)告暨嚴(yán)正申明稱：請(qǐng)被告提供完善且安全無虞的租屋空間，1.徹底解決房屋內(nèi)外漏水問題，提出完整的防水整改方案，非單點(diǎn)補(bǔ)強(qiáng)，并保證今后不再漏水；2.房屋內(nèi)不時(shí)有異味(烤肉、炒菜油煙味)與煙霧問題，請(qǐng)速查明問題原因……原告承租涉案房屋，自2016年10月施工起，已多次反映漏水問題，都未能來處理……2017年11月16日，又發(fā)生嚴(yán)重漏水問題，整個(gè)房間一直滴水……。
　　2017年12月26日，原告向被告出具屋面漏水施工申請(qǐng)報(bào)告，“根據(jù)我司與貴司協(xié)商擬定由案外人上海虹帆防水工程有限公司承接工程，并懇請(qǐng)貴司于2018年農(nóng)歷年前完成竣工，確保完工后不再有漏水問題”。
　　2017年12月26日，被告向原告發(fā)送催款通知書(郵寄地址為合同約定的承租地址A312、A333)，稱截止到2017年12月底，原告欠付租金、物業(yè)管理費(fèi)以及水電公共事業(yè)費(fèi)合計(jì)142,450.50元，要求原告在2017年12月29日前付清所有欠款，否則追究其違約責(zé)任。
　　2018年1月23日，被告(甲方)、案外人河南省建安防腐絕熱有限公司(以下簡(jiǎn)稱建安公司，乙方)與原告(丙方)簽訂裝修工程承包合同書，約定就伽頓商業(yè)廣場(chǎng)4F屋面防水保溫工程事宜訂立合同,乙方負(fù)責(zé)采購(gòu)施工范圍內(nèi)材料并進(jìn)行施工,開工日期為2018年5月10日,竣工日期為2018年6月15日;工程采取固定綜合單價(jià)包干形式,包工、包料、包機(jī)械設(shè)備、包質(zhì)量、包安全生產(chǎn)、包文明施工的大包干方式，合同總建筑面積約為1200平方米；合同簽訂生效后施工前10日內(nèi)，甲方、丙方(按面積分?jǐn)?按合同約定總價(jià)的30%作為工程預(yù)付款，乙方完成隱蔽工程且經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后10天內(nèi)，甲方、丙方(按面積分?jǐn)?向乙方支付合同約定總價(jià)的35%,竣工驗(yàn)收合格移交給甲方，且工程結(jié)算文件經(jīng)三方簽字后10日內(nèi)甲方向乙方支付合同總金額的30%；全面履行房屋建筑質(zhì)量保修協(xié)議書(有防水要求的防滲漏為5年，其他項(xiàng)目均為6個(gè)月)上義務(wù)無爭(zhēng)議后的20個(gè)工作日內(nèi)，甲方向乙方支付總金額的5%。后因故，該工程并未實(shí)際施工。
　　2018年2月6日，原告向被告出具申請(qǐng)報(bào)告，稱原告暫未對(duì)外營(yíng)業(yè)及資金緊張，特申請(qǐng)將2018年2月的租金、物業(yè)費(fèi)以及水電費(fèi)在春節(jié)假期后2018年3月1日前支付。
　　庭審中，雙方一致確認(rèn)，原告尚欠2018年3月的租金48,934元，2018年4月后的租金及物業(yè)費(fèi)原告未付。
　　2018年5月28日，被告向原告寄送解除租賃合同通知函，稱原告積欠租金未付，要求解除與原告簽訂的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，并要求原告最晚于2018年6月8日前將承租房屋內(nèi)的物品搬離并恢復(fù)至交付時(shí)毛坯狀態(tài)退還被告，逾期未退的，被告保留對(duì)屋內(nèi)物品的處置權(quán)利并有權(quán)停水、電等。
　　2018年6月4日，本市長(zhǎng)寧區(qū)公安消防支隊(duì)向原告出具責(zé)令立即改正通知書，理由為：在消防監(jiān)督檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)原告在三樓擅自加層改建成辦公室使用，且加層部分存在安全出口數(shù)量不足，存在消防安全違法行為，須立即停止使用。當(dāng)日，原告予以了簽收。
　　2018年6月7日，被告向原告的法定代表人以及原告分別寄送撤場(chǎng)告知函，告知原告在2018年6月8日24點(diǎn)前搬離承租房屋并恢復(fù)至毛坯狀態(tài)交付給被告。同時(shí)，被告還將該函張貼于原告承租的涉案房屋外。
　　2018年6月11日，長(zhǎng)寧公安分局新虹橋派出所接到報(bào)警，民警到場(chǎng)后了解到，報(bào)警人系原告員工，因被告與原告存在租賃合同糾紛，當(dāng)日被告派其保安將原告玻璃外墻砸壞，無人傷。
　　2018年6月12日，原告收到上海市長(zhǎng)寧區(qū)城市管理行政執(zhí)法局發(fā)出的談話通知書，稱原告擅自搭建建筑物的行為涉嫌違法，要求原告于2018年6月14日接受該局的調(diào)查詢問。
　　2018年6月15日，被告起訴原告，案號(hào)為(2018)滬0105民初12925號(hào)，訴訟請(qǐng)求為要求解除雙方的租賃合同、要求原告支付租金(使用費(fèi))、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)并支付違約金等。
　　2018年6月26日，原告提起本案訴訟。
　　2018年9月6日，出門單記載：原告搬離了空調(diào)機(jī)室外機(jī)一臺(tái)、內(nèi)機(jī)20臺(tái)、鍋生產(chǎn)一臺(tái)、鍋爐風(fēng)機(jī)3臺(tái)。
　　2018年9月12日，鑒定單位上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司派出專業(yè)工程師到現(xiàn)場(chǎng)會(huì)同原、被告雙方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘及測(cè)量，原告明確當(dāng)日是原告的員工打開涉案房屋的門并未將涉案房屋的鑰匙交付給被告。
　　審理中，原告申請(qǐng)就涉案房屋裝修及面積進(jìn)行評(píng)估，本院通過上海市高級(jí)人民法院委托上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司對(duì)涉案房屋的裝修及面積進(jìn)行鑒定，并出具了鑒定意見書及補(bǔ)充鑒定意見書。鑒定意見為：(1)A333單元四層裝修工程項(xiàng)目所涉工程造價(jià)為人民幣570，324.52元(未包含折舊計(jì)算)；(2)A333單元三層裝修工程項(xiàng)目所涉工程造價(jià)為795,187.61元(未包含折舊計(jì)算)；(3)A312單元裝修工程項(xiàng)目所涉工程造價(jià)為450,215.97元(未包含折舊計(jì)算)；(4)A333單元三層建筑面積為609.63平方米，其中公攤面積176.96平方米；A333單元四層建筑面積為230.61平方米。庭審中雙方一致確認(rèn)裝修的折舊期限為租賃期限即10年6個(gè)月。
　　2019年4月11日，在(2018)滬0105民初12925號(hào)案的庭審中，原告在最后陳述中曾明確同意解除雙方的租賃合同，但并未在該案中提出一并處理合同解除的后果。
　　2019年4月12日，本院到涉案房屋進(jìn)行勘察并組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行交接，發(fā)現(xiàn)A333房屋四層已經(jīng)被拆除，整個(gè)三層房屋裝修全部被拆，地面以及墻面一片狼藉(地面以及墻面洞開)，大門敞開。
　　2019年4月19日，本院開庭審理本案，原告表示仍然要求繼續(xù)履行租賃合同。
　　2019年6月25日，本院就原告在本案和(2018)滬0105民初13306號(hào)案中關(guān)于雙方的租賃合同是否解除的表述不一致向原告進(jìn)行調(diào)查，原告在調(diào)查中明確其在(2018)滬0105民初12925號(hào)案件中同意有條件的解除，但在本案中堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同。
　　審理中，本院向長(zhǎng)寧區(qū)城市管理行政執(zhí)法局核實(shí)，涉案房屋四層在2019年3月上旬左右由被告自行拆除。
　　另查明，A333房屋所在的大樓總樓層為三層，其中A333房屋中的四層屬于內(nèi)部隔層，與三層房屋融為一體。
　　本院認(rèn)為，原告與被告就A333房屋及A312房屋建立了租賃合同關(guān)系，A333房屋的租賃合同明確雙方的承租面積為822平方米，但從鑒定結(jié)論來看A333房屋三層的建筑面積為609.63平方米，與雙方就A333房屋簽訂房屋租賃合同時(shí)約定的租賃面積822平方米相差甚遠(yuǎn)，由此可以推斷，原、被告雙方關(guān)于A333房屋簽訂的房屋租賃合同所約定的租賃面積中已經(jīng)包括了四層的面積，即就A333房屋而言被告是將三層、四層一起出租給原告的，并以三層、四層的整體面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金的，雖然A333房屋的三層有房地產(chǎn)權(quán)證，但A333房屋的四層已經(jīng)被確定為屬于違法搭建，并未在房地產(chǎn)權(quán)證的規(guī)劃許可內(nèi)，但雙方又在簽訂租賃合同時(shí)將A333房屋四層面積作為房屋租賃合同中約定的計(jì)租面積，且從位置上看，四層屬于內(nèi)部隔層，與三層房屋融為一體，故雙方就A333房屋所簽訂的租賃合同應(yīng)屬無效；后雙方就A312房屋的租賃簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，由于A312房屋具有房地產(chǎn)權(quán)證，在建設(shè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，該補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為有效，但就A333房屋的租金和A312房屋的租金雙方約定是合并一起由原告向被告一并支付，可見被告是將A333房屋和A312房屋作為一個(gè)整體出租給原告，由此可以看出就A312房屋無法單獨(dú)繼續(xù)履行，且就目前房屋的實(shí)際情況來看，補(bǔ)充協(xié)議也無履行的可能。綜上，原告基于合同有效訴請(qǐng)要求雙方就A333房屋和A312房屋簽訂的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議繼續(xù)履行，并提出變更合同條款、賠償裝修損失以及免除相應(yīng)租金、物業(yè)費(fèi)，本院不予支持。對(duì)于合同無效的后果，由于被告已經(jīng)另案就雙方房屋租賃糾紛的后果向本院提起訴訟，若原告需要基于無效提出相關(guān)主張，可在該案中請(qǐng)求一并處理。
　　據(jù)此，依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海卡莎生物科技有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。
　　訴訟保全費(fèi)5,000元，由原告上?？ㄉ锟萍加邢薰矩?fù)擔(dān)；案件受理費(fèi)22,800元，由原告上?？ㄉ锟萍加邢薰矩?fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：吳怡聶

書記員：胡桂霞