原告(反訴被告)：上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：王芝蘭，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：盧曉，上海邑鼎律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海東方飛馬投資管理有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：楊振宇，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：項(xiàng)蓉，北京市中倫(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：潘巍，北京市中倫(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱協(xié)通公司)訴被告上海東方飛馬投資管理有限公司(以下簡稱東方飛馬公司)房屋租賃合同糾某一案，本院于2019年2月11日立案后，依法適用簡易程序。審理中，被告東方飛馬公司向本院提起反訴，本院于2019年4月19日公開開庭對本訴及反訴進(jìn)行了合并審理。原告協(xié)通公司的委托訴訟代理人盧曉，被告東方飛馬公司的委托訴訟代理人項(xiàng)蓉、潘巍到庭參加了訴訟。因本案爭議較大，有關(guān)事實(shí)需進(jìn)一步查清，本院依法裁定本案轉(zhuǎn)為普通程序，并組成合議庭。本院分別于2019年7月4日、2019年8月7日、2019年9月11日、2019年11月11日四次組織雙方進(jìn)行證據(jù)交換，并于2019年11月11日公開開庭對本訴及反訴進(jìn)行了合并審理。原告協(xié)通公司的委托訴訟代理人盧曉，被告東方飛馬公司的委托訴訟代理人項(xiàng)蓉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告協(xié)通公司向本院提出訴訟請求：請求判令被告支付2016年10月1日起至2018年12月31日止未支付的租金5,997,557.13元。事實(shí)和理由：雙方于2014年10月9日就上海市滬太支路536，538,542,548,552,556,558號房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，租期為20年，年租金為14,600,000元，第四年起每三年遞增10%。協(xié)議簽訂后，原告將房屋交付被告使用。2016年8月3日，因原告涉訟，系爭房屋被上海市第二中級人民法院查封。雙方于2016年10月26日簽訂了一份《備忘錄》，約定，自2016年10月起，被告按應(yīng)付租金的88%支付租金。剩余的12%至該物業(yè)查封狀態(tài)解除后支付。原告在經(jīng)營中，因無力按時(shí)歸還對外借款，系爭房屋被上海市第二中級人民法院司法拍賣。現(xiàn)系爭房屋已經(jīng)拍賣成功，產(chǎn)權(quán)已于2018年12月轉(zhuǎn)至拍受人名下。故系爭房屋的查封狀態(tài)已經(jīng)被解除。按照雙方所簽訂的《備忘錄》，被告應(yīng)將未付的12%租金支付原告。但被告遲遲未向原告支付。故原告訴至法院，請求判如所請。審理中，原告明確訴訟請求的構(gòu)成為：1、2016年10月1日至2018年4月30日期間未付租金2,628,000元，2018年5月1日至2018年12月31日期間未付租金1,284,800元；2、被告作為工程維修費(fèi)扣除的租金300,101.18元；3、2017年9月1日至2018年4月30日期間被告拖欠的租金1,054,461.29元；4、2018年12月1日至2018年12月31日欠付租金730,194.66元。
　　被告東方飛馬公司辯稱，原告訴請的理由不足，根據(jù)雙方租賃合同第9.1條、9.2條、9.6條及備忘錄第2條約定，被告有權(quán)扣除相應(yīng)的修復(fù)費(fèi)用，因原告過錯導(dǎo)致查封給被告造成損失，該等損失經(jīng)協(xié)議在被告應(yīng)付款中予以扣除。對于原告主張的剩余12%的租金，被告同意支付，但要求予以抵扣。被告認(rèn)為：1、2016年10月1日至2018年4月30日期間未付租金2,628,000元、2018年5月1日至2018年12月31日期間未付租金1,284,800元；2、被告作為工程維修費(fèi)扣除的租金300,101.18元，如法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)予以支付該筆租金，要求在被告反訴金額中予以抵扣；3、2017年9月1日至2018年4月30日期間應(yīng)支付的租金為8,565,333.33元(14,600,000元/年÷12個月×8個月×88%)，其中60%的租金5,310,506.67元是被告需向銀行支付的，但被告實(shí)際支付了5,055,638.7元，扣除工程款411,078.4元(先扣再乘以62%)，另外38%的租金應(yīng)為3,254,826.66元，扣除相應(yīng)工程款實(shí)際支付給原告2,903,200元，2017年9月1日至2018年4月30日期間被告未付租金共計(jì)606,494.63元，相應(yīng)的工程款被告提出反訴；4、2018年12月1日至2018年12月31日欠付租金730,194.66元，應(yīng)支付銀行62%的租金未付，應(yīng)支付給原告的38%租金已支付。
　　反訴原告東方飛馬公司向本院提出反訴請求：1、請求反訴被告賠償反訴原告租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)損失7,731,017.84元(次承租人因房屋查封導(dǎo)致的未支付款項(xiàng))；2、請求反訴被告賠償反訴原告次承租人向反訴原告主張的損失8,530,412.91元；3、請求反訴被告賠償反訴原告維修費(fèi)損失816,451.40元及利息損失，以70,231.25元為基數(shù)，自2018年8月2日起至實(shí)際清償之日止，按照年利率6%計(jì)算；以10,753.5元為基數(shù)，自2018年10月18日起至實(shí)際清償之日止，按照年利率6%計(jì)算；以22,912.1元為基數(shù)，自2017年9月7日起至實(shí)際清償之日止，按照年利率6%計(jì)算；以14,297.5元為基數(shù)，自2017年9月7日起至實(shí)際清償之日止，按照年利率6%計(jì)算；以11,441.8元為基數(shù)，自2017年9月7日起至實(shí)際清償之日止，按照年利率6%計(jì)算；4、請求反訴被告賠償反訴原告房屋空置損失19,282,005.79元(各物業(yè)空置面積×空置天數(shù)×2.8元/日/平方米，平均空置天數(shù)441天，空置房屋平均租金3元以上)。事實(shí)和理由：2014年10月9日，反訴原告與反訴被告簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，約定反訴原告承租系爭房屋，租賃期限自2014年11月1日起至2034年10月31日止，計(jì)20年。根據(jù)協(xié)議第14.1至14.5條等規(guī)定，反訴原告有權(quán)請求反訴被告支付因房屋修繕、養(yǎng)護(hù)、維修發(fā)生的損失；因反訴被告與他人發(fā)生糾某，系爭房屋發(fā)生用途問題，被查封或拍賣而導(dǎo)致的反訴原告和次承租人的租金等損失。反訴原告隨后依法占有使用系爭房屋，并耗費(fèi)巨資對系爭房屋整體進(jìn)行了改造升級和裝修，將其打造成滬上標(biāo)志性創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對外出租給創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)經(jīng)營者及企業(yè)，作為注冊地或辦公經(jīng)營場所。2016年8月3日，因反訴被告與案外人糾某，導(dǎo)致系爭房屋被上海市第二中級人民法院查封。因雙方均承認(rèn)司法查封導(dǎo)致反訴原告簽約客戶流失、入住客戶退租以及面積空置損失，故2016年10月26日，雙方簽訂了一份《備忘錄》，明確約定反訴被告承擔(dān)系爭房屋因司法查封導(dǎo)致的反訴原告或次承租方的損失。2018年11月4日，系爭房屋被司法拍賣。2019年1月10日，系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶至案外人名下，至此，查封方解除。自查封日至過戶日已長達(dá)30個月，在此期間，因房屋查封導(dǎo)致反訴原告租戶無法正常使用系爭房屋，從而發(fā)生了嚴(yán)重的租金損失和租戶流失，反訴原告甚至被租戶索賠損失。同時(shí)，自入住時(shí)起，因系爭房屋建筑缺陷和反訴被告養(yǎng)護(hù)不利又怠于維修等原因，導(dǎo)致反訴原告被迫進(jìn)行房屋修繕，產(chǎn)生了大量工程損失。故反訴原告提出反訴請求，要求反訴被告賠償損失。
　　反訴被告協(xié)通公司辯稱，在本案租賃合同中，反訴原告不僅是整體承租，承租房屋的維修費(fèi)用也是由反訴原告收取的，故維修費(fèi)應(yīng)當(dāng)由反訴原告承擔(dān)。如果房屋存在缺陷，反訴原告應(yīng)當(dāng)告知反訴被告，但反訴被告未收到相關(guān)通知。關(guān)于空置損失，如果房屋是可能出租出去的，就不是必然發(fā)生的損失。系爭房屋被查封以后，反訴被告已經(jīng)通知反訴原告，反訴原告可以不繼續(xù)租賃，可以要求解除合同。反訴原告提供的證據(jù)不能證明損失存在，故反訴被告不應(yīng)當(dāng)賠償損失。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　系爭房屋原產(chǎn)權(quán)人為協(xié)通公司。2014年10月9日，協(xié)通公司作為甲方與東方飛馬公司作為乙方簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定：甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期為20年，自2014年11月1日起至2034年10月31日止。第一年至第三年年租金總額=1.6元/平方米*25000平米(一至五樓實(shí)際可使用面積)*365天；第四年起每三年遞增10%。在25000平米計(jì)價(jià)面積的情況下，第一年到第三年乙方應(yīng)按每年租金14,600,000元，即每月1,216,700元的標(biāo)準(zhǔn)支付租金。房屋完全交付(包括六樓整層除指定的三間)之日起三日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方支付3,650,000元作為租賃保證金，相當(dāng)于三個月的租金金額。房屋交付時(shí)，如房屋主體結(jié)構(gòu)存在缺陷，影響乙方正常使用的，甲方應(yīng)自交付之日起的十日內(nèi)進(jìn)行修復(fù)。逾期不修復(fù)的，甲方同意乙方代為修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。租賃期間，甲方保證該房屋主體結(jié)構(gòu)、屋頂、墻體、外墻處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，如房屋出現(xiàn)因?yàn)楣逃匈|(zhì)量問題或因正常使用老化等原因而出現(xiàn)問題時(shí)(例如地基基礎(chǔ)、框架結(jié)構(gòu)出現(xiàn)危險(xiǎn)；屋頂、幕墻、墻體漏水；屋面、墻體開裂、道路開裂或沉降等)，由甲方負(fù)責(zé)修復(fù)。如房屋出現(xiàn)上述問題，乙方應(yīng)書面通知甲方盡快修復(fù)。甲方應(yīng)在收到書面通知后的十日內(nèi)修復(fù)。逾期不修復(fù)的，甲方同意乙方代為修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。租賃期間，因乙方改造，裝修部分，以及屬于物業(yè)正常維保的部分出現(xiàn)問題時(shí)(例如室內(nèi)裝修、電梯、水泵、管道、綠化的維護(hù)保養(yǎng)，所有公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備耗材的更換)，由乙方負(fù)責(zé)自行修復(fù)。房屋交付時(shí)，房屋存在主體結(jié)構(gòu)、未告知的或隱蔽工程存在缺陷，影響乙方正常使用的，甲方應(yīng)自交付之日起的十日內(nèi)進(jìn)行修復(fù)。逾期不修復(fù)的乙方應(yīng)代為修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。甲方同意以減少下期租金的方式賠償乙方的修復(fù)費(fèi)用，如一期的租金金額仍不抵乙方的修復(fù)費(fèi)用，則自動順延至下期，直至減少租金的總額完全抵扣修復(fù)費(fèi)用。乙方支付甲方抵扣過修復(fù)費(fèi)用的租金時(shí)，需提供因修復(fù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用的合法憑證。租賃期間，房屋出現(xiàn)本合同約定中應(yīng)由甲方維修、養(yǎng)護(hù)范圍內(nèi)的問題，乙方應(yīng)書面通知甲方盡快修復(fù)。甲方應(yīng)在收到書面通知后的十日內(nèi)進(jìn)行修復(fù)。逾期不修復(fù)的，甲方同意乙方代為修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。甲方同意以減少下期租金的方式賠償乙方的修復(fù)費(fèi)用，如一期的租金金額仍不抵乙方的修復(fù)費(fèi)用，則自動順延至下期，直至減少租金的總額完全抵扣修復(fù)費(fèi)用。乙方支付甲方抵扣過修復(fù)費(fèi)用的租金時(shí)，需提供因修復(fù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用的合法憑證。
　　2016年8月3日，系爭房屋因他案被上海市第二中級人民法院司法查封。
　　2016年10月26日，協(xié)通公司作為甲方與東方飛馬公司作為乙方簽訂《備忘錄》，約定：系爭房屋于2016年8月3日因?yàn)榧追缴嬖A已被上海市第二中級人民法院司法查封；系爭房屋受司法查封直接導(dǎo)致乙方次承租方無法辦理工商注冊，造成乙方已簽約客戶的流失、已入住客戶的退租、以及空置面積損失。故甲、乙方本著友好合作的精神，在協(xié)商一致的前提下，簽訂如下備忘錄作為對《房屋租賃協(xié)議》的補(bǔ)充，與《房屋租賃協(xié)議》具有同等的法律效力，具體內(nèi)容如下：一、自2016年10月1日開始，乙方應(yīng)當(dāng)支付的租金按照《房屋租賃協(xié)議》附件七約定的全額租金的88%計(jì)算，剩余12%的租金保留至房產(chǎn)受司法查封狀態(tài)解除，房產(chǎn)回復(fù)正常使用后支付；二、甲方保證《房屋租賃協(xié)議》項(xiàng)下乙方權(quán)利將不因房產(chǎn)受司法查封收到任何損失或損害，若因房產(chǎn)受司法查封的原因引起的乙方或次承租方損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)全部法律責(zé)任。若因此導(dǎo)致乙方損失或次承租方索賠的，乙方有權(quán)從全額租金中直接抵扣。
　　2018年11月1日至4日，上海市第二中級人民法院依法通過公拍網(wǎng)拍賣系爭房屋，上海嬌往電子商務(wù)有限公司以最高價(jià)競得。2018年11月21日，上海市第二中級人民法院作出(2017)滬02執(zhí)480號之二執(zhí)行裁定，解除對系爭房屋等的查封，系爭房屋等房地產(chǎn)的所有權(quán)歸買受人上海嬌往電子商務(wù)有限公司所有等。2018年11月27日，系爭房屋司法查封被解除。2019年1月10日，系爭房屋權(quán)利人核準(zhǔn)登記為上海嬌往電子商務(wù)有限公司。
　　租賃期間，東方飛馬公司對系爭房屋進(jìn)行了多次維修，共支付維修費(fèi)用816,451.40元，其中因消防閥未及時(shí)修復(fù)產(chǎn)生的消防水費(fèi)326,763.38元，其余為修復(fù)房屋漏水產(chǎn)生的費(fèi)用489,688.02元。
　　以上事實(shí)，有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，協(xié)通公司提供的《房屋租賃協(xié)議》、《備忘錄》、(2017)滬02執(zhí)480號之二執(zhí)行裁定書，東方飛馬公司提供的《房屋租賃協(xié)議》、付款憑證、函件、發(fā)票等證據(jù)為證，并經(jīng)庭審查證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，因雙方各執(zhí)己見，致調(diào)解未成。
　　本院認(rèn)為，協(xié)通公司與東方飛馬公司之間簽訂的《房屋租賃協(xié)議》、《備忘錄》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依約履行。審理中，雙方一致確認(rèn)：1、2016年10月1日至2018年12月31日期間12%的租金中未付金額為3,912,800元，2016年10月份全部租金已付清，自2016年11月1日起至2018年12月31日期間12%的租金均未支付；2、2016年10月1日至2018年12月31日期間88%的租金中未付的金額為1,636,790.47元，包括：2018年12月1日至2018年12月31日未付租金730,194.66元，2017年9月1日至2018年4月30日期間未付租金606,494.63元，以及東方飛馬公司自行扣除的維修費(fèi)等費(fèi)用300,101.18元，本院予以確認(rèn)。協(xié)通公司認(rèn)為2017年9月1日至2018年4月30日期間應(yīng)支付的88%租金中未付租金金額為1,054,461.29元，有重復(fù)計(jì)算的部分，本院不予支持。綜上，東方飛馬公司已付2016年10月1日至2018年12月31日期間88%的租金中的金額為：該期間88%總租金29,764,533.33元-欠付租金1,636,790.47元=28,127,742.86元。審理中，東方飛馬公司表示自2019年1月1日起租金支付給新產(chǎn)權(quán)人。上海市第二中級人民法院于2018年11月21日作出執(zhí)行裁定，系爭房屋等房地產(chǎn)的所有權(quán)歸買受人上海嬌往電子商務(wù)有限公司所有，故自2018年11月21日起協(xié)通公司不再系系爭房屋權(quán)利人，無權(quán)主張自該日起的租金，協(xié)通公司要求東方飛馬公司支付自2018年11月21日起至2018年12月31日期間的租金，本院不予支持。東方飛馬公司應(yīng)支付自2016年10月1日起至2018年11月20日期間88%的租金為28,183,466.67元，扣除已支付租金28,127,742.86元，還應(yīng)向協(xié)通公司支付租金55,723.81元。雙方一致確認(rèn)系爭房屋于2016年8月3日被司法查封，因司法查封對東方飛馬公司對外招租造成一定影響，考慮房屋空置損失，雙方在備忘錄中的約定以及東方飛馬公司實(shí)際支付租金的情況等因素，本院對租金進(jìn)行相應(yīng)的酌減，本院酌定自2016年11月1日起至2018年11月20日期間的租金予以酌減，酌減比例為總租金的12%，故協(xié)通公司主張自2016年11月1日起至2018年11月20日期間的12%的租金，酌減后東方飛馬公司無需再支付。
　　東方飛馬公司反訴要求協(xié)通公司賠償租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)損失及索賠損失，其認(rèn)為系爭房屋被司法查封不能辦理營業(yè)執(zhí)照，次承租人因此未支付相應(yīng)的款項(xiàng)并向其索賠，賠償款雖尚未支付，但次承租人已經(jīng)主張了，東方飛馬公司雖提供了次承租人的出具的說明等證據(jù)，但現(xiàn)有證據(jù)不足以證明該項(xiàng)損失系已經(jīng)確定的債務(wù)，東方飛馬公司亦表示尚未支付過賠償款，故其該項(xiàng)主張本院難以支持。東方飛馬公司主張空置損失，未能提供充分證據(jù)加以證明，且考慮該因素本院已就租金進(jìn)行了相應(yīng)的酌減，故本院對其該項(xiàng)主張不予支持。東方飛馬公司要求進(jìn)行審計(jì)，本院不予準(zhǔn)許。東方飛馬公司主張維修費(fèi)損失816,451.40元，并提供了相應(yīng)的維修合同、發(fā)票、函件等證據(jù)為證。根據(jù)合同約定，租賃期間，甲方保證該房屋主體結(jié)構(gòu)、屋頂、墻體、外墻處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，如房屋出現(xiàn)因?yàn)楣逃匈|(zhì)量問題或因正常使用老化等原因而出現(xiàn)問題時(shí)(例如地基基礎(chǔ)、框架結(jié)構(gòu)出現(xiàn)危險(xiǎn)；屋頂、幕墻、墻體漏水；屋面、墻體開裂、道路開裂或沉降等)，由甲方負(fù)責(zé)修復(fù)。租賃期間，因乙方改造，裝修部分，以及屬于物業(yè)正常維保的部分出現(xiàn)問題時(shí)(例如室內(nèi)裝修、電梯、水泵、管道、綠化的維護(hù)保養(yǎng)，所有公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備耗材的更換)，由乙方負(fù)責(zé)自行修復(fù)。其中東方飛馬公司主張因消防閥未及時(shí)修復(fù)導(dǎo)致消防水費(fèi)損失326,763.38元，根據(jù)上述約定，消防閥的維修應(yīng)認(rèn)定為屬東方飛馬公司維修范圍為宜，且東方飛馬公司作為系爭房屋實(shí)際使用人有義務(wù)防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，故因消防閥未及時(shí)修復(fù)導(dǎo)致的水費(fèi)損失應(yīng)由東方飛馬公司自行負(fù)擔(dān)。其余維修項(xiàng)目系漏水維修，應(yīng)認(rèn)定為屬協(xié)通公司維修范圍為宜，相應(yīng)的維修費(fèi)用應(yīng)由協(xié)通公司支付，協(xié)通公司還應(yīng)支付維修費(fèi)損失489,688.02元。東方飛馬公司主張維修費(fèi)的利息損失，于法無據(jù)，本院不予支持。東方飛馬公司仍繼續(xù)租賃使用系爭房屋，其表示未向新產(chǎn)權(quán)人支付過房屋租賃保證金，鑒于房屋租賃保證金涉及案外人利益，本案中不予處理。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第二百二十九條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海東方飛馬投資管理有限公司(反訴原告)應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司(反訴被告)支付租金55,723.81元；
　　二、原告上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司(反訴被告)應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告上海東方飛馬投資管理有限公司(反訴原告)支付維修費(fèi)損失489,688.02元；
　　三、被告上海東方飛馬投資管理有限公司(反訴原告)的其余反訴請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)53,669元，由原告上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司(反訴被告)負(fù)擔(dān)53,169元，由被告上海東方飛馬投資管理有限公司(反訴原告)負(fù)擔(dān)500元。反訴案件受理費(fèi)111,799.5元，原告上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司(反訴被告)負(fù)擔(dān)1,506元，由被告上海東方飛馬投資管理有限公司(反訴原告)負(fù)擔(dān)110,293.5元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！?br/>

審判員：馮??旭

書記員：李??彥