原告(反訴被告)：上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：王芝蘭，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：盧曉，上海邑鼎律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海東方飛馬投資管理有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：楊振宇，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：項蓉，北京市中倫(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：潘巍，北京市中倫(上海)律師事務所律師。
　　原告上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱協(xié)通公司)訴被告上海東方飛馬投資管理有限公司(以下簡稱東方飛馬公司)房屋租賃合同糾某一案，本院于2019年2月11日立案后，依法適用簡易程序。審理中，被告東方飛馬公司向本院提起反訴，本院于2019年4月19日公開開庭對本訴及反訴進行了合并審理。原告協(xié)通公司的委托訴訟代理人盧曉，被告東方飛馬公司的委托訴訟代理人項蓉、潘巍到庭參加了訴訟。因本案爭議較大，有關事實需進一步查清，本院依法裁定本案轉為普通程序，并組成合議庭。本院分別于2019年7月4日、2019年8月7日、2019年9月11日、2019年11月11日四次組織雙方進行證據(jù)交換，并于2019年11月11日公開開庭對本訴及反訴進行了合并審理。原告協(xié)通公司的委托訴訟代理人盧曉，被告東方飛馬公司的委托訴訟代理人項蓉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告協(xié)通公司向本院提出訴訟請求：請求判令被告支付2016年10月1日起至2018年12月31日止未支付的租金5,997,557.13元。事實和理由：雙方于2014年10月9日就上海市滬太支路536，538,542,548,552,556,558號房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，租期為20年，年租金為14,600,000元，第四年起每三年遞增10%。協(xié)議簽訂后，原告將房屋交付被告使用。2016年8月3日，因原告涉訟，系爭房屋被上海市第二中級人民法院查封。雙方于2016年10月26日簽訂了一份《備忘錄》，約定，自2016年10月起，被告按應付租金的88%支付租金。剩余的12%至該物業(yè)查封狀態(tài)解除后支付。原告在經(jīng)營中，因無力按時歸還對外借款，系爭房屋被上海市第二中級人民法院司法拍賣。現(xiàn)系爭房屋已經(jīng)拍賣成功，產(chǎn)權已于2018年12月轉至拍受人名下。故系爭房屋的查封狀態(tài)已經(jīng)被解除。按照雙方所簽訂的《備忘錄》，被告應將未付的12%租金支付原告。但被告遲遲未向原告支付。故原告訴至法院，請求判如所請。審理中，原告明確訴訟請求的構成為：1、2016年10月1日至2018年4月30日期間未付租金2,628,000元，2018年5月1日至2018年12月31日期間未付租金1,284,800元；2、被告作為工程維修費扣除的租金300,101.18元；3、2017年9月1日至2018年4月30日期間被告拖欠的租金1,054,461.29元；4、2018年12月1日至2018年12月31日欠付租金730,194.66元。
　　被告東方飛馬公司辯稱，原告訴請的理由不足，根據(jù)雙方租賃合同第9.1條、9.2條、9.6條及備忘錄第2條約定，被告有權扣除相應的修復費用，因原告過錯導致查封給被告造成損失，該等損失經(jīng)協(xié)議在被告應付款中予以扣除。對于原告主張的剩余12%的租金，被告同意支付，但要求予以抵扣。被告認為：1、2016年10月1日至2018年4月30日期間未付租金2,628,000元、2018年5月1日至2018年12月31日期間未付租金1,284,800元；2、被告作為工程維修費扣除的租金300,101.18元，如法院認為應當予以支付該筆租金，要求在被告反訴金額中予以抵扣；3、2017年9月1日至2018年4月30日期間應支付的租金為8,565,333.33元(14,600,000元/年÷12個月×8個月×88%)，其中60%的租金5,310,506.67元是被告需向銀行支付的，但被告實際支付了5,055,638.7元，扣除工程款411,078.4元(先扣再乘以62%)，另外38%的租金應為3,254,826.66元，扣除相應工程款實際支付給原告2,903,200元，2017年9月1日至2018年4月30日期間被告未付租金共計606,494.63元，相應的工程款被告提出反訴；4、2018年12月1日至2018年12月31日欠付租金730,194.66元，應支付銀行62%的租金未付，應支付給原告的38%租金已支付。
　　反訴原告東方飛馬公司向本院提出反訴請求：1、請求反訴被告賠償反訴原告租金、物業(yè)管理費、水電費損失7,731,017.84元(次承租人因房屋查封導致的未支付款項)；2、請求反訴被告賠償反訴原告次承租人向反訴原告主張的損失8,530,412.91元；3、請求反訴被告賠償反訴原告維修費損失816,451.40元及利息損失，以70,231.25元為基數(shù)，自2018年8月2日起至實際清償之日止，按照年利率6%計算；以10,753.5元為基數(shù)，自2018年10月18日起至實際清償之日止，按照年利率6%計算；以22,912.1元為基數(shù)，自2017年9月7日起至實際清償之日止，按照年利率6%計算；以14,297.5元為基數(shù)，自2017年9月7日起至實際清償之日止，按照年利率6%計算；以11,441.8元為基數(shù)，自2017年9月7日起至實際清償之日止，按照年利率6%計算；4、請求反訴被告賠償反訴原告房屋空置損失19,282,005.79元(各物業(yè)空置面積×空置天數(shù)×2.8元/日/平方米，平均空置天數(shù)441天，空置房屋平均租金3元以上)。事實和理由：2014年10月9日，反訴原告與反訴被告簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，約定反訴原告承租系爭房屋，租賃期限自2014年11月1日起至2034年10月31日止，計20年。根據(jù)協(xié)議第14.1至14.5條等規(guī)定，反訴原告有權請求反訴被告支付因房屋修繕、養(yǎng)護、維修發(fā)生的損失；因反訴被告與他人發(fā)生糾某，系爭房屋發(fā)生用途問題，被查封或拍賣而導致的反訴原告和次承租人的租金等損失。反訴原告隨后依法占有使用系爭房屋，并耗費巨資對系爭房屋整體進行了改造升級和裝修，將其打造成滬上標志性創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對外出租給創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)經(jīng)營者及企業(yè)，作為注冊地或辦公經(jīng)營場所。2016年8月3日，因反訴被告與案外人糾某，導致系爭房屋被上海市第二中級人民法院查封。因雙方均承認司法查封導致反訴原告簽約客戶流失、入住客戶退租以及面積空置損失，故2016年10月26日，雙方簽訂了一份《備忘錄》，明確約定反訴被告承擔系爭房屋因司法查封導致的反訴原告或次承租方的損失。2018年11月4日，系爭房屋被司法拍賣。2019年1月10日，系爭房屋產(chǎn)權過戶至案外人名下，至此，查封方解除。自查封日至過戶日已長達30個月，在此期間，因房屋查封導致反訴原告租戶無法正常使用系爭房屋，從而發(fā)生了嚴重的租金損失和租戶流失，反訴原告甚至被租戶索賠損失。同時，自入住時起，因系爭房屋建筑缺陷和反訴被告養(yǎng)護不利又怠于維修等原因，導致反訴原告被迫進行房屋修繕，產(chǎn)生了大量工程損失。故反訴原告提出反訴請求，要求反訴被告賠償損失。
　　反訴被告協(xié)通公司辯稱，在本案租賃合同中，反訴原告不僅是整體承租，承租房屋的維修費用也是由反訴原告收取的，故維修費應當由反訴原告承擔。如果房屋存在缺陷，反訴原告應當告知反訴被告，但反訴被告未收到相關通知。關于空置損失，如果房屋是可能出租出去的，就不是必然發(fā)生的損失。系爭房屋被查封以后，反訴被告已經(jīng)通知反訴原告，反訴原告可以不繼續(xù)租賃，可以要求解除合同。反訴原告提供的證據(jù)不能證明損失存在，故反訴被告不應當賠償損失。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　系爭房屋原產(chǎn)權人為協(xié)通公司。2014年10月9日，協(xié)通公司作為甲方與東方飛馬公司作為乙方簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定：甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期為20年，自2014年11月1日起至2034年10月31日止。第一年至第三年年租金總額=1.6元/平方米*25000平米(一至五樓實際可使用面積)*365天；第四年起每三年遞增10%。在25000平米計價面積的情況下，第一年到第三年乙方應按每年租金14,600,000元，即每月1,216,700元的標準支付租金。房屋完全交付(包括六樓整層除指定的三間)之日起三日內(nèi)，乙方應向甲方支付3,650,000元作為租賃保證金，相當于三個月的租金金額。房屋交付時，如房屋主體結構存在缺陷，影響乙方正常使用的，甲方應自交付之日起的十日內(nèi)進行修復。逾期不修復的，甲方同意乙方代為修復，修復費用由甲方承擔。租賃期間，甲方保證該房屋主體結構、屋頂、墻體、外墻處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，如房屋出現(xiàn)因為固有質量問題或因正常使用老化等原因而出現(xiàn)問題時(例如地基基礎、框架結構出現(xiàn)危險；屋頂、幕墻、墻體漏水；屋面、墻體開裂、道路開裂或沉降等)，由甲方負責修復。如房屋出現(xiàn)上述問題，乙方應書面通知甲方盡快修復。甲方應在收到書面通知后的十日內(nèi)修復。逾期不修復的，甲方同意乙方代為修復，修復費用由甲方承擔。租賃期間，因乙方改造，裝修部分，以及屬于物業(yè)正常維保的部分出現(xiàn)問題時(例如室內(nèi)裝修、電梯、水泵、管道、綠化的維護保養(yǎng)，所有公共區(qū)域設施設備耗材的更換)，由乙方負責自行修復。房屋交付時，房屋存在主體結構、未告知的或隱蔽工程存在缺陷，影響乙方正常使用的，甲方應自交付之日起的十日內(nèi)進行修復。逾期不修復的乙方應代為修復，修復費用由甲方承擔。甲方同意以減少下期租金的方式賠償乙方的修復費用，如一期的租金金額仍不抵乙方的修復費用，則自動順延至下期，直至減少租金的總額完全抵扣修復費用。乙方支付甲方抵扣過修復費用的租金時，需提供因修復所產(chǎn)生的相關費用的合法憑證。租賃期間，房屋出現(xiàn)本合同約定中應由甲方維修、養(yǎng)護范圍內(nèi)的問題，乙方應書面通知甲方盡快修復。甲方應在收到書面通知后的十日內(nèi)進行修復。逾期不修復的，甲方同意乙方代為修復，修復費用由甲方承擔。甲方同意以減少下期租金的方式賠償乙方的修復費用，如一期的租金金額仍不抵乙方的修復費用，則自動順延至下期，直至減少租金的總額完全抵扣修復費用。乙方支付甲方抵扣過修復費用的租金時，需提供因修復所產(chǎn)生的相關費用的合法憑證。
　　2016年8月3日，系爭房屋因他案被上海市第二中級人民法院司法查封。
　　2016年10月26日，協(xié)通公司作為甲方與東方飛馬公司作為乙方簽訂《備忘錄》，約定：系爭房屋于2016年8月3日因為甲方涉訟已被上海市第二中級人民法院司法查封；系爭房屋受司法查封直接導致乙方次承租方無法辦理工商注冊，造成乙方已簽約客戶的流失、已入住客戶的退租、以及空置面積損失。故甲、乙方本著友好合作的精神，在協(xié)商一致的前提下，簽訂如下備忘錄作為對《房屋租賃協(xié)議》的補充，與《房屋租賃協(xié)議》具有同等的法律效力，具體內(nèi)容如下：一、自2016年10月1日開始，乙方應當支付的租金按照《房屋租賃協(xié)議》附件七約定的全額租金的88%計算，剩余12%的租金保留至房產(chǎn)受司法查封狀態(tài)解除，房產(chǎn)回復正常使用后支付；二、甲方保證《房屋租賃協(xié)議》項下乙方權利將不因房產(chǎn)受司法查封收到任何損失或損害，若因房產(chǎn)受司法查封的原因引起的乙方或次承租方損失的，甲方應承擔全部法律責任。若因此導致乙方損失或次承租方索賠的，乙方有權從全額租金中直接抵扣。
　　2018年11月1日至4日，上海市第二中級人民法院依法通過公拍網(wǎng)拍賣系爭房屋，上海嬌往電子商務有限公司以最高價競得。2018年11月21日，上海市第二中級人民法院作出(2017)滬02執(zhí)480號之二執(zhí)行裁定，解除對系爭房屋等的查封，系爭房屋等房地產(chǎn)的所有權歸買受人上海嬌往電子商務有限公司所有等。2018年11月27日，系爭房屋司法查封被解除。2019年1月10日，系爭房屋權利人核準登記為上海嬌往電子商務有限公司。
　　租賃期間，東方飛馬公司對系爭房屋進行了多次維修，共支付維修費用816,451.40元，其中因消防閥未及時修復產(chǎn)生的消防水費326,763.38元，其余為修復房屋漏水產(chǎn)生的費用489,688.02元。
　　以上事實，有當事人當庭陳述，協(xié)通公司提供的《房屋租賃協(xié)議》、《備忘錄》、(2017)滬02執(zhí)480號之二執(zhí)行裁定書，東方飛馬公司提供的《房屋租賃協(xié)議》、付款憑證、函件、發(fā)票等證據(jù)為證，并經(jīng)庭審查證屬實，本院予以確認。
　　審理中，因雙方各執(zhí)己見，致調(diào)解未成。
　　本院認為，協(xié)通公司與東方飛馬公司之間簽訂的《房屋租賃協(xié)議》、《備忘錄》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方應當依約履行。審理中，雙方一致確認：1、2016年10月1日至2018年12月31日期間12%的租金中未付金額為3,912,800元，2016年10月份全部租金已付清，自2016年11月1日起至2018年12月31日期間12%的租金均未支付；2、2016年10月1日至2018年12月31日期間88%的租金中未付的金額為1,636,790.47元，包括：2018年12月1日至2018年12月31日未付租金730,194.66元，2017年9月1日至2018年4月30日期間未付租金606,494.63元，以及東方飛馬公司自行扣除的維修費等費用300,101.18元，本院予以確認。協(xié)通公司認為2017年9月1日至2018年4月30日期間應支付的88%租金中未付租金金額為1,054,461.29元，有重復計算的部分，本院不予支持。綜上，東方飛馬公司已付2016年10月1日至2018年12月31日期間88%的租金中的金額為：該期間88%總租金29,764,533.33元-欠付租金1,636,790.47元=28,127,742.86元。審理中，東方飛馬公司表示自2019年1月1日起租金支付給新產(chǎn)權人。上海市第二中級人民法院于2018年11月21日作出執(zhí)行裁定，系爭房屋等房地產(chǎn)的所有權歸買受人上海嬌往電子商務有限公司所有，故自2018年11月21日起協(xié)通公司不再系系爭房屋權利人，無權主張自該日起的租金，協(xié)通公司要求東方飛馬公司支付自2018年11月21日起至2018年12月31日期間的租金，本院不予支持。東方飛馬公司應支付自2016年10月1日起至2018年11月20日期間88%的租金為28,183,466.67元，扣除已支付租金28,127,742.86元，還應向協(xié)通公司支付租金55,723.81元。雙方一致確認系爭房屋于2016年8月3日被司法查封，因司法查封對東方飛馬公司對外招租造成一定影響，考慮房屋空置損失，雙方在備忘錄中的約定以及東方飛馬公司實際支付租金的情況等因素，本院對租金進行相應的酌減，本院酌定自2016年11月1日起至2018年11月20日期間的租金予以酌減，酌減比例為總租金的12%，故協(xié)通公司主張自2016年11月1日起至2018年11月20日期間的12%的租金，酌減后東方飛馬公司無需再支付。
　　東方飛馬公司反訴要求協(xié)通公司賠償租金、物業(yè)管理費、水電費損失及索賠損失，其認為系爭房屋被司法查封不能辦理營業(yè)執(zhí)照，次承租人因此未支付相應的款項并向其索賠，賠償款雖尚未支付，但次承租人已經(jīng)主張了，東方飛馬公司雖提供了次承租人的出具的說明等證據(jù)，但現(xiàn)有證據(jù)不足以證明該項損失系已經(jīng)確定的債務，東方飛馬公司亦表示尚未支付過賠償款，故其該項主張本院難以支持。東方飛馬公司主張空置損失，未能提供充分證據(jù)加以證明，且考慮該因素本院已就租金進行了相應的酌減，故本院對其該項主張不予支持。東方飛馬公司要求進行審計，本院不予準許。東方飛馬公司主張維修費損失816,451.40元，并提供了相應的維修合同、發(fā)票、函件等證據(jù)為證。根據(jù)合同約定，租賃期間，甲方保證該房屋主體結構、屋頂、墻體、外墻處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，如房屋出現(xiàn)因為固有質量問題或因正常使用老化等原因而出現(xiàn)問題時(例如地基基礎、框架結構出現(xiàn)危險；屋頂、幕墻、墻體漏水；屋面、墻體開裂、道路開裂或沉降等)，由甲方負責修復。租賃期間，因乙方改造，裝修部分，以及屬于物業(yè)正常維保的部分出現(xiàn)問題時(例如室內(nèi)裝修、電梯、水泵、管道、綠化的維護保養(yǎng)，所有公共區(qū)域設施設備耗材的更換)，由乙方負責自行修復。其中東方飛馬公司主張因消防閥未及時修復導致消防水費損失326,763.38元，根據(jù)上述約定，消防閥的維修應認定為屬東方飛馬公司維修范圍為宜，且東方飛馬公司作為系爭房屋實際使用人有義務防止損失進一步擴大，故因消防閥未及時修復導致的水費損失應由東方飛馬公司自行負擔。其余維修項目系漏水維修，應認定為屬協(xié)通公司維修范圍為宜，相應的維修費用應由協(xié)通公司支付，協(xié)通公司還應支付維修費損失489,688.02元。東方飛馬公司主張維修費的利息損失，于法無據(jù)，本院不予支持。東方飛馬公司仍繼續(xù)租賃使用系爭房屋，其表示未向新產(chǎn)權人支付過房屋租賃保證金，鑒于房屋租賃保證金涉及案外人利益，本案中不予處理。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第二百二十九條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海東方飛馬投資管理有限公司(反訴原告)應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司(反訴被告)支付租金55,723.81元；
　　二、原告上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司(反訴被告)應于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告上海東方飛馬投資管理有限公司(反訴原告)支付維修費損失489,688.02元；
　　三、被告上海東方飛馬投資管理有限公司(反訴原告)的其余反訴請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費53,669元，由原告上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司(反訴被告)負擔53,169元，由被告上海東方飛馬投資管理有限公司(反訴原告)負擔500元。反訴案件受理費111,799.5元，原告上海協(xié)通置業(yè)發(fā)展有限公司(反訴被告)負擔1,506元，由被告上海東方飛馬投資管理有限公司(反訴原告)負擔110,293.5元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。　

審判員：馮??旭

書記員：李??彥