原告(反訴被告)：上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：吳旭，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：魏艷，上海路森律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：高偉，上海路森律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海金數(shù)碼電器有限公司，住所地上海市黃浦區(qū)。
　　法定代表人：何文仁，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：嵇金喜，上海市新華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蔣振偉，上海市新華律師事務(wù)所律師。
　　原告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱協(xié)信公司)與被告上海金數(shù)碼電器有限公司(以下簡(jiǎn)稱金數(shù)碼公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月21日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。審理中，被告金數(shù)碼公司提出反訴，本院依法合并進(jìn)行審理，于2019年7月3日公開開庭進(jìn)行了審理。原告協(xié)信公司的委托訴訟代理人魏艷、被告金數(shù)碼公司的委托訴訟代理人蔣振偉到庭參加訴訟。審理中，經(jīng)當(dāng)事人一致同意，并報(bào)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，本案延長(zhǎng)適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砥谙奕齻€(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告協(xié)信公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、原、被告就上海市靜安區(qū)壽陽路99弄17、18、29號(hào)101室S102房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂的《市北協(xié)信星光廣場(chǎng)房屋租賃合同》(以下簡(jiǎn)稱《租賃合同》)于2019年5月10日解除；2、被告向原告支付裝修期租金23,548.39元；3、被告向原告支付2018年12月24日至2019年5月10日期間的基本租金114,516.13元；4、被告向原告支付2018年9月1日至2018年12月27日期間的提成租金9,114.28元；5、被告向原告支付2018年11月1日至2018年12月27日期間的物業(yè)管理費(fèi)18,634.84元；6、被告向原告支付2018年11月1日至2018年12月27日期間的推廣費(fèi)2,806.45元；7、原告有權(quán)不予退還被告支付的履約保證金101,880元；8、被告支付原告違約金104,880元；9、被告支付原告律師費(fèi)15,000元；10、被告支付滯納金，以33,781.38元為基數(shù)(以截至2018年12月27日拖欠的費(fèi)用為準(zhǔn))，自2019年1月15日起算至實(shí)際支付之日止，按日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；11、被告向原告支付自2019年5月11日至2019年10月17日的房屋使用費(fèi)261,290.32元，按照每月50,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。事實(shí)與理由：2015年10月11日，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂《租賃合同》，約定租賃面積120平方米，租賃期限自2015年12月24日至2019年12月23日止，合同對(duì)租金、物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及支付期限均作了明確約定。合同簽訂后，被告未按合同約定及時(shí)足額履行付款義務(wù)，原告多次向被告催款無果。2018年12月28日，被告未經(jīng)原告同意擅自停業(yè)至今，嚴(yán)重違反合同約定，故起訴至法院。
　　被告金數(shù)碼公司辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告商場(chǎng)為新開業(yè)，因此具有三年的培育期，同時(shí)雙方約定原告不得引入其他蘋果產(chǎn)品的銷售主體。但是原告引入了銷售蘋果手機(jī)的中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳，已經(jīng)構(gòu)成違約，事實(shí)上也造成了被告經(jīng)營(yíng)不理想，故被告發(fā)函要求于2018年12月31日解除合同，被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修期租金、違約金、滯納金，被告亦多次要求辦理交接手續(xù)，但原告怠于履行交接義務(wù)，故被告不應(yīng)承擔(dān)房屋使用費(fèi)。原告應(yīng)當(dāng)將被告的履約保證金全額退還。對(duì)于2018年12月24日至12月27日的基本租金3,225.81元、2018年9月1日至12月27日的提成租金9,114.28元、2018年11月1日至2018年12月27日的物業(yè)管理費(fèi)18,634.84元及推廣費(fèi)2,806.45元的金額無異議,也同意支付2018年12月24日至2018年12月31日期間的基本租金，不同意支付2019年1月1日起的租金及使用費(fèi)。
　　反訴原告金數(shù)碼公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、反訴原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《租賃合同》于2018年12月31日解除；2、反訴被告返還反訴原告履約保證金101,880元；3、反訴被告賠償反訴原告裝修損失294,313.92元。事實(shí)與理由：根據(jù)反訴原、被告簽訂的《租賃合同》，在合同存續(xù)期間，反訴被告保證反訴原告獨(dú)家經(jīng)營(yíng)蘋果數(shù)碼品牌的商品，商場(chǎng)內(nèi)不得有其他店鋪經(jīng)營(yíng)同類產(chǎn)品，該條款系雙方《租賃合同》的主要條款，因反訴原告在前期需要經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的培育期，需在培育期內(nèi)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)虧損，之后才能享受經(jīng)濟(jì)收益?！蹲赓U合同》簽訂后，反訴原告按約履行了合同義務(wù)，但反訴被告后續(xù)引入的中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳也在出售蘋果品牌的手機(jī)，不管是合約機(jī)還是裸機(jī)，均違反了雙方的合同約定，事實(shí)上中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳確實(shí)銷售了裸機(jī)。反訴原告多次致函反訴被告，但反訴被告始終未予糾正，故反訴原告正式發(fā)函并告知于2018年12月31日解除合同。反訴被告亦多次要求交接系爭(zhēng)房屋，但反訴原告故意拖延。鑒于《租賃合同》已于2018年12月31日解除，反訴被告應(yīng)當(dāng)退還履約保證金并賠償損失。反訴原告實(shí)際投入734,784.79元用于系爭(zhēng)房屋裝修，按照五年折舊，裝修殘值為294,313.92元。
　　反訴被告協(xié)信公司辯稱，不同意反訴原告的全部訴訟請(qǐng)求。反訴被告與中國(guó)移動(dòng)簽署的租賃合同明確約定不得售賣蘋果品牌，中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳售賣合約機(jī)系其傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，本質(zhì)系充話費(fèi)送手機(jī)，不應(yīng)認(rèn)定為銷售蘋果手機(jī)，且反訴原告未提供證據(jù)證明中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳的行為實(shí)質(zhì)影響了反訴原告的經(jīng)營(yíng)，故反訴被告未違反雙方約定的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)義務(wù)，不構(gòu)成違約。其次，反訴原告單方解約實(shí)質(zhì)系因雙方《租賃合同》約定前三年租金按照銷售額的2%計(jì)收，而第四年保底租金為300,000元，反訴原告因經(jīng)營(yíng)不善故尋找理由解除合同。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法遞交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2015年10月11日，協(xié)信公司(出租方、甲方)與金數(shù)碼公司(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋(建筑面積約120平方米)出租給乙方，乙方僅限于在系爭(zhēng)房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)蘋果數(shù)碼品牌和第三方配件的商品。雙方合同存續(xù)期間，甲方保證乙方獨(dú)家經(jīng)營(yíng)【蘋果數(shù)碼】品牌的商品，商場(chǎng)內(nèi)不得有其他店鋪經(jīng)營(yíng)同類產(chǎn)品。交付日暫定為2015年10月25日，但最終以甲方書面通知為準(zhǔn)。合同期自交付日起算，共計(jì)4年60天。裝修期自交付日起60天，除本合同另有規(guī)定外，在乙方未出現(xiàn)違約情形的前提下，裝修期內(nèi)，乙方無須向甲方支付租金，但需承擔(dān)系爭(zhēng)房屋的管理費(fèi)及其他費(fèi)用。開業(yè)日暫定2015年12月24日，但最終以甲方書面通知為準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)期為自開業(yè)日起4年。租金在開業(yè)日起算的3年內(nèi)，月租金為系爭(zhēng)房屋當(dāng)月總營(yíng)業(yè)額之2%，自開業(yè)日起算的第4年內(nèi)，月租金為系爭(zhēng)房屋當(dāng)月總營(yíng)業(yè)額之2%，且乙方于開業(yè)日起算的第4年內(nèi)保底營(yíng)業(yè)額為15,000,000元/年，如乙方未達(dá)到此營(yíng)業(yè)額數(shù)額，乙方仍應(yīng)按15,000,000元的2%計(jì)算該年的租金，并于最后一個(gè)月租金支付時(shí)補(bǔ)足。月營(yíng)業(yè)額是指一個(gè)歷月內(nèi)的合計(jì)營(yíng)業(yè)額，乙方應(yīng)于每個(gè)歷年四月十日或之前向甲方提交包含系爭(zhēng)房屋上一個(gè)歷年?duì)I業(yè)額數(shù)據(jù)的乙方財(cái)務(wù)報(bào)告(蓋公章)，最后一個(gè)歷年內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)告(蓋公章)應(yīng)于合同期屆滿或提前解除后十五日內(nèi)遞交。管理費(fèi)于開業(yè)日起至第4年內(nèi)，按租賃面積計(jì)算月管理費(fèi)為9,960元(2.73元/平方米/天)。除合同另有規(guī)定外，在整個(gè)合同期內(nèi)，除開業(yè)日所在的歷月外，乙方須于每個(gè)歷月的第15日前向甲方預(yù)先交付下月的基本租金、管理費(fèi)。若某個(gè)歷月的提成租金高于該月的基本租金，則乙方應(yīng)于該歷月后的第二個(gè)歷月的第15日前向甲方全額繳清提成租金超出基本租金的金額。推廣費(fèi)每月1,500元，乙方須于每個(gè)歷月的第15日前/于收到甲方付款通知書后14日內(nèi)向甲方預(yù)付下月推廣宣傳費(fèi)(如有)。履約保證金為101,880元。若乙方違反本合同或甲方根據(jù)本合同約定有權(quán)向乙方追償或追討任何費(fèi)用或款項(xiàng)的，甲方有權(quán)從履約保證金中作出抵扣或沒收全部保證金；在不影響甲方其他權(quán)利的前提下，甲方須在合同期屆滿或提前解除且乙方完全履行本合同約定的各項(xiàng)義務(wù)(包括但不限于將系爭(zhēng)房屋交回予甲方及注銷或變更相關(guān)執(zhí)照、批準(zhǔn)或許可證)并繳清其于本合同項(xiàng)下應(yīng)付的所有款項(xiàng)后的30日內(nèi)，把履約保證金(或其余款)無息退還乙方。合同期限屆滿或提前解除時(shí)，乙方應(yīng)交回系爭(zhēng)房屋且甲方有權(quán)收回系爭(zhēng)房屋。乙方完全履行以下各項(xiàng)義務(wù)，方視為乙方交回了系爭(zhēng)房屋：1、乙方應(yīng)在合同期限屆滿或提前解除前的三十日內(nèi)與管理處聯(lián)系交回系爭(zhēng)房屋事宜，且應(yīng)在合同期屆滿或提前解除日前至少2日前停止?fàn)I業(yè)及開始恢復(fù)原狀工程，甲方可自行或要求乙方在系爭(zhēng)房屋或其周圍安裝裝修擋板，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)；2、系爭(zhēng)房屋連同期內(nèi)甲方提供的附屬設(shè)施在與附件二所列及驗(yàn)收表一致或甲方書面認(rèn)可的可使用及良好的使用狀態(tài)，房屋內(nèi)乙方裝修、設(shè)備、設(shè)施、物品應(yīng)全部移除；……6、合同期限屆滿或提前解除日后，系爭(zhēng)房屋內(nèi)有乙方遺留下的任何裝飾、家具、裝備、物料、商品、設(shè)備或其他任何物品，均視為乙方放棄前述物品的所有權(quán)，甲方有權(quán)以其認(rèn)為合適的方式處理前述物品并向乙方收取處理前述物品的費(fèi)用。下列任何事件之一或多項(xiàng)發(fā)生，視為乙方違約：(1)乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒絕支付其于本合同項(xiàng)下任何應(yīng)付款項(xiàng)，或逾期補(bǔ)足或重新繳納履約保證金，且逾期超過十四日的(無論甲方有否向乙方作出任何形式的催討)；(2)乙方未按時(shí)辦理系爭(zhēng)房屋交接手續(xù)逾期超過14日或未按時(shí)交回或未按本合同約定的條件交回系爭(zhēng)房屋；(3)乙方擅自提前解除本合同的；……(11)……乙方在合同期內(nèi)中斷、停止(無論多久)其在該物業(yè)內(nèi)的營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的……。出現(xiàn)乙方違約情形的，在不影響甲方其他權(quán)利的前提下，甲方有權(quán)選擇采取以下一項(xiàng)或多項(xiàng)措施：……(e)涉及支付義務(wù)的，每遲延一日，向乙方收取遲延支付款項(xiàng)千分之一的滯納金，滯納金的計(jì)算期自上述各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)付之日起開始計(jì)算，直至乙方付清所有前述費(fèi)用的本金、滯納金和其他相關(guān)的費(fèi)用；(f)涉及按時(shí)開業(yè)或維持營(yíng)業(yè)義務(wù)的，每日向乙方收取相當(dāng)于屆時(shí)每日基本租金三倍的違約金，直至乙方開業(yè)或恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)之日止；(g)涉及交回系爭(zhēng)房屋義務(wù)的，每遲延一日，向乙方收取相當(dāng)于屆時(shí)每日基本租金三倍的占用費(fèi)；……(m)沒收履約保證金，要求乙方在14日內(nèi)重新繳納，并在此前提下要求乙方繼續(xù)履行本合同；(n)提前解除本合同，收回系爭(zhēng)房屋，乙方還應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于屆時(shí)3個(gè)月基本租金及3個(gè)月管理費(fèi)之和的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)照實(shí)賠償，但此賠償數(shù)額最高不超過屆時(shí)3個(gè)月基本租金及3個(gè)月管理費(fèi)之和。乙方同意上述違約金及甲方損失可從履約保證金中直接抵扣……。甲方損失包括但不限于甲方因乙方違約而發(fā)生的實(shí)際損失、裝修期的租金、……、該房屋空置期間的租金及管理費(fèi)的損失、……、以及甲方因采取行動(dòng)減少損失或向乙方追償而發(fā)生的律師費(fèi)等。
　　2015年11月30日，協(xié)信公司(出租方、甲方)與金數(shù)碼公司(承租方、乙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議1》，約定租賃合同期限變更為自2015年11月25日起至2019年12月23日止，雙方確認(rèn)交付日定于2015年11月25日，開業(yè)日定于2015年12月24日。
　　合同簽訂后，協(xié)信公司向金數(shù)碼公司交付系爭(zhēng)房屋，金數(shù)碼公司支付保證金101,880元并按約支付了2018年8月31日前的提成租金，2019年9月1日起的提成租金未再支付。
　　2018年10月24日，金數(shù)碼公司員工在協(xié)信星光廣場(chǎng)內(nèi)的中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳購(gòu)買了移動(dòng)通信設(shè)備公開版iPhoneXS64G手機(jī)一臺(tái)。
　　2018年10月25日，金數(shù)碼公司向協(xié)信公司送達(dá)《申請(qǐng)函》：“……我公司于2015年11月在貴商場(chǎng)一樓開設(shè)經(jīng)營(yíng)蘋果APR店，至今已有三年，月平均銷售18.5萬元，門店周平均客流只有400人左右，累計(jì)虧損150萬元?！F(xiàn)在貴商場(chǎng)又在我司店鋪旁S103鋪位招商引進(jìn)中國(guó)移動(dòng)并銷售蘋果手機(jī)。……已嚴(yán)重違反合同約定。基于上述情況，我公司希望雙方能本著合作共贏的原則，協(xié)商妥善解決目前的問題。煩請(qǐng)貴司商議后能于一周內(nèi)約見商榷……”。
　　2018年10月31日，金數(shù)碼公司向協(xié)信公司發(fā)送郵件：“……現(xiàn)我司提出申請(qǐng)于2018年12月31日雙方無違約提前解除《房屋租賃合同》……”。2018年11月3日，協(xié)信公司回復(fù)郵件：“……對(duì)于貴司提出的撤鋪申請(qǐng)，我司非常重視，仍希望貴我雙方能繼續(xù)長(zhǎng)期合作，望貴司能重新考慮。如貴司仍希望提前解除協(xié)議，需提前3個(gè)月提交書面申請(qǐng)……并根據(jù)合同約定，貴司需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！?br/>　　2018年11月12日，金數(shù)碼公司向協(xié)信公司寄送律師函：“……據(jù)金數(shù)碼公司了解并現(xiàn)場(chǎng)取證，在市北協(xié)信星光廣場(chǎng)內(nèi)的中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳內(nèi)，也在出售蘋果品牌的手機(jī)，貴司已構(gòu)成嚴(yán)重違約。對(duì)于該違約行為，金數(shù)碼公司此前已經(jīng)函告貴司，但貴司始終未予糾正。為此金數(shù)碼公司不得不再次函告貴司，對(duì)于貴司前述違反主要租賃條件的行為，金數(shù)碼公司保留采取法律手段追究貴司違約責(zé)任的權(quán)利”。
　　2018年11月14日，金數(shù)碼公司再次向協(xié)信公司發(fā)出郵件：“……11月5日我司再次到貴商場(chǎng)內(nèi)中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳，很遺憾發(fā)現(xiàn)仍然繼續(xù)陳列并銷售蘋果品牌手機(jī)(有現(xiàn)場(chǎng)拍攝視頻為據(jù))，對(duì)違反合同約定的行為并未任何糾正措施，已嚴(yán)重侵害我司利益。11月12日我司已發(fā)出律師函……現(xiàn)正式通知貴司我司將于2018年12月31日提前解除《房屋租賃合同》，于當(dāng)晚營(yíng)業(yè)結(jié)束搬離撤柜手續(xù)，望準(zhǔn)予辦理”。
　　2018年12月18日，協(xié)信公司向金數(shù)碼公司發(fā)出律師函：“……針對(duì)貴司提出中國(guó)移動(dòng)門店銷售蘋果手機(jī)一事，協(xié)信星光公司立即對(duì)該單位相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了詢問，該負(fù)責(zé)人表示中國(guó)移動(dòng)通信有限公司出售的蘋果手機(jī)僅限于合約機(jī)……未對(duì)貴司的經(jīng)營(yíng)造成任何實(shí)質(zhì)性的影響……協(xié)信星光公司不認(rèn)可貴司關(guān)于協(xié)信星光公司構(gòu)成嚴(yán)重違約的說法；中國(guó)移動(dòng)通信有限公司壽陽路門店的蘋果合約機(jī)業(yè)務(wù)不屬于貴我雙方所簽署的《市北協(xié)信星光廣場(chǎng)房屋租賃合同》附表一關(guān)于專賣品牌的限制經(jīng)營(yíng)的情況，也未對(duì)貴司的經(jīng)營(yíng)造成任何實(shí)質(zhì)的影響；租賃合同履行期間，貴司不得以此為理由拒絕履行租賃合同中貴司所有的合同義務(wù)……”。
　　2018年12月21日，金數(shù)碼公司向協(xié)信公司出具《撤場(chǎng)申請(qǐng)函》：“……我們于2018年11月14日郵件正式通知貴商場(chǎng)我司將于2018年12月31日提前解除《房屋租賃合同》……違約行為認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)，均由法院最終裁決。現(xiàn)再次向貴商場(chǎng)提出撤店申請(qǐng)，我司將于2018年12月31日營(yíng)業(yè)結(jié)束后閉店，煩請(qǐng)貴商場(chǎng)當(dāng)天給予辦理相關(guān)撤場(chǎng)手續(xù)，如貴司不能及時(shí)安排店鋪交接，逾期交鋪的責(zé)任我司將不予承擔(dān)……”。
　　2018年12月24日，協(xié)信公司向金數(shù)碼公司發(fā)出律師函，不認(rèn)可金數(shù)碼公司關(guān)于協(xié)信公司嚴(yán)重違反合同約定的表述，不同意金數(shù)碼公司單方面解除合同的請(qǐng)求。
　　2018年12月27日后，金數(shù)碼公司將系爭(zhēng)房屋內(nèi)商品全部撤出，系爭(zhēng)房屋空關(guān)。
　　2019年1月14日，協(xié)信公司向金數(shù)碼公司發(fā)出限期開業(yè)函，要求金數(shù)碼公司于2019年1月20日恢復(fù)正常營(yíng)業(yè)，未開業(yè)期間將收取每日基本租金三倍的違約金、沒收履約保證金、提前解除合同、收回系爭(zhēng)房屋。
　　2019年1月16日，協(xié)信公司向金數(shù)碼公司發(fā)出郵件：“接我司相關(guān)部門通知，貴司在協(xié)信星光廣場(chǎng)S102的店鋪，門店目前是閉店?duì)顟B(tài)。(店內(nèi)已經(jīng)清空所有貨品，店內(nèi)僅有部分道具。)根據(jù)雙方簽訂的合同約定，請(qǐng)貴司盡快安排搭建圍擋并安排店內(nèi)復(fù)原工作。請(qǐng)貴司盡快確定時(shí)間，便于我來安排與相關(guān)部門的對(duì)接”。2019年1月25日，金數(shù)碼回復(fù)郵件：“我司安排裝修隊(duì)2019年1月25日進(jìn)場(chǎng)搭建圍擋，并安排店內(nèi)復(fù)原工作，請(qǐng)商場(chǎng)配合將需要辦理的手續(xù)及圍擋要求盡快發(fā)送給我司，以便我司盡早完成復(fù)原工作，拆除復(fù)原后交鋪手續(xù)辦理請(qǐng)盡快告知”。
　　2019年4月2日，金數(shù)碼公司向協(xié)信公司發(fā)出律師函：“……在租賃房屋交還過程中，貴司惡意設(shè)置了諸多不合理的條件……門面玻璃及消防，目前符合可使用及良好的使用狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，金數(shù)碼公司沒有必要恢復(fù)至所謂的原裝，更何況貴司未提供任何原狀的依據(jù)。由于貴司原因造成租賃房屋的交換手續(xù)尚未完全辦妥，由此產(chǎn)生的責(zé)任與后果將由貴司自行承擔(dān)……”。
　　2019年4月27日，協(xié)信公司向金數(shù)碼公司送達(dá)《解除合同通知書》：“……鑒于貴方存在欠付租金、管理費(fèi)及其他費(fèi)用的行為；貴方存在擅自撤鋪、逃租的行為；貴方存在未經(jīng)我司許可，擅自停業(yè)的行為……我司現(xiàn)正式函告貴方：一、合同于2019年5月10日起解除；二、貴方在2019年5月10日前完成欠付款項(xiàng)的繳費(fèi)；三、我司依約貴方繳納的履約保證金；四、我司將依約計(jì)取貴方違約金、滯納金，并針對(duì)所有損失進(jìn)行求償；五、請(qǐng)貴方于2019年4月5日前，完成合同解除后的撤場(chǎng)等相關(guān)義務(wù)……否則我司將封閉、清空租賃單元，移除貴方的設(shè)施、物品、恢復(fù)原狀……”。
　　2019年5月10日，協(xié)信公司委托上海路森律師事務(wù)所處理本案糾紛，支付律師費(fèi)15,000元。
　　2019年10月17日，金數(shù)碼公司與協(xié)信公司辦理了。
　　另查，金數(shù)碼公司承租系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修，其中向阿緹希展示架(常熟)有限公司支付了541,969.99元，向杭州銘旺廣告有限公司支付了144,000元，向北京特佳圣鷹地板有限公司支付了48,814.80元。
　　金數(shù)碼公司在2015年12月至2018年12月期間，營(yíng)業(yè)額為5,225,833元，月營(yíng)業(yè)額低于100,000元的有17個(gè)月，月營(yíng)業(yè)額超過300,000元的3個(gè)月。
　　再查，2017年7月18日，協(xié)信公司(出租方、甲方)與中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)終端有限公司上海分公司(承租方、乙方，以下簡(jiǎn)稱中移動(dòng)公司)就上海市靜安區(qū)壽陽路99弄17、18、29號(hào)101室S103房屋(以下簡(jiǎn)稱S103房屋)簽訂《房屋租賃合同》，約定乙方僅限于在S103房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)中國(guó)移動(dòng)品牌零售服務(wù)品類的商品，交付日為2017年7月20日，租賃期限自2017年7月20日起至2018年7月19日止，開業(yè)日為2017年9月28日。雙方還約定，乙方不得在S103房屋內(nèi)展示、銷售蘋果品牌的產(chǎn)品，包括但不限于：iphone(乙方提供的合約機(jī)除外)，Ipad，IMac，Iwacth，iPod及蘋果品牌配件產(chǎn)品。
　　審理中，協(xié)信公司認(rèn)為金數(shù)碼公司在中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳所購(gòu)買的蘋果手機(jī)系合約機(jī)，但未能提供相關(guān)證據(jù)。金數(shù)碼公司確認(rèn)中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳主要銷售手機(jī)，但認(rèn)為中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳出售蘋果手機(jī)影響金數(shù)碼公司的經(jīng)營(yíng)，但未能提供相關(guān)證據(jù)。
　　審理中，金數(shù)碼公司提交2018年12月28日的《交鋪申請(qǐng)函》：“……我司于2018年12月27日將店鋪內(nèi)所有商品及樣品全部撤回，結(jié)束營(yíng)業(yè)……”。協(xié)信公司表示未收到。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。首先，對(duì)于金數(shù)碼公司以商場(chǎng)內(nèi)中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳銷售蘋果手機(jī)為由認(rèn)為協(xié)信公司嚴(yán)重違反合同約定的主張，本院認(rèn)為合同對(duì)于商場(chǎng)內(nèi)不得有其他店鋪經(jīng)營(yíng)同類產(chǎn)品的排他性條款，其目的在于排除將來可能發(fā)生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳雖然經(jīng)營(yíng)范圍有所區(qū)別，但在銷售蘋果手機(jī)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與金數(shù)碼公司發(fā)生了重疊，確可能對(duì)金數(shù)碼公司產(chǎn)生影響；但是，金數(shù)碼公司在中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳入駐一年多的時(shí)間內(nèi)未曾提出過異議，而根據(jù)金數(shù)碼公司的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，本院難以得出中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳的入駐對(duì)金數(shù)碼公司的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的結(jié)論；退一步講，雙方租賃合同對(duì)違反排他性條款的違約責(zé)任并無直接約定，金數(shù)碼公司以此來主張協(xié)信公司因違反排他性條款而根本違約并要求解除合同的主張，本院難以支持，但協(xié)信公司的履約行為亦存在不當(dāng)之處。其次，雙方系商業(yè)租賃關(guān)系，其權(quán)利義務(wù)的核心在于系爭(zhēng)房屋的收益權(quán)與使用權(quán)的交換，故在系爭(zhēng)房屋尚可正常使用、協(xié)信公司的行為尚不構(gòu)成根本違約的情況下，金數(shù)碼公司仍有義務(wù)支付合同約定各項(xiàng)費(fèi)用，然金數(shù)碼公司未支付自2018年9月1日起的提成租金并實(shí)際撤柜的行為，直接違反了合同約定，構(gòu)成根本違約。而結(jié)合雙方往來函件，協(xié)信公司對(duì)于金數(shù)碼公司就合同不再履行的意思表示是清楚的，故考慮到金數(shù)碼公司已經(jīng)實(shí)際于2018年12月27日撤柜，雙方合同已無實(shí)際履行之可能，本院認(rèn)定雙方的《租賃合同》應(yīng)于2018年12月27日解除。最后，對(duì)于合同解除的后果，本院認(rèn)定如下：1、對(duì)于拖欠的2018年12月24日至12月27日的基本租金3,225.81元、2018年9月1日至12月27日的提成租金9,114.28元、2018年11月1日至2018年12月27日的物業(yè)管理費(fèi)18,634.84元及推廣費(fèi)2,806.45元，因金數(shù)碼公司對(duì)數(shù)額均無異議，故協(xié)信公司的請(qǐng)求，本院予以支持；2、對(duì)于合同解除后的房屋使用費(fèi)，協(xié)信公司主張按每月50,000元計(jì)算至2019年10月17日，但考慮到協(xié)信公司存在不當(dāng)之處，且在明知雙方合同已無實(shí)際履行可能后，并未積極收回系爭(zhēng)房屋，對(duì)損失擴(kuò)大亦有一定責(zé)任，并結(jié)合雙方合同履行期間實(shí)際租金支付的情況，本院酌定金數(shù)碼公司向協(xié)信公司支付房屋使用費(fèi)40,000元；3、對(duì)于滯納金，考慮到協(xié)信公司亦存在不當(dāng)之處，從平衡雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的角度，本院不再支持；4、因金數(shù)碼公司違約，應(yīng)向協(xié)信公司支付違約金，現(xiàn)協(xié)信公司要求沒收履約保證金101,880元并支付違約金104,880元，因沒收履約保證金的性質(zhì)同屬解除合同違約金，屬重復(fù)主張，考慮到本案實(shí)際情況，本院認(rèn)定金數(shù)碼公司應(yīng)當(dāng)支付協(xié)信公司違約金104,880元，合同解除后履約保證金101,880元應(yīng)當(dāng)返還，但可優(yōu)先抵扣違約金；5、對(duì)于協(xié)信公司主張裝修期租金及律師費(fèi)，結(jié)合雙方合同約定，上述費(fèi)用納入損失考量，而協(xié)信公司主張違約金亦足以彌補(bǔ)上述損失，故本院不再支持。6、對(duì)于金數(shù)碼公司主張賠償裝修損失，因合同系金數(shù)碼公司根本違約，故本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司與被告(反訴原告)上海金數(shù)碼電器有限公司就上海市靜安區(qū)壽陽路99弄17、18、29號(hào)101室S102房屋簽訂的《市北協(xié)信星光廣場(chǎng)房屋租賃合同》于2018年12月27日解除；
　　二、被告上海金數(shù)碼電器有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司拖欠的基本租金3,225.81元、提成租金9,114.28元；
　　三、被告上海金數(shù)碼電器有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)18,634.84元；
　　四、被告上海金數(shù)碼電器有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司推廣費(fèi)2,806.45元；
　　五、被告上海金數(shù)碼電器有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司房屋使用費(fèi)40,000元；
　　六、被告上海金數(shù)碼電器有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司違約金104,880元；
　　七、反訴被告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告上海金數(shù)碼電器有限公司履約保證金101,880元；
　　八、原告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司其余訴訟請(qǐng)求不予支持；
　　九、反訴原告上海金數(shù)碼電器有限公司的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)10,316.7元，減半收取計(jì)5,158.35元，原告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司負(fù)擔(dān)3,744元，被告上海金數(shù)碼電器有限公司負(fù)擔(dān)1,414.35元。反訴案件受理費(fèi)3,621.46元，由反訴原告上海金數(shù)碼電器有限公司負(fù)擔(dān)2,690.2元，由反訴被告上海協(xié)信星光商業(yè)投資管理有限公司負(fù)擔(dān)931.26元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：沈偉俊

書記員：?jiǎn)汤m(xù)寧