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上海華龍企業(yè)(集團)有限公司與上海鄢某實業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告(反訴被告):上海華龍企業(yè)(集團)有限公司,住所地上海市浦東新區(qū)。
  法定代表人:陳龍,董事長。
  委托訴訟代理人:徐春燕,女。
  委托訴訟代理人:童迅,上海市龍襄律師事務(wù)所律師。
  被告(反訴原告):上海鄢某實業(yè)有限公司,住所地上海市奉賢區(qū)。
  法定代表人:鄢林生,董事長。
  委托訴訟代理人:鄢鴻章,男。
  委托訴訟代理人:孔偉,上海吉亞律師事務(wù)所律師。
  第三人:上海順盟投資管理有限公司,住所地上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)西渡南渡村14幢307室。
  法定代表人:胡平,總經(jīng)理。
  第三人:上?;郾娋频旯芾碛邢薰?,住所地上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路XXX號。
  法定代表人:戴小平,總經(jīng)理。
  委托訴訟代理人:孔偉,上海吉亞律師事務(wù)所律師。
  原告上海華龍企業(yè)(集團)有限公司與被告上海鄢某實業(yè)有限公司、第三人上海順盟投資管理有限公司(以下簡稱順盟公司)、上?;郾娋频旯芾碛邢薰?以下簡稱慧眾公司)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年10月16日立案后,依法適用簡易程序,于2018年12月28日公開開庭進行了審理。2019年2月18日,被告提出反訴,本院依法受理后,于2019年2月18日、2019年5月6日公開開庭,對本訴、反訴合并進行了審理,2019年5月23日轉(zhuǎn)入普通程序后,于2019年6月19日公開開庭,對本訴、反訴合并進行了審理。原告委托訴訟代理人徐春燕、童迅、被告及第三人慧眾公司的委托訴訟代理人孔偉四次開庭均到庭參加訴訟,被告委托訴訟代理人鄢鴻章前三次開庭到庭參加訴訟,第三人順盟公司法定代表人胡平第一、第三、第四次開庭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告上海華龍企業(yè)(集團)有限公司向本院提出訴訟請求:1.解除原、被告于2010年11月6日簽訂的《租賃合同》,并立即歸還依《租賃合同》取得的標的物;2.判令被告支付租金1,700,000元;3.判令被告償付約定的違約金1,900,000元;4.判令終止被告與兩個第三人之間的《租賃合同》。訴訟過程中,原告變更第二項訴訟請求為:判令被告支付截至2018年12月31日的租金1,618,000元。事實和理由:2010年11月6日,原、被告雙方簽訂就坐落在本區(qū)南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路(門牌號為128號)原告名下物業(yè)(功德樓、廠房及場地總建筑面積約9,000平方米,其中有證面積6,728平方米,自行擴建面積2,790平方米,占地面積9,000平方米)出租給被告使用的《租賃合同》一份。該合同就租賃標的的面積、租賃期限(十年)、租金(第一年為1,200,000元;第二年為1,500,000元;第三、第四年為1,800,000元每年;第五至第七年為1,900,000元每年;第八至第十年為2,000,000元每年)及租金支付方法、違約責任、爭議的解決方式等均作了明確約定?!蹲赓U合同》簽訂后,原告按約全面履行了合同約定的義務(wù)。2017年之前,被告雖有延期支付租金情況,因所拖欠租金額不大,故原告也未予以追究。但2018年起,被告拖欠租金情況嚴重,原告曾多次向被告催討所欠租金未果,2018年7月還委托律師致函被告催討租金,被告也未予理睬。截止2018年6月30日,被告累計欠付租金1,225,000元。2017年第四季度支付租金期已過(每季度末支付下一季度租金,先付后用),被告未有支付租金的意思表示,被告拖欠租金的違約行為已嚴重損害了原告的利益。另外,被告在承租原告的物業(yè)后,分別與數(shù)位第三人簽訂《租賃合同》,將其承租的物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三人使用。鑒于原告訴請解除與被告訂立《租賃合同》收回出租的物業(yè),第三人為原告出租的部分物業(yè)的實際使用、經(jīng)營者,第三人與被告簽訂的《租賃合同》因原告與被告《租賃合同》解除而終止。故原告提起訴訟,請求判如所請。
  被告上海鄢某實業(yè)有限公司辯稱,對所有訴請均不同意。原、被告于2010年11月6日簽訂的租賃合同是延續(xù)了2010年10月原告與上海和泰佳家具市場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱和泰佳公司)的合同,按照雙方合同第8條解除合同的條件,被告認為被告方未違反合同約定,未拖欠原告租金,解除合同條款未成就,原告鑒于該地已經(jīng)列為市政府拆遷規(guī)劃,為了保障政府拆遷補償?shù)膯畏矫媸芤娑V至法院,因此原告訴請沒有事實依據(jù)。原、被告簽訂的合同第一條關(guān)于租賃標的物面積9,000平米,數(shù)字不清、面積不足。被告按照合同約定,已經(jīng)足額交付了房租,且累計多支付了3,050,524元。在長達八年的租賃合同期間,被告列舉了原告有9項違約行為,被告不應(yīng)該支付違約金,反而是原告應(yīng)支付被告違約金。原告的第4項訴請有行政色彩,原、被告簽訂合同是自愿合法的,被告和第三人簽的合同也是在原告授意知情的情況下簽的,原告指定被告與第三人解除合同,違規(guī)違法違約。
  第三人順盟公司述稱,對原告陳述的事實和理由無異議,順盟公司還是要求繼續(xù)承租。
  第三人慧眾公司述稱,原、被告簽訂租賃合同后,被告依約與慧眾公司簽訂租賃合同,被告未違反原、被告之間的租賃合同第8條規(guī)定,因此不具備啟動終止租賃合同條約。慧眾公司在履行與被告的租賃合同過程中未有任何違約行為,因此慧眾公司的權(quán)利應(yīng)當?shù)玫奖U?,故原告要求被告與慧眾公司終止合同于法無據(jù),與事實相悖,應(yīng)當駁回。
  被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司向本院提出反訴請求:判令反訴被告返還因短少出租面積而多收取的租金3,050,524元。訴訟過程中,反訴原告增加一項反訴請求:判令反訴被告承擔違約金1,900,000元。經(jīng)本院通知,反訴原告未繳納增加的反訴請求的反訴費。事實和理由:反訴原、被告于2010年11月6日簽訂租賃合同,就坐落在本區(qū)南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路(門牌號為128號)反訴被告名下物業(yè)(功德樓、廠房及場地)總建筑面積約9,000平方米,其中有證面積6,728平方米,自行擴建面積2,790平方米,占地面積9,000平方米出租給反訴原告使用。雙方于2011年8月10日又簽訂補充協(xié)議,就反訴原告轉(zhuǎn)租上述物業(yè)進行了約定,協(xié)議第一條約定反訴被告同意反訴原告在租賃期內(nèi)在原合同規(guī)定的范圍內(nèi)租賃給第三方,并報告反訴被告?zhèn)浒?。反訴原告是在和泰佳公司于2009年8月13日與反訴被告簽訂租賃合同的基礎(chǔ)上全面接管的,僅更換了承租人,但整體合同內(nèi)容基本沒有任何變化。反訴原告與反訴被告在辦理交接時,反訴被告聲稱總建筑面積9,000平方米的范圍是指功德樓(俗稱1號樓)、廠房(俗稱8號樓)以及場地。反訴被告沒有明確每一部分的面積,反訴原告誤以為反訴被告實際交付的租賃物就是總建筑面積9,000平方米以及場地,和泰佳公司負責人陳強在租賃時也沒有提出異議。2017年底,反訴原告經(jīng)核查發(fā)現(xiàn),有產(chǎn)證面積為功德樓4,047平方米、廠房2,163平方米,不足合同約定的9,000平方米,反訴被告聲稱的6號樓及8號樓之間的公共通道924平方米應(yīng)當屬于場地范圍而不是建筑面積。反訴原告自2017年底意識到反訴被告實際出租的建筑面積與合同約定嚴重不符,具體違約行為包括:1.1號樓在反訴原、被告簽訂租賃合同前由和泰佳公司的陳強找到陳達銀進行擴建,其中的880平方米由和泰佳公司和陳達銀占有,反訴原告沒有實際行使權(quán)利卻按照合同約定的建筑面積繳納租金;2.8號樓在反訴原、被告簽訂租賃合同前由順盟公司增添了隔層,隔層面積反訴原告沒有實際享有也沒有收益;3.6號樓與8號樓中間的924平方米通道是在反訴原、被告簽訂租賃合同前將原有的棚子拆掉,實際不是反訴被告聲稱的建筑面積而是場地面積;4.反訴被告出租的場地,反訴原告無法進行商業(yè)性收費管理,實際上為公共停車場,反訴原告卻按照合同約定一直繳納租金實屬顯失公平;5.合同約定的租賃標的物是建筑面積為9,000平方米加場地,但反訴被告交付時沒有滿足總建筑面積的要求,場地也流于形式;6.合同約定的租賃標的物不明,合同第一條指定是功德樓、廠房及場地,第五條又約定反訴被告出租的標的物是原陽光門窗廠、功德樓及附屬樓,反訴原告對此存在重大誤解;7.第三人順盟公司從反訴原告處租賃的528平方米反訴原告沒有享用卻按照租賃合同繳納租金,反訴被告沒有提供足額的建筑面積9,000平方米;8.第三人慧眾公司從反訴原告處租賃標的物后自建補足了工程,反訴被告沒有提供足額的建筑面積9,000平方米;9.根據(jù)租賃合同第六條第四款,反訴被告應(yīng)按現(xiàn)狀提供配套水、電及現(xiàn)有的經(jīng)消防部門驗收合格的場地給反訴原告,而實際上反訴被告沒有辦理完畢。順盟公司、慧眾公司及龍金建材市場產(chǎn)生的排污事項及產(chǎn)生的費用,反訴被告承諾承擔費用并找人承建,費用由順盟公司、慧眾公司及龍金建材市場按照租賃面積分攤,但又責令反訴原告將這筆費用從順盟公司、慧眾公司付給反訴原告的租金中扣除;10.根據(jù)租賃合同第六條第六款,反訴被告提供相關(guān)部門所需的房產(chǎn)證復(fù)印件及相關(guān)資料供反訴原告辦理營業(yè)執(zhí)照,而實際上反訴被告沒能成功辦理。
  原告(反訴被告)上海華龍企業(yè)(集團)有限公司針對反訴辯稱,關(guān)于面積問題,實際面積與合同面積完全一致,也由反訴原告和反訴被告確認過,不存在缺少,請求法庭駁回反訴原告的反訴訴請。
  本院經(jīng)審理認定事實如下:2009年8月13日,原告(甲方)與和泰佳公司(乙方)簽訂租賃合同一份,約定由甲方將其所有的坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路(門牌號為128號)的功德樓、廠房及場地提供給乙方使用,租賃標的總建筑面積約9,000平方米,其中有證面積6,728平方米,自行擴建面積2,790平方米,占地面積9,000平方米;租賃期限為十年,自撤空交房至2019年10月15日止,若不足十年則向后順延;租金按先付后用的原則支付,每年租金為1,800,000元,十年為18,000,000元,第一年為1,200,000元;第二年為1,500,000元,第三、第四年各為1,800,000元,第五至第七年各為1,900,000元,第八至第十年各為2,000,000元,每年租金分四次支付,每三個月支付一次,每次支付年租金的25%,每次租金需提前三日支付。合同第五條約定,甲方同意于2009年10月15日將所有的廠房清空并按清空時狀態(tài)交付乙方使用,如甲方因故未能如期交付的,則起租日順延,甲方同意給乙方原陽光門窗廠免租期為八個月,功德樓及附屬樓免租期為六個月。合同第八條第一款約定,乙方自簽約后必須按雙方認定的改建方案進場施工改建,超過三十天仍未進場,乙方需賠付甲方因撤清功德樓、廠房、場地所支付的實際損失,陽光門窗廠從撤清之日起三十天;第三款約定,乙方如發(fā)生以下行為時甲方可書面通知乙方并經(jīng)七日內(nèi)協(xié)商不成的情況下解除本合同,收回房屋,甲方并保留索賠權(quán):1.租金及其他費用超90天未付;2.違反本合同其他條款及附件的有關(guān)條款;第五款約定,如乙方違約應(yīng)支付甲方一年租金的違約金,如甲方違約也應(yīng)支付乙方相同數(shù)額的違約金,并賠付乙方相應(yīng)比例裝修費用。上述協(xié)議簽訂后,和泰佳公司接收租賃房屋,開始對房屋進行改擴建,并將8號房出租給第三人順盟公司使用;與慧眾公司簽訂租賃合同,將1號房一至四層房屋,建筑面積約4,800平方米出租給慧眾公司使用,租賃期限自2010年6月18日至2020年6月17日;與案外人上海鵬煊建筑裝飾有限公司(以下簡稱鵬煊公司)簽訂房屋、場地租賃合同,將2號房(建筑面積528平方米)及場地(面積300平方米)出租給鵬煊公司,租賃期限自2010年8月5日至2020年9月30日;將6號房與8號房(原陽光門窗廠)之間的建筑面積為954平方米的簡棚拆除后,與上海銳形實業(yè)有限公司(以下簡稱銳形公司)簽訂協(xié)議書,將該954平方米的場地提供給銳形公司作為通道使用,每年使用費100,000元,該場地內(nèi)所含的十個車位歸銳形公司使用。
  2010年10月18日,和泰佳公司與被告簽訂協(xié)議書一份,約定雙方同意原由和泰佳公司承租原告位于南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路XXX號(現(xiàn)為928號)廠房及場地的承租方變更為被告;和泰佳公司應(yīng)付原告2010年租金680,000元由被告給付,原和泰佳公司承擔租給其他方的承租合同由被告履行;原和泰佳公司所結(jié)欠的工程款及債權(quán)、債務(wù)由其自行承擔,與被告無關(guān),變更后新產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)由被告承擔(不含工程部分);現(xiàn)未完成工程部分由和泰佳公司繼續(xù)進行直至完工為止,和泰佳公司確保于2010年11月10日完工。
  2010年11月6日,原告與和泰佳公司、被告簽訂補充協(xié)議一份,約定原告同意原租賃合同承租方由和泰佳公司變更為被告;原和泰佳公司欠原告的680,000元租金由被告代付,然后由和泰佳公司與被告自行結(jié)算;和泰佳公司原招租的承租戶租賃協(xié)議變更工作由和泰佳公司與被告負責,和泰佳公司已向承租戶收取的定金、租金或其他費用由和泰佳公司與被告自行結(jié)算;和泰佳公司所欠工程款及其他費用由和泰佳公司與被告自行協(xié)商解決,與原告無關(guān);整個項目裝修剩余工程由和泰佳公司與被告負責進行,確保于2010年11月10日完工;和泰佳公司與被告之間的結(jié)算和工作協(xié)調(diào)順利與否,不得影響被告向原告的租金支付;租賃合同到期或由于承租方原因致使合同提前終止,則項目的搭建物及固定裝修無條件歸屬原告,原告不作任何補償;項目計租起始日期為:1號房和2號房從2009年11月1日起始,8號房從2010年1月1日起始。同日,原告(甲方)與被告(乙方)簽訂租賃合同一份,合同條款與原告、和泰佳公司簽訂的租賃合同基本一致,其中第五條增加“項目具體計租起始日期為:1號房和2號房從2009年11月1日起始;8號房從2010年1月1日起始?!焙贤诎藯l增加第六款“租賃合同到期或由于乙方原因致使合同提前終止,則項目的搭建物及固定裝修無條件歸屬原告,原告不作任何補償?!?010年12月1日,被告與第三人順盟公司簽訂租賃合同,約定由被告將坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路XXX號(原陽光門窗廠)房屋,建筑面積約為2,160平方米租給順盟公司使用,提供20個停車位免費使用,租賃期限自2010年12月1日至2019年12月30日。2010年12月28日,被告與第三人慧眾公司簽訂租賃補充協(xié)議,約定原和泰佳公司與慧眾公司簽訂的租賃合同的出租人變更為被告,原租賃合同與本補充協(xié)議的內(nèi)容有沖突的條款外,原租賃合同條款繼續(xù)有效;原和泰佳公司經(jīng)營者陳強欠慧眾公司的各項款項共計1,010,000元,被告同意慧眾公司在之后的租金支付中扣除;雙方確認租金起算日為2010年12月1日;慧眾公司每年向被告支付停車費20,000元。2015年10月15日,被告與銳形公司、原告簽訂調(diào)解協(xié)議書一份,就被告與銳形公司于2010年7月15日簽訂的6號房南側(cè)場地租用協(xié)議,原告作為產(chǎn)權(quán)租賃方,與銳形公司、被告進行協(xié)商調(diào)解,達成如下協(xié)議:一、按照原協(xié)議約定,自2010年8月1日起至2015年7月31日止,銳形公司應(yīng)付被告場地租用費500,000元、場地施工費72,000元,共計572,000元,已付100,000元,尚欠472,000元,經(jīng)原告調(diào)解,銳形公司同意于2015年10月底前支付200,000元,2015年12月底前支付272,000元,且被告同意銳形公司將該款直接支付給原告,由原告提供合法票據(jù),原告將根據(jù)收到的款額抵扣被告應(yīng)付原告當年的租金;二、銳形公司同意自2016年1月1日起至2019年12月31日期間的場地年租用費100,000元直接轉(zhuǎn)入原告與被告的租賃合同一并計算,2016年1月1日起被告與原告的租金結(jié)算應(yīng)按合同應(yīng)付額每年減少100,000元至租賃合同期滿。
  上述協(xié)議簽訂后,被告自2010年10月25日至同年11月9日間向原告支付和泰佳公司結(jié)欠的2010年租金680,000元。2011年至2018年,被告及慧眾公司為被告向原告支付租金共計11,320,000元。2015年至2018年,銳形公司代被告向原告支付租金共計1,162,000元,另外銳形公司還向原告支付通道使用費700,000元(其中2015年10月15日調(diào)解協(xié)議書第一款約定的場地租用費400,000元、調(diào)解協(xié)議書第二款約定的2016年1月1日至2018年12月31日的場地租用費300,000元),以上共計13,862,000元。
  另查明,原告于2000年8月16日取得坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路XXX號房屋的房地產(chǎn)權(quán)證,該證記載的土地使用面積為17,533平方米,房屋幢數(shù)為9幢,建筑面積為10,479平方米,其中1號房建筑面積為4,047平方米,2號房建筑面積為528平方米,8號房建筑面積為2,163平方米。
  以上事實,由上海市房地產(chǎn)權(quán)證、原告與被告的租賃合同、被告與順盟公司的租賃合同、和泰佳公司與慧眾公司的租賃合同及被告與慧眾公司的租賃補充協(xié)議、被告與和泰佳公司的協(xié)議、原告與和泰佳公司的租賃合同及補充協(xié)議、租賃合同承租方主體變更證明、原告與和泰佳公司及被告的補充協(xié)議、和泰佳公司與鵬煊公司的房屋場地租賃合同、和泰佳公司與銳形公司的協(xié)議書、圖紙、被告發(fā)給原告的告知函、建筑面積改造前后平面圖、原告與被告的情況說明及租賃合同、被告與銳形公司及原告的調(diào)解協(xié)議書、當事人的陳述等證據(jù)予以佐證,經(jīng)庭審質(zhì)證,本院予以確認。
  對于本案爭議焦點,原告租賃給被告的房屋建筑面積是否滿足合同約定的總建筑面積9,000平方米,其中有證面積6,728平方米,自行擴建面積2,790平方米。首先,關(guān)于有證面積中的2號房528平方米,被告認為沒有收到2號房次承租人的租金,被告不應(yīng)向原告支付2號房的租金。對此,本院認為,被告系受讓和泰佳公司的合同權(quán)利義務(wù),原告與和泰佳公司、被告簽訂的補充協(xié)議明確約定,和泰佳公司已向承租戶收取的定金、租金由和泰佳公司與被告自行結(jié)算;和泰佳公司與被告之間的結(jié)算和工作協(xié)調(diào)順利與否,不得影響被告向原告的租金支付。而原告向和泰佳公司交付的房屋包括2號房,被告向原告租賃的房屋當然包括2號房,至于被告是否從和泰佳公司處受讓2號房的出租人權(quán)利義務(wù),是否收到2號房次承租人支付的租金,是被告與和泰佳公司之間的結(jié)算問題,不影響被告應(yīng)付原告租金。其次,關(guān)于自行擴建面積2,790平方米,原告認為已實際交付和泰佳公司,具體由三部分組成:1號房內(nèi)吊空空間隔層753平方米、6號房與8號房中間通道有機玻璃屋面簡棚954平方米、1號房北面及西面無證搭建1,083平方米。被告認為,1號房內(nèi)隔層753平方米是次承租人慧眾公司自行搭建的;6號房與8號房之間建筑面積為954平方米的簡棚至原、被告簽訂租賃合同時已拆除,成為通道;原、被告簽訂租賃合同前由和泰佳公司的陳強委托陳達銀擴建如家賓館(設(shè)于1號房)后面兩層樓約880平方米及配電房后面三層樓約400平方米,兩層樓的一樓折抵工程款由陳達銀占有,兩樓及三層樓由陳慶占有,被告沒有實際取得房屋。對于1號房內(nèi)吊空空間隔層753平方米,本院認為,根據(jù)和泰佳公司、被告先后與慧眾公司簽訂的租賃合同及補充協(xié)議,和泰佳公司、被告先后出租給慧眾公司的1號房一至四層建筑面積為4,800平方米,該面積與1號房有證面積4,047平方米加上擴建的753平方米隔層的總面積一致,說明753平方米隔層是和泰佳公司、被告出租給慧眾公司的,與被告認為753平方米隔層是慧眾公司自行搭建存在矛盾,故本院確認753平方米隔層屬于原告出租的自行擴建面積。對于6號房與8號房中間通道有機玻璃屋面簡棚954平方米,本院認為,原告向和泰佳公司交付包括該簡棚954平方米在內(nèi)的房屋后,和泰佳公司對房屋進行了改擴建,至被告受讓和泰佳公司的合同權(quán)利義務(wù)時該簡棚已拆除,改為通道及車位租賃給銳形公司。被告受讓和泰佳公司的合同權(quán)利義務(wù)后,對簡棚改為通道及車位出租并無異議,故本院確認原告交付的自行擴建面積包括該簡棚954平方米。對于1號房北面及西面無證搭建部分,和泰佳公司在原告交付房屋及場地后未對自行擴建面積2,790平方米提出異議,故本院對原告主張1號房北面及西面無證搭建部分面積為1,083平方米予以確認。由于和泰佳公司對房屋進行了改擴建,至被告受讓合同權(quán)利義務(wù)時,原自行擴建面積已發(fā)生變化,且部分還在改擴建中,但原告與和泰佳公司、被告均未對自行擴建面積提出異議要求變更,說明和泰佳公司、被告租賃的標的物是包括1號房、2號房、8號房有證面積及自行擴建面積在內(nèi),占地面積為9,000平方米的整個區(qū)域的房屋和場地,原告交付房屋時的自行擴建面積為2,790平方米,而租賃過程中因承租人改擴建造成的自行擴建面積變化對于合同約定的租金并不產(chǎn)生影響。并且,被告在訴訟過程中確認如家賓館的四層總面積為5,834平方米,與原告主張的1號房有證面積4,047平方米加吊空空間隔層753平方米及1號房北面及西面無證搭建1,083平方米,合計5,883平方米基本一致。另外,關(guān)于被告提出的陳強委托陳達銀擴建的兩層樓約880平方米及三層樓約400平方米由陳強和陳達銀占有,被告沒有實際取得一節(jié),因原告租賃給和泰佳公司、被告的是占地面積為9,000平方米的功德樓、廠房,包括自行擴建面積及場地所構(gòu)成的整個區(qū)域,和泰佳公司與被告進行交接時是否將改擴建部分全部交付被告,是被告與和泰佳公司之間的結(jié)算問題,不影響被告應(yīng)付原告租金。第三,被告從租賃原告房屋及場地開始至原告提起訴訟的八年時間里,從未對房屋面積提出異議,也未對租金金額提出過異議。綜上,本院認為原告按約交付了合同約定的房屋及場地,原告租賃給被告的房屋總建筑面積為9,000平方米,其中有證面積6,728平方米,自行擴建面積2,790平方米。
  本院認為,原、被告簽訂的租賃合同系雙方真實意思表示,因原告租賃給被告的部分房屋系自行擴建,沒有房地產(chǎn)權(quán)證,也未經(jīng)建設(shè)規(guī)劃審批,違反相關(guān)法律規(guī)定,相應(yīng)的租賃合同條款內(nèi)容應(yīng)屬無效,故本院確認原、被告雙方簽訂的租賃合同部分有效、部分無效。合同無效部分被告應(yīng)返還原告房屋,并按合同約定的租金標準支付原告房屋占用費。合同有效部分,被告理應(yīng)按約支付原告租金。按照原告與和泰佳公司、被告簽訂的補充協(xié)議約定,被告應(yīng)代和泰佳公司向原告支付2010年拖欠的租金680,000元;按照原、被告簽訂的租賃合同約定,被告應(yīng)付原告2011年租金1,500,000元、2012年及2013年每年租金1,800,000元、2014年及2015年每年租金1,900,000元;按照被告與銳形公司、原告簽訂的調(diào)解協(xié)議書約定,2016年起被告每年應(yīng)付原告的租金減少100,000元,由銳形公司直接向原告支付通道使用費100,000元,故被告應(yīng)付原告2016年租金1,800,000元,2017年至2019年每年租金1,900,000元。據(jù)此,被告應(yīng)付原告截至2018年12月31日的租金及房屋占有使用費共計15,180,000元,扣除被告及慧眾公司為被告支付的租金合計12,000,000元、銳形公司代被告支付的租金合計1,162,000元、另外銳形公司直接向原告支付的2015年前的通道使用費合計400,000元,以上合計13,562,000元,被告尚欠原告截至2018年12月31日的租金及房屋占有使用費共計1,618,000元。根據(jù)原、被告簽訂的租賃合同約定,租金按先付后用的原則支付,每年租金分四次支付,每三個月支付一次,每次支付年租金的25%,每次租金需提前三日支付。租金超過90天未付的,原告可書面通知被告并經(jīng)七日內(nèi)協(xié)商不成的情況下解除合同,收回房屋?,F(xiàn)被告逾期支付2018年租金已超過90天,且原告在提起訴訟后雙方協(xié)商不成,故原告有權(quán)解除合同。合同解除時間按被告收到本院送達的訴狀副本等應(yīng)訴材料的日期即2018年11月10日起給予10天的合理期限,確定為2018年11月21日。合同解除后,被告理應(yīng)返還原告租賃的房屋及場地,未退還房屋及場地的應(yīng)支付房屋占有使用費。另外,因被告違約導(dǎo)致合同解除,被告應(yīng)按約支付原告違約金,鑒于原、被告簽訂的租賃合同約定的違約金過高,且合同部分有效,部分無效,故本院對于原告請求的違約金酌情按有效部分房屋面積計算六個月租金確定支持違約金655,500元。對于原告要求解除被告與第三人之間租賃合同的訴訟請求,因被告與第三人之間因租賃合同產(chǎn)生的糾紛應(yīng)另案處理,本案一并處理沒有相應(yīng)的法律依據(jù),故本院不予支持。對于被告(反訴原告)要求原告(反訴被告)返還租金的反訴請求,因沒有相應(yīng)的事實依據(jù),本院不予支持;被告(反訴原告)對其增加的反訴請求,經(jīng)本院通知未繳納反訴費,視為撤回該項反訴請求,本案中不予處理。
  綜上所述,本院對原告的訴訟請求予以部分支持,對于被告(反訴原告)的反訴請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十六條、第五十八條、第九十四條第三項、第九十七條、第一百一十四條第一款、第二款、第二百二十六條、第二百四十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定,判決如下:
  一、原告(反訴被告)上海華龍企業(yè)(集團)有限公司與被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司于2010年11月6日簽訂的《租賃合同》中有關(guān)自行擴建面積2,790平方米部分的條款內(nèi)容無效;
  二、原告(反訴被告)上海華龍企業(yè)(集團)有限公司與被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司于2010年11月6日簽訂的《租賃合同》除上述第一項無效部分以外的條款內(nèi)容于2018年11月21日解除;
  三、被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海華龍企業(yè)(集團)有限公司截至2018年12月31日的租金及房屋占有使用費共計1,618,000元;
  四、被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離并交還原告(反訴被告)上海華龍企業(yè)(集團)有限公司坐落于上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)環(huán)城東路XXX號占地面積為9,000平方米的1號、2號、8號房屋及場地;
  五、被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海華龍企業(yè)(集團)有限公司自2019年1月1日起至被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司交還原告(反訴被告)上海華龍企業(yè)(集團)有限公司上述第四項房屋及場地之日止按年租金1,900,000元計算的房屋占有使用費;
  六、被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海華龍企業(yè)(集團)有限公司違約金655,500元;
  七、駁回原告(反訴被告)上海華龍企業(yè)(集團)有限公司的其余訴訟請求;
  八、駁回被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司的反訴請求。
  如果未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
  本訴案件受理費35,600元,財產(chǎn)保全費5,000元,合計40,600元,由原告(反訴被告)上海華龍企業(yè)(集團)有限公司負擔14,960元,被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司負擔25,640元;反訴案件受理費15,602元(已減半收取),由被告(反訴原告)上海鄢某實業(yè)有限公司負擔。
  如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
  
  

審判員:陸文賓

書記員:張??英

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