原告:上海華門(mén)置業(yè)有限公司,住所地上海市嘉定區(qū)。
法定代表人:楊梅,執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:陸光明,江蘇新中一律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:高邦懷。
被告:吳某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住浙江省仙居縣田市。
委托訴訟代理人:程安卿,上海市光大律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:陳璐莎,上海市光大律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
原告上海華門(mén)置業(yè)有限公司(以下稱(chēng)華門(mén)公司)與被告吳某某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年9月4日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告華門(mén)公司的委托訴訟代理人陸光明、高邦懷,被告吳某某及其委托訴訟代理人程安卿、陳璐莎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告華門(mén)公司訴稱(chēng),2013年3月,華門(mén)公司委托高文學(xué)與吳某某簽訂《房屋租賃合同》,約定吳某某承租原告所有的坐落在上海市嘉定區(qū)嘉涌路XXX號(hào)麗江佳苑的房屋(以下稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)作開(kāi)辦藥房使用。合同履行過(guò)程中,華門(mén)公司發(fā)現(xiàn)吳某某擅自將承租的系爭(zhēng)房屋分割出一部分轉(zhuǎn)租給第三人經(jīng)營(yíng)飯店,并對(duì)轉(zhuǎn)租出去的部分惡意設(shè)計(jì)與施工,其中包括:將原設(shè)計(jì)配套儲(chǔ)藏室裝修成廚房操作間,拆除了儲(chǔ)藏室西側(cè)間隔承重墻體,將二層現(xiàn)澆樓底板物理拆改割成1000㎜*2640㎜矩形洞口,洞口處安裝上下通行鐵制樓梯,鐵制樓梯下方改造成底層廚房操作間,在矩形洞口東南側(cè)自行加建2380㎜*2000㎜長(zhǎng)方形磚砌衛(wèi)生間,并安裝了盥洗設(shè)施設(shè)備。上述行為改變房屋主體結(jié)構(gòu),造成安全隱患,并且吳某某逾期支付租金達(dá)86天,吳某某的行為違反了合同約定,遂華門(mén)公司起訴來(lái)院,要求判令:1、確認(rèn)原告華門(mén)公司與被告吳某某簽訂的《房屋租賃合同》解除;2、被告吳某某搬離系爭(zhēng)房屋;3、被告吳某某修繕系爭(zhēng)房屋,并將系爭(zhēng)房屋恢復(fù)至原狀;4、被告吳某某向華門(mén)公司支付逾期支付租金產(chǎn)生的滯納金人民幣(以下幣種均為人民幣)182,516.08元。
被告吳某某答辯稱(chēng),1、不同意解除合同,不同意搬離系爭(zhēng)房屋。轉(zhuǎn)租系華門(mén)公司知曉并同意,租金已經(jīng)支付至2019年5月17日,己方并沒(méi)有明顯違約行為,雙方應(yīng)該繼續(xù)履行合同。2、不同意修繕系爭(zhēng)房屋并恢復(fù)房屋原狀。二樓原來(lái)就有分割層,己方只是將系爭(zhēng)房屋的南側(cè)部分分割,在二樓地板開(kāi)出直徑約一米的圓形的洞,洞下面安裝了鐵樓梯,屬裝修范圍,并未破壞承重墻,沒(méi)有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)。3、己方有53,057元逾期了86天才支付,華門(mén)公司計(jì)算18萬(wàn)元的違約金明顯過(guò)高。租金晚付的原因是當(dāng)時(shí)要求華門(mén)公司協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照,雙方發(fā)生爭(zhēng)議,即便晚付租金也不構(gòu)成根本違約。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù),本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有異議的證據(jù),本院認(rèn)定如下:
1、庭審中,華門(mén)公司和吳某某均向本院提交了關(guān)于系爭(zhēng)房屋的租賃合同,吳某某稱(chēng)其提交的合同與華門(mén)公司提交的合同并不完全相同,吳某某提交的合同上有部分高大東手寫(xiě)內(nèi)容:“多余可做餐飲使用,但招牌不能相同”,吳某某欲以此證明高大東系代表華門(mén)公司,其手寫(xiě)內(nèi)容可證明華門(mén)公司同意吳某某將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租。華門(mén)公司對(duì)此認(rèn)為,經(jīng)其核實(shí),高大東并未在合同上作此書(shū)寫(xiě),高大東否認(rèn)其代表公司在合同上作出修改合同主要條款內(nèi)容的意思表示。
2、庭審中,吳某某向本院提交華門(mén)公司與案外人韓乃比有2016年6月2日簽訂的《房屋及場(chǎng)地租賃合同》,合同在出租方落款處加蓋了華門(mén)公司公章及高大東簽字,簽字處有“辦證用”字樣。該合同上有部分手寫(xiě)內(nèi)容為:“該協(xié)議原件及復(fù)印件為辦證用,并非真正租房協(xié)議,本人放棄購(gòu)買(mǎi)房屋權(quán)?!眳悄衬秤C明其雖將部分系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給韓乃比有,但為辦證便利,韓乃比有同華門(mén)公司簽訂了此合同,以此說(shuō)明華門(mén)公司在2016年6月就已知曉轉(zhuǎn)租且同意轉(zhuǎn)租。華門(mén)公司對(duì)該合同上華門(mén)公司的公章真實(shí)性沒(méi)有異議,但其認(rèn)為該合同系吳某某為辦理工商登記,故請(qǐng)托高大東在空白合同上加蓋的公章,華門(mén)公司對(duì)合同空白處的具體內(nèi)容及合同相對(duì)人并不知情,華門(mén)公司也未委托吳某某可持該合同同第三人簽訂,故該合同不能證明華門(mén)公司同意吳某某轉(zhuǎn)租。
3、庭審中,吳某某向本院提交吳某某同高大東的通話錄音、微信聊天記錄,欲證明高大東代表華門(mén)公司知曉且同意其轉(zhuǎn)租。華門(mén)公司對(duì)此稱(chēng),微信和錄音內(nèi)容經(jīng)過(guò)剪接、刪除、曲解,不是雙方之間溝通的全部?jī)?nèi)容,與本案也沒(méi)有關(guān)聯(lián)性,微信內(nèi)容同公司發(fā)出的書(shū)面通知內(nèi)容相反,不能證明華門(mén)公司同意吳某某轉(zhuǎn)租及改變房屋用途。
針對(duì)上述證據(jù),本院認(rèn)為,華門(mén)公司在同吳某某簽訂《房屋租賃合同》后,華門(mén)公司稱(chēng)其又應(yīng)吳某某要求在另份《房屋及場(chǎng)地租賃合同》上加蓋公司公章,故華門(mén)公司自應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律后果。華門(mén)公司僅以其并不知曉合同空白處內(nèi)容以及合同相對(duì)人為由而對(duì)其不予認(rèn)可,并否認(rèn)其同意轉(zhuǎn)租,本院對(duì)此難以認(rèn)同。且華門(mén)公司認(rèn)可高大東作為華門(mén)公司員工,高大東亦在《房屋及場(chǎng)地租賃合同》上載明“辦證用”,結(jié)合吳某某同高大東之間的通話錄音、微信聊天記錄、《房屋租賃合同》以及《房屋及場(chǎng)地租賃合同》,上述證據(jù)之間能夠相互佐證,故本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予以認(rèn)可。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述以及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院確認(rèn)如下事實(shí):系爭(zhēng)房屋位于上海市嘉定區(qū)嘉涌路XXX號(hào),登記權(quán)利人為華門(mén)公司,建筑面積為242.27平方米。2013年3月1日,基于盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)及公司發(fā)展需要,華門(mén)公司授權(quán)高文學(xué)作為企業(yè)代理人,對(duì)外出租系爭(zhēng)房屋,代理權(quán)限是全權(quán)代理,代理期限是2013年3月1日至2013年7月1日。2013年3月6日,華門(mén)公司(甲方、出租方)與吳某某(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同》一份,內(nèi)容為:甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方作為藥店使用,乙方保證在租賃期內(nèi)未征得甲方書(shū)面同意以及按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批而未核準(zhǔn)前,不擅自改變上述約定的使用用途。甲乙雙方約定,甲方于2013年5月18日前向乙方交付該房屋。房屋租賃期自2013年5月18日起至2023年5月17日止。乙方有下列情形的,甲方無(wú)需告知對(duì)方,單方面終止合同,收回房屋:(1)擅自將房屋未經(jīng)甲方書(shū)面同意轉(zhuǎn)租或作其他用途的;……(3)未按規(guī)定期限繳納房租,拖延五天不交的;(4)因乙方原因,損害了房屋的主體結(jié)構(gòu);……。租金按半年度預(yù)先支付,即乙方自合同簽訂之日起向甲方一次性預(yù)交12個(gè)月房屋租金,計(jì)21.2228萬(wàn)元;第二年開(kāi)始半年支付一次,每次提前30天支付。如乙方逾期支付房屋租金,甲方按合同年租金1%的標(biāo)準(zhǔn)按日收取滯納金,并有權(quán)單方解除本合同。房屋租賃保證金壹萬(wàn)元整,作為履約及安全保證金,合同期滿后經(jīng)甲方驗(yàn)房合格且水、電、物業(yè)費(fèi)等結(jié)清后三日內(nèi)退還給乙方,不計(jì)利息。乙方不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)及用途,乙方因故意或過(guò)失造成租賃房屋和公共配套設(shè)備毀損,應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟(jì)損失責(zé)任。租賃期間,乙方未經(jīng)甲方同意,不得將房屋轉(zhuǎn)租給第三方……。甲方應(yīng)盡可能配合乙方提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的相關(guān)手續(xù)及證件,若其雖盡力仍未能提供乙方所需手續(xù)及證件,不負(fù)擔(dān)乙方違約責(zé)任。
2013年5月27日,高大東出具收據(jù),內(nèi)容為:今收到麗江佳苑XXX號(hào)商鋪水電保證金壹萬(wàn)元整。
2017年3月20日,華門(mén)公司向吳某某發(fā)出《關(guān)于終止租賃合同的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知),大致內(nèi)容為:吳某某未經(jīng)甲方書(shū)面同意,將房屋轉(zhuǎn)租作其他用途,且損害房屋主體結(jié)構(gòu),故華門(mén)公司通過(guò)物業(yè)通知吳某某停止裝修并將房屋恢復(fù)原狀,無(wú)果后,華門(mén)公司發(fā)出書(shū)面通知稱(chēng),因乙方違約,租賃合同終止,并要求吳某某停止裝修,恢復(fù)原狀及承擔(dān)損失。
2018年1月11日,華門(mén)公司向吳某某發(fā)出《拖欠租金及滯納金的函》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)函),大致內(nèi)容為:截至2018年1月11日,吳某某僅支付本期房屋租金一半金額,尚欠租金53,057元,實(shí)際逾期近3個(gè)月,產(chǎn)生滯納金178,272元,兩者合計(jì)231,329元,要求吳某某接到本通知起按照約定在兩日內(nèi)將上述款項(xiàng)繳至華門(mén)公司指定賬戶(hù),若未及時(shí)繳納,將面臨解除《房屋租賃合同》風(fēng)險(xiǎn)。
2018年10月16日,吳某某向戶(hù)名為高為華的賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬106,114元,備注信息為2018.11.18-2019.5.17。
庭審中,1、華門(mén)公司及吳某某確認(rèn),合同租賃期限內(nèi)2017年5月18日至2018年11月17日期間的租金,其中53,057元吳某某逾期86天才支付。2、華門(mén)公司確認(rèn),高大東系華門(mén)公司員工。3、吳某某確認(rèn),其租賃系爭(zhēng)房屋后部分自用于經(jīng)營(yíng)“復(fù)美大藥房”,部分出租給案外人用于拉面館經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)租后,因下家無(wú)法上樓,故在二樓挖洞安裝鐵制樓梯。4、華門(mén)公司確認(rèn)收到吳某某保證金1萬(wàn)元。5、華門(mén)公司確認(rèn),按照租金計(jì)算,吳某某租金支付到2019年5月17日。
庭審后,華門(mén)公司向本院提交了上海同大規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司(系爭(zhēng)房屋的設(shè)計(jì)單位)、上海建騰建筑工程監(jiān)理有限公司(系爭(zhēng)房屋的監(jiān)理單位)出具的關(guān)于系爭(zhēng)房屋東南角樓梯改造及上、下層違規(guī)裝修的使用安全性評(píng)估意見(jiàn),內(nèi)容為:經(jīng)其對(duì)系爭(zhēng)房屋現(xiàn)狀現(xiàn)場(chǎng)勘查,同時(shí)查詢(xún)?cè)ㄖO(shè)計(jì)圖紙,現(xiàn)狀改造為:原設(shè)計(jì)配套儲(chǔ)藏室已被裝修成廚房操作間,其西側(cè)間隔承重墻體已被拆除。二層樓底底板被物理拆改成1000*2640矩形洞口,洞口處安裝上下行鐵制樓梯,鐵制樓梯下方系改造成底層的廚房操作間。在矩形洞口東南側(cè)自行加建2380*2000長(zhǎng)方形磚砌衛(wèi)生間,安裝了盥洗設(shè)施。并提出如下意見(jiàn):現(xiàn)狀裝修,配套部分房屋用途發(fā)生改變?cè)黾恿耸褂煤奢d;二層樓板開(kāi)洞,切割斷現(xiàn)澆底板的縱、橫向受力鋼筋,改變了荷載的傳導(dǎo)方向,已經(jīng)破壞了原有現(xiàn)澆樓板整體性及部分主體結(jié)構(gòu);裝修改造對(duì)房屋本身質(zhì)量也產(chǎn)生一定程度的損害,給建筑物使用帶來(lái)嚴(yán)重安全隱患。為保證建筑及使用安全,建議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的、具有資質(zhì)的建筑加固單位結(jié)合原設(shè)計(jì)圖紙,進(jìn)一步查證現(xiàn)狀建筑的破壞程度,對(duì)損害部位進(jìn)行加固后,拆除二樓衛(wèi)生間內(nèi)部墻體及改裝的通行樓梯,恢復(fù)成原建筑設(shè)計(jì)圖紙狀態(tài)。針對(duì)上述評(píng)估意見(jiàn),吳某某稱(chēng),出具意見(jiàn)的評(píng)估公司為華門(mén)公司自行委托的,不具有權(quán)威性,且案件舉證期限經(jīng)過(guò),華門(mén)公司提出該證據(jù)不在舉證期內(nèi),不應(yīng)被認(rèn)可。就二層樓板開(kāi)洞問(wèn)題,吳某某認(rèn)為開(kāi)洞確實(shí)存在但是不會(huì)影響主體結(jié)構(gòu)的安全性,但是出于嚴(yán)謹(jǐn)考慮,吳某某愿意就樓板開(kāi)洞進(jìn)行整改并且恢復(fù)原樣。針對(duì)二樓衛(wèi)生間加建問(wèn)題,吳某某認(rèn)為砌建衛(wèi)生間的行為屬于裝修行為,并非加建,也未對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行破壞,不會(huì)帶來(lái)安全隱患。
本院認(rèn)為,華門(mén)公司同吳某某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示,合法有效,雙方均應(yīng)恪守履行。高文學(xué)受華門(mén)公司委托出租系爭(zhēng)房屋,高大東收取系爭(zhēng)房屋保證金,并在《房屋及場(chǎng)地租賃合同》上簽字,高為華收取系爭(zhēng)房屋租金,上述行為均代表華門(mén)公司,對(duì)華門(mén)公司發(fā)生效力。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是華門(mén)公司是否有權(quán)解除合同?對(duì)此本院認(rèn)為,吳某某提交的其同華門(mén)公司簽訂的《房屋租賃合同》、華門(mén)公司同韓乃比有為辦證簽訂的《房屋及場(chǎng)地租賃合同》、微信聊天記錄、通話錄音均可以證明華門(mén)公司對(duì)吳某某部分轉(zhuǎn)租系爭(zhēng)房屋的行為是知曉的。華門(mén)公司雖于2017年3月20日向吳某某發(fā)出《關(guān)于終止租賃合同的通知》,稱(chēng)因吳某某擅自轉(zhuǎn)租及改變房屋結(jié)構(gòu)和用途提出終止合同,并稱(chēng)該通知經(jīng)吳某某簽字收到。然,吳某某表示其并未收到該通知,通知上“吳某某”簽字并非其所簽。對(duì)此本院認(rèn)為,從字跡上看,該通知上“吳某某”簽字與《房屋租賃合同》中“吳某某”簽字明顯不同,不能證明吳某某已收取該通知。該通知發(fā)出后,華門(mén)公司后于2018年1月11日向吳某某發(fā)函要求其支付拖欠的租金和滯納金,并表示如不及時(shí)繳納,將面臨解除合同的風(fēng)險(xiǎn)。從字面上理解,解除合同系吳某某不支付拖欠的租金和滯納金要面臨的風(fēng)險(xiǎn),而非必然。從時(shí)間上來(lái)看,該通知發(fā)出在先,函在后,而兩者關(guān)于合同是否解除的意思表示相互矛盾,故即便吳某某確已收到該通知,結(jié)合華門(mén)公司后續(xù)仍收取了吳某某支付的2018年11月18日至2019年5月17日期間的房屋租金等行為,本院確認(rèn),《關(guān)于終止租賃合同的通知》并不能發(fā)生合同解除的效力。如前所述,華門(mén)公司至少在2017年3月就已知曉系爭(zhēng)房屋被吳某某轉(zhuǎn)租,但其并未在六個(gè)月內(nèi)提出異議,現(xiàn)華門(mén)公司以吳某某未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由要求解除合同,本院不予支持。根據(jù)雙方合同約定,自合同簽訂后第二年開(kāi)始,租金每半年支付一次,每次提前30天支付。故,2017年11月18日至2018年5月17日期間的租金,吳某某應(yīng)于2017年10月17日前支付,現(xiàn)吳某某亦認(rèn)可該期租金其逾期86天才支付,其逾期支付租金的行為確屬違約,但考慮到吳某某后續(xù)已如數(shù)繳納所欠租金,并繳納租金至2019年5月17日,華門(mén)公司合同目的并非不能實(shí)現(xiàn),故華門(mén)公司以吳某某逾期支付租金構(gòu)成根本性違約為由要求解除合同理由并不充分,本院難以支持。關(guān)于吳某某在系爭(zhēng)房屋二層樓底開(kāi)洞并安裝樓梯的行為,確屬違反雙方合同約定,但吳某某庭審中表示愿意就上述行為進(jìn)行整改,并且恢復(fù)至原狀,于法不悖,對(duì)此本院予以照準(zhǔn),華門(mén)公司以此要求解除合同,理由不充分,本院不予支持。關(guān)于吳某某加建的衛(wèi)生間,吳某某表示砌建屬裝修行為,未對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行破壞,故不同意拆除。對(duì)此本院認(rèn)為,根據(jù)系爭(zhēng)房屋的設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位出具的評(píng)估意見(jiàn),該加建的衛(wèi)生間確實(shí)增加了房屋使用荷載,給建筑物帶來(lái)安全隱患,故吳某某應(yīng)當(dāng)按照安全性評(píng)估意見(jiàn)的要求予以整改,聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的、具有資質(zhì)的建筑加固單位結(jié)合原設(shè)計(jì)圖紙,進(jìn)一步查證現(xiàn)狀建筑的破壞程度,對(duì)損害部位進(jìn)行加固后,拆除二樓衛(wèi)生間內(nèi)部墻體及改裝的通行樓梯,恢復(fù)成原建筑設(shè)計(jì)圖紙狀態(tài)。華門(mén)公司要求吳某某搬離系爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)以合同解除為前提,故對(duì)該訴請(qǐng),本院亦不予支持。關(guān)于華門(mén)公司要求吳某某支付逾期支付租金產(chǎn)生的滯納金實(shí)屬違約金性質(zhì),本院認(rèn)為,吳某某認(rèn)可華門(mén)公司訴稱(chēng)其在2017年11月18日至2018年5月17日期間的租金中有53,057元逾期86天支付,故其應(yīng)向華門(mén)公司支付逾期支付租金的違約金。合同中約定的每日按照年租金的1%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金明顯過(guò)高,對(duì)此本院予以調(diào)整,酌定為3,000元。綜上,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十四條第二款,《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定,判決如下:
一、被告吳某某應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)根據(jù)《關(guān)于嘉涌路XXX號(hào)門(mén)市東南角樓梯改造及上、下層違規(guī)裝修的使用安全性評(píng)估意見(jiàn)》對(duì)系爭(zhēng)房屋予以修復(fù);
二、被告吳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海華門(mén)置業(yè)有限公司違約金3,000元;
三、原告上海華門(mén)置業(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求,不予支持。
負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)3,950.40元,減半收取1,975.20元,由原告上海華門(mén)置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)600元,被告吳某某負(fù)擔(dān)1,375.2元。被告吳某某負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
審判員:秦??忠
書(shū)記員:張??浩
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