原告：上海華門置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：楊梅，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：陸光明，江蘇新中一律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：高邦懷。
　　被告：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省仙居縣田市。
　　委托訴訟代理人：程安卿，上海市光大律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳璐莎，上海市光大律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
　　原告上海華門置業(yè)有限公司(以下稱華門公司)與被告吳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月4日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告華門公司的委托訴訟代理人陸光明、高邦懷，被告吳某某及其委托訴訟代理人程安卿、陳璐莎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告華門公司訴稱，2013年3月，華門公司委托高文學(xué)與吳某某簽訂《房屋租賃合同》，約定吳某某承租原告所有的坐落在上海市嘉定區(qū)嘉涌路XXX號(hào)麗江佳苑的房屋(以下稱系爭(zhēng)房屋)作開辦藥房使用。合同履行過程中，華門公司發(fā)現(xiàn)吳某某擅自將承租的系爭(zhēng)房屋分割出一部分轉(zhuǎn)租給第三人經(jīng)營(yíng)飯店，并對(duì)轉(zhuǎn)租出去的部分惡意設(shè)計(jì)與施工，其中包括：將原設(shè)計(jì)配套儲(chǔ)藏室裝修成廚房操作間，拆除了儲(chǔ)藏室西側(cè)間隔承重墻體，將二層現(xiàn)澆樓底板物理拆改割成1000㎜*2640㎜矩形洞口，洞口處安裝上下通行鐵制樓梯，鐵制樓梯下方改造成底層廚房操作間，在矩形洞口東南側(cè)自行加建2380㎜*2000㎜長(zhǎng)方形磚砌衛(wèi)生間，并安裝了盥洗設(shè)施設(shè)備。上述行為改變房屋主體結(jié)構(gòu)，造成安全隱患，并且吳某某逾期支付租金達(dá)86天，吳某某的行為違反了合同約定，遂華門公司起訴來院，要求判令：1、確認(rèn)原告華門公司與被告吳某某簽訂的《房屋租賃合同》解除；2、被告吳某某搬離系爭(zhēng)房屋；3、被告吳某某修繕系爭(zhēng)房屋，并將系爭(zhēng)房屋恢復(fù)至原狀；4、被告吳某某向華門公司支付逾期支付租金產(chǎn)生的滯納金人民幣(以下幣種均為人民幣)182,516.08元。
　　被告吳某某答辯稱，1、不同意解除合同，不同意搬離系爭(zhēng)房屋。轉(zhuǎn)租系華門公司知曉并同意，租金已經(jīng)支付至2019年5月17日，己方并沒有明顯違約行為，雙方應(yīng)該繼續(xù)履行合同。2、不同意修繕系爭(zhēng)房屋并恢復(fù)房屋原狀。二樓原來就有分割層，己方只是將系爭(zhēng)房屋的南側(cè)部分分割，在二樓地板開出直徑約一米的圓形的洞，洞下面安裝了鐵樓梯，屬裝修范圍，并未破壞承重墻，沒有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)。3、己方有53,057元逾期了86天才支付，華門公司計(jì)算18萬元的違約金明顯過高。租金晚付的原因是當(dāng)時(shí)要求華門公司協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，即便晚付租金也不構(gòu)成根本違約。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有異議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：
　　1、庭審中，華門公司和吳某某均向本院提交了關(guān)于系爭(zhēng)房屋的租賃合同，吳某某稱其提交的合同與華門公司提交的合同并不完全相同，吳某某提交的合同上有部分高大東手寫內(nèi)容：“多余可做餐飲使用，但招牌不能相同”，吳某某欲以此證明高大東系代表華門公司，其手寫內(nèi)容可證明華門公司同意吳某某將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租。華門公司對(duì)此認(rèn)為，經(jīng)其核實(shí)，高大東并未在合同上作此書寫，高大東否認(rèn)其代表公司在合同上作出修改合同主要條款內(nèi)容的意思表示。
　　2、庭審中，吳某某向本院提交華門公司與案外人韓乃比有2016年6月2日簽訂的《房屋及場(chǎng)地租賃合同》，合同在出租方落款處加蓋了華門公司公章及高大東簽字，簽字處有“辦證用”字樣。該合同上有部分手寫內(nèi)容為：“該協(xié)議原件及復(fù)印件為辦證用，并非真正租房協(xié)議，本人放棄購(gòu)買房屋權(quán)?！眳悄衬秤C明其雖將部分系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給韓乃比有，但為辦證便利，韓乃比有同華門公司簽訂了此合同，以此說明華門公司在2016年6月就已知曉轉(zhuǎn)租且同意轉(zhuǎn)租。華門公司對(duì)該合同上華門公司的公章真實(shí)性沒有異議，但其認(rèn)為該合同系吳某某為辦理工商登記，故請(qǐng)托高大東在空白合同上加蓋的公章，華門公司對(duì)合同空白處的具體內(nèi)容及合同相對(duì)人并不知情，華門公司也未委托吳某某可持該合同同第三人簽訂，故該合同不能證明華門公司同意吳某某轉(zhuǎn)租。
　　3、庭審中，吳某某向本院提交吳某某同高大東的通話錄音、微信聊天記錄，欲證明高大東代表華門公司知曉且同意其轉(zhuǎn)租。華門公司對(duì)此稱，微信和錄音內(nèi)容經(jīng)過剪接、刪除、曲解，不是雙方之間溝通的全部?jī)?nèi)容，與本案也沒有關(guān)聯(lián)性，微信內(nèi)容同公司發(fā)出的書面通知內(nèi)容相反，不能證明華門公司同意吳某某轉(zhuǎn)租及改變房屋用途。
　　針對(duì)上述證據(jù)，本院認(rèn)為，華門公司在同吳某某簽訂《房屋租賃合同》后，華門公司稱其又應(yīng)吳某某要求在另份《房屋及場(chǎng)地租賃合同》上加蓋公司公章，故華門公司自應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律后果。華門公司僅以其并不知曉合同空白處內(nèi)容以及合同相對(duì)人為由而對(duì)其不予認(rèn)可，并否認(rèn)其同意轉(zhuǎn)租，本院對(duì)此難以認(rèn)同。且華門公司認(rèn)可高大東作為華門公司員工，高大東亦在《房屋及場(chǎng)地租賃合同》上載明“辦證用”，結(jié)合吳某某同高大東之間的通話錄音、微信聊天記錄、《房屋租賃合同》以及《房屋及場(chǎng)地租賃合同》，上述證據(jù)之間能夠相互佐證，故本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予以認(rèn)可。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述以及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院確認(rèn)如下事實(shí)：系爭(zhēng)房屋位于上海市嘉定區(qū)嘉涌路XXX號(hào)，登記權(quán)利人為華門公司，建筑面積為242.27平方米。2013年3月1日，基于盤活企業(yè)資產(chǎn)及公司發(fā)展需要，華門公司授權(quán)高文學(xué)作為企業(yè)代理人，對(duì)外出租系爭(zhēng)房屋，代理權(quán)限是全權(quán)代理，代理期限是2013年3月1日至2013年7月1日。2013年3月6日，華門公司(甲方、出租方)與吳某某(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同》一份，內(nèi)容為：甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方作為藥店使用，乙方保證在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門審批而未核準(zhǔn)前，不擅自改變上述約定的使用用途。甲乙雙方約定，甲方于2013年5月18日前向乙方交付該房屋。房屋租賃期自2013年5月18日起至2023年5月17日止。乙方有下列情形的，甲方無需告知對(duì)方，單方面終止合同，收回房屋：(1)擅自將房屋未經(jīng)甲方書面同意轉(zhuǎn)租或作其他用途的；……(3)未按規(guī)定期限繳納房租，拖延五天不交的；(4)因乙方原因，損害了房屋的主體結(jié)構(gòu)；……。租金按半年度預(yù)先支付，即乙方自合同簽訂之日起向甲方一次性預(yù)交12個(gè)月房屋租金，計(jì)21.2228萬元；第二年開始半年支付一次，每次提前30天支付。如乙方逾期支付房屋租金，甲方按合同年租金1%的標(biāo)準(zhǔn)按日收取滯納金，并有權(quán)單方解除本合同。房屋租賃保證金壹萬元整，作為履約及安全保證金，合同期滿后經(jīng)甲方驗(yàn)房合格且水、電、物業(yè)費(fèi)等結(jié)清后三日內(nèi)退還給乙方，不計(jì)利息。乙方不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)及用途，乙方因故意或過失造成租賃房屋和公共配套設(shè)備毀損，應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟(jì)損失責(zé)任。租賃期間，乙方未經(jīng)甲方同意，不得將房屋轉(zhuǎn)租給第三方……。甲方應(yīng)盡可能配合乙方提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的相關(guān)手續(xù)及證件，若其雖盡力仍未能提供乙方所需手續(xù)及證件，不負(fù)擔(dān)乙方違約責(zé)任。
　　2013年5月27日，高大東出具收據(jù)，內(nèi)容為：今收到麗江佳苑XXX號(hào)商鋪水電保證金壹萬元整。
　　2017年3月20日，華門公司向吳某某發(fā)出《關(guān)于終止租賃合同的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知)，大致內(nèi)容為：吳某某未經(jīng)甲方書面同意，將房屋轉(zhuǎn)租作其他用途，且損害房屋主體結(jié)構(gòu)，故華門公司通過物業(yè)通知吳某某停止裝修并將房屋恢復(fù)原狀，無果后，華門公司發(fā)出書面通知稱，因乙方違約，租賃合同終止，并要求吳某某停止裝修，恢復(fù)原狀及承擔(dān)損失。
　　2018年1月11日，華門公司向吳某某發(fā)出《拖欠租金及滯納金的函》(以下簡(jiǎn)稱函)，大致內(nèi)容為：截至2018年1月11日，吳某某僅支付本期房屋租金一半金額，尚欠租金53,057元，實(shí)際逾期近3個(gè)月，產(chǎn)生滯納金178,272元，兩者合計(jì)231,329元，要求吳某某接到本通知起按照約定在兩日內(nèi)將上述款項(xiàng)繳至華門公司指定賬戶，若未及時(shí)繳納，將面臨解除《房屋租賃合同》風(fēng)險(xiǎn)。
　　2018年10月16日，吳某某向戶名為高為華的賬戶轉(zhuǎn)賬106,114元，備注信息為2018.11.18-2019.5.17。
　　庭審中，1、華門公司及吳某某確認(rèn)，合同租賃期限內(nèi)2017年5月18日至2018年11月17日期間的租金，其中53,057元吳某某逾期86天才支付。2、華門公司確認(rèn)，高大東系華門公司員工。3、吳某某確認(rèn)，其租賃系爭(zhēng)房屋后部分自用于經(jīng)營(yíng)“復(fù)美大藥房”，部分出租給案外人用于拉面館經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)租后，因下家無法上樓，故在二樓挖洞安裝鐵制樓梯。4、華門公司確認(rèn)收到吳某某保證金1萬元。5、華門公司確認(rèn)，按照租金計(jì)算，吳某某租金支付到2019年5月17日。
　　庭審后，華門公司向本院提交了上海同大規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司(系爭(zhēng)房屋的設(shè)計(jì)單位)、上海建騰建筑工程監(jiān)理有限公司(系爭(zhēng)房屋的監(jiān)理單位)出具的關(guān)于系爭(zhēng)房屋東南角樓梯改造及上、下層違規(guī)裝修的使用安全性評(píng)估意見，內(nèi)容為：經(jīng)其對(duì)系爭(zhēng)房屋現(xiàn)狀現(xiàn)場(chǎng)勘查，同時(shí)查詢?cè)ㄖO(shè)計(jì)圖紙，現(xiàn)狀改造為：原設(shè)計(jì)配套儲(chǔ)藏室已被裝修成廚房操作間，其西側(cè)間隔承重墻體已被拆除。二層樓底底板被物理拆改成1000*2640矩形洞口，洞口處安裝上下行鐵制樓梯，鐵制樓梯下方系改造成底層的廚房操作間。在矩形洞口東南側(cè)自行加建2380*2000長(zhǎng)方形磚砌衛(wèi)生間，安裝了盥洗設(shè)施。并提出如下意見：現(xiàn)狀裝修，配套部分房屋用途發(fā)生改變?cè)黾恿耸褂煤奢d；二層樓板開洞，切割斷現(xiàn)澆底板的縱、橫向受力鋼筋，改變了荷載的傳導(dǎo)方向，已經(jīng)破壞了原有現(xiàn)澆樓板整體性及部分主體結(jié)構(gòu)；裝修改造對(duì)房屋本身質(zhì)量也產(chǎn)生一定程度的損害，給建筑物使用帶來嚴(yán)重安全隱患。為保證建筑及使用安全，建議聘請(qǐng)專業(yè)的、具有資質(zhì)的建筑加固單位結(jié)合原設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)一步查證現(xiàn)狀建筑的破壞程度，對(duì)損害部位進(jìn)行加固后，拆除二樓衛(wèi)生間內(nèi)部墻體及改裝的通行樓梯，恢復(fù)成原建筑設(shè)計(jì)圖紙狀態(tài)。針對(duì)上述評(píng)估意見，吳某某稱，出具意見的評(píng)估公司為華門公司自行委托的，不具有權(quán)威性，且案件舉證期限經(jīng)過，華門公司提出該證據(jù)不在舉證期內(nèi)，不應(yīng)被認(rèn)可。就二層樓板開洞問題，吳某某認(rèn)為開洞確實(shí)存在但是不會(huì)影響主體結(jié)構(gòu)的安全性，但是出于嚴(yán)謹(jǐn)考慮，吳某某愿意就樓板開洞進(jìn)行整改并且恢復(fù)原樣。針對(duì)二樓衛(wèi)生間加建問題，吳某某認(rèn)為砌建衛(wèi)生間的行為屬于裝修行為，并非加建，也未對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行破壞，不會(huì)帶來安全隱患。
　　本院認(rèn)為，華門公司同吳某某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。高文學(xué)受華門公司委托出租系爭(zhēng)房屋，高大東收取系爭(zhēng)房屋保證金，并在《房屋及場(chǎng)地租賃合同》上簽字，高為華收取系爭(zhēng)房屋租金，上述行為均代表華門公司，對(duì)華門公司發(fā)生效力。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是華門公司是否有權(quán)解除合同？對(duì)此本院認(rèn)為，吳某某提交的其同華門公司簽訂的《房屋租賃合同》、華門公司同韓乃比有為辦證簽訂的《房屋及場(chǎng)地租賃合同》、微信聊天記錄、通話錄音均可以證明華門公司對(duì)吳某某部分轉(zhuǎn)租系爭(zhēng)房屋的行為是知曉的。華門公司雖于2017年3月20日向吳某某發(fā)出《關(guān)于終止租賃合同的通知》，稱因吳某某擅自轉(zhuǎn)租及改變房屋結(jié)構(gòu)和用途提出終止合同，并稱該通知經(jīng)吳某某簽字收到。然，吳某某表示其并未收到該通知，通知上“吳某某”簽字并非其所簽。對(duì)此本院認(rèn)為，從字跡上看，該通知上“吳某某”簽字與《房屋租賃合同》中“吳某某”簽字明顯不同，不能證明吳某某已收取該通知。該通知發(fā)出后，華門公司后于2018年1月11日向吳某某發(fā)函要求其支付拖欠的租金和滯納金，并表示如不及時(shí)繳納，將面臨解除合同的風(fēng)險(xiǎn)。從字面上理解，解除合同系吳某某不支付拖欠的租金和滯納金要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，而非必然。從時(shí)間上來看，該通知發(fā)出在先，函在后，而兩者關(guān)于合同是否解除的意思表示相互矛盾，故即便吳某某確已收到該通知，結(jié)合華門公司后續(xù)仍收取了吳某某支付的2018年11月18日至2019年5月17日期間的房屋租金等行為，本院確認(rèn)，《關(guān)于終止租賃合同的通知》并不能發(fā)生合同解除的效力。如前所述，華門公司至少在2017年3月就已知曉系爭(zhēng)房屋被吳某某轉(zhuǎn)租，但其并未在六個(gè)月內(nèi)提出異議，現(xiàn)華門公司以吳某某未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由要求解除合同，本院不予支持。根據(jù)雙方合同約定，自合同簽訂后第二年開始，租金每半年支付一次，每次提前30天支付。故，2017年11月18日至2018年5月17日期間的租金，吳某某應(yīng)于2017年10月17日前支付，現(xiàn)吳某某亦認(rèn)可該期租金其逾期86天才支付，其逾期支付租金的行為確屬違約，但考慮到吳某某后續(xù)已如數(shù)繳納所欠租金，并繳納租金至2019年5月17日，華門公司合同目的并非不能實(shí)現(xiàn)，故華門公司以吳某某逾期支付租金構(gòu)成根本性違約為由要求解除合同理由并不充分，本院難以支持。關(guān)于吳某某在系爭(zhēng)房屋二層樓底開洞并安裝樓梯的行為，確屬違反雙方合同約定，但吳某某庭審中表示愿意就上述行為進(jìn)行整改，并且恢復(fù)至原狀，于法不悖，對(duì)此本院予以照準(zhǔn)，華門公司以此要求解除合同，理由不充分，本院不予支持。關(guān)于吳某某加建的衛(wèi)生間，吳某某表示砌建屬裝修行為，未對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行破壞，故不同意拆除。對(duì)此本院認(rèn)為，根據(jù)系爭(zhēng)房屋的設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位出具的評(píng)估意見，該加建的衛(wèi)生間確實(shí)增加了房屋使用荷載，給建筑物帶來安全隱患，故吳某某應(yīng)當(dāng)按照安全性評(píng)估意見的要求予以整改，聘請(qǐng)專業(yè)的、具有資質(zhì)的建筑加固單位結(jié)合原設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)一步查證現(xiàn)狀建筑的破壞程度，對(duì)損害部位進(jìn)行加固后，拆除二樓衛(wèi)生間內(nèi)部墻體及改裝的通行樓梯，恢復(fù)成原建筑設(shè)計(jì)圖紙狀態(tài)。華門公司要求吳某某搬離系爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)以合同解除為前提，故對(duì)該訴請(qǐng)，本院亦不予支持。關(guān)于華門公司要求吳某某支付逾期支付租金產(chǎn)生的滯納金實(shí)屬違約金性質(zhì)，本院認(rèn)為，吳某某認(rèn)可華門公司訴稱其在2017年11月18日至2018年5月17日期間的租金中有53,057元逾期86天支付，故其應(yīng)向華門公司支付逾期支付租金的違約金。合同中約定的每日按照年租金的1%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金明顯過高，對(duì)此本院予以調(diào)整，酌定為3,000元。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告吳某某應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)根據(jù)《關(guān)于嘉涌路XXX號(hào)門市東南角樓梯改造及上、下層違規(guī)裝修的使用安全性評(píng)估意見》對(duì)系爭(zhēng)房屋予以修復(fù)；
　　二、被告吳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海華門置業(yè)有限公司違約金3,000元；
　　三、原告上海華門置業(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案案件受理費(fèi)3,950.40元，減半收取1,975.20元，由原告上海華門置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)600元，被告吳某某負(fù)擔(dān)1,375.2元。被告吳某某負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：秦??忠

書記員：張??浩