原告：上海華某商業(yè)經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：許華芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：高樹升，上海申有律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：程然，上海申有律師事務所律師。
　　被告：焦某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河南省。
　　委托訴訟代理人：陳浩楚，上海市華典律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王雙，上海市華典律師事務所律師。
　　原告上海華某商業(yè)經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱華某公司)與被告焦某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2019年4月1日受理后，依法適用簡易程序，由審判員梁濱鳳獨任審判，于2019年6月5日公開開庭進行了審理。原告華某公司委托訴訟代理人程然、被告焦某某及其委托訴訟代理人王雙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告華某公司向本院提出訴訟請求：1、要求被告焦某某支付2016年10月至2016年12月綜合物業(yè)服務費(以下簡稱綜合服務費)人民幣(以下幣種同)51,664.8元(按17,221.6元/月計算)；2、判令被告支付逾期付款違約金28,208.98元(按日1%暫計至2018年3月31日，實際計算至綜合服務費付清之日止)；3、本案訴訟費由被告承擔。事實與理由：原告受上海寶龍康駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱寶龍公司)委托為嘉定寶龍城市廣場提供物業(yè)管理服務。被告承租了嘉定寶龍城市廣場2號樓第2層編號為M2-2F-201商鋪，租賃面積為313.12平方米。但被告自2016年10月起至2018年12月止未支付綜合服務費，原告經(jīng)多次催款未果，故訴至法院。
　　被告焦某某辯稱，被告確實未支付綜合服務費，也不同意支付。1、2016年被告就租賃的商鋪排煙管道噪音擾民問題致電12345市民服務熱線，2016年11月18日市民服務熱線得到回復稱，該處物業(yè)暫未入駐，故被告認為2016年11月18日前原告未入駐寶龍城市廣場，未提供相應物業(yè)服務，要求原告提供證據(jù)證明入駐的時間，原告入駐后也未提供物業(yè)服務，租賃房屋存在排煙倒灌、噪音、漏水等問題，2016年12月8日出租方和原告將被告租賃商鋪強行斷電直至解除租賃合同；2、綜合服務費中包括物業(yè)服務費、水電公攤費用、中央空調(diào)費，被告在租賃中無法正常使用系爭房屋，水電公攤費用、中央空調(diào)費不應繳納；被告和寶龍康駿租賃糾紛中，法院認定被告與寶龍康駿的合同于2016年12月29日解除，即使被告需付綜合服務費也應支付至12月29日止；3、被告支付綜合服務費的條件沒有成就，不應該支付違約金，若法院認定被告需支付綜合服務費，原告主張的違約金金額過高，請求法院予以調(diào)整。
　　針對被告的答辯，原告華某公司認為，1、原告提供的物業(yè)維修記錄證明原告在2016年10月已入駐寶龍城市廣場，(2018)滬0114民初574號判決書中已經(jīng)明確原告在2016年10月已經(jīng)入駐，并提供了物業(yè)管理服務；2、關于綜合管理費的期間，租賃合同13.7條約定合同解除后撤場前都應支付占用期間的綜合管理費，故原告主張依法有據(jù)，且商場營業(yè)期間即使被告不經(jīng)營也應全額支付綜合管理費；3、被告未按約定支付物業(yè)費，理應支付違約金，原告已將違約金自行調(diào)整為千分之一。
　　經(jīng)審理查明，2016年8月3日，寶龍公司與被告焦某某簽訂了寶龍城市廣場商鋪租賃合同(以下簡稱租賃合同)。將上海市阿克蘇路XXX號嘉定寶龍城市廣場2號樓第2層編號為M2-2F-201的商鋪一間出租給被告焦某某使用，作為其經(jīng)營烤魚的餐飲之用。該商鋪建筑面積暫計為313.12平方米。合同第2.1條約定，該廣場由原告華某公司進行統(tǒng)一的物業(yè)管理服務。合同第2.2.2條約定物業(yè)管理公司有權(quán)援引本合同項下有關商業(yè)物業(yè)服務約定或《寶龍廣場/商業(yè)街商業(yè)管理公約》直接向乙方(被告)主張權(quán)利;合同第4.2.1條約定，承租方應按計租面積以每平方米55元/月的標準向物業(yè)管理公司支付綜合服務費。合同第4.5.1條規(guī)定，綜合服務費應按自然季度為一期支付，如應付的首期或末期為非完整自然季度的，則按當期實際月數(shù)的月標準綜合物業(yè)服務費及按未滿月的實際使用天數(shù)的日綜合物業(yè)服務費支付；合同第4.5.2條約定承租方應于每個自然季度末月的25日或之前支付下一個自然季度的綜合服務費;合同第4.7條規(guī)定，如乙方逾期支付履約保證金、預付租金、預付管理費、裝修保證金、租金、綜合服務費或其他應向出租方或物業(yè)管理公司支付的費用，每逾期一日，乙方應向出租方或物業(yè)管理公司未付應付款項的千分之五作為違約金。合同第13.7條規(guī)定，自本合同解除或終止之日起，若乙方(被告)未在退還期內(nèi)撤離并返還租賃場所且未經(jīng)出租方書面同意繼續(xù)占用租賃場所的，應向經(jīng)營管理公司支付占用期間的綜合服務費。雙方在合同附件中確認于2016年7月25日對租賃場所進行了交接驗收。2016年8月3日雙方還簽訂了寶龍廣場/商業(yè)街商業(yè)管理公約。管理公約第五條對物業(yè)管理的內(nèi)容進行了約定，其中包括對物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理以及共用設施、設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理。
　　合同簽訂后，被告對租賃的商鋪裝修后開始經(jīng)營活動，在經(jīng)營過程中被告以出租的商鋪存在工程質(zhì)量缺陷,出現(xiàn)漏水、排煙管道有噪音和倒灌等情況為由，一直未支付2016年10月之后的綜合服務費和租金。
　　再查，1、2016年12月12日，寶龍公司向焦某某發(fā)送《催款函》，要求其在2016年12月12日前繳清拖欠的2016年10月1日至2016年12月31日期間的租金及預付綜合物業(yè)服務費34,443.2元等費用；2、2016年12月27日，寶龍公司向焦某某發(fā)送《解約函》，告知焦某某自2017年1月1日起，雙方簽署的租賃合同解除；3、2018年3月，本院受理焦某某訴寶龍公司房屋租賃合同糾紛一案，經(jīng)審理作出(2018)滬0114民初4359號民事判決，判決書確認焦某某與寶龍公司的租賃合同于2016年12月29日解除。雙方也確認2017年1月5日，焦某某已將系爭商鋪交還寶龍公司。焦某某和寶龍公司對該判決均不服，提起上訴，上海市第二中級人民法院作出(2018)滬02民終11215號民事判決，駁回上訴，維持原判；4、寶龍公司訴焦某某房屋租賃合同糾紛一案，經(jīng)審理本院已作出(2018)滬0114民初17977號民事判決，認為被告焦某某提供的證據(jù)不足以證明房屋存在漏水、擅自拉電等影響其經(jīng)營的問題。被告焦某某不服該判決，目前該案在上訴審理中。
　　審理中，原告提供了2016年10月之后對一部分商鋪的報修進行維修的記錄，旨在證明原告在2016年10月已經(jīng)入駐寶龍城市廣場且對廣場提供了物業(yè)服務，被告應該支付綜合服務費。而被告則提供了一段錄音資料，內(nèi)容為被告在2016年10月31日曾向12345市民服務熱線投訴，反映寶龍廣場烤魚店的排煙管道噪音擾民，要求解決。市民服務熱線回復被告該投訴的處理結(jié)果是：在2016年11月18日接到寶龍廣場的回復，稱寶龍廣場于2016年10月開業(yè)，該處物業(yè)暫未入駐，由開發(fā)商設置人員去日常管理，開發(fā)商表示對排煙管道問題準備請專業(yè)施工人員進行改造，預計需要較長時間。被告認為該錄音旨在證明2016年10月華某公司未入駐，不應收取綜合服務費。
　　本院認為，原告依據(jù)寶龍公司與被告簽訂的租賃合同對被告承租的商鋪提供綜合管理服務，被告應按照合同約定按時繳納綜合服務費，且合同約定原告有權(quán)直接向被告主張權(quán)利。故原告要求被告支付綜合服務費的訴請，依法有據(jù)，本院應予支持。
　　被告于2016年7月25日對租賃場所進行了交接驗收，并于8月3日簽訂了租賃合同和管理公約，說明被告對原告華某公司對寶龍廣場/商業(yè)街提供管理和服務是認可的。雖然原告未提供其入駐廣場的具體時間，但被告也不能僅憑12345市民服務熱線電話的回復內(nèi)容而否決物業(yè)管理服務的存在，故被告主張原告未入駐寶龍城市廣場，未提供物業(yè)管理服務的辯稱意見，本院不予采信。原告要求被告支付2016年10月1日以后的綜合服務費依法有據(jù)，本院應予以支持。(2018)滬0114民初4359號判決書確認焦某某與寶龍公司的租賃合同于2016年12月29日解除。雙方也確認焦某某于2017年1月5日將系爭商鋪交還寶龍公司。而合同第13.7條規(guī)定，合同解除至返還租賃場所期間的綜合服務費承租方仍應支付，故原告要求被告支付2016年10月1日至2016年12月31日止的綜合服務費，依法有據(jù)，本院應予以支持。鑒于原告在提供物業(yè)服務期間，被告向12345市民服務熱線投訴反映存在排煙管道噪音擾民情況一直未解決，而該項的運行、維修、養(yǎng)護和管理在原告的服務范疇之內(nèi)，而原告無證據(jù)證明對被告反映的情況進行過管理或與開發(fā)商進行過協(xié)調(diào)，故原告的管理存有一定瑕疵，本院對原告主張的綜合服務費予以適當減免，本院酌定為50,000元。違約金，鑒于被告未按時支付綜合服務費事出有因，對原告的服務存有一定的期待，故對原告主張違約金的請求，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、被告焦某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海華某商業(yè)經(jīng)營管理有限公司2016年10月1日至2016年12月31日綜合物業(yè)服務費人民幣50,000元；
　　二、駁回原告其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費1,797元，減半收取898.5元，由被告焦某某負擔565.5元，由原告上海華某商業(yè)經(jīng)營管理有限公司負擔336元，被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：梁濱鳳

書記員：朱煒鋒